一、建筑部分
1、概況
1.1南京市是江蘇省省會(huì)所在地,是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心,也是長(zhǎng)江流域中心城市之一,處于沿海開放地帶和長(zhǎng)江流域的交匯部,是中國(guó)國(guó)土規(guī)劃中滬寧杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重要城市。南京已有2496年的建城歷史,經(jīng)歷了十朝都會(huì),與北京、西安、洛陽并列為中國(guó)四大古都。豐富燦爛的歷史遺存與南京雄渾秀美的山水城林融為一體,構(gòu)成了城市獨(dú)特深厚的歷史人文底蘊(yùn)。
南京東接長(zhǎng)江三角洲,南靠寧鎮(zhèn)丘陵,西倚皖贛山區(qū),北連江淮平原,長(zhǎng)江自西向東橫穿市區(qū)。南京屬北亞熱帶季風(fēng)氣候,溫暖宜人,四季分明,雨量充沛,良好的自然條件加之歷代的綠化努力,使南京享有"綠城"之譽(yù)。

1.2南京市發(fā)展目標(biāo)是把南京建設(shè)成為:
充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市──長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市
富有文化特色的城市──國(guó)際影響較大的歷史文化名城
最佳人居環(huán)境的城市──人與自然和諧共生的江濱城市

1.3南京城市發(fā)展布局:
1.3.1最近規(guī)劃的都市發(fā)展區(qū)總面積為2947平方公里,占市域總面積的45%。
1.3.2提出"以長(zhǎng)江::為主軸,以主城為核心,結(jié)構(gòu)多元,間隔分布,多中心,開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局",除主城外,在三個(gè)新市區(qū)培育次區(qū)域中心,形成多核區(qū)域中心格局中;明確提出開敞式的格局,在更大范圍內(nèi)延續(xù)"山水城林"融為一體的空間特色,建設(shè)最佳人居環(huán)境城市。
1.3.3南京市域城鎮(zhèn)形成主城一新市區(qū)一新城-重點(diǎn)城鎮(zhèn)-一般城鎮(zhèn)五級(jí)大中小級(jí)配合理的等級(jí)結(jié)構(gòu)。調(diào)整后的各級(jí)城鎮(zhèn)有:(a)主城:新市區(qū):包括東山、仙西、江北3個(gè)新市區(qū)。(b)新城:包括大廠、新堯等個(gè)新城,預(yù)留玉帶、橋林為新城備用發(fā)展空間。(c)重點(diǎn)城鎮(zhèn):包括棲霞、八卦洲等13個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)。(d)其他城鎮(zhèn)為一般城鎮(zhèn)。
1.3.4遠(yuǎn)景南京全市總?cè)丝诎?000萬預(yù)留,規(guī)劃遠(yuǎn)景按87%城市化水平和870萬左右城鎮(zhèn)人口進(jìn)行規(guī)劃安排。主城人口20**年控制在300萬以內(nèi),遠(yuǎn)景下降到260萬。

2、地理位置及周邊環(huán)境
**(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)基地位于南京市**區(qū),**大道東側(cè),東鄰**大道高架路,北臨**路,南側(cè)與**河為鄰,總用地面積約為51.89萬平方米,整個(gè)地區(qū)沿江展開約1.3公里(其中基地西北部部隊(duì)用地占臨江面約630米)。
本項(xiàng)目基地為南北長(zhǎng)向的不規(guī)則形,其中南通路從基地中央通過,西側(cè)隔**大道為長(zhǎng)江,南側(cè)為三汊河(秦淮河入長(zhǎng)江口),三汊河西側(cè)入江口設(shè)一水閘控制秦淮河水量。
本項(xiàng)目基地較為平整,沿**大道展開,本地塊北側(cè)中山北路為城市主干道,惠民大道,**大道為城市主要道路,地塊內(nèi)南通咱為城市::支路。**大道作為防御洪水的一道屏障,其道路中心標(biāo)高約比惠民路高出3-4米。
本項(xiàng)目基地隸屬于下關(guān)行政區(qū)。下關(guān)區(qū)是南京市的六城區(qū)之一,地處南京市區(qū)西北部,**而居,江岸線達(dá)10公里,是南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市的標(biāo)志性"窗口"區(qū)域,素有金陵北大門之稱。境內(nèi)有全國(guó)最大的內(nèi)河港口──南京港、鐵路南京西站、南京長(zhǎng)途汽車總站、南京長(zhǎng)江大橋。下關(guān)區(qū)**依城,山、水、城、林渾然一體,景觀獨(dú)特,風(fēng)光秀麗。人文古跡較多,旅游資源豐。獅子山上巍峨壯觀的閱江樓,與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣等江南三大名樓遙相呼應(yīng),盡顯千秋。區(qū)內(nèi)有省、市文物保持單位14個(gè),著名的江南水是由學(xué)堂、渡江勝利紀(jì)念碑、靜海寺《南京條約》史料陳列館座落于此。近年來,下關(guān)區(qū)堅(jiān)持以建設(shè)現(xiàn)代化**城區(qū)為奮斗目標(biāo),確立了"市場(chǎng)興區(qū)、開發(fā)興區(qū)、科教興區(qū)"四大發(fā)展戰(zhàn)略,全區(qū)上下圍繞四大戰(zhàn)略,投入巨資加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),現(xiàn)代化**城區(qū)的道路框架和防洪體系已基本形成,經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)同步,協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、分析
3.1南京市總體規(guī)劃提出了以長(zhǎng)江為南京城鎮(zhèn)發(fā)展主軸的思路。**的開發(fā)建設(shè)會(huì)對(duì)整個(gè)沿江地區(qū)的開發(fā)建設(shè)會(huì)對(duì)整個(gè)沿江地區(qū)的開發(fā)與整治起著積極的推動(dòng)作用,也必將成為其中極為重要的一項(xiàng)工程。

3.2"擇水而居"是人類重要的生活傳統(tǒng),國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)正是將城市濱水區(qū)作為最佳的居住和休閑空間,尤其是能夠看到水景的住宅更是不可多得。長(zhǎng)江孕育了南京的成長(zhǎng),江水的雄渾與壯闊,周圍植被與地貌的斑瀾以及潛洲、夾心洲分隔江水的戲劇性為這一區(qū)域蘊(yùn)藏著勃勃生機(jī)。本項(xiàng)目基地位于長(zhǎng)江東岸,緊鄰秦淮入江口。被秦淮及長(zhǎng)江共同托起的這片基地環(huán)境為將來的居住人群提供了最佳、多樣的景觀角度與景觀內(nèi)容。

3.3迄今為止南京市整個(gè)沿江一側(cè)還缺乏能夠充分利用地理優(yōu)勢(shì)及自然景觀資源,能夠充分發(fā)揮長(zhǎng)江作為南京市城鎮(zhèn)發(fā)展主軸的總體規(guī)劃思路的高品質(zhì),高檔次建筑。**將能夠通過高水準(zhǔn)定位,國(guó)際高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)和精心建設(shè),充分利用自然景觀資源優(yōu)勢(shì),營(yíng)造出優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境,為南京市的城市形象增添新的光彩,進(jìn)而提升南京市城市的整體形象定位。

3.4.1中山北路是聯(lián)系市中心的主要道路,也是市區(qū)人流向該地段的主要方向。
3.4.2地塊處于下關(guān)區(qū),屬于城市舊區(qū)周圍多為民房,周邊發(fā)展尚薄弱,無大規(guī)模樓盤,市民及市場(chǎng)認(rèn)知差。
3.4.3城市總體規(guī)劃調(diào)整,大規(guī)模向長(zhǎng)江兩岸推進(jìn),沿江地區(qū)將成為城市建設(shè)開發(fā)的主要區(qū)域,這帶來了本樓盤開發(fā)的良好契機(jī)。
3.4.4長(zhǎng)江與淮河交會(huì)處有著180。水景的絕好景觀。

3.5提出問題:
3.5.1如何有效的改善人們對(duì)于該地段的觀念,獲得人們對(duì)于新沿江區(qū)的認(rèn)同,最大限度的提升該地段的價(jià)值。
3.5.2能在針對(duì)沿江大規(guī)模的開發(fā)中,使開發(fā)商、城市居民、業(yè)主均得到相關(guān)利益,并使整修城市沿江景觀得到極大改善。
3.5.3如何解決較高容積率與景觀環(huán)境的矛盾,以及滿足城市對(duì)于沿江城市輪廓的要求。
3.5.4如何解決城市道路與本地塊的關(guān)系。

3.6市場(chǎng)定位分析:
**在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中有著自己鮮明的特征,強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng),在起初介入市場(chǎng)時(shí)營(yíng)造勢(shì)大強(qiáng)勁、規(guī)模宏大。在南京市場(chǎng)極具差異性的品質(zhì)、環(huán)境及城市意向,覆蓋式的扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)識(shí)。
**是在地產(chǎn)界長(zhǎng)袖善舞,叱詫風(fēng)云的開發(fā)商,旗下****、**湖濱等各樓盤享譽(yù)業(yè)、成為不容業(yè)內(nèi)人士忽視的一個(gè)地產(chǎn)現(xiàn)象。我們認(rèn)為**是具有以宏大手筆征服力極強(qiáng)的發(fā)展商。
3.6.1本項(xiàng)目的定位:
3.6.1.1長(zhǎng)江沿岸的標(biāo)志性建筑群──南京市新的形象工程。
3.6.1.2南京有個(gè)全江景國(guó)際品質(zhì)高級(jí)居住區(qū)、酒店及旅游商務(wù)區(qū)。
3.6.1.3新南京的財(cái)富、信息中心。

3.6.2客戶群:
3.6.2.1第一類:
a)南京市有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主階層;
b)南京市部分高端社會(huì)管理都階層;
c)駐南京的外企高級(jí)管理人員;
d)旅居海外的僑胞及居住在本地的僑匯族。
3.6.2.2第二類:
a)南京市大型企業(yè)經(jīng)理人員階層;
b)一般私營(yíng)企業(yè)主階層;
c)高級(jí)知識(shí)分子階層;
d)在南京市工作的外籍人士和有相當(dāng)財(cái)富積累的外省市人士。
3.6.2.3第三類:
a)港澳臺(tái)、東南亞及少量歐美地區(qū)和外省市的專業(yè)投資客;
b)以外省市和海歸派為主的單身金領(lǐng)階層;
c)SOHO族。

4、構(gòu)思:
針對(duì)以上分析后提出的幾個(gè)問題,我們找出解決的辦法
4.1首先,充分利用南京市總體發(fā)展沿江地區(qū)的有利條件,發(fā)揮**的無人企及的優(yōu)勢(shì),以大投資、強(qiáng)勢(shì)介入將本項(xiàng)目定位在高水準(zhǔn)、高品質(zhì)、并配以相應(yīng)的高檔酒店、商業(yè)等以達(dá)到提升地塊價(jià)值的目的。
4.2在總體規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)在保證較高容積率情況下,盡可能讓出大片綠地、公共廣場(chǎng)等營(yíng)造怡人優(yōu)美的環(huán)境,同時(shí)盡可能多的使住戶能有江景,使住宅的價(jià)值極大的提升。沿江布置若干高低錯(cuò)落的超高層,形成富有韻律的天際線,前面是層次豐富的商業(yè)建筑,使之形成南京沿江的新形象。
4.3為了使本樓盤達(dá)到有震撼力的氣勢(shì),營(yíng)造一個(gè)完整巨大的人工環(huán)境,我們將規(guī)劃中穿越地塊的城市道路設(shè)計(jì)成下沉式。從而保證地面超大公園的連續(xù)性。

5、總體規(guī)劃:
5.1主旨:創(chuàng)造一個(gè)有人文內(nèi)涵的高起點(diǎn)**居住環(huán)境,提高**帶在南京市的形象地位是本案的目的。
5.2原則:
5.2.1最大限度的獲得江景。
5.2.2創(chuàng)造豐富的市民公共活動(dòng)交往空間。
5.2.3強(qiáng)化豐富沿江形象。
5.2.4提高居住環(huán)境質(zhì)量。

5.3措施:
5.3.1**大道的南北連續(xù)形成,觀江平臺(tái)、水天一色,大氣磅薄,浩浩蕩蕩。 ──(**自然公園)
5.3.2一條**綠化軸線+沿江商業(yè)軸線+綠色住區(qū)景觀軸線。──(南島、北湖)
5.3.3兩個(gè)城市廣場(chǎng)[一南(市民廣場(chǎng))-北(文化廣場(chǎng))]和三個(gè)住區(qū)、商業(yè)帶入口小廣場(chǎng)。

5.4創(chuàng)造一島一湖-公園成為本案的明顯特征。
5.4.1本規(guī)劃中地塊南端結(jié)合秦淮河注入長(zhǎng)江這一絕好條件,設(shè)置了一片巨大的島嶼,島嶼之上是寬闊的城市廣場(chǎng)和超五星酒店,酒店后面是一片寬闊水面,沿一期地塊東北側(cè)以一條優(yōu)美的弧線排列高低起伏的五組住宅樓宇,以最大限度獲得江景,同時(shí)在沿江岸區(qū)域高了一條**商業(yè)街,高度不超過24M,商業(yè)建筑群有層次豐富的空間,使樓盤的沿江形象在令人震撼之余又多了幾分親切怡人,同時(shí)商業(yè)街引入市中心人流,有效提升本地塊的商業(yè)價(jià)值,商業(yè)街由北至南一直連接至廣場(chǎng)和酒店,將形成南京又一繁華地段。
5.4.2Ⅱ期地塊整體設(shè)計(jì)一個(gè)近九萬平方米的水面和綠化環(huán)境,沿南北方向兩排住宅簡(jiǎn)潔明確,爭(zhēng)取了最好的景觀朝向,同時(shí)避免了一面墻式影響城市景觀的排布方式,顯得挺拔而通透,氣度不凡。

5.5從平面布置組織上看:動(dòng)靜分明清晰、空間開合得當(dāng)
5.5.1沿江河一條200M自然、建筑、人文景觀帶為開放豐富的城市景觀帶,住區(qū)內(nèi)部由高層超高層居住宅圍攏形成的灣和湖內(nèi)向型自然、休閑居住氛圍的景觀帶。
─動(dòng)與靜組織
5.5.2沿江帶空間變化豐富,廣場(chǎng)、商業(yè)街、觀江平臺(tái)相互穿插,相輔相成。住區(qū)內(nèi)結(jié)合入口與會(huì)所等服務(wù)設(shè)施,形成一系列的大小變化的住區(qū)游園空間。
─點(diǎn)、線、面組織

5.6從空間組織上看(層次分明、收放得當(dāng)、大氣磅薄)
5.6.1沿長(zhǎng)江到惠民大道從低到高,兼顧觀江看湖的住宅視野。
─實(shí)體與江面形成良好的梯形切面
5.6.2總體布置上,南北向保證通透與開放,結(jié)合自然主題園林,使景觀與自然風(fēng)得到良好的統(tǒng)一。
─圍攏與開放

6、交通組織
通過人車分流、道路分級(jí)組織、商業(yè)、酒店等與住宅獨(dú)立組織的原則來組織交通流線。一期的主要出入口設(shè)在南通路,二期的主要出入口分別設(shè)在南通路、唐山路及中山北路,由住宅區(qū)內(nèi)的人車分流車輛通過下沉道路及幾個(gè)附道接駁小區(qū)的地下停車與內(nèi)部交通。地面人行與環(huán)境水面結(jié)合形成一個(gè)巨大的花園,酒店單獨(dú)設(shè)出入口,與城市道路接駁。城市廣場(chǎng)為人行、商業(yè)結(jié)合**路形式豐富的步行環(huán)境。唐山路與**路有3-4M的高差,沿唐山路的辦公建筑形成架空層,供泊車。

7、景觀環(huán)境分析
7.1**公共活動(dòng)區(qū)域中,**帶以恢復(fù)自然堤岸為主,商地帶與**景平臺(tái)以硬鋪面為主,結(jié)合小品、綠化點(diǎn)綴,形成開放的、怡人的**購(gòu)物、休閑環(huán)境氣氛。
7.2住區(qū)內(nèi)結(jié)合島灣與湖的大格局,結(jié)合各自空間特性,組織成相映成趣的自然園林。荷塘、竹林、梅林、碼頭、沙灘、廣場(chǎng)共圍繞水面而展開,強(qiáng)化水面邊界的屬性,軟化高層住宅所帶來的巨型尺度概念。在住區(qū)環(huán)境組織上,考慮到住宅視野的巨大差異,結(jié)合入口門廳的組織,以多種林木與單棟住宅形成半邊圍的空間格式,主景觀面(湖面)以自然草坡為主,開放,點(diǎn)以星星般樹木,增加空間的廣度,即住宅個(gè)體周邊細(xì)化與層次豐富細(xì)碎、開放空間對(duì)比強(qiáng)烈、尺度宏大。在軟化地面尺度的同時(shí),注意植物表情,性情表達(dá),鋪面也是一個(gè)重要因素,結(jié)合水景,休閑設(shè)施,活動(dòng)場(chǎng)地(青少年、兒童的組織,形成宜人的生活景象)

8、空間分析:
8.1沿江結(jié)合**大道以精品商業(yè)景觀辦公休閑娛樂為主的多層建筑,空間豐富的內(nèi)街,多層次通透空間,尺度親切,這一層面建筑群為**大道提供一個(gè)連續(xù)的怡人街景,有豐富的形象特點(diǎn)。相對(duì)秦淮河與長(zhǎng)江交匯處設(shè)一個(gè)巨大市民廣場(chǎng),廣場(chǎng)與::一座五星酒店,形成一個(gè)面向江景的空間。廣場(chǎng)與**大道在空間上形成一個(gè)層次豐富的連續(xù)沿江立面,沿江空間豐富的商業(yè)街以步行道與廣場(chǎng)相連,點(diǎn)綴小品、綠化結(jié)合沿江綠化走廊,形成一個(gè)自然環(huán)境與現(xiàn)代都市文明相融的城市生活空間,將成為南京又一最具吸引力、最具活力的地方。
8.2Ⅰ期內(nèi)高層超高層住宅以一道弧線面向江河交匯處排開,空間上形成低、中、高序列,氣勢(shì)磅薄,酒店與住宅間以一片開闊水面相連,水邊設(shè)置沙灘與酒店相望,整個(gè)空間構(gòu)成顯得華貴、大氣。
8.3Ⅱ期內(nèi)沿唐山路與惠民路兩排高層超高層住宅形成一個(gè)尺度巨大的內(nèi)部空間,這個(gè)空間又是在視線上極其通透相互流動(dòng)的一個(gè)空間。內(nèi)部設(shè)計(jì)了一個(gè)九萬平方米的巨型人工湖,周圍綠樹掩映花鳥其間,仿佛置身于巨大的花園中。

9、江景及城市形象
本項(xiàng)目是南京的新形象工程,本案的建筑形象天際線特別是沿江立面是從南京的整體形象出發(fā),力求作為南京沿長(zhǎng)江沿岸的標(biāo)志性建筑。以氣勢(shì)磅薄而又經(jīng)典藝術(shù)形象展示新南京的形象,超高層、高層住宅樓宇整體上以一個(gè)優(yōu)美的起伏的輪廓線出現(xiàn)在沿江的天際上,沿江的多層、低層商業(yè)結(jié)合**大道,**公園又使整個(gè)沿江立面得到豐富和層次感。酒店和廣場(chǎng)形成的島嶼更成為這一景觀的點(diǎn)睛之筆,突出了整個(gè)建筑群的豪華之氣。

10、關(guān)于分期開發(fā)
根據(jù)分期開發(fā)計(jì)劃,本案分兩期開發(fā)。南塊先期開發(fā)面積約48.3038萬M2。一期包括廣場(chǎng)及酒店**商業(yè)街及**綠化帶,結(jié)合城市交通沿江::先期開發(fā)與江景結(jié)合的商業(yè)街、綠化帶、城市廣場(chǎng)形成一處高品質(zhì)的繁華商業(yè)區(qū),同時(shí)擁有面向秦淮河入江交匯處的壯觀江景的豪華住宅及超級(jí)酒店的開發(fā),定會(huì)全面提升地段人氣,使人感受其中巨大潛能,令人有為之一振的震撼效果,從而起到帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)功能。
二期開發(fā)是地段北部南通路以北的部分,這部分以住宅為主,同時(shí)大面積的人工環(huán)境,以創(chuàng)造一個(gè)高品質(zhì)的怡人的居住環(huán)境。兩部分在功能配套及交通組織、空間設(shè)計(jì)以及時(shí)間空間等方面均充分加以考慮,能夠獨(dú)立開發(fā),建設(shè),并獨(dú)立使用。

11、現(xiàn)代都市、建國(guó)際化精英住宅
**,于該區(qū)沿江岸恢弘展開,與南京眾多歷史悠久的秀山名樓遙相呼應(yīng),傳承南京千年古都雄渾底蘊(yùn),見證南京騰飛的今日與未來。

二、強(qiáng)電部分
1.供配電
1.1 本項(xiàng)目擬設(shè)110KV變電站,10KV變電所約需15座,深入到用電負(fù)荷中心,并在地下一層設(shè)置。變
壓器分列運(yùn)行,低壓設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。
1.2本項(xiàng)目總用電量統(tǒng)計(jì)如下:

1.3 具體供電方案,先由甲方向當(dāng)?shù)毓╇姴块T提出用電征詢申請(qǐng),待征詢申請(qǐng)答復(fù)后,再行對(duì)具體供電
方案的比較和可行性研究。

2.無功補(bǔ)償
采用低壓電容器集中補(bǔ)償方式,在變配電所設(shè)低壓補(bǔ)償屏,補(bǔ)償后高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。

3.計(jì)量
電能計(jì)量采用高供高計(jì),并設(shè)峰谷電表。公用負(fù)荷集中裝設(shè)公用計(jì)量子表;住宅每戶單獨(dú)計(jì)量,公共走道、樓梯間等公共場(chǎng)所設(shè)專表計(jì)量。獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)等場(chǎng)所設(shè)表單獨(dú)計(jì)量,電表集中裝設(shè)。

4.在大酒店地下室設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組,以滿足酒店重要負(fù)荷、消防設(shè)備、電梯等對(duì)供電可靠性的要求

5.電力、照明系統(tǒng)
本工程低壓配電采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合配電方式。室內(nèi)干線主要采用密集母線或預(yù)分支電纜,室外線路采用排管加井敷設(shè)或電纜溝(隧道)的敷設(shè)方式。
按規(guī)范要求設(shè)置事故照明。消防用電設(shè)備,均采用雙電源供電并在末級(jí)自動(dòng)切換,線路均采用耐火型電纜NHYJV-1KV , 其它干線采用ZRYJV-1KV型電纜。

6.防雷接地系統(tǒng)
建筑物按二類或三類防雷設(shè)防。在屋頂敷設(shè)避雷帶做接閃器,利用結(jié)構(gòu)柱鋼筋做防雷引下線。利用基礎(chǔ)主筋作共用自然接地體。各建筑物均采用總等電位及局部等電位聯(lián)結(jié),要求接地電阻小于1歐姆。

三、弱電部分
1.概述
1.1本工程項(xiàng)目設(shè)智能網(wǎng)絡(luò)控制中心,采用適度采用先進(jìn)的弱電子系統(tǒng),以期達(dá)到能高速、便捷地與外界進(jìn)行信息交通、充分的資源共享、安全、環(huán)保、便利、舒適的生活工作環(huán)境以及資源優(yōu)化、高效的智能化系統(tǒng)目標(biāo);
1.2智能系統(tǒng)具有較高的系統(tǒng)集成度。各個(gè)子系統(tǒng)能獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn),并能協(xié)調(diào)運(yùn)行。通過一體化的綜合管理平臺(tái)進(jìn)行管理,達(dá)到信息、資源和任務(wù)的綜合共享和全局一體化的綜合管理。
1.3智能系統(tǒng)具備一定的前瞻性,系統(tǒng)的功能完善、具有可擴(kuò)展性,并留有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余量,設(shè)備性能可靠,性價(jià)比高……;
1.4系統(tǒng)設(shè)計(jì)將分為以下幾個(gè)過程:業(yè)主的需求分析、方案設(shè)計(jì)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)
1.5住宅樓每戶設(shè)弱電箱,方便住戶對(duì)電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)量擴(kuò)展。

2.火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng):按規(guī)范要求設(shè)置消防控制中心、火災(zāi)探測(cè)器及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備。

3.電話系統(tǒng)
住宅樓的語音網(wǎng)主干線纜,采用大對(duì)數(shù)電話電纜,每戶設(shè)一對(duì)電話線至弱電箱。其他場(chǎng)所按要求設(shè)電話線或采用綜合布線進(jìn)行語音通訊;

4.電視系統(tǒng):由當(dāng)?shù)赜芯€電視中心引入一級(jí)新型光纖,并加設(shè)衛(wèi)星接收系統(tǒng)。住宅樓每戶電纜到戶內(nèi)弱電箱;

5.綜合布線系統(tǒng):系統(tǒng)按六類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),支持?jǐn)?shù)據(jù)通信、語音通信、多媒體通信以及多種控制信號(hào)的通信。采用星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu),分級(jí)管理。主干線路采用光纜,重要場(chǎng)所光纜到桌面。終端帶寬設(shè)計(jì)為100 M,每戶設(shè)一對(duì)雙絞線到弱電箱

6.可視對(duì)講系統(tǒng):每棟住宅樓及重要場(chǎng)所設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng),并網(wǎng)至保安中心。實(shí)現(xiàn)三方互相通話、樓宇對(duì)講、圖像監(jiān)視、綜合報(bào)警、 綜合管理等功能。

7.安全技術(shù)防范系統(tǒng)
7.1住宅樓每戶設(shè)一套防盜、防煤氣泄露、火災(zāi)探測(cè)裝置。所有安全報(bào)警信號(hào)通過綜合布線系統(tǒng)或信號(hào)電纜引至保衛(wèi)中心科。
7.2重要場(chǎng)所設(shè)一卡通門禁系統(tǒng);
7.3園區(qū)內(nèi)設(shè)電子巡更系統(tǒng);

8.停車庫管理系統(tǒng):在地下車庫設(shè)停車庫管理系統(tǒng),對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)、記錄、顯示車位、通禁行管理;

9.閉路監(jiān)控系統(tǒng):在公共場(chǎng)所、地下車庫、每棟住宅樓設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)裝置,住宅樓以電梯廳為核心,每層設(shè)半球型攝像機(jī)。其他場(chǎng)所及園區(qū)內(nèi)設(shè)固定或帶云臺(tái)攝像機(jī);園區(qū)周界設(shè)遠(yuǎn)紅外對(duì)射安防系統(tǒng);

10.三表遠(yuǎn)程抄送:獨(dú)立運(yùn)營(yíng)結(jié)算場(chǎng)所的水、電、氣表和住宅樓每戶水、電、氣采用遠(yuǎn)程抄表;

11.公共場(chǎng)所及室外園區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂系統(tǒng)。

四、給排水部分
1.生活給排水
1.1用水量估算:本工程分一期、二期實(shí)施,一期最高日用水量約為2245m3/d,二期最高日用水量約為5680 m3/d。
1.2由于本小區(qū)的高品質(zhì),高定位,小區(qū)的給排水?dāng)M采用以下幾種措施:
1.2.1市政水直供系統(tǒng):對(duì)于多層住宅、會(huì)所、幼兒園、中小學(xué),商場(chǎng)以及其他商業(yè)街的小店鋪等多層公建由市政水直供。充分利用市政水壓,以達(dá)到節(jié)能目的。
1.2.2水池、水箱、水泵加壓系統(tǒng):對(duì)于超高層住宅,在地下室內(nèi)設(shè)生活水池,向樓上的屋頂水箱供水。屋頂水箱再向下供各層用戶,豎向采用減壓閥分區(qū),保證每區(qū)內(nèi)水壓居民生活不超過0.35Mpa。方便居民日常生活。
1.2.3變頻給水系統(tǒng):對(duì)于高層住宅、五星級(jí)酒店,采用變頻給水系統(tǒng),以減少水質(zhì)的二次污染。住宅群分片設(shè)置集中水池,及水泵房。酒店單獨(dú)設(shè)置。
1.2.4熱水系統(tǒng):a、住宅考慮居民用燃?xì)鉄崴鳌、五星級(jí)酒店、高級(jí)會(huì)所單獨(dú)供應(yīng)生活熱水。
1.2.5生活飲用水系統(tǒng):隨著人民對(duì)生活品質(zhì)要求的提高,人們?cè)絹碓街匾晫?duì)飲用水的水質(zhì)要求,本著以人為本的設(shè)計(jì)理念。本小區(qū)將設(shè)生活飲用水系統(tǒng),通過專門的飲用水處理裝置,將經(jīng)過處理,但又保留了對(duì)人體有益成分的飲用水通過專門的飲用水管道,直接送到本小區(qū)的每家每戶,使得本小區(qū)的居民均能直接飲到純鮮、健康的飲用水。
1.2.6室外水景采用循環(huán)給水系統(tǒng),水源考慮采用小區(qū)回收利用的部分雨水及經(jīng)中水站處理后的中水。
1.2.7小區(qū)排水室內(nèi)考慮污廢分流,污水經(jīng)污水處理站處理排到市政污水管。廢水集中收集,進(jìn)入小區(qū)中水處理站,經(jīng)過處理消毒后,回收利用,供小區(qū)水景,綠化,道路澆灑用水。節(jié)約水資源。本工程最高日排水量約為7130 m3/d。
1.2.8室外采用雨污分流制,雨水部分回收利用,其余進(jìn)入市政雨水管。

2.消防給水:
整個(gè)小區(qū)消防給水考慮采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng),設(shè)水池、水箱、水泵加壓系統(tǒng)。分一、二兩期單獨(dú)設(shè)置。在最高建筑物頂設(shè)消防水箱,提供初期消防水量及水壓。在地下車庫內(nèi)設(shè)消防水池及泵房。
2.1主要建筑消防用水量:

2.2火災(zāi)延續(xù)時(shí)間:室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)3h, 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1h。
2.3消防系統(tǒng):
2.3.1消火栓系統(tǒng):小區(qū)內(nèi)所有高層、超高層住宅,地下車庫,商場(chǎng),會(huì)所,五星級(jí)酒店,辦公樓及學(xué)校,幼兒園等建筑物均設(shè)室內(nèi),室外消火栓系統(tǒng),并按要求配置滅火器。
2.3.2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng):對(duì)超高層住宅,地下車庫,商場(chǎng),會(huì)所,五星級(jí)酒店,辦公樓等公建均按規(guī)范要求設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。
2.3.3對(duì)于部分特殊用房如燃?xì)忮仩t房,變配電間,自備發(fā)電間等,采用水噴霧滅火系統(tǒng)。

五、暖通、動(dòng)力部分
1.設(shè)計(jì)依據(jù)
1.1采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ19-87(20**版)
1.2汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97
1.3高層民用建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95(20**版)
1.4建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16--87(20**版)

2.設(shè)計(jì)參數(shù)
2.1室外設(shè)計(jì)參數(shù)
2.1.1室外計(jì)算干球溫度
冬季通風(fēng) 2℃
夏季通風(fēng) 32℃
冬季空調(diào) -3℃
夏季空調(diào) 35℃
2.1.2夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度 28.3℃
2.1.3室外計(jì)算相對(duì)濕度
最冷月平均 73%
最熱月平均 81%
2.1.4室外風(fēng)速
冬季平均 2.6m/s
夏季平均 2.6m/s
2.1.5大氣壓力
冬季 1025.2hpa
夏季 1004.0hpa
2.2室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)

3.設(shè)計(jì)范圍
3.1空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì):
3.1.1住宅部分:
住宅每戶設(shè)獨(dú)立的小型變頻中央空調(diào)系統(tǒng),空調(diào)室外機(jī)的位置配合建筑設(shè)計(jì)考慮。空調(diào)的凝結(jié)水排入專用的凝水管道,集中排放。
3.1.2酒店部分:
星級(jí)酒店采用中央空調(diào)系統(tǒng),總冷負(fù)荷約為13250KW(3900RT),總熱負(fù)荷約為6600KW。空調(diào)冷熱源分別接自地下室的制冷機(jī)房及鍋爐房。冷水機(jī)組采用三臺(tái)1200RT的離心式冷水機(jī)組和一臺(tái)300RT的螺桿式冷水機(jī)組,提供7℃-12℃的空調(diào)冷凍水。鍋爐采用燃?xì)鉄崴仩t三臺(tái),提供95℃-70℃的熱水,經(jīng)熱交換器向空調(diào)水系統(tǒng)提供60℃-50℃的空調(diào)熱水。四臺(tái)冷卻塔設(shè)于裙房屋頂。空調(diào)水系統(tǒng)為兩管制同程式。
標(biāo)準(zhǔn)客房采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng),公共部分采用全空氣空調(diào)系統(tǒng),有特殊要求的房間采用分體式空調(diào)器。
空調(diào)系統(tǒng)考慮自控。
3.1.3會(huì)所、商業(yè)、辦公等
根據(jù)使用情況,分別設(shè)計(jì)中央空調(diào)系統(tǒng),空調(diào)冷熱源采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組,夏季提供7℃-12℃的空調(diào)冷凍水,冬季提供55℃-45℃的熱水。熱泵機(jī)組放在屋頂?shù)群侠砦恢?/p>

3.2 通風(fēng)及防、排煙系統(tǒng):
3.2.1按照規(guī)范要求設(shè)防排煙系統(tǒng)。
3.2.2地下車庫等按建筑劃分的防火分區(qū)設(shè)計(jì)機(jī)械排煙系統(tǒng),同時(shí)設(shè)計(jì)補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng),補(bǔ)風(fēng)量為排煙量50%。排煙系統(tǒng)兼排風(fēng)系統(tǒng)。
3.2.3變、配電間的排風(fēng)系統(tǒng)兼做排滅火氣體系統(tǒng)。當(dāng)滅火氣體滅火時(shí),排風(fēng)系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉,火災(zāi)后自動(dòng)或手動(dòng)開啟排風(fēng)系統(tǒng),排除剩余的滅火氣體。
3.2.4設(shè)備用房、衛(wèi)生間、會(huì)所、商場(chǎng)等設(shè)計(jì)自然通風(fēng)或機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。
3.2.5住宅部分衛(wèi)生間設(shè)計(jì)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng),廚房設(shè)計(jì)抽油煙機(jī)通過土建變壓風(fēng)道自屋面排出。
3.2.6空調(diào)風(fēng)管穿過空調(diào)機(jī)房和防火墻處均設(shè)70℃防火閥。排煙系統(tǒng)排煙風(fēng)機(jī)前和排煙支管均安裝280℃排煙防火閥。

3.3 燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)計(jì)
住宅及餐飲等的廚房設(shè)計(jì)燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng),住宅一戶一表其它根據(jù)使用情況設(shè)表,廚房?jī)?nèi)設(shè)置燃?xì)庑孤秷?bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。

3.4自動(dòng)控制:
3.4.1設(shè)備、風(fēng)口、閥門均由消防控制中心集中控制和監(jiān)視。當(dāng)某一區(qū)域發(fā)生火災(zāi)時(shí),煙、溫感報(bào)警發(fā)出信號(hào),經(jīng)消防控制中心確認(rèn)后,自動(dòng)或手動(dòng)開啟該區(qū)的排煙口及正壓送風(fēng)口,排煙風(fēng)機(jī)和加壓送風(fēng)機(jī)自動(dòng)投入運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí)該區(qū)的非消防用空調(diào)通風(fēng)設(shè)備斷電自動(dòng)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.4.2達(dá)到分房間、系統(tǒng)控制、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。

3.5消聲減振、節(jié)能、環(huán)保
3.5.1通風(fēng)設(shè)備均采用節(jié)能高效、低噪聲產(chǎn)品。
3.5.2、通風(fēng)設(shè)備與管道連接處安裝軟接頭。
3.5.3振臺(tái)座,冷水機(jī)組、空調(diào)器、風(fēng)機(jī)與基礎(chǔ)間墊橡膠減振墊,吊裝設(shè)備和管道采用彈性支吊架。
3.5.4備進(jìn)出口設(shè)計(jì)消聲靜壓箱或消聲彎頭,以滿足室內(nèi)噪聲要求。
3.5.5冷媒采用環(huán)保冷媒。
3.5.6慮熱回收。
3.5.7測(cè)器,按CO2濃度調(diào)整排風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速,以保持最少的通風(fēng)量,達(dá)到節(jié)能的目的。

篇2：房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展(或設(shè)計(jì))部經(jīng)理職位說明書

　　房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展（或設(shè)計(jì)）部經(jīng)理職位說明書

　　（一）直接上司：總經(jīng)理助理或分管副總經(jīng)理或總經(jīng)理

　　（二）直接下級(jí)：規(guī)劃發(fā)展部成員。

　　（三）工作職權(quán)、責(zé)任與范圍說明書

　　對(duì)分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)組織本部門人員進(jìn)行項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理、報(bào)批與工程竣工手續(xù)辦理、動(dòng)遷拆遷與新項(xiàng)目選擇、論證及可行性分析研究。

　　負(fù)責(zé)與政府及職能部門溝通協(xié)調(diào)，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、選址、計(jì)劃審批、可行性分析測(cè)算；負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目的洽談、合同協(xié)議草擬工作；

　　負(fù)責(zé)代表或協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目前期談判，進(jìn)行項(xiàng)目估算（概算），對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性提出建議；

　　在總經(jīng)理授權(quán)下，負(fù)責(zé)辦理取得項(xiàng)目《中標(biāo)通知書》；代表公司簽定項(xiàng)目《履約保證書》、《國(guó)有土地出讓合同》《規(guī)劃用地許可證》等事項(xiàng)；辦理項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目詳規(guī)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工圖的報(bào)批；

　　負(fù)責(zé)動(dòng)遷、拆遷組織管理工作，擬訂拆遷方案，組織辦理差遣手續(xù)；協(xié)助工程項(xiàng)目的竣工手續(xù)報(bào)批辦理；對(duì)各類手續(xù)、許可證件辦理的及時(shí)性，對(duì)動(dòng)遷拆遷工作的完整性經(jīng)濟(jì)性以及項(xiàng)目概算的基本準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；

　　負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的各類測(cè)繪、勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的委托招標(biāo)、組織評(píng)定、修改等工作；有權(quán)對(duì)本部門員工進(jìn)行工作安排、調(diào)整、指派以及獎(jiǎng)懲；上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。

　　（四）工作標(biāo)準(zhǔn)

　　準(zhǔn)確性、科學(xué)性、可行性、前瞻性；規(guī)范化、專業(yè)化、理性化；

　　（五）崗位、職位綜合素質(zhì)、技能要求

　　熟悉項(xiàng)目可行研究與綜合評(píng)估方法，具有完整的房地產(chǎn)開發(fā)理論專業(yè)知識(shí)與概算經(jīng)驗(yàn)；能吃苦耐勞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目有敏銳的眼光與意識(shí)；

　　具有承受工作壓力的習(xí)慣與團(tuán)隊(duì)精神，具有較強(qiáng)的交際、溝通能力與組織協(xié)調(diào)能力，具有與政府各職能部門較好的公共關(guān)系；

　　具有獨(dú)立工作的能力，能承受工作壓力；熟悉項(xiàng)目前期各類手續(xù)的辦理程序，熟悉項(xiàng)目可行性分析與項(xiàng)目概算；具有一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)；

　　熟悉動(dòng)遷拆遷政策與流程；房地產(chǎn)或投資經(jīng)濟(jì)或規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱，5年以上行業(yè)工作經(jīng)歷，年齡在45周歲以內(nèi)。建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、投資經(jīng)濟(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)、管理等相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，五年以上同職位工作經(jīng)歷，中級(jí)以上職稱或房地產(chǎn)估價(jià)師、建筑師、規(guī)劃師等以上資格，年齡在40周歲以內(nèi)。

篇3：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師職位說明書

　　結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師職位說明書

　　職位名稱:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程師 職位代碼 所屬部門:工程技術(shù)部

　　職系職等職級(jí)直屬上級(jí)

　　薪金標(biāo)準(zhǔn)填寫日期核 準(zhǔn) 人

　　職位概要:

　　組織制定工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)劃，完成工程項(xiàng)目中結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相關(guān)方案。

　　工作內(nèi)容:

　　-組織各專業(yè)人員收集結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)資料，擬訂結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)劃，編寫專業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告，組織專業(yè)技術(shù)調(diào)研工作；

　　-在設(shè)計(jì)前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)結(jié)構(gòu)勘測(cè)；

　　-組織編制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)文件、圖紙；

　　-編寫設(shè)計(jì)說明書和圖紙目錄；

　　-承擔(dān)方案設(shè)計(jì)中的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作；

　　-對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行初審；

　　-主持結(jié)構(gòu)施工的技術(shù)交底工作；

　　-配合現(xiàn)場(chǎng)施工、質(zhì)量檢驗(yàn)、竣工驗(yàn)收、設(shè)計(jì)回訪及設(shè)計(jì)技術(shù)總結(jié)工作。

　　任職資格:

　　教育背景:

　　◆建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷。

　　經(jīng)驗(yàn):

　　◆5年以上建筑設(shè)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，有現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)。

　　技能技巧:

　　◆精通運(yùn)用AutoCAD軟件；

　　◆有良好的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)能力、對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)調(diào)整能力；

　　◆熟知建筑類相關(guān)的法律條規(guī)；

　　◆熟悉各類工程建筑體的內(nèi)外結(jié)構(gòu)及施工過程中建筑體的安全知識(shí)。

　　態(tài)度:

　　◆嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，責(zé)任心和韌性強(qiáng)；

　　◆分析能力、邏輯思維能力強(qiáng)；

　　◆具有極強(qiáng)的敬業(yè)精神；

　　◆有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力，有職業(yè)道德。

　　工作條件:

　　工作場(chǎng)所:辦公室、工作場(chǎng)所及施工現(xiàn)場(chǎng)。

　　環(huán)境狀況:基本舒適。

　　危 險(xiǎn) 性:基本無危險(xiǎn),無職業(yè)病危險(xiǎn)。

　　直接下屬間接下屬

　　晉升方向輪轉(zhuǎn)崗位