20**年,中國政府出臺了很多房地產(chǎn)交易宏觀調(diào)控政策,其力度之大,次數(shù)之頻繁,被人們形象地稱作“組合拳”。宏觀調(diào)控很大程度的影響了房地產(chǎn)市場的交易。地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者、政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介業(yè)都陷入了觀望情緒之中。其中,受影響最大的要數(shù)二級市場的中介企業(yè),北京地區(qū)6月份二手房交易量下降了40%左右,甚至直接導(dǎo)致了一些小中介的關(guān)門出局。另一方面,管理規(guī)范的境外中介機(jī)構(gòu)卻沒有停止過在中國的擴(kuò)張腳步,那么,面臨內(nèi)憂外患的新市場形式,中國的房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)如何走出困局,又該如何面對下一波更為激烈的國際競爭呢?

這里筆者針對中介市場的現(xiàn)狀,對國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)如何打造企業(yè)競爭力,如何以創(chuàng)新的觀念應(yīng)對萬變的市場進(jìn)行一些簡單的分析與探討,以期引發(fā)自己及同行對中介行業(yè)發(fā)展的思考。地產(chǎn)中介的主營業(yè)務(wù)包括一手策劃代理和二手房租售。這里二手房中介企業(yè)是本篇探討的重點(diǎn)。

房產(chǎn)中介公司發(fā)展的關(guān)鍵,集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大因素主要是通過企業(yè)的市場定位、業(yè)務(wù)模式、利益分配、管理和培訓(xùn)幾個方面綜合體現(xiàn)的,因此,本土中介企業(yè)要想在國際化的市場下發(fā)展,應(yīng)該從以下幾個方面深入研究與建設(shè),打造自己生存的競爭力。

一、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場潛力,另一方面是群狼分食的激烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡,房源多寡的時代,而是真正進(jìn)入一個品牌的競爭時代。

一方面國外的公司非常重視品牌效應(yīng)。 另一方面,國內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完善,企業(yè)經(jīng)營成本也在加大。小的中介公司若沒有資金與品牌作支撐,資源潰乏,業(yè)務(wù)品種單一,抗風(fēng)險能力太小,也將難以

為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn)定房價的系列措施,對房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)影響非常大,更是改變了小中介“空身套白狼”的賺錢方法,一些單靠買賣吞吐業(yè)務(wù)為主的單門單店,不是被套牢,就是經(jīng)營業(yè)績?nèi)氩环蟪?紛紛面臨倒閉。而一些大的品牌公司,一是靠其雄厚的資本及大量的客戶資源的累積,二是靠買賣以外的業(yè)務(wù)例如房屋租賃業(yè)務(wù)的扶持,對國家宏觀調(diào)控帶來的市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力,因此可以繼續(xù)得以發(fā)展。

從以上分析可以看到,未來房地產(chǎn)中介要想在行業(yè)里繼續(xù)生存發(fā)展,唯有以品牌建設(shè)為理念,朝向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展才是立身之本。

二、針對企業(yè)自身狀況,合理定位商業(yè)模式

從根本上說,房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個市場導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè),其核心競爭力更多表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應(yīng)力。企業(yè)的商業(yè)模式,也是企業(yè)取得成功的重要因素。因為不同的模式游戲規(guī)則不同,模式本身競爭優(yōu)劣勢也不同。隨著行業(yè)競爭日益加劇, 要求中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進(jìn)行演進(jìn),才能不斷增加自己的競爭力。例如,前面提到的七部委新政給房地產(chǎn)市場帶來的突變,就需要企業(yè)有足夠的適應(yīng)能力,比如加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)的份額,減少店面盲目擴(kuò)張等。目前市場上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營模式比較普遍:

(一)直營連鎖模式

直營連鎖模式是指在中介企業(yè)中,所有的連鎖門店都是由總部自己投資建立的,公司負(fù)擔(dān)所有門店的成本開銷,同時對于門店的經(jīng)營收入和贏利也擁有完全的索取權(quán),公司對門店重大事項有完全的經(jīng)營決策權(quán)。例如,北京千萬家房產(chǎn),總部將其所擁有的50家門店分為東南西北四大管理中心,對各連鎖門店的業(yè)務(wù)流程實(shí)施集約化統(tǒng)一管理。對各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的培訓(xùn)中心進(jìn)行的,培訓(xùn)中心由公司資深人士組成專業(yè)的講師團(tuán),對新進(jìn)員工及在職人員進(jìn)行定期與不定期培訓(xùn);另外公司的ERP業(yè)務(wù)系統(tǒng)將各連鎖店業(yè)務(wù)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),各連鎖店收繳的客戶資料第一時間錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng),全員共享。對于各連鎖門店店長的任命也是由公司進(jìn)行。完全的經(jīng)營決策權(quán),使公司對于下屬各連鎖門店的管理更為直接有效。

(二)特許加盟連鎖模式

采取特許加盟連鎖模式的中介企業(yè),實(shí)際上是特許人向加盟門店提供特許權(quán),并給予加盟門店以人員培訓(xùn)、技術(shù)支持等方面的指導(dǎo)和幫助,在“特許加盟合同”的框架內(nèi),加盟門店擁有獨(dú)立的經(jīng)營管理權(quán)并自負(fù)盈虧。加盟門店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。特許人也不享有加盟門店的所有利潤,僅獲取約定的加盟費(fèi)和年金,有的還享受加歸盟店業(yè)務(wù)收入的部分提成。 一般而言,采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景或是本土知名品牌。

(三)直營和加盟混合連鎖模式

該類企業(yè)以直營連鎖為主,同時也吸收加盟中介門店。對于自營門店,公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營決策權(quán);而對于加盟門店,則按照“特許加盟模式”,加盟門店在加盟合同框架下“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段,加盟企業(yè)數(shù)量不多,加盟體系規(guī)模很小。

業(yè)內(nèi)對直營店和加盟店的共識是,直營店易于管理,品牌風(fēng)險小,但是經(jīng)營風(fēng)險大,而加盟店則反之。相對來說,直營店對資金和人才的需求更為渴望。

以上類型要求中介企業(yè)的模式

必須跟著市場需求及自身能力不斷進(jìn)行演進(jìn),才能不斷增加自己的競爭力。那么房地產(chǎn)中介市場需求的變動主要表現(xiàn)是什么呢:

一是市場構(gòu)成中,不同客戶群比例的變動。例如:隨著房屋交易結(jié)構(gòu)比例的變化,中介的服務(wù)對象也將由已購公房上市交易為主體向二手商品房的交易主體傾斜,在北京建委公布的20**年二手房交易情況中,二手商品房交易已超過了已購公房的交易量,達(dá)到58.99%的比例。另外隨著投資性購房客戶群體的增加,其收入結(jié)構(gòu)移向高端成為趨勢,購房群體結(jié)構(gòu)的重大變化就要求傳統(tǒng)低端物業(yè)的服務(wù)中介企業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向高端市場,企業(yè)必須針對不同的市場需求,作出適應(yīng)性調(diào)整。

二是同一客戶群對房地產(chǎn)中介服務(wù)的需求及其所重視的品質(zhì)維度也會隨著房地產(chǎn)市場形勢變化而變。例如對服務(wù)價格、安全性、便捷性和專業(yè)性在不同的市場環(huán)境下要求也不同。

在公房上市交易為主的階段,市場交易的主體是一般收入階層的市民,其對中介服務(wù)的“價格收費(fèi)”比較敏感,對服務(wù)的專業(yè)性要求并不高,所需服務(wù)是較簡單的“中介”服務(wù),在這樣一個階段,單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間,而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢,反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。所以,在這個階段,房地產(chǎn)中介企業(yè)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。

但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展,投資性購房群體增加,房產(chǎn)中介的“專業(yè)性要求”將越發(fā)重要,中介企業(yè)需要能夠為投資性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場分析研究報告,這類客戶其實(shí)對于“價格收費(fèi)”指標(biāo)不敏感;而房產(chǎn)價格的快速上漲,則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”,這樣使得成交更快,價格更有利。在這樣的背景下,規(guī)模化連鎖中介企業(yè)具有了一定的競爭優(yōu)勢,首先,大規(guī)模的連鎖意味著更多的市場觸角,在信息共享的體制下,能夠接觸到更多的客戶端,成交因此也會更為便捷。房地產(chǎn)中介企業(yè)必須看清市場的發(fā)展軌跡,通過提升企業(yè)運(yùn)作專業(yè)化程度,增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作效率和盈利能力的過程,對中介的企業(yè)運(yùn)作模式不斷進(jìn)行創(chuàng)新,本土中介企業(yè)只能順應(yīng)市場,找到適合自己發(fā)展的經(jīng)營模式,才能在市場的大潮里沖浪前進(jìn)。

三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊伍

企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。員工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)中介企業(yè)競爭力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質(zhì)不高,是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到10%,部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格,大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)市場需求的變化,投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質(zhì)的提高,房地中介服務(wù)市場對中介企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求也在提升,人才素質(zhì)問題顯得越發(fā)重要。

提高經(jīng)紀(jì)人的入門門檻 經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識及經(jīng)驗;外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)工作涉及面廣,具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn),是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此,從事房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識,而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧,同時,還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。中介公司只有提高招收經(jīng)紀(jì)人,才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。

良好的教育培訓(xùn)機(jī)制 房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè),擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵,除公司錄用時堅持相關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外,錄用后的教育訓(xùn)練,至關(guān)重要。

四、打造服務(wù)深耕的能力

眾所周知,服務(wù)是中介公司的立根之本,但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的重要性。整個行業(yè)缺乏“服務(wù)至上”的意識,這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因之一。如果北京中介企業(yè)不能提高自身的服務(wù)水平,未來在與境外地產(chǎn)中介的競爭中,將使自身置于競爭劣勢。而國外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務(wù),如:一是能夠為客戶承擔(dān)租房后的很多事情,如再次出租、房子的折舊評估等。二是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程。它從找房源到選客戶都有一定的標(biāo)準(zhǔn),上家下家有糾紛能得到及時解決,客戶有安全感。三是內(nèi)部機(jī)制完善。有投訴能很快處理,讓顧客有“上帝”的感覺。國內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平,對交易服務(wù)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)節(jié)化研究,對服務(wù)進(jìn)行深耕,提高技術(shù)含量,推行全行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),才能與之抗衡。例如從以下幾個方面著手建設(shè):

用服務(wù)打造誠信品牌 好服務(wù)來自誠信的態(tài)度。我國房地產(chǎn)中介行業(yè)整體誠信水平還很低,一些中介公司房屋出租、買賣廣告,價格都是假的,為了吸引廣大消費(fèi)者,不堅守職業(yè)道德,不守規(guī)矩,專搞欺騙,不做真實(shí)的市場宣傳;利用市場不規(guī)范,欺詐瞞騙,吃差價,卷錢逃跑。例如,20**年底恒基無限騙錢逃跑,20**年11月,堅石和金佰佳分部經(jīng)理卷款“蒸發(fā)”,京城百姓對此反響強(qiáng)烈,對中介行業(yè)的形象產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。在對國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)失去信心后,面對更多具有國際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國外中介,消費(fèi)者在選擇服務(wù)的時候必定會出現(xiàn)偏移。因此,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)努力貫徹誠信的經(jīng)營理念,用規(guī)范的服務(wù),不斷深化誠信建設(shè)的內(nèi)涵。

保障買賣雙方交易安全 買賣交易流程中,推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度等。北京市場公房居多,其房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,一般人很難判斷其房屋上市資格,但目前中介接受業(yè)主售房的委托,很少真正對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查,更不要說出具不動產(chǎn)說明書了,所以往往在為買賣雙方實(shí)

際辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在問題,買方即使沒有錢財損失,但經(jīng)歷那么多程序的折騰,浪費(fèi)了很多精神與時間,中介也難逃其咎。因此中介企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)保障雙方交易安全的建設(shè)。

保證各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì) 對連鎖企業(yè)而言,最擔(dān)心客戶在不同營業(yè)分店,受到不同的待遇而生抱怨, 口碑對中介業(yè)者極其重要,因為中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè),任何一個經(jīng)紀(jì)人與顧客接觸,都代表公司,服務(wù)水準(zhǔn)不能參差不齊而損害公司整體的形象。知名度高的業(yè)者優(yōu)先被消費(fèi)者想起,形象良好的業(yè)者較易獲得消費(fèi)者的青睞,因此,必需花大筆經(jīng)費(fèi)做形象廣告。

五、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享

房地產(chǎn)中介行業(yè)是一種信息密集型的產(chǎn)業(yè),信息的準(zhǔn)確性、時效性及信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享,包括信息在各分店間的快速傳遞,以及匯聚于總部的綜合分析;中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一,增加自身的競爭力。

隨著信息產(chǎn)品進(jìn)入家庭步伐的加快,顧客可以足不出戶,通過互聯(lián)網(wǎng),隨時獲得所需要的物業(yè)信息,再通過中介達(dá)成交易,也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式,傳遞給中介公司,雙方通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系,提高交流的效率和速度。

六、創(chuàng)新研發(fā)的能力

創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂。 在瞬息萬變的市場變化中,企業(yè)唯有通過不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務(wù),不斷創(chuàng)新管理的能力,不斷創(chuàng)新營銷手段的能力才能保持企業(yè)的活力。以下是中介行業(yè)應(yīng)該經(jīng)常進(jìn)行創(chuàng)新的領(lǐng)域:服務(wù)創(chuàng)新 服務(wù)是中介企業(yè)賴以生存的產(chǎn)品,消費(fèi)者是房地產(chǎn)中介企業(yè)的衣食父母,因此企業(yè)的一切經(jīng)營活動和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新都應(yīng)圍繞廣大房產(chǎn)消費(fèi)者的愿望、需求和價值觀念來開展。推出的各項房產(chǎn)居間、代理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)該簡單重復(fù)過去,而應(yīng)該是在原有基礎(chǔ)之上,不斷契合市場推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,新產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)超前性和人性化并駕齊驅(qū),切實(shí)使廣大房產(chǎn)消費(fèi)者得到實(shí)惠。

企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新 一般大規(guī)模直營連鎖中介企業(yè)都是采取扁平式的管理架構(gòu),即在公司總部設(shè)置行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)、權(quán)證、法務(wù)等職能支持部門,公司總部下設(shè)為數(shù)不等的連鎖門店。一般來說,這樣的扁平化管理架構(gòu)基本能適應(yīng)市場需求,但在企業(yè)內(nèi)部管理上還有以下幾個方面有待改善:一應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)總部對門店的支持力度,二應(yīng)降低成本,簡化管理機(jī)構(gòu),提高管理效率。

因此,大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新可從以下幾方面進(jìn)行:

其一、加強(qiáng)總部功能,提升其服務(wù)、研發(fā)和業(yè)務(wù)支持功能。

大型連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度,很大程度上得益于其在業(yè)務(wù)門店之上,存在著總部層面的職能支持部門,如財務(wù)部門、人力資源部門、培訓(xùn)中心、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部門和市場研究部門。這些職能部門能夠為各個業(yè)務(wù)門店提供強(qiáng)力的財務(wù)、市場研究和人力資源培訓(xùn)等領(lǐng)域的支持,而這是單店模式和中小中介企業(yè)所不能做到的。考慮到當(dāng)前市場對中介服務(wù)專業(yè)化要求的提高,以及總部對中介門店支持力度不強(qiáng)是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象,因此,強(qiáng)化公司職能部門對各個業(yè)務(wù)門店的支持功能是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)變革的第一要素。為此,公司要搭建并加強(qiáng)培訓(xùn)、研發(fā)、企劃三大平臺,為門店提供人才培訓(xùn)、信息渠道和研發(fā)等方面的強(qiáng)力支持。

其二、整合資源,精兵簡政。

在強(qiáng)化總部職能部門支持功能的同時,也需要兼顧管理層的管理效率和管理成本問題。管理機(jī)構(gòu)自身并不產(chǎn)生業(yè)務(wù)收入,過大的管理隊伍會因為管理成本過高而將企業(yè)的贏利消耗掉。

為此,中介企業(yè)要在滿足職能部門對業(yè)務(wù)門店職能支持的前提下,整合總部資源,減少冗員,提高管理人員素質(zhì)和工作效率。

人才的吸引和培養(yǎng)機(jī)制的創(chuàng)新 房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)新人才吸收和培養(yǎng)機(jī)制,需要從用人制度和培訓(xùn)機(jī)制兩個環(huán)節(jié)進(jìn)行:

其一、用人制度方面的創(chuàng)新

所謂用人制度的創(chuàng)新,企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展的不同階段啟用不同素質(zhì)的人才。例如北京千萬家房產(chǎn),在其發(fā)展之初,啟用下崗職工坐店制,因為下崗職工一般較成熟穩(wěn)重,對待個人信譽(yù)較重視,會誠信待人,且都是北京人,對周邊環(huán)境較熟,可以給外地租房客戶以更好的物業(yè)推薦;在工作心態(tài)上一般不會有年輕人的浮澡,較踏實(shí),利于企業(yè)人員穩(wěn)定性。但是應(yīng)該看到,下崗職工畢竟因其文化水平有限,當(dāng)企業(yè)朝高端專業(yè)化水平發(fā)展時,會跟不上企業(yè)的發(fā)展要求。因此企業(yè)需要更多接受新事物能力強(qiáng),有沖勁的高素質(zhì)年輕人來推動發(fā)展,并在實(shí)踐中進(jìn)行定點(diǎn)培養(yǎng),使這些年輕人成為企業(yè)儲備干部的組成部分,為公司中層管理人員和門店店長崗位做好人才儲備。

其二、人才培訓(xùn)機(jī)制上的創(chuàng)新

人才引進(jìn)是人才戰(zhàn)略第一步,更為重要的是人才培訓(xùn)。盡管總體而言,各類大中型中介企業(yè)都建立了各自的培訓(xùn)體系,定期或不定期地對員工展開業(yè)務(wù)、服務(wù)、職業(yè)道德、政策法規(guī)等的培訓(xùn),但在培訓(xùn)的目的、內(nèi)容和方式方法上有待進(jìn)一步完善。因此,一要克服培訓(xùn)目的的短視性和功利性,擴(kuò)大培訓(xùn)對象和范圍;二要

豐富培訓(xùn)的方法,提高培訓(xùn)的效率,要大力采用雙向靈活的教學(xué)培訓(xùn)方法?？梢圆欢ㄆ诮M織知識競賽,對員工的專業(yè)知識、企業(yè)文化、經(jīng)營理念等進(jìn)行充滿趣味性的考核,讓員工在娛樂中提升專業(yè)素質(zhì),在潛移默化中增強(qiáng)員工對企業(yè)文化的理解。

未來的房屋中介會向兩極化發(fā)展,一者為全國性的連鎖店越來越強(qiáng)大,加盟店會越來越多。再者就是家庭式的小規(guī)模經(jīng)營依靠其靈活的整合能力也能存活,薪獎制度往獎金方面轉(zhuǎn)變,而不再過分強(qiáng)調(diào)底薪,據(jù)說上海、杭州已出現(xiàn)類似的模式,屆時就跟世界各國接軌了。

最后,筆者希望所有的中介企業(yè)早日看到未來的市場變化,轉(zhuǎn)變觀念,及時調(diào)整自己,扎扎實(shí)實(shí)練好基本功,努力打造競爭力,在行業(yè)發(fā)展中取得好成績,為中國的房屋中介行業(yè),也為中國房地產(chǎn)市場整體的繁榮貢獻(xiàn)力量。

篇2：高校物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力實(shí)踐及思考

　　高校物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力實(shí)踐及思考

　　高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革與社會物業(yè)行業(yè)發(fā)展二者結(jié)合的產(chǎn)物。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校后勤物業(yè)市場的逐步放開，社會行業(yè)進(jìn)入高校物業(yè)市場的力度日益加大，競爭愈益激烈，高校后勤物業(yè)實(shí)體面臨物業(yè)市場服務(wù)主體重新冼牌的危機(jī)。面對這種趨勢的影響，蘇州大學(xué)教服集團(tuán)下屬企業(yè)蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司自2000年成立以來，堅持艱苦創(chuàng)業(yè)和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，始終以提升品質(zhì)、塑造品牌為動力，以將東吳物業(yè)公司建設(shè)成“具有教育屬性、學(xué)習(xí)型組織特征，具有創(chuàng)新能力和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代教育服務(wù)型企業(yè)”為目標(biāo)，以經(jīng)營集約化、人員專業(yè)化、管理規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化為抓手，不斷提升企業(yè)核心競爭力。

　　公司一方面立足服務(wù)育人、積極鞏固校內(nèi)市場，另一方面大膽開拓校外市場，在發(fā)展的過程中緊緊抓住企業(yè)轉(zhuǎn)型這個關(guān)鍵，充分利用ISO9001-2000、ISO14000貫標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)為推動力，不斷提升企業(yè)的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)高校后勤向現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的跨越，成為蘇州地區(qū)社會知名度較高的物業(yè)管理企業(yè)，。

　　一、公司基本情況和主要業(yè)績

　　蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司注冊資金500萬元，全額由全體員工按6:5:4:3:2:1自愿出資、委托出資代表人(股東)入股，股權(quán)屬于所有出資員工，在企業(yè)的一次分配中體現(xiàn)了公平。公司具有國家物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)，是蘇州市物業(yè)管理協(xié)會副理事長單位，中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位。公司現(xiàn)有員工600余人，其中大專以上文化130人;公司擁有一批工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員及經(jīng)驗豐富的特種設(shè)備、高配、維修等相關(guān)工種操作人員，均持證上崗，能夠為業(yè)主提供24小時全天候安全、快捷、周到的全程服務(wù)。

　　公司擁有健全、高效的扁平化組織機(jī)構(gòu)和完善的法人治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司立足于蘇州大學(xué)校內(nèi)物業(yè)管理市場的同時，積極開拓社會物業(yè)市場，依托服務(wù)高校多年的積累和自身不懈的努力，為業(yè)主提供各類超值的物業(yè)專業(yè)化服務(wù)，以“追求卓越、崇尚誠信、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足顧客與法律法規(guī)要求”的企業(yè)精神，勇于開拓，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，目前公司管理的物業(yè)項目涉及高校、國企及事業(yè)單位、外企、住宅五個行業(yè)，主要管理的物業(yè)類型有：高校教學(xué)實(shí)驗樓、辦公樓、生活用房，銀行綜合業(yè)務(wù)樓，多層住宅，高層公寓，高層樓宇、辦公寫字樓，工業(yè)廠房、大型商業(yè)廣場、醫(yī)院等多種類型，公司現(xiàn)管理綜合項目23個，物業(yè)管理面積達(dá)200萬平方米;公司所承接的物業(yè)項目先后獲得“江蘇省園林式單位”“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”“省高校文明宿舍先進(jìn)單位”。公司于20**年通過ISO9001-2000認(rèn)證并于20**年6月通過了重新認(rèn)證，8月通過了ISO14000的認(rèn)證。

　　二、轉(zhuǎn)型定位、明確目標(biāo)、提升綜合實(shí)力

　　1、堅持服務(wù)育人的教育屬性

　　后勤實(shí)體轉(zhuǎn)制為企業(yè)以后，面向高校物業(yè)市場，要不要堅持服務(wù)育人的宗旨，是東吳物業(yè)公司面臨的首要問題。事實(shí)上“三服務(wù)兩育人”一直是高校后勤的服務(wù)宗旨，在面向大學(xué)生群體服務(wù)時，堅持社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，不追求利潤的最大化是高校后勤企業(yè)的競爭優(yōu)勢，也是高校后勤物業(yè)企業(yè)的特色所在。東吳物業(yè)公司近年來一直奉行“一切為了學(xué)生、為了一切學(xué)生、為了學(xué)生的一切”的服務(wù)理念，采用多種形式積極開展各項活動。每年均結(jié)合實(shí)際推出為學(xué)生真情服務(wù)的系列活動，設(shè)立各種獎項鼓勵員工在為學(xué)生提供物業(yè)服務(wù)時做到“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效”，公司每年都要涌現(xiàn)出一大批感人事跡，員工服務(wù)理念的提升，使學(xué)生能享受到滿意、超值的服務(wù);與此同時，從育人角度出發(fā)公司盡可能多安排一些勤工助學(xué)崗位提供學(xué)生選擇，也進(jìn)一步強(qiáng)化了公司的教育屬性。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)型組織的建設(shè)

　　由于城市化的進(jìn)程在加速，大量新材料、新工藝、新技術(shù)在建筑工程中的使用，業(yè)主、顧客日益增長的服務(wù)需求等方面的綜合影響，社會對物業(yè)的需求越來越旺，對物業(yè)的要求越來越高，物業(yè)管理的難度在不斷增大。如何求生存、求發(fā)展?這是眾多物業(yè)企業(yè)必須回答的問題。東吳物業(yè)公司從自身實(shí)際出發(fā)，注重企業(yè)轉(zhuǎn)型期員工觀念的轉(zhuǎn)變、技能的提升，堅持用先進(jìn)的理念、實(shí)用的技能來武裝員工，指導(dǎo)物業(yè)的實(shí)踐，提升物業(yè)的品質(zhì)。具體措施如下:

　　(1)建立員工培訓(xùn)學(xué)校。學(xué)校設(shè)立校務(wù)委員會，下設(shè)十五個教研室，教師實(shí)行專兼職相結(jié)合，主要以公司管理人員為主，教材主要自編，在教學(xué)相長的過程中教師與員工都得到了提高。公司要求每個員工每年接受培訓(xùn)不少于100個小時，為了保證學(xué)習(xí)的有效性，學(xué)校實(shí)行必要的理論與實(shí)務(wù)操作考試。

　　(2)開展讀書活動，進(jìn)行征文比賽。近年來公司結(jié)合自身實(shí)際在全體員工中倡導(dǎo)讀書活動?！稕]有任何借口》、《細(xì)節(jié)決定成敗》成為反復(fù)閱讀的書籍。為了深化讀書效果，公司進(jìn)行了征文比賽，一批理論聯(lián)系實(shí)際的優(yōu)秀論文脫穎而出。在這過過程中，先進(jìn)的物業(yè)理念在干部、員工中得到升華和延伸。

　　(3)堅持公司中心組學(xué)習(xí)制度。領(lǐng)導(dǎo)就是教練，管理者應(yīng)是培訓(xùn)者。公司堅持每月1-2次中心組學(xué)習(xí)制度，公司領(lǐng)導(dǎo)組織管理骨干學(xué)習(xí)，堅持導(dǎo)讀，適時引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，對于學(xué)習(xí)型組織的建立起到了關(guān)鍵作用。

　　(4)辦好網(wǎng)站和物業(yè)通訊。物業(yè)管理提供的是一種服務(wù)，其優(yōu)劣很多方面取決于業(yè)主與顧客的感受，需要公司通過員工的用心服務(wù)得以實(shí)現(xiàn)，需要通過多種渠道進(jìn)行溝通。網(wǎng)站和通訊是物管人員與顧客之間聯(lián)系的方便之橋，高校后勤物業(yè)服務(wù)對象數(shù)以萬計，我們通過網(wǎng)站與師生建立最廣泛的聯(lián)系，建立了客戶服務(wù)、維修咨詢、批評表揚(yáng)、投訴處理等欄目，加強(qiáng)了溝通、理解和信任。

　　(5)堅持向社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)。榜樣的力量是無窮的，社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)更貼近社會，更貼近市場有較強(qiáng)的生命力和競爭力。在走向市場的過程中公司十分重視學(xué)習(xí)和借鑒社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的理念和經(jīng)驗，公司先后多次組織管理骨干赴深圳、上海、北京等地學(xué)習(xí)考察，受益不小。

　　(6)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。公司成立之初，就提出了“追求卓越、崇尚誠信、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、滿足顧客與法律法規(guī)要求”作為企業(yè)的精神和文化建設(shè)目標(biāo);

　　在物業(yè)服務(wù)的理念上提出了“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效”的要求;在組織和隊伍建設(shè)上提出了增強(qiáng)企業(yè)整合力、凝聚力、創(chuàng)新力、執(zhí)行力等“四力”的要求;企業(yè)文化內(nèi)涵的建設(shè)為企業(yè)生存發(fā)展注入了強(qiáng)大動力。

　　3、加強(qiáng)創(chuàng)新能力建設(shè)

　　創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，首先要堅持體制創(chuàng)新。由員工入股、學(xué)校零產(chǎn)權(quán)成立物業(yè)公司在全國高校后勤是首家。由于產(chǎn)權(quán)的明晰，物業(yè)公司使用學(xué)校用房超出定額部分采用租用辦法，國有資產(chǎn)的保值增值工作落到了實(shí)處。股權(quán)相對平均是東吳物業(yè)公司體制創(chuàng)新的特色，數(shù)百名組建公司的員工作為出資人按6:5:4;3:2:1比例形成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了在一次分配中保障了公正公平，在深化改革的過程中具有積極的社會意義和影響。這種企業(yè)的本質(zhì)是公有民營所有制的現(xiàn)代企業(yè)，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)符合《20**OECD法人治理結(jié)構(gòu)精神》，是建立和諧企業(yè)和諧社會的一種積極探索。從實(shí)踐的效果來看，員工持股計劃的實(shí)施大大增強(qiáng)了企業(yè)的凝聚力，增強(qiáng)了員工的責(zé)任感，員工的勞動積極性得到了充分發(fā)揮。

　　其次是機(jī)制創(chuàng)新。

　　(1)轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。劃小核算單位，將二級核算單位進(jìn)一步細(xì)化以單個項目的三級核算單位，實(shí)行項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，推行全成本核算和扁平式管理。

　　(2)引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)用人機(jī)制。公司基本實(shí)現(xiàn)了“按需設(shè)崗、按崗聘工、競爭上崗”的要求，做到了員工能進(jìn)能出、干部能上能下。

　　(3)改革激勵、分配機(jī)制。公司制定了“以勞定薪、以績定獎”的分配方針，實(shí)行固態(tài)與動態(tài)相結(jié)合的分配辦法。

　　(4)強(qiáng)化約束機(jī)制。公司成立了品管部，加強(qiáng)物業(yè)項目的品質(zhì)管理。同時加強(qiáng)了各物業(yè)分部自控能力的建設(shè)，設(shè)置了專兼職檢查員，形成了多重PDCA循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

　　(5)建立風(fēng)險防范機(jī)制。在資金使用、用工規(guī)范、防火安全、物業(yè)接管、突發(fā)事件的處理諸多方面建立健全了風(fēng)險防范預(yù)案。

　　(6)調(diào)控與決策機(jī)制的建立。堅持在法人治理結(jié)構(gòu)的框架下自覺的引進(jìn)科學(xué)的決策機(jī)制，力爭做到“不唯上、不唯書、只唯實(shí);比較、反復(fù)、推敲?！?/p>

　　第三是服務(wù)創(chuàng)新。在高校教室物業(yè)管理工作中，隨著多媒體教室的增多，高校原來設(shè)有專職機(jī)構(gòu)、專職人員負(fù)責(zé)的模式已經(jīng)不能適應(yīng)，為了減輕學(xué)校人員負(fù)擔(dān)過重、用工重復(fù)的問題，公司主動與學(xué)校溝通，承擔(dān)了200多個多媒體教室的維護(hù)與使用管理，通過引進(jìn)專業(yè)人才，對教室物管人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，大大節(jié)省了人員，提高了運(yùn)行效率，拓寬了公司物管內(nèi)容。銀行物業(yè)項目的特點(diǎn)是“客服、衛(wèi)生、安保要求高”，按照公司日常物業(yè)管理工作方式運(yùn)作將難以達(dá)到業(yè)主的滿意，公司針對銀行物業(yè)的特點(diǎn)，制定出一套適合銀行物業(yè)的賓館式服務(wù)方案和作業(yè)指導(dǎo)書，并對操作人員開展業(yè)務(wù)技能、作業(yè)指導(dǎo)、服務(wù)禮儀的培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)，深得了業(yè)主的滿意，幾年來項目續(xù)約率達(dá)100%。在此基礎(chǔ)上，銀行還將物業(yè)服務(wù)范圍延伸到導(dǎo)儲、點(diǎn)鈔和票據(jù)處理等，物業(yè)服務(wù)從單一的勞動密集型向增加知識技能含量的轉(zhuǎn)型。目前，物業(yè)服務(wù)的品牌在銀行系統(tǒng)中得到認(rèn)可，物業(yè)業(yè)務(wù)已從一家銀行拓展到四家。在服務(wù)理念上提出并踐行了“主動、熱情、優(yōu)質(zhì)、高效、快樂”的理念。

　　4、確?？沙掷m(xù)發(fā)展

　　首先是加強(qiáng)人才梯隊建設(shè)。堅持人才興企的戰(zhàn)略，按合理梯隊結(jié)構(gòu)要求，每年分批引進(jìn)各類管理技術(shù)人才數(shù)十名。

　　其次是加強(qiáng)市場營銷，堅持市場部參與社會物業(yè)招投標(biāo)競爭和鼓勵各物業(yè)分公司(分部)擴(kuò)大項目管理半徑的雙管齊下的市場拓展戰(zhàn)略。

　　第三是不斷提升物業(yè)管理的品質(zhì)，精心打造東吳物業(yè)品牌;

　　第四是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)核心的建設(shè)，不斷提升企業(yè)綜合實(shí)力。

　　三、加強(qiáng)“四化”、勇于實(shí)踐、增強(qiáng)核心競爭力

　　幾年來東吳物業(yè)公司始終堅持經(jīng)營集約化、管理規(guī)范化、人員專業(yè)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的方向，大膽實(shí)踐、勇于探索，增強(qiáng)了企業(yè)的核心競爭力。

　　1、經(jīng)營集約化

　　公司自成立起始終堅持做大做強(qiáng)的方針，堅持社會市場開拓，在開拓中發(fā)展、在實(shí)踐中提高，從起步的2萬多平方米一幢大樓發(fā)展到現(xiàn)在的6所高校、數(shù)10家單位200萬平方米建筑;物管除了保潔、保安、環(huán)衛(wèi)綠化、客服等內(nèi)容外，房屋、設(shè)備、設(shè)施維保涉及的技術(shù)工種就達(dá):土建、裝飾、水、電、氣、汽、弱電、空調(diào)、電梯等十多項。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營集約化的目標(biāo)，公司利用學(xué)校原有的技術(shù)力量為基礎(chǔ)，充實(shí)各類技術(shù)人才成立了工程部，同時利用集團(tuán)優(yōu)勢在專業(yè)公司中為物業(yè)配套成立了多個維保專業(yè)隊，如水電安裝隊、建筑工程隊、涂料油漆專業(yè)隊、弱電維護(hù)專業(yè)隊、空調(diào)維護(hù)專業(yè)隊、綠化環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊等。由于公司不斷整合集團(tuán)的各類資源，加強(qiáng)集約化水平，物業(yè)的保障服務(wù)綜合實(shí)力得到了極大提高。

　　2、人員專業(yè)化

　　物業(yè)的品質(zhì)取決于從業(yè)人員的素質(zhì)，取決于專業(yè)化水平的程度。為了實(shí)現(xiàn)人員專業(yè)化，公司十分注重物業(yè)對象的細(xì)分，并根據(jù)細(xì)分的要求建立專業(yè)化的物業(yè)組織機(jī)構(gòu)，成立一專多能的專業(yè)物業(yè)隊伍，同時加強(qiáng)專業(yè)水平的提升，不斷增加物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識、技能的含量。公司為了加強(qiáng)專業(yè)化人才的培訓(xùn)和提升，成立了“東吳物業(yè)公司員工職業(yè)培訓(xùn)學(xué)?！?，制定了培訓(xùn)大綱、組織骨干自行編寫教材、進(jìn)行專業(yè)理論講授和現(xiàn)場實(shí)踐操作訓(xùn)練、并進(jìn)行理論和實(shí)踐的考核考試。對管理人員加強(qiáng)了管理理論、服務(wù)理念的培訓(xùn)，對一線操作人員加強(qiáng)了實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，如對保安加強(qiáng)了準(zhǔn)軍事化的訓(xùn)練、各種應(yīng)急預(yù)案的演練、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn);對保潔員進(jìn)行服務(wù)程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)技巧的培訓(xùn);對維保人員進(jìn)行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對多媒體教室管理人員進(jìn)行計算機(jī)多媒體的培訓(xùn)等等;為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化，公司還注重專業(yè)化工具的配備，在保潔方面如保潔車、專業(yè)地板清洗機(jī)、擦窗器、清潔用品等的使用大大提高了勞動生產(chǎn)力，提高了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、減輕了勞動者的勞動強(qiáng)度。

　　3、管理規(guī)范化

　　公司自成立以來始終堅持法人治理結(jié)構(gòu)的完善。股東會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理班子各司其職，配合密切，運(yùn)轉(zhuǎn)有效;按照現(xiàn)代企業(yè)要求建立新的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制;建立健全相關(guān)規(guī)章制度和工作流程，出臺并實(shí)施了預(yù)決算制度、人財物信息管理制度、議事決策制度、學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度、風(fēng)險防范和控制制度等公司同時還進(jìn)行加強(qiáng)執(zhí)行力的學(xué)習(xí)宣傳，取得了較好的效果。同時，導(dǎo)入ISO9001-2000質(zhì)量管理體系，努力學(xué)習(xí)和實(shí)踐八項質(zhì)量管理原則，建立并全面推行了物業(yè)質(zhì)量管理體系，規(guī)范了服務(wù)的要求和管理的行為，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)質(zhì)量管理的規(guī)范化。

　　4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化

　　物業(yè)的品質(zhì)通過物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化來體現(xiàn)。公司為了提升和保持品質(zhì)始終堅持物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，反復(fù)學(xué)習(xí)貫徹“國家優(yōu)秀物業(yè)大廈標(biāo)準(zhǔn)”“江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)”“物業(yè)管理條例積極開展創(chuàng)建省市級優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的活動，在創(chuàng)建過程中對照標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系實(shí)際逐項整改，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合ISO質(zhì)量管理體系建設(shè)要求，編寫‘作業(yè)指導(dǎo)書’及員工手冊，分類指導(dǎo)、取得了實(shí)效。同時在推行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)服務(wù)的精細(xì)化、人性化，實(shí)行物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　[作者簡介]陳愛萍，*蘇州大學(xué)后勤產(chǎn)業(yè)黨委副書記、副研究員。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力

　　物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力

　　物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的服務(wù)行業(yè)，表面上看是人對物業(yè)的管理，但本質(zhì)上是人對人的服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確立“以人為本”的經(jīng)營宗旨，抓住人的情感訴求點(diǎn)，對企業(yè)員工實(shí)行人性化管理，對客戶提供人性化服務(wù)，使企業(yè)具有強(qiáng)大的凝聚力和團(tuán)隊精神，從而提高企業(yè)核心競爭力，快速占領(lǐng)市場。

　　“以人為本”的經(jīng)營理念已成為現(xiàn)代企業(yè)的共識。這是一種提倡以人為中心的人本管理哲學(xué)，反對以往“見物不見人”的理性主義管理思想。

　　一、以人為本，改造企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制

　　(一)以企業(yè)員工為本，培養(yǎng)團(tuán)隊精神

　　物業(yè)管理企業(yè)的員工大都是由不同行業(yè)的從業(yè)人員轉(zhuǎn)型過來的，他們所具有的知識、技能以及對物業(yè)管理的認(rèn)識存在較大差異。同時他們的性格、愛好、行為方式都有著很大的不同之處，要使他們組成一個有效的工作實(shí)體，企業(yè)應(yīng)根據(jù)個人的特點(diǎn)和互助的原則，進(jìn)行合理的分工和人員搭配，并充分地尊重員工的本性，主張個性發(fā)展與企業(yè)發(fā)展并存，調(diào)動員工積極性和創(chuàng)造性，使員工的技能和知識互相增長，享受完全的自我展示，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。這樣企業(yè)將成為一個具有非凡凝聚力和強(qiáng)大戰(zhàn)斗力的物業(yè)管理實(shí)體。

　　(二)樹立人才價值觀，實(shí)現(xiàn)人才資本化

　　人才是唯一可以擴(kuò)大的資源，人才所擁有的智力將會為企業(yè)帶來生命力和創(chuàng)造力。六建興發(fā)物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為一個內(nèi)地物業(yè)管理公司，人才短缺相當(dāng)嚴(yán)重，尤其是專業(yè)人才，同時由于內(nèi)地物業(yè)管理發(fā)展很不完善，經(jīng)驗不足，資金缺乏，留人才難。因此公司從思想意識上樹立人才價值觀，通過多種途徑實(shí)現(xiàn)企業(yè)人才資本化。

　　1．樹立以人才為核心的公司財富觀

　　企業(yè)已不再把員工視為一種成本，而是一項資產(chǎn)，并對其進(jìn)行投資，使人才得到增值開發(fā)使用。這不僅符合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要，更符合員工的情感追求。人作為有感情的生命個體，希望自己能不斷地得到完善和提高，得到他人的重視，也希望自己不僅僅是物質(zhì)利潤的附庸，而是物質(zhì)利潤的創(chuàng)造者，并為此而享有應(yīng)有的尊重和愛護(hù)，從中看到自己的人生價值。這樣員工將不再把工作定位于一個為他人創(chuàng)造利潤的流程，而是作為一個展示自我、實(shí)現(xiàn)人生價值的奮斗過程。

　　2．開辟人才資本化途徑

　　打造企業(yè)的核心競爭力，不僅要廣納人才，使用人才，而且還需要企業(yè)去培養(yǎng)人才，為人才提供足夠的舞臺，以實(shí)現(xiàn)人才的資本化。一方面是緊抓以事業(yè)留住人才的思想訴求點(diǎn)，致力于為人才提供盡施才華的無限空間。公司給予員工一定的空間讓他們自主地工作，并對其成績予以相應(yīng)的肯定，且根據(jù)其能力提供更廣闊的空間；另一方面，構(gòu)建人才生存發(fā)展的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。公司對人才進(jìn)行物質(zhì)及貨幣投資，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的硬環(huán)境。同時，通過優(yōu)秀的企業(yè)文化，形成了開放性、人文性、包容性的“人才文化”。

　　(三)建立人性化的公司體制和管理制度

　　1．培育“以人為本”的企業(yè)文化，形成企業(yè)凝聚力“以人為本”的企業(yè)文化是倡導(dǎo)尊重文化的主體性，是為全體公司成員創(chuàng)造一種環(huán)境的藝術(shù)。在這個環(huán)境中，既能實(shí)現(xiàn)個人主動，還能讓他們合作，實(shí)現(xiàn)整個公司的目標(biāo)，并使效率最大化。其重點(diǎn)是以企業(yè)職工群眾為本，讓他們有更多的機(jī)會參入思考、判斷、計劃，并予以尊重、理解和關(guān)心，培育出共有的文化，建立起實(shí)踐這一文化的上下級關(guān)系，一旦企業(yè)上下形成這種共有的文化，便會在工作中產(chǎn)生共鳴，產(chǎn)生極強(qiáng)的企業(yè)凝聚力。

　　2．改革收入分配制度，建立完善的獎罰機(jī)制

　　員工的收入既是對員工勞動的肯定，又是員工工作能力

　　的體現(xiàn)。由于個人在能力上的差異，將導(dǎo)致分工的不同，能力和分工的不同也就使得收益不同。因此，企業(yè)的收入分配制度應(yīng)在堅持效率優(yōu)先、兼顧公平的原則上，實(shí)行固定工資加浮動工資制，取消純粹的固定工資。對于一些關(guān)鍵的崗位，苦臟累險工作和技術(shù)或知識含量高的崗位，應(yīng)實(shí)行傾斜政策，適當(dāng)拉開收入分配檔次，充分實(shí)現(xiàn)勞酬相當(dāng)?shù)墓椒峙渲贫?，調(diào)動員工工作的積極性。

　　二、以人為本，積極為業(yè)主服務(wù)

　　(一)規(guī)范管理，以質(zhì)取勝

　　物業(yè)管理公司要堅持全心全意為業(yè)主服務(wù)的原則，積極規(guī)范管理服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供舒適、方便、安全的居家環(huán)境。當(dāng)代社會真正成功的服務(wù)來自于優(yōu)質(zhì)、用心的服務(wù)。也只有盡善盡美的服務(wù)才能征服業(yè)主，才能使業(yè)主在享受服務(wù)的同時從情感上認(rèn)可物業(yè)管理服務(wù)，只有這樣才能在瞬間萬變、競爭激烈的市場中贏得生存和發(fā)展。

　　(二)積極開展社區(qū)文化活動，營造家園氛圍

　　社區(qū)文化是社會精神文明建設(shè)的重要組成。物業(yè)管理公司推行“以人為本”的人性化管理，積極推動開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主間的聯(lián)系和溝通，將融知識性、趣味性、娛樂性于一體的社區(qū)文化帶入業(yè)主的生活中來，讓他們真正享受到現(xiàn)代家居的人性化管理，使他們的情感不再局限在自己狹小的空間里，可以自由舒暢地張揚(yáng)自己的個性，無拘無束地與他人相處、交流，找到一份回歸家園的感覺。這樣的人性管理必將成為現(xiàn)在和未來的管理主流，這樣的企業(yè)也必將具有超強(qiáng)的核心競爭力。

　　(三)成立業(yè)主委員會，實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督機(jī)制

　　業(yè)主委員會是業(yè)主利益的代表，是溝通公司與業(yè)主的橋梁。成立業(yè)主委員會將使物業(yè)管理增加透明度，使業(yè)主也有了參加意識，覺得管理好小區(qū)自己也有一份責(zé)任，也應(yīng)付出一份努力和關(guān)心。同時，也體現(xiàn)了業(yè)主的主人翁地位，使業(yè)主產(chǎn)生關(guān)心物業(yè)、理解物業(yè)的情感。這樣企業(yè)在管理上實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督機(jī)制，也有利于推動企業(yè)的人性化管理。

　　三、以人為本，打造企業(yè)品牌

　　物業(yè)管理公司本著“以人為本”的經(jīng)營宗旨，對企業(yè)進(jìn)行形象設(shè)計，設(shè)計出能體現(xiàn)企業(yè)特色和口味，并易為人們識別的企業(yè)標(biāo)志，提出為廣大業(yè)主情感容易接受、理解，又區(qū)別于其他企業(yè)的經(jīng)營理念，企業(yè)員工上崗時統(tǒng)一公司標(biāo)志裝。通過這一系列設(shè)計體現(xiàn)出企業(yè)品味、企業(yè)文化、企業(yè)實(shí)力、企業(yè)特色和企業(yè)理念等，形成強(qiáng)烈的企業(yè)整體感，強(qiáng)化企業(yè)在業(yè)主心中的形象。同時運(yùn)用現(xiàn)代營銷公關(guān)策略及各種方式調(diào)動整合信息媒體，加大宣傳力度，將企業(yè)的標(biāo)志、理念、服務(wù)等深入業(yè)主心中，從而形成獨(dú)具特色、富有感召力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。