房產項目投資所包含成本的內容繁多可謂錯綜復雜,在目前房產開發形勢較為嚴峻的情況下,控制好房產項目投資成本就更為重要了。

一、房產項目投資成本組成

以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例,其房產項目投資成本主要有以下部分組成:

(一)土地費用

從20**年開始,國內土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式,基本為熟地轉讓,即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關土地契稅,已不含相關動遷費用。

(二)獨立費

1.建設單位管理費

會員工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用,以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。

2.辦公及生活用具的置費。

3.工程監理費。

4.建設場地完工清理費

5.施工圖編制費

(三)勘測、設計費

1、勘測費:含初勘和凈堪費用。

2、設計費:

含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費,相關設計咨詢等。

(四)政府規費

含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發展基金、拔地訂樁費(測量費)、質監費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費(審圖費)、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、衛生防疫審核費、環保測試費、規劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可正費,“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

(五)房屋建安工程費

1、基工程費:含檢測費

2、土建和安裝工程

含地下、地上主體結構、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛房、圍墻、大門等。

3、交通標志和標識

4、會所裝修

5、甲供料

一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。

(六)小區公共設施費

含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防(智能化)、有線和網絡、消防等。

(七)銷售費用

含銷售代理、策劃樓書、廣告、業主聯誼等。

(八)財務費用

含貸款利息、稅金(營業稅、調節稅、印花稅等)、稅務

(九)不可預見費

二、房產項目投資的成本控制

(一)土地獲得前

在獲取房產項目土地前,要預側土地獲取價格=周邊同類樓盤銷售價—房產項目投資成本(上述九項,除土地費用外)—合理的凈利潤。根據已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質、綠化率等條件,來設定建筑面積、戶室比、建筑形式,從而預測房產項目開發成本。

(二)項目開工前控制

1、通過招標選擇優秀的方案設計和建筑設計院,用足容積率,總建筑面積、總高度、退界、日照間距等,選擇出眾的外立面,房型和相關建材設備。

2、通過招標選擇優秀的工程監理公司。

 

; 3、通過招標選擇質優價廉的工程施工企業。

4、力爭減免相關規費。

(三)項目過程中的控制

1、合理控制工期

特別是控制相關節點工期,如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。

2、合理控制質量

通過基礎驗收、隱敝工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過程驗收,將質量問題減少到最小和最少程度。從而減少整治、返工等方面的時間。

3、合理控制工程變更

無論是設計變更,還是工程量增減都要嚴格控制和審核。

4、材料和設備的招標

通過招標形式,對相關甲供料(材料和設備)進行貨比三家,盡可能選擇質優價廉的產品。

5、力爭減免相關規費

特別是預售時和綜合驗收時的相關規費。

(四)項目完成后的控制

特別是在工程結算、決算以及審計時,嚴格控制項目總費用,一般力爭不突破項目原有的總預算,為今后項目成本預測創造新的參考依據。

房產項目成本控制,是在項目進行中,根據實際情況(如簽約和各種工程合同)變化,不斷進行變更,以逐漸接近和滿足項目預算,使企業領導隨時掌握項目成本變化情況。

房產項目投資成本的預測,是房產企業領導投資決策的依據。項目成本的前期控制,是房產企業領導貼近市場,及時調整的依據;項目成本的過程控制,是房產企業領導考核企業部門和員工的依據;項目成本的最終控制,是房產企業領導綜合評價項目的依據。總之,房產項目投資成本的全過程控制的優劣,是衡量一個房產企業的成功標志。

篇2：房地產項目投資成本基礎指標管理制度

　　房地產項目投資成本基礎指標管理制度

　　**總部項目投資成本基礎指標管理制度總部項目投資成本基礎指標

　　1.目的：目的：為保證公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系，特制定本辦法。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　2.2發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　3.名詞解釋：

　　3.1[項目投資成本基礎指標]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據的，基礎數據指標。

　　3.2[項目]：本制度所指的項目是公司總部和各項目公司20**年后新獲取并簽訂了項目合作或開發協議，可進行操作的項目。

　　[項目公司]：指獲取新項目后負責操作該項目的公司。

　　4.職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制指標的依據，項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂投資成本基礎指標;配合發展中心下達投資成本基礎指標;

　　項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;

　　項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標;

　　項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標;

　　項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責自身項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報個項目公司或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　5.作業內容：

　　5.1項目投資成本基礎指標構成如下：(祥見附件《投資成本基礎指標分解構成表》)項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注

　　土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用管理費用銷售費用總成本合計

　　5.1.1土地及大配套費指標：土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。

　　5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

　　5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設施等，主要以拆遷協議為主要依據;

　　5.1.1.3土地轉讓費，主要是根據土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅，按合同金額繳納;

　　5.1.1.5市政基礎設施費，按北京市政府規定繳納;

　　5.1.1.6征地費用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發項目涉及集體用地的項目要按北京市規定繳納征地各項費用，主要有復墾費、青苗補償費用等;

　　5.1.1.7土地使用費按北京市政府規定繳納;

　　5.1.1.8土地其他費用，包括各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等;

　　5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設費用，根據項目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算;

　　5.1.1.11代征道路用地建設費用，根據項目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算;

　　5.1.1.12代征市政用地建設費用，根據項目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算;

　　5.1.2前期費用指標：主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續費用和其他費用

　　5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整，通水，通電。通路的費用;5.1.2.2各種設計費用，主要包含規劃設計費、施工圖設計費、綜合網管設計費、景觀設計費、人防設計費等;

　　5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作，如招投標代理、標底制作等費用;

　　5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用，主要用于拿地、設計前的勘測;

　　5.1.2.5審圖費用主要

　　是施工圖審查費用;

　　5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設成本的核心，主要包含土建工程費、安裝工程費、監理費和工程預算編制費用等;

　　5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時，主要以北京市定額為依據，制定估算的指標;

　　5.1.3.1.監理費用按行業常規制定指標，最終以和監理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預算編制費用等，是在工程前后必須作的預算和決算費用。5.1.4市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用;

　　5.1.5公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用，如小區配套的學校、會所等等;

　　5.1.6不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在，可能產生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關聯，一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

　　5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和;

　　5.1.9財務費用指標主要是就項目融資而發生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

　　5.1.10銷售費用指標是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據具體項目具體制定該指標;

　　5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。

　　5.2指標的制定和下達

　　5.2.1由發展中心風險控制部根據項目實際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。

　　5.2.2.土地及大配套費指標由發展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;

　　5.2.3.前期費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;

　　5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;

　　5.2.5.不可預見費用指標、財務費用指標由發展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達;

　　5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;

　　5.2.7.銷售費用指標由發展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;

　　5.3指標的執行

　　5.3.1項目公司相應部門和人員應積極配合總部發展中心及總部其他各中心的審核工作，應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。

　　5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內;

　　5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內;

　　5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內;

　　5.3.5項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內;

　　5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內;5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內;

　　5.4指標的審計

　　5.4.1負責審計部門：該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人，并由總部相關部門負責審計。

　　土地及大配套費指標由總部發展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發展中心配合總工辦、成本中心負責審計;

　　5.4.1.5不可預見費用指標、財務費用指標由總部發展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計;

　　5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。

　　5.4.1.7銷售費用指標由總部發展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。

　　5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

　　5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準，根據項目公司上報的計劃，由審計負責部門制定。6.獎懲條例:

　　超額完成指標獎勵辦法獎勵標準

　　6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內，并成本總額節約超過20%以上;

　　6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，單項成本指標節約超過20%以上;

　　6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內，成本總額和一些單項成本指標節約都超過20%以上。

　　6.1.2獎勵金額

　　6.1.2.1對于符合本制度

　　6.1.1.2，6.1.1.2條規定的，公司給于相應部門或個人獎金激勵，獎金額的相當于節約成本0.3%;

　　6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規定的，公司給于相應部門或個人獎金激勵，獎金額的相當于節約的總成本的0.5%;單項節約部分不再重復

　　獎勵。

　　6.1.3獎勵申請

　　6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員，應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書，經項目公司領導通過簽字后，上報集團管理中心;

　　6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準，審核通過的，由管理中心上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門，包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

　　6.1.4.2負責審核的部門要根據書面的獎勵申請書內容，進行詳細的審核和調查，確實達到獎勵標準的，應通知管理中心上報總經理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經總經理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執行的通知書。

　　6.1.5獎勵的兌現

　　6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.5.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.1.5.3個人獲得獎金，應按國家有關規定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準

　　6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，并成本總額超出總成本合計指標20%以上;

　　6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，單項成本超出指標20%以上;

　　6.2.2懲罰金額

　　6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規定的，公司給于相應部門或個人進行資金懲罰，金額的相當于超出成本0.3%;

　　6.2.3懲罰審核

　　6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門，包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

　　6.2.3.2負責審核的部門要根據各項指標的審計內容，進行詳細的審核和調查，確實達到懲罰標準的，應形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經理辦公會審議;

　　6.2.3.3懲罰通知單經總經理辦公會審議通過，并批準具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執行的通知書。

　　6.2.4懲罰的兌現

　　6.2.4.1懲罰通知下達的當月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;

　　6.2.4.2如果是懲罰相關部門，部門負責人承擔50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;

　　6.2.4.3如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達到懲罰金額。

　　7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發指標，各開發項目如出現特殊情況，可根據實際情況隨時調整審核指標。

　　7.3本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　8.附件:

　　附件:投資成本基礎指標分解構成表

篇3：淺析房地產項目的投資成本

　　房產項目投資所包含成本的內容繁多可謂錯綜復雜,在目前房產開發形勢較為嚴峻的情況下,控制好房產項目投資成本就更為重要了。

　　一、房產項目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例,其房產項目投資成本主要有以下部分組成:

　　(一)土地費用

　　從20**年開始,國內土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式,基本為熟地轉讓,即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關土地契稅,已不含相關動遷費用。

　　(二)獨立費

　　1.建設單位管理費

　　會員工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用,以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。

　　2.辦公及生活用具的置費。

　　3.工程監理費。

　　4.建設場地完工清理費

　　5.施工圖編制費

　　(三)勘測、設計費

　　1、勘測費:含初勘和凈堪費用。

　　2、設計費:

　　含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費,相關設計咨詢等。

　　(四)政府規費

　　含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發展基金、拔地訂樁費(測量費)、質監費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費(審圖費)、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、衛生防疫審核費、環保測試費、規劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可正費,“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

　　(五)房屋建安工程費

　　1、基工程費:含檢測費

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結構、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛房、圍墻、大門等。

　　3、交通標志和標識

　　4、會所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。

　　(六)小區公共設施費

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防(智能化)、有線和網絡、消防等。

　　(七)銷售費用

　　含銷售代理、策劃樓書、廣告、業主聯誼等。

　　(八)財務費用

　　含貸款利息、稅金(營業稅、調節稅、印花稅等)、稅務

　　(九)不可預見費

　　二、房產項目投資的成本控制

　　(一)土地獲得前

　　在獲取房產項目土地前,要預側土地獲取價格=周邊同類樓盤銷售價-房產項目投資成本(上述九項,除土地費用外)-合理的凈利潤。根據已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質、綠化率等條件,來設定建筑面積、戶室比、建筑形式,從而預測房產項目開發成本。

　　(二)項目開工前控制

　　1、通過招標選擇優秀的方案設計和建筑設計院,用足容積率,總建筑面積、總高度、退界、日照間距等,選擇出眾的外立面,房型和相關建材設備。

　　2、通過招標選擇優秀的工程監理公司。

　　3、通過招標選擇質優價廉的工程施工企業。

　　4、力爭減免相關規費。

　　(三)項目過程中的控制

　　1、合理控制工期

　　特別是控制相關節點工期,如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。

　　2、合理控制質量

　　通過基礎驗收、隱敝工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過程驗收,將質量問題減少到最小和最少程度。從而減少整治、返工等方面的時間。

　　3、合理控制工程變更

　　無論是設計變更,還是工程量增減都要嚴格控制和審核。

　　4、材料和設備的招標

　　通過招標形式,對相關甲供料(材料和設備)進行貨比三家,盡可能選擇質優價廉的產品。

　　5、力爭減免相關規費

　　特別是預售時和綜合驗收時的相關規費。

　　(四)項目完成后的控制

　　特別是在工程結算、決算以及審計時,嚴格控制項目總費用,一般力爭不突破項目原有的總預算,為今后項目成本預測創造新的參考依據。

　　房產項目成本控制,是在項目進行中,根據實際情況(如簽約和各種工程合同)變化,不斷進行變更,以逐漸接近和滿足項目預算,使企業領導隨時掌握項目成本變化情況。

　　房產項目投資成本的預測,是房產企業領導投資決策的依據。項目成本的前期控制,是房產企業領導貼近市場,及時調整的依據;項目成本的過程控制,是房產企業領導考核企業部門和員工的依據;項目成本的最終控制,是房產企業領導綜合評價項目的依據。總之,房產項目投資成本的全過程控制的優劣,是衡量一個房產企業的成功標志。