別墅，源自“別業(yè)”，意為本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋。可見(jiàn)，在古人眼里，別墅是供富貴人家修身養(yǎng)性的地方，是“本宅”之外的又一房產(chǎn)，而并非常居之所。

別墅做為房地產(chǎn)業(yè)頂端產(chǎn)品，它服務(wù)于金字塔尖的成功階層。他們講究品味、在意建筑的外觀設(shè)計(jì)、關(guān)心產(chǎn)品的文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境和物業(yè)配套服務(wù)等等有著更高的要求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市的空間將擴(kuò)大，消費(fèi)群將會(huì)向城外轉(zhuǎn)移，帶來(lái)了對(duì)別墅的迫切需求。別墅用地的叫停，使得未來(lái)幾年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)保持在現(xiàn)有數(shù)量上，意味著從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，別墅將成為稀缺產(chǎn)品，對(duì)于已經(jīng)審批的別墅項(xiàng)目而言，稀缺性將帶來(lái)更大的升值空間，別墅將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)炙手可熱的產(chǎn)品。

對(duì)于購(gòu)買別墅的群體，關(guān)注的不是“一個(gè)平方米便宜多少，然后有升值空間就買”。別墅不僅僅是一種產(chǎn)品，更是一種生活方式，它代表了舒適的、愜意的、高雅的生活。私家庭院給客戶提供了一個(gè)有天有地的自由空間，實(shí)現(xiàn)了私家綠化和純私人的活動(dòng)空間，從而享有貼近自然的居住方式。例如，有很多別墅和高爾夫相結(jié)合，從而締造了舒適的“別墅+高爾夫”的生活方式。

別墅的營(yíng)銷關(guān)鍵是三點(diǎn)，以下將分別闡述：

NO.1 圍繞產(chǎn)品展示

營(yíng)銷過(guò)程中，產(chǎn)品的展示是別墅營(yíng)銷中的重點(diǎn)，應(yīng)該緊緊圍繞產(chǎn)品的展示。比如說(shuō)很多住宅項(xiàng)目大概的套路是一開(kāi)工就開(kāi)盤，封頂達(dá)到50％，竣工達(dá)到80％以上，而前段時(shí)間一些盤前期認(rèn)購(gòu)就是超量認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤之后一搶而空。但是別墅市場(chǎng)沒(méi)有這樣的情況，別墅大量的開(kāi)盤期是選擇在產(chǎn)品比較完整的時(shí)候，也是可以充分展示的時(shí)候才做銷售。而展示得越充分，市場(chǎng)的效果越好，后期越有市場(chǎng)。別墅畢竟是一個(gè)高端的東西，受眾面很小，很難像住宅大量消費(fèi)的那樣形成一種市場(chǎng)的競(jìng)相爭(zhēng)購(gòu)。別墅是高端的銷售，投資量大，客戶群都是高端的客戶群，這些人的判斷力和理性的思考要比普通住宅客群高得多，一般的銷售的方式和一般的伎倆是很難抓住這些客戶的。所以別墅營(yíng)銷要緊緊圍繞著產(chǎn)品的展示。

NO.2 注重口碑傳播

別墅在營(yíng)銷過(guò)程中非常注重口碑的傳播。富人愛(ài)扎堆，在別墅的銷售中也充分體現(xiàn)了這個(gè)特點(diǎn)。很多項(xiàng)目通過(guò)口碑傳送，老客戶介紹新客戶，成交的成功率達(dá)到了三分之一。別墅經(jīng)營(yíng)好，老客戶十分重要。無(wú)論是什么類型的別墅，市場(chǎng)供應(yīng)都較少，稀缺性決定了高價(jià)位，高檔次也決定了它不可能成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。所以如何組織營(yíng)銷，組織向外推廣，如何構(gòu)造事件，如何推進(jìn)銷售，如果優(yōu)惠客戶都應(yīng)該緊緊圍繞這些展開(kāi)，就是老客戶帶新客戶，這個(gè)做得好，可以作到事半功倍的效果。

NO.3 注重服務(wù)展示

高端的人群對(duì)服務(wù)有很高的苛求，所以別墅項(xiàng)目就是要做服務(wù)的展示。人都是這樣，對(duì)別人的要求高，對(duì)自己的要求低。富人更有這個(gè)特點(diǎn)，他對(duì)整個(gè)盤的組織、營(yíng)銷的組織、業(yè)務(wù)管理的組織要求非常高，從他第一眼看到項(xiàng)目這個(gè)廣告到最后的成交，他對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都是非常的挑剔，比如說(shuō)這個(gè)廣告的色彩看不好也可能他就不會(huì)買，就會(huì)有這種偏執(zhí)的現(xiàn)象。所以別墅的服務(wù)一定要做到盡善盡美。服務(wù)包括營(yíng)銷中的服務(wù)，應(yīng)該有一套服務(wù)，服務(wù)要盡量做到專業(yè)，干什么東西都要有很好的流程，另一個(gè)就是后期的服務(wù)，也是指物業(yè)管理的服務(wù)。

對(duì)于服務(wù)，最終目的是取得客戶的信任，同時(shí)也要講求服務(wù)的品質(zhì)化，也就是“檔次”的問(wèn)題。因?yàn)楦呦M(fèi)人群追求的是檔次，同樣的一個(gè)東西他要有品質(zhì)感。另外就是個(gè)性化，這個(gè)是解決什么問(wèn)題？是解決客戶尊貴的感覺(jué)，高端的客戶追求的個(gè)性化的服務(wù)，追求這種感受。所以個(gè)性化是在別墅推廣里是不可缺少的。個(gè)性化說(shuō)明了它的內(nèi)容也說(shuō)明了它的形式，個(gè)性化的方式，個(gè)性化的內(nèi)容要不斷的挖掘，這個(gè)也是要與時(shí)俱進(jìn)，一個(gè)時(shí)期、一個(gè)情況要有一個(gè)內(nèi)容，這個(gè)方面也有很多挖掘的地方

其實(shí)，營(yíng)銷在別墅的發(fā)展過(guò)程中固然重要，但是高端項(xiàng)目大家更要關(guān)注做項(xiàng)目本質(zhì)的東西。還是幾點(diǎn)：第一是地段、第二是產(chǎn)品、第三是服務(wù)。這些基本的工作做不好，產(chǎn)品的銷售推行起來(lái)是沒(méi)有依據(jù)的。

首先地段是非常重要的，現(xiàn)在有一些項(xiàng)目，地段非常不適合搞豪宅，靠無(wú)限的空間和地盤做，項(xiàng)目會(huì)做得非常吃力，銷售期五年、十年。所以沒(méi)有豪地不要做豪宅，這個(gè)是一個(gè)道理。只有地段有優(yōu)勢(shì)，才能對(duì)客戶產(chǎn)生吸引，解決了項(xiàng)目吸引力的問(wèn)題。

第二個(gè)是產(chǎn)品，產(chǎn)品無(wú)疑是別墅項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)力，不像有的住宅項(xiàng)目，住宅的項(xiàng)目雖然講景觀和風(fēng)格，但是住宅的項(xiàng)目在當(dāng)今市場(chǎng)基本跑不了太偏，但是別墅項(xiàng)目很容易跑偏。產(chǎn)品和消費(fèi)者要關(guān)注兩點(diǎn)，第一個(gè)就是為什么要做，第二個(gè)就是產(chǎn)品的品質(zhì)要做出來(lái)。這個(gè)有很多的方面，比如說(shuō)項(xiàng)目定位，比如說(shuō)建筑風(fēng)格的定位。把一種美好的生活傳播給需要這種生活的客戶群體，讓他們了解這種生活方式，讓他們喜愛(ài)這種舒適的生活，這是精神層面上的，而非建筑本身所能夠創(chuàng)造的。精神的東西并非僅僅依靠于推廣，它也體現(xiàn)在產(chǎn)品中，怎樣讓客戶看見(jiàn)產(chǎn)品就可以對(duì)其有一種美好的憧憬、對(duì)于未來(lái)生活產(chǎn)生美好的想象，這本身比推廣更為重要。

歸根結(jié)底：要做成一個(gè)好的別墅項(xiàng)目，最基本的產(chǎn)品要做好，地段要有吸引力，服務(wù)要跟上。

篇2：別墅項(xiàng)目營(yíng)銷中心案場(chǎng)行政制度

　　別墅項(xiàng)目營(yíng)銷中心案場(chǎng)行政制度

　　一、員工守則：

　　為維護(hù)公司利益和聲譽(yù)，保障銷售工作順利進(jìn)行，特制定本守則。

　　1、銷售人員必須遵守國(guó)家法律、法規(guī)、自覺(jué)維護(hù)公司利益，不謀求公司制度規(guī)定之外的個(gè)人利益。

　　2、銷售人員必須敬業(yè)愛(ài)崗，盡職盡責(zé)，勤奮進(jìn)取，按質(zhì)按量完成銷售任務(wù)。

　　3、銷售人員之間應(yīng)團(tuán)結(jié)合作，密切配合，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，建立良好的合作關(guān)系。

　　4、待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺(jué)維護(hù)良好的辦公環(huán)境，保持統(tǒng)一規(guī)范的辦公秩序。

　　5、保守公司機(jī)密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動(dòng)。

　　二、考勤制度

　　1、工作時(shí)間

　　8：30-12：00

　　2：00--20：00

　　用餐時(shí)間：每次不得超過(guò)30分鐘

　　2、休息制度

　　銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經(jīng)理在展會(huì)、廣告發(fā)布日、推廣促銷活動(dòng)等特殊情況，可另行安排作息時(shí)間。

　　3、考勤制度

　　（1）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時(shí)以內(nèi)，每次罰款50元；1小時(shí)以上作曠工1天處理；每月累計(jì)遲到三次記曠工一次。

　　（2）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時(shí)以上作曠工1天處理；每月累計(jì)早退三次記曠工一次。

　　（3）、曠工：未經(jīng)提前請(qǐng)假，私自不來(lái)上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)三次將予以除名。

　　（4）、病假：?jiǎn)T工病假須提前通知銷售經(jīng)理，并在康復(fù)上班時(shí)出具醫(yī)院診斷證明。一個(gè)月內(nèi)病假兩天內(nèi)不扣工資，兩天以上病假扣除當(dāng)天工資。

　　（5）、事假：事假必須提前1天以書面形式通知銷售經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自離崗，以曠工處理。事假不得超過(guò)1天，超期請(qǐng)假須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可離崗。超期離崗者，以曠工處理。超期四天以上，視為自動(dòng)離職。事假期間扣除當(dāng)天工資。

　　（6）、外出：?jiǎn)T工外出辦理與工作相關(guān)事宜，須向銷售經(jīng)理請(qǐng)示，獲得批準(zhǔn)后方可外出，并應(yīng)在辦完事情后，立即返回，不得利用外出時(shí)間辦理與工作無(wú)關(guān)的私人事宜，未經(jīng)批準(zhǔn)私自外出按曠工處理。

　　（7）、脫崗：無(wú)故不在自己當(dāng)值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計(jì)三次者按曠工一次處理。

　　4、考勤管理

　　（1）、銷售部考勤由銷售經(jīng)理如實(shí)記錄，于次月6日前統(tǒng)計(jì)匯總，上報(bào)公司。

　　（2）、事假、病假、休息、離崗前必須進(jìn)行工作交接，離崗人員與指定人員進(jìn)行工作交接，以保證工作的連續(xù)性。未進(jìn)行工作交接，處以100元/次處罰。

　　（3）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工處理，著裝要求：現(xiàn)場(chǎng)人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝。

　　三、行為規(guī)范及違規(guī)處罰

　　行為規(guī)范

　　1、上班時(shí)間未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自脫崗?fù)獬觥ｋx開(kāi)崗位，要向銷售經(jīng)理報(bào)告。

　　2、上班時(shí)間不得在銷售接待區(qū)吃東西、吸煙。

　　3、不得在工作時(shí)間閱讀與工作無(wú)關(guān)的書籍、報(bào)紙、雜志。

　　4、不得在工作時(shí)間從事娛樂(lè)活動(dòng)，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。

　　5、不得在客戶視線范圍內(nèi)化妝。

　　6、不得在上班時(shí)間睡覺(jué)。

　　7、不允許長(zhǎng)時(shí)間接打私人電話。

　　8、不允許在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無(wú)關(guān)的事情。

　　9、不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。

　　10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。

　　11、不允許使用客戶專用紙杯。銷售人員不允許使用辦公室電腦。

　　12、上班前及上班時(shí)間不得飲酒。

　　13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關(guān)系。

　　14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益；

　　15、嚴(yán)禁使用公話拔打信息臺(tái)或私人長(zhǎng)途電話的；

　　16、杜絕和客戶爭(zhēng)吵現(xiàn)象；

　　17、嚴(yán)禁對(duì)上級(jí)分配的工作任務(wù)推脫或者拒絕執(zhí)行。

　　18、嚴(yán)禁頂撞上級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重者一律辭退。

　　違規(guī)處罰

　　1、違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三次以上處以50元/次罰款處罰；

　　2、違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰；

　　3、違反上述第13條者，予以辭退處罰；

　　4、違反上述第14條者，予以辭退處罰；

　　5、違反上述第15條者，除賠付相應(yīng)話費(fèi)外，另處該話費(fèi)2

倍的罰款。

　　6、違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰；

　　7、違反上述第17條者，處以100元/次罰款，并且停輪3天。

　　8、違反上述第18條者，第一次，嚴(yán)重警告，并處以200元罰款，第二次，一律辭退。

　　四、離職人員管理

　　5、由于個(gè)人原因辭職須提前10日向銷售經(jīng)理遞交辭職申請(qǐng)，經(jīng)銷售經(jīng)理及公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可辦理離職手續(xù)。

　　6、離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請(qǐng)表，交還公司發(fā)放的辦公用品，由銷售經(jīng)理及公司行政部核實(shí)確認(rèn)。由財(cái)務(wù)部核實(shí)離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認(rèn)。

　　7、離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認(rèn)購(gòu)客戶、意向客戶名單移交給銷售經(jīng)理，銷售經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況或離職人員建議將客戶分配給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認(rèn)，報(bào)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　8、離職人員按實(shí)際完成情況計(jì)提相應(yīng)傭金。剩余部份的工作由移交接收人完成并計(jì)提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶原因發(fā)生退房，則已發(fā)入傭金將從被移交人員處扣除。

　　五、此規(guī)定自20**年1月7日起執(zhí)行。

篇3：別墅營(yíng)銷接待中心衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

　　別墅營(yíng)銷接待中心衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

　　一、時(shí)刻保持接待中心整潔干凈；

　　二、接待客戶之后，及時(shí)收拾桌椅，桌面保持一塵不染，無(wú)灰塵；

　　三、接待中心玻璃保持通明透亮；

　　四、煙灰缸必須及時(shí)清理，保持潔凈，沒(méi)垃圾；

　　五、小門及時(shí)關(guān)閉，做到輕開(kāi)輕關(guān)；

　　六、地面任何時(shí)候都不能出現(xiàn)果皮紙屑、煙頭、檳榔渣等；

　　七、接待臺(tái)上保持整潔，任何私人物品不得放置接待臺(tái)上；

　　八、綠色植物必須每天維護(hù)，澆水；

　　九、不得在接待中心吃零食和用餐（值班人員用餐除外）；

　　十、個(gè)人衛(wèi)生以禮儀接待要求為準(zhǔn)。