房地產(chǎn)證券化,是指將對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài),從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價證券形式。從廣義上講,房地產(chǎn)證券化可以分為以下四種形式。
一是房地產(chǎn)企業(yè)進行股份制經(jīng)營,包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司,從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進入房地產(chǎn)業(yè),從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。
二是以基金形式表現(xiàn)的證券化,有四種,第一種是消費基金,匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā);第三種是資產(chǎn)運營型基金,以房地產(chǎn)投資信托為代表,即不進行項目投資活動,而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn),由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報;第四種,在實際情況中,還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式,它們只要將權(quán)益以有價證券形式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化,可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化”,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
三是以債券形式表現(xiàn)的證券化,有兩種主要形式:其一是直接發(fā)行的房地產(chǎn)項目債券,針對具體的房地產(chǎn)項目標(biāo)的,由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行。其二是派生出來的債券,主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產(chǎn)支撐證券是目前國際資本市場發(fā)展最快、最具活力的證券化形式,即以房地產(chǎn)資產(chǎn)(或房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利)為擔(dān)保,靠該資產(chǎn)收益償還的債券。
四是住宅抵押貸款證券化,是指金融機構(gòu)對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數(shù)量的,在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者,包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。它將使整個住房金融市場與資本市場直接聯(lián)系,降低了金融機構(gòu)開展住宅抵押貸款的成本,擴大融資渠道,并為廣大投資者增加新的投資機會。
房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè),高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風(fēng)險。正是這種高投入、高風(fēng)險的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持,金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一,不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險,而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快,突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制,加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢在必行。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟、金融證券化的典型代表,是一國經(jīng)濟發(fā)展到較高階段的必然趨勢。20世紀(jì)70年代以來,西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化,一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn),而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展,成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。而要在我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化,首先要研討的就是中國到底需不需要房地產(chǎn)證券化以及中國目前是否具備了房地產(chǎn)證券化的條件。本文主要圍繞這兩個問題展開。
一、 房地產(chǎn)證券化的必要性論證
1、有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性,釋放金融風(fēng)險。
由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于"短存長貸"引發(fā)的流動性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,上海、深圳等業(yè)務(wù)開展較早地區(qū)的一些中小銀行有的已接近30% 。參照發(fā)達的市場經(jīng)濟國家,我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間,銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)證券化的一個重要功能就是通過預(yù)先出售抵押貸款,提早回籠資金,從而降低流動性風(fēng)險。其次,改善了銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù),銀行又很難在短期內(nèi)對負債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整,抵押貸款證券化為金融機構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調(diào)整自己資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。再次,提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風(fēng)險資產(chǎn),有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險資產(chǎn)的比率,提高資本杠桿效應(yīng),以較少的資本獲取較大的利潤。最后,有利于商業(yè)銀行拓展資金來源,并增加中間業(yè)務(wù)收入。如果將商業(yè)銀行的資產(chǎn),特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化,并由民間資本來持有,會拓展銀行資金來源。而且商業(yè)銀行也可以通過不斷的發(fā)放貸款和服務(wù)貸款回收等途徑增加中間收入,并且這種收入沒有太大的風(fēng)險。
2、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源,構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制。
目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。同時,在房市全面啟動之后,為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近期內(nèi)每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持 。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠遠不夠的,而推行房地產(chǎn)證券化,直接向社會融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機構(gòu)的制約,有
助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。同時,房地產(chǎn)證券面值靈活,易流通,可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大,建設(shè)周期長的弊端,消除市場進入障礙,解決我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次,房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風(fēng)險。實行房地產(chǎn)證券化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系,大大增強資產(chǎn)的流動性,從而增加抗風(fēng)險的能力。而且,資金以證券化的方式實現(xiàn),各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源,減少相互依賴性,降低串聯(lián)系統(tǒng)風(fēng)險。如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中,資產(chǎn)的持有者分散,將有利于整個房地產(chǎn)風(fēng)險的分散,這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。3、有利于健全我國的資本市場,擴大投資渠道。
房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產(chǎn)證券化有助于促進證券市場的完善,此過程中,發(fā)起人、服務(wù)人、發(fā)行人、投資銀行、信用提高機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、資產(chǎn)管理人和投資者等都將獲得鍛煉,有利于推進我國資本市場的現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按國外的經(jīng)驗,由于這種證券有較高的預(yù)期收益作支持,且相對股票市場風(fēng)險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤。
不僅如此,房地產(chǎn)證券化的實行對其他資產(chǎn)的證券化還具有巨大的示范和推進作用。
二、房地產(chǎn)證券化的可行性論證
1、我國已經(jīng)具備了進行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟環(huán)境。
首先,從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)而言,我國經(jīng)濟運行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的大環(huán)境。同時,宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進行拉動。當(dāng)前國民經(jīng)濟發(fā)展需要房地產(chǎn)作為新的積極增長點,房地產(chǎn)證券化發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其次,我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末,我國居民的儲蓄存款余額已經(jīng)達到5萬億。這樣一個擁有大量節(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。最后,房地產(chǎn)市場本身也對房地產(chǎn)證券化提出了迫切的要求。一方面,我國房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在容量大。據(jù)預(yù)測,僅1999年開發(fā)面積按可比價折算需投入資金達4220億元以上,將比1998年增長14.1%,而現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本;另一方面,住房消費需求巨大。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料,我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶,如本世紀(jì)末達到人均12平方米,解決困難戶需要住房9100萬平方米,以每平方米1500元計算,住房消費資金為1355億元 。如此龐大的資金缺口不可能僅僅依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,房地產(chǎn)證券化勢在必行。
2、我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動性穩(wěn)定,安全性高,各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計,1998年底,商業(yè)銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數(shù)字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵消費信貸的多項政策支持下,住房消費信貸不斷擴大,20**年一季度,商業(yè)銀行的住房等個人消費信貸增加695億元,占同期金融機構(gòu)新增貸款的20% 。根據(jù)國際經(jīng)驗,住房貸款占全部貸款比重達到30%左右時,就有可能給銀行的流動性帶來威脅,商業(yè)銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求,并可以通過住房抵押貸款證券化,源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發(fā)放住房抵押貸款,以支持更多的人買房。
3、我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先,國家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善,使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范,證券市場監(jiān)管力度正在加大,法規(guī)體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗,為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ);第三,我國的證券市場投資者已近4000萬人,他們的投資意識不斷加強,投資行為正逐步走向成熟,推出高收益低風(fēng)險的房地產(chǎn)證券,有利于分流股票市場的投機資金,降低股票市場投機氣氛;第四,我國金融業(yè)為了積極穩(wěn)妥地對外開放,人民銀行將取消外資銀行在華設(shè)立營業(yè)性分支機構(gòu)的地域限制,增批外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的機構(gòu)數(shù)量,外資金融機構(gòu)的搶灘登陸,既為我國金融業(yè)帶來了競爭壓力,也帶來了全新的金融創(chuàng)新理論和觀念,必將使我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化的軟環(huán)境有根本性好轉(zhuǎn)。
4、法律、法規(guī)比較健全。隨著社會注意市場經(jīng)濟體制的建立,作為其運行基礎(chǔ)的法律框架已逐步構(gòu)建起來,特別是經(jīng)濟立法取得重大進展,基本建立覆蓋各個經(jīng)濟領(lǐng)域的法律法規(guī)體系,推進速度基本上滿足了深化經(jīng)濟體制改革的需要。房地產(chǎn)市場上,法律法規(guī)漸趨完善。《銀行法》、
《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《公司法》、《證券法》、《信托法》、《個人住房貸款管理辦法》、《企業(yè)債券管理條例》等一系列相關(guān)法規(guī)是進行房地產(chǎn)證券化的主要法律依據(jù)。最后,從國外的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)證券化是各國資產(chǎn)證券化中開展最早也是數(shù)額最大最成功的業(yè)務(wù),他們在這方面積累了許多成功的經(jīng)驗,有利于我國的吸收和借鑒。從國內(nèi)來看,自1998年資產(chǎn)證券化在我國資本市場引起了廣泛關(guān)注以來,從國家金融部門到地方政府部門到國內(nèi)高校和研究機構(gòu)紛紛加入證券化研究的行列,為我國進行房地產(chǎn)證券化積累了豐富的理論基礎(chǔ)。而且,國內(nèi)已經(jīng)有了房地產(chǎn)證券化的嘗試,如最近新華信托進行的住房按揭貸款證券化。
三、我國推進資產(chǎn)證券化的政策建議
1、房地產(chǎn)證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。依照國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)抵押貸款證券化,抵押貸款次級市場的發(fā)展壯大,政府力量功不可沒。政府能以公共信用擔(dān)保,提供抵押貸款保險(包括本金保障及按期還款保證),大幅度降低了投資人由債信上的困難導(dǎo)致的違約風(fēng)險,使主要機構(gòu)的投資人對房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資意愿增加。所以,在我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,為推動住房抵押證券化的發(fā)展,應(yīng)成立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險的專門機構(gòu),負責(zé)向發(fā)放貸款的金融機構(gòu)提供擔(dān)保或保險,擴大資產(chǎn)證券化一級市場的規(guī)模,統(tǒng)一抵押申請和抵押合同,并使之標(biāo)準(zhǔn)化,營造資產(chǎn)證券化的市場基礎(chǔ),為抵押貸款打包組合與分類整流創(chuàng)造條件。同時,政府通過制定優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管體系,建立高效、安全的市場體系和交易規(guī)則,按照國際慣例進行財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制。
2、繼續(xù)深化金融體制改革和住房體制改革。只有徹底取消福利分房,才能真正實現(xiàn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的獨立化,推動房地產(chǎn)商品化的進程并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。
3、大力發(fā)展機構(gòu)投資者和中介機構(gòu)。政府應(yīng)在強化監(jiān)管的條件下逐步允許保險資金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進入房地產(chǎn)證券化市場,使機構(gòu)投資者成為資產(chǎn)證券化市場的主體。同時,規(guī)范評級和擔(dān)保等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)和服務(wù)。可以允許國內(nèi)和國外少數(shù)具有資金實力、豐富經(jīng)驗和資信良好的金融和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在國內(nèi)設(shè)立從事證券化業(yè)務(wù)的企業(yè),提供財務(wù)顧問,經(jīng)營證券化業(yè)務(wù)。
4、制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律、法規(guī)。雖然我國已經(jīng)建立了較為完整的法律框架,但還是存在著許多空白和漏洞,制度缺位既為房地產(chǎn)證券化的實驗、探索提供機遇,也對房地產(chǎn)證券化的發(fā)展構(gòu)成制約。所以,我們應(yīng)該加速立法步伐。除基礎(chǔ)性法規(guī)外,還需要制訂一些專業(yè)性的配套法規(guī)。只有通過法律手段,才能保證房地產(chǎn)證券化和與之相關(guān)的房地產(chǎn)金融活動的規(guī)范進行
篇2：中國房地產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化,是指將對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài),從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價證券形式。從廣義上講,房地產(chǎn)證券化可以分為以下四種形式。
一是房地產(chǎn)企業(yè)進行股份制經(jīng)營,包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司,從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進入房地產(chǎn)業(yè),從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。
二是以基金形式表現(xiàn)的證券化,有四種,第一種是消費基金,匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā);第三種是資產(chǎn)運營型基金,以房地產(chǎn)投資信托為代表,即不進行項目投資活動,而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn),由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報;第四種,在實際情況中,還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式,它們只要將權(quán)益以有價證券形式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化,可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化”,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
三是以債券形式表現(xiàn)的證券化,有兩種主要形式:其一是直接發(fā)行的房地產(chǎn)項目債券,針對具體的房地產(chǎn)項目標(biāo)的,由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行。其二是派生出來的債券,主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產(chǎn)支撐證券是目前國際資本市場發(fā)展最快、最具活力的證券化形式,即以房地產(chǎn)資產(chǎn)(或房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利)為擔(dān)保,靠該資產(chǎn)收益償還的債券。
四是住宅抵押貸款證券化,是指金融機構(gòu)對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數(shù)量的,在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者,包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。它將使整個住房金融市場與資本市場直接聯(lián)系,降低了金融機構(gòu)開展住宅抵押貸款的成本,擴大融資渠道,并為廣大投資者增加新的投資機會。
房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè),高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風(fēng)險。正是這種高投入、高風(fēng)險的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持,金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一,不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險,而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快,突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制,加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢在必行。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟、金融證券化的典型代表,是一國經(jīng)濟發(fā)展到較高階段的必然趨勢。20世紀(jì)70年代以來,西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化,一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn),而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展,成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。而要在我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化,首先要研討的就是中國到底需不需要房地產(chǎn)證券化以及中國目前是否具備了房地產(chǎn)證券化的條件。本文主要圍繞這兩個問題展開。
一、 房地產(chǎn)證券化的必要性論證
1、有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性,釋放金融風(fēng)險。
由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于"短存長貸"引發(fā)的流動性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,上海、深圳等業(yè)務(wù)開展較早地區(qū)的一些中小銀行有的已接近30% 。參照發(fā)達的市場經(jīng)濟國家,我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間,銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)證券化的一個重要功能就是通過預(yù)先出售抵押貸款,提早回籠資金,從而降低流動性風(fēng)險。其次,改善了銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù),銀行又很難在短期內(nèi)對負債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整,抵押貸款證券化為金融機構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調(diào)整自己資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。再次,提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風(fēng)險資產(chǎn),有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險資產(chǎn)的比率,提高資本杠桿效應(yīng),以較少的資本獲取較大的利潤。最后,有利于商業(yè)銀行拓展資金來源,并增加中間業(yè)務(wù)收入。如果將商業(yè)銀行的資產(chǎn),特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化,并由民間資本來持有,會拓展銀行資金來源。而且商業(yè)銀行也可以通過不斷的發(fā)放貸款和服務(wù)貸款回收等途徑增加中間收入,并且這種收入沒有太大的風(fēng)險。
2、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源,構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制。
目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。同時,在房市全面啟動之后,為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近期內(nèi)每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持 。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠遠不夠的,而推行房地產(chǎn)證券化,直接向社會融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機構(gòu)的制約,有
助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。同時,房地產(chǎn)證券面值靈活,易流通,可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大,建設(shè)周期長的弊端,消除市場進入障礙,解決我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次,房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風(fēng)險。實行房地產(chǎn)證券化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系,大大增強資產(chǎn)的流動性,從而增加抗風(fēng)險的能力。而且,資金以證券化的方式實現(xiàn),各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源,減少相互依賴性,降低串聯(lián)系統(tǒng)風(fēng)險。如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中,資產(chǎn)的持有者分散,將有利于整個房地產(chǎn)風(fēng)險的分散,這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。3、有利于健全我國的資本市場,擴大投資渠道。
房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產(chǎn)證券化有助于促進證券市場的完善,此過程中,發(fā)起人、服務(wù)人、發(fā)行人、投資銀行、信用提高機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、資產(chǎn)管理人和投資者等都將獲得鍛煉,有利于推進我國資本市場的現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按國外的經(jīng)驗,由于這種證券有較高的預(yù)期收益作支持,且相對股票市場風(fēng)險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤。
不僅如此,房地產(chǎn)證券化的實行對其他資產(chǎn)的證券化還具有巨大的示范和推進作用。
二、房地產(chǎn)證券化的可行性論證
1、我國已經(jīng)具備了進行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟環(huán)境。
首先,從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)而言,我國經(jīng)濟運行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的大環(huán)境。同時,宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進行拉動。當(dāng)前國民經(jīng)濟發(fā)展需要房地產(chǎn)作為新的積極增長點,房地產(chǎn)證券化發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其次,我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末,我國居民的儲蓄存款余額已經(jīng)達到5萬億。這樣一個擁有大量節(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。最后,房地產(chǎn)市場本身也對房地產(chǎn)證券化提出了迫切的要求。一方面,我國房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在容量大。據(jù)預(yù)測,僅1999年開發(fā)面積按可比價折算需投入資金達4220億元以上,將比1998年增長14.1%,而現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本;另一方面,住房消費需求巨大。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料,我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶,如本世紀(jì)末達到人均12平方米,解決困難戶需要住房9100萬平方米,以每平方米1500元計算,住房消費資金為1355億元 。如此龐大的資金缺口不可能僅僅依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,房地產(chǎn)證券化勢在必行。
2、我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動性穩(wěn)定,安全性高,各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計,1998年底,商業(yè)銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數(shù)字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵消費信貸的多項政策支持下,住房消費信貸不斷擴大,20**年一季度,商業(yè)銀行的住房等個人消費信貸增加695億元,占同期金融機構(gòu)新增貸款的20% 。根據(jù)國際經(jīng)驗,住房貸款占全部貸款比重達到30%左右時,就有可能給銀行的流動性帶來威脅,商業(yè)銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求,并可以通過住房抵押貸款證券化,源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發(fā)放住房抵押貸款,以支持更多的人買房。
3、我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先,國家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善,使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范,證券市場監(jiān)管力度正在加大,法規(guī)體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗,為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ);第三,我國的證券市場投資者已近4000萬人,他們的投資意識不斷加強,投資行為正逐步走向成熟,推出高收益低風(fēng)險的房地產(chǎn)證券,有利于分流股票市場的投機資金,降低股票市場投機氣氛;第四,我國金融業(yè)為了積極穩(wěn)妥地對外開放,人民銀行將取消外資銀行在華設(shè)立營業(yè)性分支機構(gòu)的地域限制,增批外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的機構(gòu)數(shù)量,外資金融機構(gòu)的搶灘登陸,既為我國金融業(yè)帶來了競爭壓力,也帶來了全新的金融創(chuàng)新理論和觀念,必將使我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化的軟環(huán)境有根本性好轉(zhuǎn)。
4、法律、法規(guī)比較健全。隨著社會注意市場經(jīng)濟體制的建立,作為其運行基礎(chǔ)的法律框架已逐步構(gòu)建起來,特別是經(jīng)濟立法取得重大進展,基本建立覆蓋各個經(jīng)濟領(lǐng)域的法律法規(guī)體系,推進速度基本上滿足了深化經(jīng)濟體制改革的需要。房地產(chǎn)市場上,法律法規(guī)漸趨完善。《銀行法》、
《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《公司法》、《證券法》、《信托法》、《個人住房貸款管理辦法》、《企業(yè)債券管理條例》等一系列相關(guān)法規(guī)是進行房地產(chǎn)證券化的主要法律依據(jù)。最后,從國外的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)證券化是各國資產(chǎn)證券化中開展最早也是數(shù)額最大最成功的業(yè)務(wù),他們在這方面積累了許多成功的經(jīng)驗,有利于我國的吸收和借鑒。從國內(nèi)來看,自1998年資產(chǎn)證券化在我國資本市場引起了廣泛關(guān)注以來,從國家金融部門到地方政府部門到國內(nèi)高校和研究機構(gòu)紛紛加入證券化研究的行列,為我國進行房地產(chǎn)證券化積累了豐富的理論基礎(chǔ)。而且,國內(nèi)已經(jīng)有了房地產(chǎn)證券化的嘗試,如最近新華信托進行的住房按揭貸款證券化。
三、我國推進資產(chǎn)證券化的政策建議
1、房地產(chǎn)證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。依照國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)抵押貸款證券化,抵押貸款次級市場的發(fā)展壯大,政府力量功不可沒。政府能以公共信用擔(dān)保,提供抵押貸款保險(包括本金保障及按期還款保證),大幅度降低了投資人由債信上的困難導(dǎo)致的違約風(fēng)險,使主要機構(gòu)的投資人對房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資意愿增加。所以,在我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,為推動住房抵押證券化的發(fā)展,應(yīng)成立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險的專門機構(gòu),負責(zé)向發(fā)放貸款的金融機構(gòu)提供擔(dān)保或保險,擴大資產(chǎn)證券化一級市場的規(guī)模,統(tǒng)一抵押申請和抵押合同,并使之標(biāo)準(zhǔn)化,營造資產(chǎn)證券化的市場基礎(chǔ),為抵押貸款打包組合與分類整流創(chuàng)造條件。同時,政府通過制定優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管體系,建立高效、安全的市場體系和交易規(guī)則,按照國際慣例進行財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制。
2、繼續(xù)深化金融體制改革和住房體制改革。只有徹底取消福利分房,才能真正實現(xiàn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的獨立化,推動房地產(chǎn)商品化的進程并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。
3、大力發(fā)展機構(gòu)投資者和中介機構(gòu)。政府應(yīng)在強化監(jiān)管的條件下逐步允許保險資金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進入房地產(chǎn)證券化市場,使機構(gòu)投資者成為資產(chǎn)證券化市場的主體。同時,規(guī)范評級和擔(dān)保等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)和服務(wù)。可以允許國內(nèi)和國外少數(shù)具有資金實力、豐富經(jīng)驗和資信良好的金融和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在國內(nèi)設(shè)立從事證券化業(yè)務(wù)的企業(yè),提供財務(wù)顧問,經(jīng)營證券化業(yè)務(wù)。
4、制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律、法規(guī)。雖然我國已經(jīng)建立了較為完整的法律框架,但還是存在著許多空白和漏洞,制度缺位既為房地產(chǎn)證券化的實驗、探索提供機遇,也對房地產(chǎn)證券化的發(fā)展構(gòu)成制約。所以,我們應(yīng)該加速立法步伐。除基礎(chǔ)性法規(guī)外,還需要制訂一些專業(yè)性的配套法規(guī)。只有通過法律手段,才能保證房地產(chǎn)證券化和與之相關(guān)的房地產(chǎn)金融活動的規(guī)范進行
篇3：房地產(chǎn)公司員工物業(yè)管理培訓(xùn)計劃
這個培訓(xùn)計劃是開放性的，房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡明的培訓(xùn)系統(tǒng)，有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機制
第1操作環(huán)節(jié)：制定一個實戰(zhàn)型的培訓(xùn)計劃
物業(yè)管理的員工培訓(xùn)是要結(jié)合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機電工程師、財務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責(zé)組建管理公司，參與設(shè)備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓(xùn)。
技術(shù)骨干包括部門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納，應(yīng)該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務(wù)是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設(shè)備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應(yīng)該于交付使用前三周到位，他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況，熟悉本職工作和實戰(zhàn)演習(xí)。
要點A：高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關(guān)常識
要點B:技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感，榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
要點c：普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設(shè)備操作及維護知識
為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后，還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進行多次實戰(zhàn)演習(xí)，以便及時糾正錯誤。
第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理培訓(xùn)的籌備工作
要點A：培訓(xùn)目的：
迅速認識物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務(wù)意識直接運用所學(xué)開展實際工作。
要點B：培訓(xùn)對象：
物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員
要點c：培訓(xùn)方式：
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。
第3操作環(huán)節(jié)：培訓(xùn)的具體內(nèi)容
具體內(nèi)容A：入伙前相關(guān)課程 、
第1課：物業(yè)管理概述 、
物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認識到牧業(yè)管理的重要性。然而，當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過。縱觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢，住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業(yè)大廈管理行家呢?
物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么?物業(yè)管理的最高境界是什么?創(chuàng)新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。
第2課：房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會計算房屋面積嗎?您會看建筑圖紙嗎?您了解
多少房地產(chǎn)各級市場基本常識?您知道房屋主權(quán)70年到期后歸誰所有嗎?如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。
第3課：不同類型物業(yè)的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務(wù)之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設(shè)備管理;商場管理范圍最大，專業(yè)程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。
第4課：物業(yè)管理法規(guī)
有人說，中國的物業(yè)管理大難搞，因為法規(guī)不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。
第5課：物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置
多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財務(wù)部、經(jīng)營部等，我們不這樣設(shè)，為
什么?
一個總經(jīng)理，一、二個副總經(jīng)理，這樣設(shè)置合適嗎?
一個人必須同時干三件事，否則不稱職!怎么于?
第6課：房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關(guān)?驗收查出不合格怎么交涉以保護物業(yè)公司利益?機電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。
具體內(nèi)容B：入伙初期相關(guān)課程
第1課：入伙程序及相關(guān)事務(wù)
辦理入伙手續(xù)，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ)，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。
第2課：顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧
求發(fā)泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態(tài)，聽其言、觀其色，針對不同的心態(tài)靈活處理，這里面有策略。
一個不在意，電視報紙曝你光，聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。
第3課：裝修管理
裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng)，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課：房屋機電設(shè)備管理技巧
制度化，是機電設(shè)備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。
有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣!
第5課：綠化養(yǎng)護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復(fù)雜，這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?
第6課：緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學(xué)習(xí)處理技巧。
具體內(nèi)容c：進入正常階段的日常管理相關(guān)課程
第1課：有效培訓(xùn)與考核
人員培訓(xùn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課，一般的培訓(xùn)，老師講了100%，學(xué)生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?
考核很難，因為考核標(biāo)準(zhǔn)不易制定，制定出一個好的標(biāo)準(zhǔn)，考核的工作就完成了
一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標(biāo)準(zhǔn)套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標(biāo)準(zhǔn)都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標(biāo)準(zhǔn)，就像當(dāng)年蘇聯(lián)“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要!
第2課：物業(yè)管理中的財務(wù)管理
講理論，老師累，學(xué)主煩。給你一張資產(chǎn)負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯?dāng)?shù)字了!
第3課：業(yè)委會的作用及其組建
業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題?不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會為我所用?怎樣處理和擺準(zhǔn)雙方關(guān)系和位置?我們的經(jīng)驗一定對你有用。
第4課：海外物業(yè)管理簡介
海外物業(yè)管理公司做什么?我們在做什么?幫你比較一下，分析各自特點取長補短。
不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發(fā)。
聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷，現(xiàn)身說法最生動。
第5課： 1S09002導(dǎo)入
1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質(zhì)量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質(zhì)量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?
第6課：初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運用，這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領(lǐng)。
電子郵件、網(wǎng)上會議、信息共享，教你網(wǎng)上滯灑走一回，你一定會“愛”上它。