房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)只有十余年歷史的新興產(chǎn)業(yè)。為了滿足中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的需要,切實(shí)解決中國(guó)城市職工住房長(zhǎng)期欠債太多的難題,于是,順應(yīng)中國(guó)住房制度改革的潮流,房地產(chǎn)業(yè)急速地膨脹起長(zhǎng),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。在這個(gè)探索發(fā)展過(guò)程中,令人感到憂慮的是,房地產(chǎn)業(yè)的理論支持十分單薄,尤其是它的社會(huì)學(xué)背景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐起其日見(jiàn)肥碩的身軀。在國(guó)外,《住宅社會(huì)學(xué)》已有近百年歷史,而在中國(guó)幾乎還是一片空白,亟待填補(bǔ)。
房地產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)?shù)奶厥庑?/STRONG>
房屋是不動(dòng)產(chǎn),對(duì)于家庭和個(gè)人來(lái)講,是一件大商品。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中,具有與眾不同的特點(diǎn)。它之所以特殊,就在于它與社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)運(yùn)行、社會(huì)變遷、社會(huì)分層、社會(huì)流動(dòng)、社會(huì)心理,乃至各種社會(huì)問(wèn)題都有密切的關(guān)系,社會(huì)的每一個(gè)細(xì)微的變化,或多或少都會(huì)反映到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)又具有一定的穩(wěn)定性(與時(shí)裝、食品、家用電器、汽車(chē)等行業(yè)相比)和滯后性(因?yàn)樗纳a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)周期很長(zhǎng))。所以,如果在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)時(shí),沒(méi)有足夠的預(yù)見(jiàn)性,就會(huì)造成極大的失誤。
在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)期,房地產(chǎn)商可以通過(guò)“買(mǎi)樓花”的方式來(lái)盡量減少或避免盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);而處于買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期,開(kāi)發(fā)定位稍有閃失,就會(huì)出現(xiàn)大量的閑置樓盤(pán),實(shí)際上這些閑置樓盤(pán)就是理論失誤下的產(chǎn)物。例如,香港在這方面就具有十分慘痛的教訓(xùn),令人不得不長(zhǎng)記取。還有,許多地方存在著大量的空置房,如何進(jìn)行消化,又將是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)學(xué)關(guān)系密切
房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)學(xué)關(guān)系可以說(shuō)是密不可分,我們不妨舉例說(shuō)明一下:
都市化是現(xiàn)代化的一個(gè)重要標(biāo)志,我國(guó)是世界上都市化程度最低的國(guó)家之一。今后國(guó)家將著力解決都市化問(wèn)題。那么,在以后的十年里究竟將有多少農(nóng)民會(huì)在城市里落戶(hù),在什么樣的城市里尋求住房?他們的住房需求是什么?房地產(chǎn)的商機(jī)在什么地方?現(xiàn)代人希望什么樣的住宅?這一系列問(wèn)題頗值得我們關(guān)注,加以思考和研究。
人口的年齡結(jié)構(gòu)是社會(huì)學(xué)高度重視的問(wèn)題之一。2000年中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì),中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家有很大的差別。中國(guó)老齡化過(guò)程具有絕對(duì)規(guī)模大、老齡化速度快、在社會(huì)發(fā)展水平尚低的情況下發(fā)生、農(nóng)村老年人比重大、女性老年人多于男性、與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革耦合等特點(diǎn)。這些特點(diǎn),將在不同程度上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要的影響,這些影響不僅表現(xiàn)在老年人對(duì)住房需求上,而且也表現(xiàn)在老年人在家庭中的地位和購(gòu)房的主導(dǎo)權(quán)上。因此開(kāi)發(fā)適合老年人居住生活的住宅,具有一定市場(chǎng)潛力。
社會(huì)學(xué)理論推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
“社區(qū)”是社會(huì)學(xué)苦心經(jīng)營(yíng)的一個(gè)概念。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,中國(guó)只有街巷、胡同、家屬院、大院的概念,今天突然冒出一個(gè)“社區(qū)”來(lái),可以說(shuō)是社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)表現(xiàn)。一個(gè)完整的社區(qū)需要具備哪些要素?樓盤(pán)與社區(qū)的關(guān)系是什么?需要哪些社區(qū)配套支持?這些問(wèn)題,同樣值得我們探索和研究。
歷史在前進(jìn),時(shí)代在發(fā)展,社會(huì)在變化,人們的時(shí)間觀念、空間觀念、家庭觀念、婚姻觀念、健康觀念、消費(fèi)觀念、住房觀念等都在悄然地發(fā)生改變。如果我們不能利用社會(huì)學(xué)感觸社會(huì)脈博跳動(dòng)的話,那么,房地產(chǎn)業(yè)就難以創(chuàng)新出有價(jià)值的概念來(lái),也就是說(shuō),房地產(chǎn)品難以跟上時(shí)代發(fā)展的步伐。
社會(huì)學(xué)知識(shí)不僅對(duì)經(jīng)營(yíng)者是有價(jià)值的,消費(fèi)者同樣可以受益。這是因?yàn)?任何消費(fèi)行為脫離社會(huì)學(xué)的常識(shí)都可能導(dǎo)致失誤。例如,住房消費(fèi)對(duì)許多消費(fèi)者而言,也許是平生第一次,甚至是唯一的一次(當(dāng)然,不排除二次置業(yè)者和多次置業(yè)者)。售樓者要將消費(fèi)者作為朋友,把許多住房的基本知識(shí),尤其是住宅社會(huì)學(xué)的知識(shí)告訴他們,只有這樣才能科學(xué)地引導(dǎo)住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此,大張旗鼓地宣傳房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱作用以及重大社會(huì)意義極為必要。
篇2:房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作心得:售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作心得:售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
一個(gè)木桶能裝多少水決定于最短板,也就是常說(shuō)的木桶原理,一年前,初出校門(mén),就因?yàn)檫@個(gè)理念,我選擇了做房地產(chǎn)銷(xiāo)售,鍛煉自己,進(jìn)入公司快一年時(shí)間了,一直呆在原陽(yáng)項(xiàng)目,自我感覺(jué),雖然短板還有待加強(qiáng),但工作方面還是能應(yīng)對(duì)的。
上個(gè)月,來(lái)到獲嘉項(xiàng)目,沒(méi)想到會(huì)遇到這么大的挫折,幾次都有離開(kāi)公司的想法,前幾天實(shí)在承受不了這么大的壓力,回家休息了幾天,雖然調(diào)休的方式不太合常理,讓關(guān)心我的公司同事和領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心了,在此深表歉意和謝意,但這幾天也想通了一些道理。
一、一個(gè)人最可怕是失去信心
成功是一種信念,相信自己,相信自己選擇的道路。作為房地產(chǎn)基層銷(xiāo)售人員,我們要對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度,雖然目前市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)處于低谷,銷(xiāo)售量大幅下降,樓市處于寒冬期,但是我國(guó)城市化進(jìn)程不會(huì)就此停滯,大量的農(nóng)村人進(jìn)入城市,大量的舊城改造,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是很有潛力的。
目前,雖然部分城市,地產(chǎn)存在一定程度的泡沫,是泡沫就要破裂,但對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是很健康的;雖然目前經(jīng)濟(jì)不景氣、出現(xiàn)金融危機(jī),但經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng),高峰-低谷-高峰周而復(fù)始,這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)屬性決定的,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng),決定了經(jīng)濟(jì)危機(jī)在所難免,有繁榮就有衰退,就低谷就有高峰。前一段時(shí)間就是因?yàn)閷?duì)目前市場(chǎng)過(guò)于悲觀,而有些動(dòng)搖自己的選擇,想轉(zhuǎn)行,離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)。
我們要相信房地產(chǎn)行業(yè),更要相信自己,前一段時(shí)間,由于種種原因,學(xué)習(xí)新項(xiàng)目情況快一個(gè)月了還沒(méi)能通過(guò)考核,以至對(duì)自己?jiǎn)适判模X(jué)得自己不適合做銷(xiāo)售,因?yàn)樽鲣N(xiāo)售本來(lái)就不是我的強(qiáng)項(xiàng)。以至我懷疑剛畢業(yè)時(shí)的選擇,也許我應(yīng)該考公務(wù)員或者做別的能發(fā)揮自己強(qiáng)項(xiàng)的工作。
二、要以空杯的心態(tài)不斷學(xué)習(xí)
世界是無(wú)限的,而我們的知識(shí)是有限的;困難是無(wú)限的,而我們的能力是有限的。我們的知識(shí)、我們的能力都有限,但我們的潛力卻無(wú)限,實(shí)現(xiàn)有限到無(wú)限的轉(zhuǎn)變,只能依靠我們堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí),向書(shū)本學(xué)習(xí)、向社會(huì)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)比自己強(qiáng)的,也要學(xué)習(xí)比自己差的。學(xué)習(xí)需要謙虛,學(xué)習(xí)要以空杯的心態(tài),因?yàn)檠b滿水的杯子是沒(méi)法裝進(jìn)去任何好東西的。
三、多幾分執(zhí)著,多幾分堅(jiān)持
多幾分堅(jiān)持,多幾分執(zhí)著,就多幾分成功的希望,困境在眼前,而挫折就在轉(zhuǎn)角,成功或者失敗的關(guān)鍵就在于我們能否多堅(jiān)持幾步,多堅(jiān)持幾步走到轉(zhuǎn)角。我們時(shí)常為功敗垂成而感到惋惜,卻很少去想是不是自己少了幾分堅(jiān)持,缺少幾分執(zhí)著。
四、未雨綢繆、居安思危
月有陰晴圓缺,人有旦夕禍福,世事人難料,我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂,當(dāng)氣候尚暖之時(shí),我們能做好防寒過(guò)冬的準(zhǔn)備,我們也不至于被初冬乍來(lái)的寒氣凍壞了身體,假如當(dāng)初市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候,能加強(qiáng)學(xué)習(xí),不斷提升自己,今天也何至于這么狼狽,倉(cāng)忙應(yīng)對(duì)?
篇3:關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)
京建發(fā)〔20**〕72號(hào)
關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)
各區(qū)、縣人民政府搜狐網(wǎng),市政府各委、辦、局,各市屬機(jī)構(gòu):
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔20**〕4號(hào))精神,按照市政府統(tǒng)一部署,為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,支持居民自住和改善型住房消費(fèi),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭, 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,結(jié)合我市實(shí)際情況,現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn):
一、增加住房建設(shè)用地供應(yīng),20**年全市政府土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)投資不低于1000億元。
加大政策性住房建設(shè)力度,調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)超女,20**年各類(lèi)政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類(lèi)政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。
二、切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),對(duì)已供地未開(kāi)工、已開(kāi)工未入市的普通商品住房項(xiàng)目,各部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù),發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用,促開(kāi)工、促上市。
三、加快推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造工作,結(jié)合保障性住房建設(shè),力爭(zhēng)再用兩年時(shí)間,全面完成三區(qū)三片棚戶(hù)區(qū)改造和中心城區(qū)危舊房屋保護(hù)性修繕任務(wù)。進(jìn)一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護(hù)修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風(fēng)貌的整體保護(hù),疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
五、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人銷(xiāo)售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。
六、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》(京建交〔20**〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。
七、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和批后監(jiān)管。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓規(guī)模,出讓面積原則上不超過(guò)20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求支付剩余出讓價(jià)款。加強(qiáng)對(duì)已出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目批后監(jiān)管校友錄,依法開(kāi)展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價(jià)款、開(kāi)工、竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),嚴(yán)格追究違約責(zé)任,并限制其參與土地出讓活動(dòng)。
八、加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理。商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可最低規(guī)模為施工許可證批準(zhǔn)的施工范圍。取得商品房預(yù)售許可證后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源,嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。
九、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查力度,進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。市和區(qū)(縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén),嚴(yán)厲打擊無(wú)證售房、未按規(guī)定時(shí)限開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為;國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為;發(fā)展改革部門(mén)要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在房屋交易中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為;稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。::
十、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)goodfeel,完善房?jī)r(jià)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
十一、各區(qū)(縣)政府要按照本意見(jiàn)要求,切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決中低收入家庭住房困難的責(zé)任。市政府有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性安居工程實(shí)施情況的指導(dǎo)支持和檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)
北京市財(cái)政局 北京市國(guó)土資源局
北京市規(guī)劃委員會(huì) 北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京市地方稅務(wù)局 北京市統(tǒng)計(jì)局
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì) 中華人民銀行營(yíng)業(yè)管理部
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
北京監(jiān)管局
二○一○年二月二十一日
主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)△ 意見(jiàn)
抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 20**年2月21日印發(fā)