房地產調控長效機制亟須建立

　　李宇嘉/中國證券報/20**1021

　　十八屆三中全會漸行漸近。從目前來看，房地產行業管理將會是一個改革重點。目前，不少專家各抒己見，但有一點是共同的，那就是長效機制亟須盡快取代現行的行政調控手段。

　　緣何“屢調屢漲”

　　要構建長效機制，一個必修的功課就是探討過去十年（20**-20**）的調控為何會陷入“屢調屢漲”的境地。過去十年，房地產調控出問題與源頭上的土地制度關系極大。

　　上世紀80年代以來，我國無論哪一個行業從計劃到市場的改革，都會帶來該行業商品供應的大幅度增長，在數年內迅速消除計劃時代的供應短缺，甚至出現供應過剩。但是，相對于住房需求的短期內迅速釋放，20**年住房市場化加速，并沒有帶來住房供應快速增長，關鍵的問題就是行業的源頭——土地市場。

　　很多研究認為，20**年“8·31”大限以后，地方政府通過“招拍掛”壟斷了土地市場供應，實行“饑餓式”供地，故意抬高地價并驅動了房價上漲。其實情況相反。首先，為了約束地方用地“饑渴癥”，中央通過土地用途管制（特別是18億畝紅線）和地方用地指標審批，卡死了地方每年用地總規模；其次，地方招商引資（工商業用地）低效占用了大量的建設用地；最后，地方各類用途的用地沖突、規劃上的不合理、從儲備到出讓周期太長和審批低效等，讓供給彈性本身就很小的土地供應更加少了，這也是各地每年的土地供應計劃完不成的主要原因，造成了土地供應人為減少和地價的被動上漲。

　　在住房供應的上游（土地市場）缺乏彈性，而下游需求無限競爭的情況下，房價上漲不可避免。這時候，應當發揮政府直接供應的效率，特別是保障性住房的大規模供應，大蕭條后的美國、二戰后的英國和日本都是如此。但是，20**年提出房地產支柱地位后，1998年“房改”后確定的經濟適用住房為主體的住房供應模式基本被忽略，直到20**年才正式重啟，20**年提出當年開工590萬套保障房后，才進入大規模的保障房建設階段。但是，由于土地出讓金無法有效納入預算內，變成了地方政府可自由支配的、實現經濟增長和自身利益的工具。20**年以來是地方土地財政的輝煌期，“土地資本金+貸款杠桿”撬動了浩浩蕩蕩的基建投資，而超過4000萬套保障房建設的浩大工程，與這一時期地方政府大規模基建投資在用地和資金需求直接沖突。因此，為完成保障房的任務，將國有企事業單位的集資房納入、將保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的現象，“好的保障房”則面臨著尋租的巨大壓力。于是，盡管20**年以來加大了保障房建設力度，但滿足基本和分流需求的效果甚微。

　　房地產調控面臨兩大壓力

　　在基本住房需求不能得到有效滿足的同時，近十年來房價快速上漲造成的另一個嚴重問題，就是收入差距的拉大。這使得房地產調控始終面臨著兩大壓力：一方面是低收入人群對于“住有所居”訴求，另一方面就是縮小“因房價上漲而拉大的收入差距”的訴求。

　　據國家統計局城鎮入戶調查的口徑計算，過去十年間，中國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%，遠高于同期城鎮居民可支配收入增幅。因此，房價上漲通過財產性收入的倍增進一步增加了高收入人群的財富水平，加大了其與工薪階層的收入差距。在一、二線重點城市，過去十年間吸引了超過80%的外來新移民，再加上本地的工薪階層，“因房價上漲而拉大收入差距”的調控壓力更大。因此，即便是這些城市保障房有所起色，調控的壓力也不會輕多少。保障房做得好的國家或地區（如中國香港和新加坡），其商品房價格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓對高房價的抱怨。

　　事實上，降低房價、縮小因房價而產生的收入差距，進而降低調控的壓力，現成的、可用的調控措施不是沒有。如稅收的政策有房產稅、遺產稅、個人所得稅、資本利得稅等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小產權房入市、集體土地市場化改革等。盡管這些政策存在信息登記、權屬混亂、上位法限制等障礙，但并不是沒有實施的空間和可操作的手法。然而對初始制約條件的容忍，造成了房價越漲、制約越明顯的惡性循環。調控政策的成本在房價上漲下，顯得微不足道，需求無法得到遏制。同時助長了房價上漲的預期，掌握了規律的人，一旦撈到了第一桶金就很輕易地再去撈金，政策落入“空調”便是必然。

　　在未來住房調控政策設計中，首要的選擇是堅持和完善現有政策，如存量建設用地（工業園區）的再利用、加大保障房公共配套投資、房產稅試點的擴大等，這些措施實施起來面臨的困難和風險程度較小，對調控效果的邊際改善較為明顯。體制層面的改革措施，如集體土地入市、中央地方財稅關系調整等，在兼顧現狀制約和風險的前提下，局部性改革的可能性較大，最終實現長效機制對現有措施的完全替代。

篇2：調控政策下的房地產投資策略

　　中國的房地產行業發展至今,取得了長足的進展,但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現在四個方面:金融風險、結構失衡、房產功能定位不準以及發展速度過快。

　　金融風險也許是房地產行業面臨的最大問題。在中國房地產的發展過程中,銀行發揮了巨大的作用,但與此同時,房地產行業---如開發商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加---也給我國的金融系統帶來了巨大的潛在風險。此外,由于房地產行業的持續快速發展,境外資金大量涌入我國的房地產市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統的風險。而目前我國正處于金融改革的關鍵時期,金融市場即將全面開放,利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻,房地產業累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關注。

　　房地產發展速度也是市場關注的焦點之一。近幾年,我國房地產行業快速發展,房地產投資額與商品房銷售價格都出現了明顯的快速上漲,一些城市的房地產市場出現了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到,一個地區的房地產發展速度必須和當地GDP的發展周期相符合,如果房地產過快上漲,必然會帶來一系列的社會和經濟問題。

　　房地產的主要功能是居住功能,投資功能主要體現在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產絕對不能成為套利的工具,房地產地金融工具屬性需要弱化。

　　針對目前房地產發展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況,政府采取了相應的緊縮性宏觀調控政策。這一次的宏觀調控其實是配合我國的金融體系改革而來的,是對房地產行業的一次全面調控,對房地產各參與方的預期、對流動在房地產市場內的熱錢以及市場需求都做了對應的規范和調控措施。政策實施到現在,我們可以看到,此次調控已經產生了一定的效果。市場預期發生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現象已經不復存在,當然也要警惕出現全部看跌的情況;市場需求也做了分類引導,投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。

　　那么在這個宏觀調控的背景下,開發商和投資者應該采取怎樣的對策呢?

　　對于開發商來說,首先就是應該回歸到市場本原上來,勤練內功,做好產品。房地產行業有一項最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應收緊的情況下,開發商要做的就是要精耕細作,盡量為土地施肥。在產品品質、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產生盡可能多的附加值,以達到企業效益的最大化。

　　第二,開發商還應該注意分散企業經營風險。建立企業地域組合,在不同的城市進行房地產開發,以分散地域風險;建立企業產品組合,把企業產品在普通住宅、別墅、商用物業等不同物業類型上進行適當分布,以分散產品風險;同時企業還應該構筑金融組合,多元化企業的資金來源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業預售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。

　　對于投資者來說,要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產相比,很多人還是會選擇持有房產,房地產投資的需求客觀存在,這些投資需求應該得到適當的疏導。現在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市,房地產行業仍然具有投資價值;如果能夠把這些城市里品質優秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來,那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產市場的發展仍然很不成熟,在運用產業政策對市場進行調節、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區學習,而信息化建設及房地產市場數據監控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時,也有一些值得注意的問題。首先,在投資區域的選擇上,投資者不要只關注那里的新建開發區,老城區的舊區改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業地產風險;第三,在投資二、三線城市時,要時刻注意二、三線城市的房地產發展情況。

篇3：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發企業理性定價。根據20**年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日