在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中,由于項目本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業(yè)部門,不僅僅是項目建設(shè)單位或項目投資單位。在項目的建設(shè)過程中,盡管不同的參與者所承擔的工作任務(wù)不同,但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項目管理的完整體系。

(1)項目建設(shè)單位。
項目建設(shè)單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價,以保證項目質(zhì)量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

(2)項目設(shè)計單位。
在現(xiàn)代項目實施過程中,由于市場經(jīng)濟體制的影響,設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷地延伸,已經(jīng)打破了以往純設(shè)計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標設(shè)計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

因此,在市場的作用下,項目設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷拓展,已不完全是設(shè)計階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗收,滲透到項目前期為項目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù),幫助建設(shè)單位進行產(chǎn)品定位和項目立項等。

(3)施工單位(或項目承包商)。
施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設(shè)計完成后,施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規(guī)定完成項目施工任務(wù),并在規(guī)定的時間期限內(nèi),交付項目,同時還應(yīng)按合同規(guī)定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權(quán)力持續(xù)時間應(yīng)由合同進行清晰地規(guī)定。

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復雜性,使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務(wù)交給一個承包商完成,即采用“設(shè)計——施工——供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項目的有關(guān)工作,為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設(shè)計單位等),對項目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下,采用分包的方式分包給設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務(wù)的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理,同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力,在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

(4)咨詢單位(監(jiān)理公司)。
咨詢單位(或監(jiān)理公司)是一種中介服務(wù)組織,一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后,按咨詢(監(jiān)理)合同的規(guī)定,代表業(yè)主或承包商,對項目進行技術(shù)咨詢(監(jiān)理),對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進行咨詢(監(jiān)理)。其中咨詢(監(jiān)理)單位主要是對業(yè)主或承包商直接負責。

當然,還包括對項目進行宏觀調(diào)控的政府主管部門,他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟發(fā)展的影響,控制項目的質(zhì)量關(guān),促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

上述各項目參與單位的工作任務(wù)都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項目管理組織,以實施相應(yīng)的項目管理任務(wù)或過程。

篇2：住宅項目后期物業(yè)管理內(nèi)容

　　住宅項目后期物業(yè)管理內(nèi)容

　　1．日常物業(yè)管理

　　-配合項目的銷售、推廣宣傳等工作；

　　-規(guī)范項目公共區(qū)域、公用設(shè)備設(shè)施的維護、檢修及能耗控制工作；

　　-辦理業(yè)主入住及后期的二次裝修工作程序的實施；

　　-安排業(yè)主有效規(guī)范的搬遷工作；

　　-制定下一年度各項工作計劃；

　　-培訓各級員工合理高效的處理日常業(yè)主投訴的行為及規(guī)范標準；

　　-監(jiān)管項目消防設(shè)施設(shè)備運作情況，定期進行維保，并對消防隱患及時提交解決建議并落實；

　　-管理項目清潔工作規(guī)范標準，營造合理、清潔的居住環(huán)境；

　　-監(jiān)管項目公共區(qū)域和共用設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作正常有序，以及各相關(guān)規(guī)范的落實；

　　-進一步完善緊急情況處理程序、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和檢查制度等；

　　-定期培訓各級員工服務(wù)意識、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能等，不斷提高員工隊伍素質(zhì)；

　　-制定完善的空房管理程序并實施；

　　-定期向開發(fā)商匯報管理情況；

　　-完成隨時增加的物業(yè)管理內(nèi)容。

　　2．物業(yè)各專項重點管理內(nèi)容：

　　1）對客戶服務(wù)管理

　　檔案管理

　　-業(yè)主檔案管理

　　-業(yè)主檔案建立

　　-業(yè)主檔案保存

　　-業(yè)主檔案的修改

　　-業(yè)主檔案的變更

　　-業(yè)主檔案的作廢

　　＊業(yè)主投訴管理

　　受理原則

　　業(yè)主投訴管理使物業(yè)公司必須面臨的一項非常重要的工作，合理有效地對業(yè)主投訴進行管理，將直接影響到業(yè)主對整個物業(yè)公司的看法，因此業(yè)主投訴管理遵循以下原則：

　　-所有投訴無論大小，均須認真受理

　　-所有真正投訴均須在《投訴處理記錄表》中登記備案；

　　-所有投訴無論解決與否須在一個工作日內(nèi)作出第一次回復；

　　-所有書面投訴須由客戶服務(wù)中心負責人作出書面答復。

　　投訴處理流程：

　　-客戶服務(wù)中心接到業(yè)主投訴流程

　　-其他部門接到業(yè)主投訴流程

　　-業(yè)主直接向公司總部投訴流程

　　無論何種反應(yīng)途徑，在處理原則上都應(yīng)遵循同樣的原則，只有這樣，才能保證物業(yè)對外的規(guī)范性。

　　投訴匯總

　　客戶服務(wù)中心定期對業(yè)主的投訴進行匯總和歸納，并將匯總的資料交給項目總監(jiān)，以方便總監(jiān)隨時了解項目業(yè)主的需求和物業(yè)的運行狀況。

　　2）空房管理

　　任何一個項目在后期管理中都會有空置房的管理，一個物業(yè)項目空房管理的好壞不僅反映物業(yè)管理水平，而且對后期的銷售將產(chǎn)生直接影響。

　　物業(yè)的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中的一項內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)各種影響看房的不利因素。發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時整改。對

　　空房內(nèi)不通暢，不清潔

　　照明不能正常使用

　　工程管線有跑、冒、滴、漏

　　設(shè)施不能使用

　　等情況必須及時整改。

　　保潔員每周對空房進行一次清潔，使現(xiàn)場保持干凈、整潔；

　　工程人員每周對空房進行一次檢查，保證設(shè)施正常使用；

　　3）物業(yè)工程設(shè)備運行維護管理

　　對于該項目而言，物業(yè)工程及設(shè)備管理將是物業(yè)合理運營的基礎(chǔ)保障，我公司將從以下幾方面進行服務(wù)：

　　＊管理原則：

　　-對物業(yè)內(nèi)所有的設(shè)備設(shè)施的配備負責；

　　-保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)和使用

　　-負責物業(yè)設(shè)備設(shè)施的檢查、維護和修繕；

　　-負責對物業(yè)設(shè)備的資產(chǎn)管理

　　-負責設(shè)備的耗材及零配件的采購和管理

　　＊物業(yè)設(shè)備運行管理

　　-保持設(shè)備的完好狀態(tài)

　　-合理安排設(shè)備的工作負荷

　　-建立完善物業(yè)設(shè)備使用規(guī)章制度

　　-加強對設(shè)備操作人員的規(guī)范管理

　　＊物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)明確以下內(nèi)容：

　　-明確物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)的基本內(nèi)容；

　　-做好物業(yè)設(shè)備的三級保養(yǎng)制度并實施

　　-采用日常維護與計劃性維護相結(jié)合的保養(yǎng)方式；

　　-必要的配件要常備。

　　4）裝修管理

　　由工程部負責施工現(xiàn)場的監(jiān)管，看其是否按裝修方案施工，有無破壞結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施等問題。如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正。

　　施工完畢后，由工程部進行驗收；

　　如裝修工程違反裝修規(guī)定或違背裝修申請的內(nèi)容，物業(yè)有權(quán)向裝修單位發(fā)放《整改通知單》，責令其改正。

　　由客戶服務(wù)中心存檔。

　　5）物業(yè)安全與消防管理

　　根據(jù)該項目地理位置及客戶群定位，安全管理將是本項目的一個重要服務(wù)內(nèi)容。

　　＊安全管理的重要原則和措施：

　　-以"預防為主"，建立健全各項安全管理制度和規(guī)定；

　　-制定處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變方案和預案；

　　-負責維持物業(yè)內(nèi)部治安秩序，預防和查處治安事故，協(xié)助公安部門搞好安全保衛(wèi)工作；

　　-加強安全設(shè)施的建設(shè)、管理和維護，做到"人防"、"技防"相結(jié)合；

　　-加強保安隊伍的培訓工作，提高應(yīng)對突發(fā)事件的處理能力。

　　＊消防管理

　　物業(yè)的消防工作目的是預防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度降低和減少火災(zāi)損失，為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境，保障業(yè)主的財產(chǎn)生命安全，消防工作要從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好準備。消防管理應(yīng)做好以下工作：

　　-明確三級防火責任制

　　-制定并實施完善的消防規(guī)章制度

　　-建立義務(wù)消防隊

　　-明確合理的滅火處理程序并實施培訓

　　-明確各級人員在滅火救災(zāi)中的職責

　　3．物業(yè)管理服務(wù)范圍

　　根據(jù)該項目特點，本公司認為我們提供的服務(wù)應(yīng)包括以下方面：

　　1）物業(yè)常規(guī)性服務(wù)

　　＊安全方面

　　-園區(qū)秩序維護

　　-公共區(qū)域巡視

　　-車輛管理

　　-物品出入登記

　　-安全監(jiān)控

　　-突發(fā)事件處理

　　-24小時執(zhí)崗

　　-地下停車管理

　　＊消防方面

　　-消防管理規(guī)則的建立與執(zhí)行者

　　-消防設(shè)備設(shè)施的維護與保養(yǎng)

　　-消防隱患的排查

　　-日常消防演練

　　-裝修期間的消防巡查

　　＊公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)

　　-給、排水系統(tǒng)維保

　　-電力系統(tǒng)維保

　　-消防系統(tǒng)維保

　　-電梯系統(tǒng)維保

　　-智能化系統(tǒng)維保

　　-園林綠化系統(tǒng)維保

　　-設(shè)備設(shè)施維保制度的建立與執(zhí)行

　　-裝修管理

　　-入室維修的建立與執(zhí)行

　　-其它公共區(qū)域工程維保

　　＊綠化管理服務(wù)

　　-綠地維護與管理

　　-病蟲害防治

　　-園林造型調(diào)整與安排

　　-綠化管理制度的建立與執(zhí)行

　　＊清潔管理服務(wù)

　　-公共區(qū)域清潔

　　-垃圾清運

　　-環(huán)境消殺

　　-清潔設(shè)備養(yǎng)護與存放

　　-清潔管理制度的建立與執(zhí)行

　　＊客戶服務(wù)管理

　　-接聽電話及投訴處理服務(wù)

　　-業(yè)主回訪

　　-咨詢解答

　　-檔案管理

　　-物業(yè)費收繳

　　-與相關(guān)政府或內(nèi)部各部門溝通協(xié)調(diào)

　　-安全監(jiān)控及報修處理

　　-與客戶服務(wù)有關(guān)的其他服務(wù)

　　＊特色服務(wù)

　　特約服務(wù)將根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容確認是否收取合理費用，如有條件，其中部分服務(wù)可為免費提供。

　　根據(jù)項目特點，我公司認為應(yīng)具備如下相關(guān)類別的增值服務(wù)及特色服務(wù)：

　　-公開投訴電話

　　-入室清潔服務(wù)

　　-洗衣收送服務(wù)

　　-入室維修服務(wù)

　　-商務(wù)服務(wù)（打印、復印、傳真等）

　　-票務(wù)代理服務(wù)（代訂車票、機票等）

　　-代叫出租車服務(wù)

　　-家居設(shè)施定期維保翻新

　　-預約家庭鐘點工

　　-車輛清洗、保養(yǎng)

　　對于該項目而言，至于何種增值服務(wù)適用于該項目，本公司會在后期根據(jù)該項目運行特點而定。

篇3：新接管物業(yè)項目設(shè)備管理內(nèi)容

　　新接管物業(yè)項目設(shè)備管理內(nèi)容

　　物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。

　　物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。

　　【正常管理】

　　負責各設(shè)備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理工作。

　　制定設(shè)備應(yīng)急處理方案，并定期演練，逐步完善。

　　制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行方案，記錄各設(shè)備運行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。

　　工作流程：

　　【重大、特殊活動管理】

　　設(shè)備管理部主管及各系統(tǒng)設(shè)備工必需提前2小時趕到現(xiàn)場。

　　值班工程師需指揮各系統(tǒng)設(shè)備工提前2小時對配電房、機房的主要設(shè)備及相關(guān)活動場所全面檢查，內(nèi)容包括變配電設(shè)備、空調(diào)、水泵設(shè)備、電梯設(shè)備、相關(guān)樓層的層面空調(diào)機、煙感、溫感、卷簾門、照明燈光、衛(wèi)生間、茶水間等相關(guān)設(shè)備的各種運行參數(shù)的記錄，開啟必要設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障立即報告設(shè)備經(jīng)理并立即修復，保證重大、特殊活動的正常進行。

　　工作流程：

　　設(shè)備管理部主管--提前2小時/各系統(tǒng)設(shè)備工--提前2小時/現(xiàn)場--消防報警設(shè)備/空調(diào)設(shè)備/相關(guān)樓層設(shè)備/給排水設(shè)備/電子會議設(shè)備/變配電設(shè)備/電梯設(shè)備--巡視--正常/報告設(shè)備管理部主管--不正常/一般故障--各系統(tǒng)設(shè)備工/特殊故障--維保單位--搶修--修復