“小產權房”政府說不出的痛

　　中國《憲法》規定：社會的資源是歸社會公有，公民享有平等的利用和使用社會資源的權利；中國的《土地管理法》規定：土地分為國有用地和集體用地，土地的轉讓、出讓權歸國家所有，集體用地在超過三分之二的集體成員同意，可以以出租的形式確定它的使用，也就是說《土地管理法》規定集體用地只有使用權沒有產權。

　　“小產權房”在土地權屬沒有轉變為國有土地，得不到政府的認可從而無法確權的前提下，同城市居高不下的房價相比，這種房源資金的付出和正規項目的資金付出有天壤之別，由于超高的性價比受到大量低收入人群的青睞，購買這種只有使用權的房源完全能夠滿足消費者的居住需求，于是“小產權房”成為一種邊緣地帶的畸形兒，在多重壓力的影響下，用種子的力量頑強的展示著自己的生存魅力。

　　在行政管理的過程中，是什么原因造成這種項目的“繁榮昌盛”，分析起來無非就以下幾個因素：

　　主因：追求名利雙收

　　基層的管理者任期有限，“在其位謀其政”同樣“在其位某其利”；出政績才能出名，官運暢通，自不待言。

　　在農民把自己最重要的資源—土地的處理后，雖然得到利益，但這種利益是由短期的目光延伸出的決斷，個人剎那的滿足無法和土地真正的價值劃等號。但中國農民自古就“重情重義”，得了利益又怎能亂說話，沒有了越級監督導致鄉老爺、村老爺的行為無法受到來自上層控制，于是更加明目張膽。

　　次因

　　小產權房的發展初期，作為集體用地的使用者，也曾申報過手續，但在滯后的土地管理法面前，這一舉動成為法律的盲區，政府的默認，導致風氣日盛。

　　一方面，政府需要這種“舊村改造”模式的出現，以利于城市面貌的改觀，加快城市化進程的步伐；另一方面，又要通過控制其發展給正規項目留下更多的客源，維持行業的健康推進，為地方提供更多的收入。

　　在市場客源有限的前提下，當這種對商品房客源的爭奪，慢慢的演變成一種客源細分后的“短兵相接”的慘烈市場競爭時，各方利益難以調和的矛盾，越積越重。如何協調幾方的關系，已經成為政府的“燙手山芋”。繼續“聽之任之得不作為”將會使其積重難返。

　　只有平衡各方利益行業才能健康向前發展，行業發展需要競爭，競爭的環境更需要公平，不公平的游戲規必會帶來行業整體的滑落。在這種前提下，要加快法制化的進程，解決實踐和理論之間的矛盾和盲區，為行業的發展提供理論依據。

　　“小產權房”牽扯到開發商、消費者、政府等多方的利益，在解決問題的過程中需要綜合考慮各方面的因素和利益關系。前期的這種默認下資源如何處理，不可能拆除那畢竟是一種資源的浪費，繼續的默認又會受到越來越多開發商和購買正規商品房購房者的抨擊。目前這種逐漸激化的矛盾已經成為一些地區影響著房地產業的健康發展的重要因素，

　　其實說白了就是解決解決土地性質是否合法、是否應該受到政府的保護。否定自己的舉措，法律尊嚴何在，繼續采取“隔靴搔癢”的方式，矛盾會更加尖銳，強力的整治又要如何面對資源的浪費，如何平衡已購買者的利益。

　　“難則難矣、痛則痛矣”向左向右都是問題。

篇2：堅決遏制違法建設銷售小產權房緊急通知

　　國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知

　　各省、自治區、直轄市國土資源、住房城鄉建設主管部門：

　　為全面正確地貫徹落實*****屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、銷售“小產權房”問題，現就有關事項緊急通知如下：

　　一、正確認識“小產權房”問題的危害性和嚴重性

　　建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。要全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

　　二、堅決查處“小產權房”在建、在售行為

　　近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。20**年8月8日，國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳專門下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的通知》（國土資電發〔20**〕98號），各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。

　　三、切實履行好監督管理職責

　　各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要在地方人民政府的領導下，認真履行職責，及時采取有力措施，切實加強監管，做到令行禁止。一要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部。二要對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導輿論，向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。

　　20**年11月22日

篇3：小產權房問題經濟學分析妥善解決

　　小產權房問題的經濟學分析及妥善解決　

　　20年來中國高速城市化、工業化進程使中國目前城鎮人口已達到5.8億，城鎮化水平已超過了45%，村鎮規模以最快的速度急劇減少，大規模的城市迅速擴展，直接促進和造就了規模化方式的小產權房不斷誕生和運轉。《憲法》中農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系沒有得到落實，城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度使得農村集體土地使用權轉讓極其不完善，通過全新的全國性制度統一解決小產權房問題已成為改革的必然。

　　一．小產權房的定義

　　有關“小產權房”說法不一，綜合現有的普遍定義為：小產權房是指村民在其宅基地等村集體所有的建設土地上缺乏土地管理部門的用地許可、缺乏建設部門的建設許可、具有違章違法性質的建筑物。它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，其“房產證”多由鄉鎮政府自制頒發。由于我國對土地和房屋實行登記制度，缺乏登記的“小產權房”在法律意義上并不具備產權性質。

　　二．小產權房的歷史發展及數據統計

　　小產權房是在城鎮化迅速發展，而集體土地法規體系又不健全的大背景下產生發展的。過去，“小產權房”在村一級同意、鄉鎮一級批準建設的情況下就是合法建筑，房屋是否發證并不影響其合法存在。據不完全統計，全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。地區范圍內，天津、深圳、武漢、濟南、西安等各大城市的“小產權房”也屢見不鮮。10年前，北京郊區已經出現了“小產權房”，目前估計已超過1000萬平方米，占整個市場的18%左右，例如西安估計已達到25%至30%。而在我國沿海城市，例如深圳，預計已超過40%，接近50%.

　　近幾年來，由于城市房地產價格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充當了“房奴”角色，房地產投機開發者或者城鄉居民乘機在城市邊緣的鄉村購買廉價土地，自行設計、自行施工建設具有良好居住功能的“小產權房”，并以低于商品房一半或者更多的價格吸引了城市中低收入家庭安居。

　　三．小產權房的經濟學分析之我見

　　1.小產權房是中國特色的卡爾多-希克斯改進

　　做一件事，如果是一個帕累托改進，由于沒有人受到損害，所以阻力自然就很小。但如果不是一個帕累托改進，則阻力通常就比較大一些，因為，受到損害的人必然反對。帕累托改進是一個很嚴格的標準，它不允許任何人的利益受到損害。但是，現實生活中有很多不滿足這個條件的變革。于是有了另一個條件相對寬松一些的標準：卡爾多-希克斯改進。

　　如果一種變革使受益者所得足以補償受損失者的損失，這種變革就是卡爾多-希克斯改進。在筆者看來，例如現今的小產權房就是這種是公共利益和個人利益的卡爾多-希克斯改進，參與其中的人都得到了凈收益。一方面，居民通過小產權房利用市場行為的自發性，不僅解決了住房問題，而且因此在政府方面也減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任，雖然損失了部分賣地收益。另一方面，政府只需投入少量財力解決收入最低的極少數民眾的住房問題，其財政負擔將大幅減輕。

　　2.小產權房的宏觀失控分析

　　由于體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預，放任房地產市場的自由發展，導致房地產市場的局部混亂。一方面，農村集體土地的流轉經歷了一個一波三折的過程，但是到目前為止，農民依然沒有對集體土地的處分權，既沒有土地財產權，更無權獲得土地出讓收益，這也是制度規定中對農民利益漠視以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城鄉二元的土地制度使得農民在快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償，而村民則希望通過建設小產權房獲得與集體土地價值相對應的利益。

　　3.小產權房微觀失調的根源。

　　在于政府缺乏預測房地產市場的供求平衡，無視城市中低收入家庭和失業家庭對商品房價格的承受能力，體現在對“廉租房”和“經濟適用房” 的建設滯后。我國土地正式的制度安排中各種自相矛盾模糊不清的規定，產生了房地分離的困境，小產權房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事實上是無法分離的，這種制度的不平等不均衡為開發商和地方政府提供了巨大的利益空間。

　　4.小產權房與市場供求關系

　　一方面，小產權房的低價導致了市場上大量需求。根據焦點房產網 的一份深圳小產權房調查：目前為止，93%的受調查者認為在低價與風險之間仍然選擇低價，而在搜房網絡 調查中94.66%的人認為小產權房熱銷的主要原因是價格便宜。根據一般的經濟學原理看來，如果供給量超過需求量，市場交易的均衡價格就會下降，而小產權房熱銷的原因并不是需求所致，反是供應方面的因素造成。在居民面對小產權房和商品房之間的巨大價格差異，對低價的趨之若騖并不是供求關系造成的，實質的深究還要考慮到兩者之間的成本考量。

　　四．妥善解決小產權房的問題

　　在不少地方政府紛紛出臺小產權房清理辦法，但實踐中阻力重重，其清理處置工作幾乎陷入僵局。在這種嚴峻的形勢下，代表人士就小產權房該如何處理一問題所提出的不同觀點，同時也加入筆者的一些拙見，有如下幾點：

　　1.將部分小產權房轉為經濟適用房，完善手續納入住房保障體系，使小產權房合法化。

　　兩方面值得注意：一方面房屋定價在補繳土地出讓金后仍然過高，那就失去了將其轉為經濟適用房的意義，房價很低的情況下可能缺乏足夠的資金用來補繳土地出讓金。另一方面是有關法律界定，如何把建在集體土地上的小產權房變成國有土地上的合法房子，值得商榷。

　　2.部分小產權房應給予正式產權。在一般就業人員的收入水平遠遠不及一些大城市的房價上漲程度的同時，住房需求的通過政府經濟適用房、廉租房的建設始終滿足不了。因此小產權房存在著大量現實的購買群。處置“小產權房”不應一刀切，對于在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房，補辦相關手續補交相關費用之后，應給予相應的正式產權。

　　3.采取政府最高限價和招投標辦法，允許房地產開發商在農村集體土地上（如灘涂、山地等非基本農田）建設物美價廉的住宅，以抑制城市房價的上漲勢頭。

　　4.加大執法力度，從源頭上制止“小產權房”的無序建設。對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、清理。對于開發商占用耕地參與小產權房開發獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規開發地方各級領導的法律責任和違紀責任（建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員郭松海）同時，在不影響城市和鄉村建設規劃的前提下，鼓勵城市居民和郊區農民在原有合法的宅基地上拆舊建新，以美化城鄉建設景觀和建設格局

　　5.通過全國范圍的小產權房普查，掌握小產權房的第一手資料后，對符合規劃、且已建成未售出的小產權房，由政府收購用于經濟適用房、廉租房、農民安置房等。（易敏利(全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任）

　　參考文獻：

　　(美)N?格里高利?曼昆

(N.Gregory Mankiw). 經濟學原理.機械工業出版社. 20** 年7月

　　蔡繼明. 小產權房的經濟學分析