華景新城東面的基本概況:
華景新城的東面臨廣圓快速路,華南速干線,公交線路有:191.178.194.18.50.139.
177.210.214.248.269.289.515.549.560等,交通尚算方便,11177米范圍內有省稅務學校,稅務學校,農業干部學院,科技干部學院,華南師范大學,暨南大學華南理工大學等高校。天河區政府,員村稅務局等政府機關,郵電科研所,廣州郵電醫院,廣東奧林匹克體育中心等文化衛生機構。有天河公園等悠閑活動場所,賓館,酒店餐飲娛樂場所齊全,有百佳,萬佳等大型的購物超市。方圓幾公里內,高校教師、高科技研發人員、年輕白領們云集,是龐大的消費群體。
20**年,國家宏觀調控動作頻繁
"8.31",大限讓地產商明白了一個道理:土地隨著深度的開發不斷增值。在目前廉價土地大門緊閉的情況下,"精耕細作"現有的土地存量,坐收土地增值所帶來的超級利差,成為地產商的"致富竅門"。因此,要想獲得更大的土地利潤,"化整為零"遞增式的小批量投放市場的做法,顯然比原來的大盤時代更能獲得更大的收益。于是廣州樓市開始反過去的放水式的供應量,不少精品樓盤開始有意識的控制建設量。
另一方面,由于銀根緊縮,開發商的資金壓力增加。而由于國際市場的原因,建材成本不斷上漲,包括水泥、鋼筋等各類原材料的價格一升再升,于是在售產品的價格也不得不"水漲船高"。一方面是房屋供應量開始減少,一方面是價格因市場供求關系上漲::,一直習慣于持幣待購的消費者無法再維持冷靜的旁觀態度,開始加快入市速度。而消費者心理防線一旦被攻破,購買力開始迅速爆發,廣州房地產市場開始迎來了多年不見的熱火朝天局面,而火熱場面一旦出現,就出現了不斷循環的"怪圈"越是怕樓價繼續漲越多人買樓,就越快消耗了樓市的存貨,而迅速減少的存貨和因熱銷而上升的價格,又進一步刺激了更多消費者放棄觀望而入市,開始新一輪的循環。。。
一.市場供給
1.房屋現有供應額及結構情況
定位走高:
出于對天河公園優勢資源的看好,天河公園周邊樓盤定位都基本走中等偏高策略,戶型上基本以100-170多平方米的3-4房大戶型為主,如華港花園、東方新世界等等,市場反應普遍較好,特別是華港花園,100平方米出頭的戶型因為實用率高,廳房間隔實用,向來都是市場主打。國慶新出街的第三期產品,據悉在戶型上還更有所創新,價位也將略有調整,估計將更受買家歡迎。另一引人注目的是新盤理想花園的100平方米上下的二房半戶型,5300萬-6000萬/m2的均價,目標直指30-40歲企業中高收入階層。
另辟路線是的不同的是東王景花園,由于看好周邊數量龐大的年輕白領消費群,東王景花園瞄準這一市場空間,推出60-80平方米的小二房、小三房戶型,還有部分35平方米左右的單身公寓,東王景花園4700元/平方米的定價又相對較低,可說是進一步豐富了該區域的產品類型及價格檔次。
2.產品適應面廣:
看來從產品到價格,天河公園板塊將出現更多元化競爭的局面,更能滿足不同買家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商務配套,令天河公園板塊漸成為周邊白領、企業主管、高校教授等中高端客戶群體所看好的地段,因此,在廣州市樓價一片降價聲中一直平中有升,相對較為堅挺。東方新世界等定位較高樓盤單價達6000元/平方米以上,普通均價都大抵在5500元/平方米,區域前景讓人樂觀。 天河公園方圓幾公里內,是高校教師、高科技研發人員、年輕白領們云集的正因為看好這一龐大消費群體,新世界地產、美林基業、合生等地產大鱷近年來都紛紛在此圈地推盤,除東王景花園、理想花園、歷德雅舍三大新盤外,珠江投資在加拿大花園前的地塊、理想集團在東方新世界后的地塊都相繼傳出將動工興建新樓盤的消息,估計明年中期,天河公園板塊至少還將有二個新樓盤出現。看來這一片熱土的熱鬧勁,還將越演越烈。
3.其他替代性供應情況的調查
閑錢用于投資收租應不錯。拍賣公告里,總有近3成的房產標的是番禺、花都、增城等廣州郊區縣市的,甚至也有清遠、肇慶等地的。相比之下,這些房產就比廣州老城區以及番禺洛溪大橋南岸的價格便宜得多。一棟位于花都區新華鎮商業大道的83平方米房產,具有可當即移交的《房屋所有權證》,樓齡不過六七年,所屬地段是商業旺街,起拍價僅為4.6萬元,平均下來每平方米500多元。 在花都新華鎮、番禺市橋等區的商業地段,80平方米左右的兩房一廳,每個月的租金至少在800元以上。如果以較便宜的價格在番禺、花都、增城等地買下一套房子進行收租非常合算。 廣東省拍賣協會的陳少湘介紹,通過拍賣房產進行投資已不是一件新鮮事,因為市內房產價格并未明顯降低::,相對來說,投資廣州市內的房產回報周期較長,而目前郊區縣市或是珠三角地區的房產價格相對偏低。所以,廣州市民可以運用手頭上較為充足的閑散資金對這些地區的房產進行投資。但首先要打探清楚該房所處地段是否值得投資,其次是產權是否清晰,是否即時交吉等,陳少湘還認為,珠三角地區流動人員較多,房子的求租率也很高,如果手頭上有筆5萬元左右的閑錢,不妨買個郊區房長收租。
二.市場需求
1.廣州市房地產銷售和租賃價格上升
A.其原因一方面是建材價格持續上升,樓盤開發成本增加,使價格有所上升,特別是一些大型開發商,由于其資金雄厚、建設周期短,成本增加的效應較快地反映到銷售價格上來;另一方面是一些質量、品牌、配套環境、售后服務較好的樓盤,仍保持良好的銷售態勢,使商品房價格總體水平上升。
B.主要是一些商業繁華路段及集散地商業用房交易暢旺,價格大幅上升。
C.日前,番禺房管局對該區的商品房交易登記表明:華南板塊八大盤共成交了1852套單位,成交面積達24.24萬平方米,成交總金額達11.36億元。一手商品房成交價達4687元/平方米,有走高趨勢。
2.地利,人和
A.不少樓盤本身也擁有眾多的市政利好,擁有良好的升值潛力,由于其稀缺性明顯,因而追捧者眾多
B.大部分樓盤都有良好的地理環境和美好市政規劃前景,自身也有別人難以代替的優點。
三.市場價值
1.所在區域房屋的銷售情況調查
華景新城物業類別:住宅 建筑類別:高層洋房,多層洋房(帶電梯) 參考均價:5600元方米物業管理費參考價:1.5元/平方米容積率:1綠化率:90%總建筑面積:1000000平方米
樓盤簡介: 翠安儂苑--華景新城全面升級的經典之作,具備更優的規劃、戶型、環境以及智能通風隔音系統、凈水系統等超前設施,法式風格園林
發展商: 廣東華景新城房地產有限公司代理/銷售: 合生創展集團有限公司
公交線路:210、240、549、248、296、518、50等巴士線經過社區門口,區內設有18、178、194的巴士總站。在天河北路華景段開通后,擬增加"華景新城--天河北--環市東"商務圈的屋村巴士(15分鐘1班)和新福利191路
四層動感會所,集運動、休閑、娛樂一體化。有幼兒園、小學、中學。
半山雍景苑建筑類別:小高層、多層物管費:2.3元/m2/月綠化率:36% 容積率:3樓盤簡介: 半山雍景苑于廣州天河CBD中心,廣園東快速路北側,華南快速干線東側地段,占地2萬多平方米,建筑面積8萬多平方米,由9棟意大利風格的小高層建筑組成,近40多個主題景觀園林,只供762戶人獨享。半山雍景苑主要針對二次置業的成功人士,采用高級環保材料一次性裝修到位。面積由79平方米至165平方米不等. 占地3萬m2,建面8萬m2,在售3房84-109m2,4房127-186m2。開盤初期部分單位折后單價只在6300元左右物管費2.3元/m2/月半山雍景苑"米蘭印象"入選20**廣州金牌戶型.參考均價:7000元/平方米
總建筑面積: 80000平方米開盤時間年20**年8月15日投資商: 廣州珠江投資有限公司發展商: 廣州珠江房地產開發中心有限公司 物業管理: 廣東康景物業服務有限公司物業地址:廣園東路(五山路回旋處)匯景新城西側附近公交線路:60,508,41,891,506路
世紀綠洲建筑類別:小高層洋房,多層洋房(帶電梯),多層洋房(不帶電梯) 參考均價:4500元/平方米物業管理費參考價:1.6元/平方米綠化率: 40%
樓盤簡介: 世紀綠洲位于天源路(原廣汕公路)華南植物園地段,占地14萬平方米,總建筑面積30.4萬平方米。2期共10棟洋房,珠江俊園其中8棟12層、2棟19層,1梯5戶。接近700房。北臨廣東樹木公園、東望火爐山森林公園,南接華南植物園,向西與育龍居教師新村及廣東工業大學隔路相望,項目建成后將成為廣州乃至華南地區最具環保價值的大型生態社區。總建筑面積: 350000平方米發展商: 廣州利海房地產開發有限公司代理/銷售: 合富輝煌房地產顧問有限公司物業管理: 怡高物業按揭銀行: 建設銀行物業地址: 廣汕公路華南植物園旁公交線路:84,84A,84(輔),28,534,535 。 4000平方米獨創覆士式會所、坡地疊水園林、無極恒溫雙泳池、森林幼稚園、森林商業街 網球場 兒童活動中心 Internet接入 停車場 保安系統 花園
;云山翠苑物業類別:住宅建筑類別:多層洋房(帶電梯) 參考均價:3888元/平方米綠化率: 40% 容積率: 2.83規則占地面積: 6000平方米總建筑面積: 17000平方米
樓盤簡介: 位于廣州大道北天平架裝飾材料城旁桐油崗地段,北接同和路的南湖地區、南連沙河大街到天河北,交通便捷,地理位置優越,占地6000余平方米,總建筑面積1.4萬平方米左右。小區地勢高出主干道約10米,由北至南形成高差坡地。其A棟36套三房兩廳單位為全躍式一梯兩戶的設計,戶戶南北朝向、通風采光良好,且位于小區的最高位置,具觀賞自然景觀的優越性20**-11-11鐵定12.31前交樓[山景王]金牌戶型全新推出。
開盤時間: 20**-8-12
峻工時間: 20**-12-31投資商:發展商: 廣州市建筑集團有限公司 代理/銷售: 方圓地產物業地址: 天河區 廣州大道北528號東側桐油崗地段位于廣州大道北天平架裝飾材料城旁桐油崗地段,北接同和路的南湖地區、南連沙河大街到天河北,交通便捷,附近公交:296、241、179等數十條
●教育:(中、小學) 育苗小學、四海小學、七十五中。 ●周邊配套:銀行、郵政、酒樓、教育、醫療等配套齊全
四.市場推銷
天河中小盤紛紛推新貨 避開大盤憑三大招突圍
焦點房地產網 gz.focus.cn 20**年10月22日14:14 廣州日報
這幾個月來,天河最活躍的基本是一些中小樓盤。一方面是由于大集團旗下的樓盤供應量趨于減少,而且價格高漲;另一方面是由于中小樓盤趁著好市道紛紛推出新貨吸引客源。從這些樓盤的經營之道來看,大致可以分為如下幾種:
借勢型:小型房地產企業沒有與大盤較勁的實力,于是就借"勢"經營。城市假日園就是一個明顯的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家園的地理優勢,等鄰居把市場的勢造足后,就在周圍做"迷你型"小樓盤。你在基礎設施、環境配套方面花工夫,我在建筑質量、戶型設計上下力氣,各有千秋,互為依托。通過差異化定位、以總價適中的小三房為主打的策略,該盤在黃金周期間回籠資金超過千萬元。
個性型:個性化的樓盤總是能吸引消費者的眼球。理想·藍堡國際、東王景花園和新出爐的東方都會廣場"上寓"都屬于這種。在天河公園周邊樓盤價位陸續走高,以大戶型為主打的情況下,東王景花園以普通兩房、小三房也可望到天河公園景色為賣點::,吸引了眾多白領;理想·藍堡國際則以單層空中花園、寬樓距的單邊戶型等新設計吸引注重生活環境的買家;而東方都會廣場"上寓"則以天河區從沒出現過的中空小復式設計及150%的實用率吸引了眾多首次置業者及投資客。在十一黃金周,這些樓盤現場雖然都沒有活動,但卻能吸引不少來看樓的實客。
實惠型:有些樓盤雖然個性不明顯,但憑借方便的地理位置和實惠的總價,也能迅速消化不少貨量。例如近期新開盤的豪景花園和雍景臺新一期。雍景臺位于天河區政府對面,和周邊的樓盤普遍售5800元/m2的單價相比,該盤5000元/m2帶裝修的價格自然顯得很吸引。而豪景花園則靠近天河北,但總價只須15萬~50萬元左右,對于天河北附近上班的白領吸引力也不小。
中小樓盤的生存之道,說穿了無非是找準自己的定位,避開與大盤正面交鋒,揚長避短,強化自己的優勢,總能得到適合這個層次的一批買家的青睞。
篇2：地產項目市場分析客戶定位
地產項目市場分析與客戶定位
一、城市及片區房地產供求狀況
1、簡評項目所在城市近三年房地產市場供求走勢；基礎資料參照該項目發展“可行性報告”。
2、市場典型樓盤綜述（分片區、分檔次、分產品類型）；重點分析項目所在片區樓盤特點。包括各項目規模、開發主題、產品類型、戶型面積及配比、均價及走勢、目標客戶、銷售簡評等。
3、項目所在片區樓盤集合特征總結。
二、市場細分及選擇目標客戶
1、項目概況及SWOT分析
（1）項目控規、邊界條件和地質特征簡述；
（2）項目SWOT分析：
結合項目邊界條件和地質特征深入分析優劣勢。如地段、周邊配套、景觀或自然環境、歷史形象、規模、容積率等；
結合項目優劣勢分析，提出項目可能面臨的機會和威脅。如區內外競爭格局、消費者置業意向、發展時機等。
2、市場消費群體細分
（1）經濟有效群體細分。通過對項目可能輻射范圍的客戶調查，按照可承受價格細分現有購房人群；
（2）意向有效群體細分。按照對片區和項目的偏好程度繼續細分購房人群；
（3）客戶需求細分。在經濟和意向細分的基礎上，對客戶需求進行再細分。具體細分標準可依綜合項目規模、容積率、邊界條件等因素確定。建議采用客戶購房動機和居住需求為細分標準。
3、競爭項目消費群特點調查
競爭項目消費群年齡、身份、工作、原居住情況、價格承受力等背景資料；
主要消化戶型及面積、購買競爭項目原因。
4、選擇目標消費群體
（1）可能目標消費群體圈定。綜合項目SWOT分析、競爭項目客戶特點，判斷并選擇適合該項目的且經濟和意向皆有效的客戶作為該項目的可能目標消費群體。
（2）選擇目標客戶。結合開發商利益要求、項目規模和以上客戶需求細分，確定項目的目標客戶。
（3）目標客戶特征描述。
（4）目標客戶需求描述。
5、目標客戶特征與需求匯總表
目標客戶特征匯總表
客戶來源（標明各區域來源所占百分比）
客戶置業類型（標明首次置業、換房客戶或是活躍長者及其百分比）
客戶購房用途（標明自住或投資及其百分比）
客戶描述
人口特征年齡區間（標明各年齡區間所占百分比）
家庭結構（標明各種家庭結構所占百分比）
社會特征文化程度（標明各種文化程度所占百分比）
職業類型（標明各種職業所占百分比）
目前居住狀況目前居住性質（標明租屋、與父母同住、單位分房或是商品房及比例）
目前居住面積（標明各種車輛擁有情況所占百分比）
交通出行方式（標明各種狀態所占百分比）
經濟特征家庭年收入（標明各種年收入區間所占百分比）
客戶購房需求匯總表
客戶購房關注點排序對價格、地段、周邊環境、發展商品牌、社區園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關注點按照關注度進行排序（突出方面標明所占百分比）。
總價可承受區間（標明總價可承受區間及各區間比例）
園林景觀要求及偏好（標明客戶對園林景觀的基本要求和偏好）
車位需求（標明客戶對車位的需求比例，包括總體車位配比和分產品類型配比）
樓型偏好（標明客戶對樓型的偏好比例）
戶型及面積需求（標明客戶對各種戶型及面積的需求比例）
戶內交樓標準偏好（標明全裝修、精裝修或是毛坯及其百分比）
付款方式偏好（標明一次性、按揭的比例）
配套基本需求及偏好商業設施
教育設施
文體設施
交通出行
郵政金融
醫療衛生
篇3：房地產前期市場分析整體策劃大綱
一、項目前期市場分析報告
(一)市房地產市場概況
(二)市區住宅(商鋪或寫字樓)概況
(三)本區住宅(商鋪或寫字樓)概況
1.本區域整體市場概況
2.本區域競爭對手分析
3.本區域優質與滯銷樓盤個案分析
(四)本區域潛在房地產市場分析
目的:找出和發掘市場空白點及賣點。
(五)市同檔次類型物業分析
l.市同檔類型物業概況
2.市同檔次類型物業成功個案分析
(六)項目微觀調查
1.項目自身概況
2.項目優劣勢初步分析
(七)項目目標客戶群分析(目標市場分析)
二、項目前期市場分析報告(二)
市場分析報告(二)是為了配合公司業務高速發展而作的前期策劃方案,針對樓盤以精簡形式進行分析。
(一)市房地產往年的基本概況
回顧過去房地產市場并作出總結性分析
(二)區域市場狀況
1.區域經濟狀況分析
2.區域房地產市場分析
(三)房地產未來近期市場預測
1.整體市場概況
2.市場熱點板塊預測
3.物業特色及類型預測
4.市場競爭焦點
(四)競爭對手分析
1.競爭對手物業概況分析
2.競爭對手經濟指標分析
3.競爭對手廣告推廣分析
4.競爭對手營銷推廣分析
(八)項目建議(針對前期)
1.項目規劃建議
2.項目戶型及面積設計建議
3.項目價格建議
4.項目園林設計建議
三、項目全程策劃及導入實施工作大綱
(一)市場調查與市場機會分析
1.市場調查分析
(1)項目市場調查與分析
(2)市內各區域競爭樓盤調查與分析
(3)市內居民居住偏好調查與分析
2.市場機會分析
(1)市區商品住宅市場競爭程度評估分析
(2)策劃區域競爭對手設定
(3)策劃項目片區商品住宅市場機會分析
(4)策劃項目(樓盤)市場機會分析
(5)介入市場身份設定
(二)項目市場定位與建筑設計策略分析決策
1.項目市場定位分析決策
(1)項目總體定位分析決策
(2)項目目標客源定位分析決策
(3)項目價格定位決策
(4)項目檔次定位分析決策
(5)項目檔次層次定位分析決策
(6)項目形象定位分析塊策
(7)項目主力戶型定位分析決策
>(8)項目配套設置建議
(9)項目物業管理模式分析決策
2.項目建筑設計策略分析決策
(1)項目規劃環境布局建議
(2)項目建筑風格分析決策
(3)項目建筑功能分析決策
(4)項目總平面與單體建筑建議
(5)項目規劃組團過渡風格建議
(6)項目經濟技術指標建議
(7)項目戶型層次各類分類建議
(8)項目檔次類別定位建議
(9)開發規模節奏分析建議
(10)項目開發進程時間安排建議
(三)項目工地包裝模式
1、售樓部包裝模式設定
2、售樓部內部裝修風格建議
3、售樓部外圍氣氛策劃設定
4、工地圍墻樣式推薦
5、售樓書設計
6、海報設計
7、涉及銷售的各類表格設計
(四)公司品牌戰略包裝計劃設計
1、公司品牌原有資源分析
2、公司品牌內涵設定
3、公司品牌VI設計建議
4、公司品牌推廣計劃編制
(五)項目銷售策略決策
1、項目總體銷售戰略分析決策
(1)項目銷售目標分析決策
(2)項目銷售模式分析決策
(3)項目品牌培育與管理分析決策
(4)項目投資收益與風險分析
2、項目銷售戰術分析決策
(1)銷售賣點設計分析決策
(2)銷售進度設計分析決策
(3)廣告跟進策略分析決策
(4)媒體選擇分析建議
(5)銷售組織與管理分析決策
(六)項目銷售實施全程建議
1、銷售前期準備要案
2、銷售機構設置安排
3、銷售人員招募與培訓安排
4、銷售成本投入及檔期安排
5、銷售廣告表現與檔期安排
6、物業管理設置計劃