銳禾集團(tuán)公司專(zhuān)業(yè)化或多元化發(fā)展的戰(zhàn)略淺析
走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路，還是搞多元化經(jīng)營(yíng)，這是長(zhǎng)期困擾著我們的一個(gè)戰(zhàn)略課題。
我認(rèn)為不管是走專(zhuān)業(yè)化道路還是多元化道路，都應(yīng)因己而異，走差異化道路。充分考慮自己的實(shí)際情況，不能將專(zhuān)業(yè)化或者多元化用同一模子套上去，強(qiáng)行上套必然會(huì)把發(fā)展之路越走越窄。
多元化經(jīng)營(yíng)能使企業(yè)迅速擴(kuò)張資本、拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。這種“分籃裝蛋”的投資策略，會(huì)大大增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，就算遇到一些意想不到的打擊，企業(yè)仍能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。這是多元化經(jīng)營(yíng)最大的優(yōu)勢(shì)。但如果僅出于單純地對(duì)新的贏利機(jī)會(huì)的沖動(dòng)，別人說(shuō)投什么賺錢(qián)就投什么，完全不顧內(nèi)部資源是否匹配、發(fā)展戰(zhàn)略是否有此要求、管理半徑是否夠及得到……這種多元化說(shuō)穿了是投機(jī)的，而不是戰(zhàn)略所需的。要經(jīng)受得住誘惑、要根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和內(nèi)部資源匹配情況，選擇適度的多元化道路。企業(yè)經(jīng)營(yíng)說(shuō)到底是實(shí)踐的，而不是教條的，自己的教訓(xùn)、別人的經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)該辯證地為企業(yè)實(shí)踐所用。
多元不應(yīng)該跟專(zhuān)業(yè)化對(duì)立，專(zhuān)業(yè)化的概念是公司對(duì)其從事的行業(yè)很了解，有一個(gè)成熟、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，多元化應(yīng)該與集中或者專(zhuān)一化對(duì)立，對(duì)于公司同時(shí)從事幾個(gè)產(chǎn)業(yè)是多元，而只做一個(gè)產(chǎn)業(yè)是專(zhuān)一化。
多元化與專(zhuān)業(yè)化只是經(jīng)營(yíng)模式的差別，沒(méi)有優(yōu)劣之分。絕對(duì)專(zhuān)業(yè)化與絕對(duì)多元化也是行不通的，多元化下的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)化管理來(lái)提升競(jìng)爭(zhēng)力，專(zhuān)業(yè)化企業(yè)需要運(yùn)用多元化理念促進(jìn)產(chǎn)品的系列化等。
不管是哪種方式發(fā)展，其根本還是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力并不只是指企業(yè)某一方面的能力，而是企業(yè)價(jià)值觀同企業(yè)資源整合下的整體行為能力，是企業(yè)靈魂與企業(yè)實(shí)體的有機(jī)結(jié)合。包括價(jià)值體系構(gòu)建、知識(shí)與技能的提升、實(shí)物系統(tǒng)的積累和管理體制的建立健全。具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)無(wú)論在哪個(gè)行業(yè)都能盈利，而不是行業(yè)選擇。
多元化和專(zhuān)業(yè)化只是企業(yè)集團(tuán)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的一些階段性策略，任何的企業(yè)在不同階段都可能?chē)L試一些多元化的策略。當(dāng)多元化發(fā)展到一定階段，其管理難度越來(lái)越大，有逐漸專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)，也就是所謂的歸核化，專(zhuān)業(yè)化發(fā)展到一定階段后，為了尋求更多發(fā)展空間，有向多元化轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)。不管是進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理還是多元化經(jīng)營(yíng)，或者二者之間相互轉(zhuǎn)化，都是企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況而做的戰(zhàn)略決策。目前，都有許多成功的案例。如沃爾瑪、蓮花味精、用友軟件等實(shí)力公司主要是進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，而在多元化經(jīng)營(yíng)方面，聯(lián)想成為主要涉及電腦、系統(tǒng)集成、板卡生產(chǎn)、科技園區(qū)、代理銷(xiāo)售等六大多元化產(chǎn)品的行業(yè)巨頭，四通集團(tuán)則成為橫跨照明器材、電腦、醫(yī)藥、食品、建材、房地產(chǎn)、半導(dǎo)體、金融等八大多元產(chǎn)品的知名企業(yè)。“三九” 、方正分別從之前的專(zhuān)業(yè)化的制藥業(yè)、排版系統(tǒng)走向多元化，而萬(wàn)科、諾基亞則由之前的多元化分別歸核于房地產(chǎn)業(yè)、電信業(yè)等，他們都各自成為其從事行業(yè)的精英。
銳和20**年開(kāi)始接觸土地整理，20**年投資實(shí)施資陽(yáng)金土地項(xiàng)目，20**年投身都江堰災(zāi)后重建土地整理項(xiàng)目，現(xiàn)在正在進(jìn)行蒲江建設(shè)用地整理項(xiàng)目、都江堰翠月湖增減掛鉤等項(xiàng)目。幾年打造，一路走來(lái)，公司搭建起了一支含戰(zhàn)略投資部、監(jiān)審部、事業(yè)部、財(cái)務(wù)部和行政部的專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)。公司每一位員工都熟悉土地整理，都清楚自己在這項(xiàng)事業(yè)中的角色和定位。
中央提出“18億畝紅線不能突破，要節(jié)約集約用地”，這給土地整理行業(yè)指明了方向、提供了巨大的發(fā)展空間。尤其是20**年27號(hào)文件的發(fā)布，20**年59號(hào)文件、20**年80號(hào)文件的相繼出臺(tái)，更加堅(jiān)定了公司的戰(zhàn)略，即3年內(nèi)走專(zhuān)業(yè)化道路。
總體來(lái)說(shuō)，在企業(yè)的整個(gè)生命歷程中，這兩種模式應(yīng)該是相互交織，相伴前進(jìn)的。無(wú)論做出何種選擇，都應(yīng)該用誠(chéng)信的心態(tài)去善待你的同仁和朋友，長(zhǎng)存一顆包容的心，將讓你在風(fēng)浪中得到真心的支持。用合作的態(tài)度去對(duì)待你身邊的人，只有一片森林才能抵御暴風(fēng)雨的來(lái)襲。用務(wù)實(shí)的眼光來(lái)審視現(xiàn)實(shí)，看清自己才能看準(zhǔn)未來(lái)。用創(chuàng)新的理念來(lái)指導(dǎo)未來(lái)的發(fā)展方向，今后成功的公司將會(huì)是那些勇于創(chuàng)新的公司。
篇2：我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略
從1981年3月全國(guó)第一家物業(yè)管理公司--深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國(guó)已有各類(lèi)物業(yè)管理公司2000余家，從業(yè)人員近200萬(wàn)人。應(yīng)當(dāng)說(shuō)物業(yè)管理在我國(guó)已有了長(zhǎng)足的發(fā)展。但是，也慶當(dāng)看到物業(yè)管理在我國(guó)仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，全面分析影響我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的因素，探索我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的思路，加快采取一些更為切實(shí)可行的措施，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，已成為我國(guó)物業(yè)管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對(duì)此談點(diǎn)粗淺看法。
一、我國(guó)物業(yè)管理面臨的主要矛盾
1、物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。
我國(guó)的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的98861.88萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理82485.65萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。由此看來(lái)，物業(yè)管理在我國(guó)仍有巨大的潛力。
從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，上海市實(shí)有房屋建筑面積31802萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的20744萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的65%，其中，實(shí)有住宅建筑面積19310萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的16661萬(wàn)平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積27430萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理5930.99萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積14211萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的4630.85萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑面積7119萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的3387萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的48%，其中，實(shí)有住宅建筑面積3768萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的2540萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面積9647萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的39.05萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積5151萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的34.27萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的0.67%；陜西省實(shí)有房屋建筑面積14328萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的301.08萬(wàn)平方米，占實(shí)有房屋總面積的2.1%，其中，實(shí)有住宅建筑面積7624萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的253.88萬(wàn)平方米，占實(shí)有住宅總面積的3.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。
2、專(zhuān)業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。
目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為“三多三少”；一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門(mén)經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
3、管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)服務(wù)不到位。
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計(jì)、完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類(lèi)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見(jiàn)很大。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國(guó)物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另?yè)?jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底至1999年初，對(duì)全國(guó)12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示；在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。
4、規(guī)模效益差，企業(yè)虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足。
目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，而且統(tǒng)大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問(wèn)題。很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存，這一現(xiàn)象已成為物業(yè)管理企業(yè)難點(diǎn)問(wèn)題。
5、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育緩慢，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，理應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，通過(guò)招投標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，仍由主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理方式，不僅有障于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識(shí)不能得到體現(xiàn)。
6、管委會(huì)組建不及時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人參與意識(shí)差，作用發(fā)揮的不好。
眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）組建的不及時(shí)，有的未按規(guī)定程度通過(guò)民主選舉產(chǎn)生，有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，使用發(fā)揮的不好。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底到1999年初，對(duì)全國(guó)12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果表明：有39.42%的消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)已經(jīng)成立了管委會(huì)；有33.42%消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)未成立管委會(huì)；有27.16%的居住者不知道本住宅小區(qū)是否成立了管委會(huì)。其中，成立管委會(huì)經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生的占63.22%；而未經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生的占16.55%；對(duì)產(chǎn)生過(guò)程“不知道”的為20.23%。調(diào)查結(jié)果還顯示：有77.33%的人認(rèn)為，管委會(huì)能在較高程度上維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；有22.67%的人持相反觀點(diǎn)。由此可見(jiàn)，在商品房住宅小區(qū)管委會(huì)的產(chǎn)生及作用發(fā)揮的程度如此，而在普通居民住宅小區(qū)恐怕還達(dá)不到這種程度。
7、物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。
1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來(lái)看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問(wèn)題。
二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性
物業(yè)管理作為涉及到千家萬(wàn)戶、與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)，俗使這一行業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，盡快樹(shù)立起行業(yè)的良好形象，特別是在一些地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)尚不充分的情況下，探索物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有其特殊的意義和必要性。
1、有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡(jiǎn)單追求，轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、居住質(zhì)量、物業(yè)管理水平和社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步形成，消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門(mén)和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇自已信得過(guò)的物業(yè)管理企業(yè)管理自已的家園。誰(shuí)的物業(yè)管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰(shuí)。否則，誰(shuí)物業(yè)管理服務(wù)不到位，質(zhì)次價(jià)高或多收費(fèi)少服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。
2、有利于物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任。
物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境。因此，物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的水平，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的進(jìn)程。
城市化的目的是通過(guò)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾創(chuàng)造快捷、方便、舒適的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要，實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內(nèi)容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、場(chǎng)地等管理好了，才能加速城市化的進(jìn)程。
4、有利于加快城市管理體制的改革。
城市管理體制是政府對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱(chēng)，包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立；管理權(quán)限和責(zé)任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等。先進(jìn)、科學(xué)、合理的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。城市房產(chǎn)管理體制改革是城市管理體制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且有利于促進(jìn)城市管理體制的改革。
三、我國(guó)物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對(duì)策
1、提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。
物業(yè)管理是城市管理體制的重大改革，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，多方面利益的調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟(jì)上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性，各級(jí)政府也認(rèn)識(shí)到了實(shí)施物業(yè)管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國(guó)家從來(lái)沒(méi)有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境。早在1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出“加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修市場(chǎng)。職工購(gòu)買(mǎi)的住房、室內(nèi)各項(xiàng)維修開(kāi)支由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施維修基金。改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)。”
1998年7月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步明確提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高，有關(guān)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。”
2000年10月11日，黨的十五屆五中全會(huì)通過(guò)的《*中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》，明確提出實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是關(guān)系中華民族生存和發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。要改善城鄉(xiāng)人民生活，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房環(huán)境和質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人民安居樂(lè)業(yè)。要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。
由此看來(lái)，全面推進(jìn)物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，各級(jí)政府和物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加速推進(jìn)物業(yè)管理，特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢的地區(qū)和城市，要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，認(rèn)真學(xué)習(xí)廣東、上海、深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和作法，結(jié)合本地的實(shí)行，加速建立物業(yè)管理新體制，加大物業(yè)管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業(yè)管理的差距。同時(shí)，要不斷拓展物業(yè)管理的領(lǐng)域，不僅住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)要實(shí)行物業(yè)管理，而且酒店、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、體育場(chǎng)（館）、旅游區(qū)、車(chē)站、碼頭、機(jī)場(chǎng)后機(jī)樓等也要實(shí)行物業(yè)管理。有條件的城市，要進(jìn)行區(qū)域化物業(yè)管理的試點(diǎn)，使城市的各個(gè)部位都能實(shí)行物業(yè)管理。
2、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。
發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。
（1）加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精，進(jìn)取心強(qiáng)，勇于開(kāi)拓的物業(yè)管理隊(duì)伍，必須從思想教育抓起。物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、職業(yè)道德教育，引導(dǎo)職工樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)職工愛(ài)崗盡責(zé)、服務(wù)群眾，奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德，使職工牢固樹(shù)立為人民服務(wù)的思想，扎扎實(shí)實(shí)、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。
（2）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍。物業(yè)管理人員的工作作風(fēng)，直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，明確各級(jí)各類(lèi)管理人員的崗位責(zé)任、職責(zé)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。管理人員要發(fā)揚(yáng)雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。
（3）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，一是抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。二是抓好專(zhuān)題培訓(xùn)。企業(yè)要根據(jù)管理人員的實(shí)際情況和工作需要，定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專(zhuān)題培訓(xùn)，使員工的技能不斷提高。三是抓好學(xué)歷教育。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)專(zhuān)科學(xué)歷教育，為企業(yè)培養(yǎng)人才。四是通過(guò)理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。五是通過(guò)組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)已之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。
3、合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供資金保證。
（1）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的原則、定價(jià)類(lèi)型、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成等均作了明確規(guī)定。各地物價(jià)主管部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)行，盡快出臺(tái)本地工物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)做到有章可循。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物價(jià)部門(mén)核定或由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)（產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)）協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行收費(fèi)，并定期向產(chǎn)權(quán)人、使用人公布經(jīng)費(fèi)的收支情況，以按受管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
（2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血機(jī)能和企業(yè)發(fā)展后勁的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu)勢(shì)，不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的軌道。
（3）組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)要想打破小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
4、加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到推行物業(yè)管理，是房產(chǎn)管理體制改革的一場(chǎng)革命，需要人們提高認(rèn)識(shí)、更新觀念；從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同樣需要人們的思想觀念上進(jìn)行更新。這是因?yàn)椋覈?guó)的物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，應(yīng)做好以下工作：
（1）學(xué)習(xí)深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。深圳市為探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，早于1993年就在全國(guó)率先通過(guò)抬投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并獲得巨大成功，為全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造和積累了成功的經(jīng)驗(yàn)。各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合本地的實(shí)際，積極探索，大膽實(shí)踐。
（2）破除行業(yè)保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來(lái)，推向市場(chǎng)實(shí)行公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)。只有這樣，才能加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。
（3）建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，客觀上要求它的運(yùn)作活動(dòng)是有序的、規(guī)范的。要何證物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的正常運(yùn)作和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快制定物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，使我國(guó)物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快走上規(guī)范化的軌道。
5、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物別是物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級(jí)管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒(méi)有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道。
6、充分發(fā)揮管委會(huì)的作用，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展健全監(jiān)督機(jī)制。
住宅小區(qū)管委會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦、選舉產(chǎn)生的群眾性自治組織，充分發(fā)揮其作用，對(duì)于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)椋芪瘯?huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這一原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)，它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生管委會(huì)。只有這樣，才能將那些責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織和協(xié)調(diào)能力，愿為大家辦事的人選進(jìn)管委會(huì)。也只有這樣，管委會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)工同做好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作。
綜上所述，物業(yè)管理引入我國(guó)雖然僅有20年的歷史，但是，它在場(chǎng)面市管理中的巨大社會(huì)作用、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來(lái)。實(shí)行物業(yè)管理的實(shí)踐證明，政府的職能轉(zhuǎn)變了，城市的管理水平提高了，財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了，兩個(gè)文明建設(shè)的步伐加快了。
如今，這一社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理模式已被社會(huì)各界所認(rèn)同，物業(yè)管理企業(yè)雨后春筍般的涌現(xiàn)，物業(yè)管理隊(duì)伍的迅速壯大，物業(yè)管理覆蓋面的快速上升，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)水平的明顯提高，標(biāo)志著物業(yè)管理這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)只有廣闊的發(fā)展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國(guó)物業(yè)管理全國(guó)、快速發(fā)展時(shí)期。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，物業(yè)管理在我國(guó)城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更大的作用。
篇3：細(xì)分西部物管市場(chǎng) 品牌整合戰(zhàn)略推進(jìn)行業(yè)發(fā)展
細(xì)分西部物管市場(chǎng) 品牌整合戰(zhàn)略推進(jìn)行業(yè)發(fā)展
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)價(jià)值延續(xù)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)業(yè)，日益成為發(fā)展商提升產(chǎn)品品質(zhì)、展示企業(yè)文化、提高業(yè)主生活質(zhì)量、培育新時(shí)代社區(qū)人文精神風(fēng)貌和生活方式的主要手段；日益成為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系中的重要組成部分。回首西部物管業(yè)發(fā)展的十年風(fēng)雨歷程，感嘆《物業(yè)服務(wù)條例》頒布后的忽如一夜春雨來(lái)，未來(lái)更將西部物管行業(yè)的整體推進(jìn)和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的創(chuàng)新使命落到了我們物管人肩頭。
一、西部物管市場(chǎng)面臨的困局
由于地域、信息、生活品質(zhì)、業(yè)主意識(shí)、企業(yè)運(yùn)作等諸多因素，西部物管市場(chǎng)較之我國(guó)物管發(fā)達(dá)地區(qū)如東南沿海，有著很大的差距，如何積極向先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)，如何取兄弟省、市之長(zhǎng)，兼西部地區(qū)物管特色之美，以求突破西部物管現(xiàn)實(shí)困局，迎頭趕上全國(guó)物管發(fā)展之潮頭，打造西部特色物管。凡此種種，必先自查自省，以下就西部物管市場(chǎng)除整個(gè)行業(yè)發(fā)展的共性外還具有的區(qū)域性特征作簡(jiǎn)要闡釋?zhuān)?/p>
1、地域差異、多民族生活習(xí)性與物業(yè)服務(wù)服務(wù)方式的重新磨合調(diào)整；
2、建管一家傳統(tǒng)延續(xù)，建管分離仍進(jìn)展緩慢、現(xiàn)狀堪憂，企業(yè)生存危機(jī)意識(shí)普遍缺乏；
3、企業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，服務(wù)水平低下，管理粗放；
4、地方性法律法規(guī)不夠健全，缺乏操作性，業(yè)主正確的消費(fèi)意識(shí)亟待提高，收費(fèi)難；
5、缺乏規(guī)范、健全的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制；
6、從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)有待提高；
7、物業(yè)成色及市場(chǎng)要求差異大，服務(wù)定位不準(zhǔn)；
8、法人治理結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)不明晰，企業(yè)管理動(dòng)機(jī)不純，誠(chéng)信危機(jī)嚴(yán)重；
9、家族制企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃；
10、職能部門(mén)恣意干涉和無(wú)作為兩極分化嚴(yán)重，影響市場(chǎng)發(fā)育；
11、企業(yè)閉關(guān)自守，怠于創(chuàng)新整合；
12、企業(yè)規(guī)模化和專(zhuān)業(yè)化兩途發(fā)展不平衡，盲目多元化發(fā)展。
二、西部物管市場(chǎng)的變局
知恥而后勇、知不足而后奮起，認(rèn)清西部物管市場(chǎng)的現(xiàn)狀，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)措施以推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，積極力爭(zhēng)縮短?hào)|西部物管差距，打造西部物管優(yōu)勢(shì)品牌企業(yè)，提高西部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合能力以適應(yīng)目前市場(chǎng)的激烈角逐。在此拋磚引玉，談?wù)勎宜緦?duì)西部物管變局之下的應(yīng)對(duì)和一些不成熟想法：
1、企業(yè)必須正確評(píng)估自己的整合能力，以客戶中心思想為原則，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。
（1）基于企業(yè)品牌、信譽(yù)度整合較差的現(xiàn)實(shí)，尋找市場(chǎng)空隙重新定位，確定自己的主題產(chǎn)品；
（2）正視自身企業(yè)相關(guān)“資本”的開(kāi)發(fā)能力和人力資源儲(chǔ)備的質(zhì)量和數(shù)量，通過(guò)有限的資質(zhì)、資歷、資本去拓展市場(chǎng)，將人、財(cái)、物和社會(huì)資源用夠用活；
（3）企業(yè)自身的整合能力──即企業(yè)體制、企業(yè)管制、經(jīng)營(yíng)策略。要因地制宜地建立起一套與自身系統(tǒng)相匹配的質(zhì)量及服務(wù)產(chǎn)品體系，求得發(fā)展商和業(yè)主及社會(huì)的廣泛認(rèn)同；
（4）開(kāi)拓奮進(jìn)的企業(yè)文化、搶灘意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)能力的培育是新企業(yè)創(chuàng)業(yè)生存之本，使之成為企業(yè)凝聚力之核心；
2、綜合評(píng)估本地區(qū)物管市場(chǎng)的發(fā)育水平和進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析。如本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣?/a>法規(guī)的誤區(qū)及相關(guān)屬地管理機(jī)構(gòu)的重視程度、業(yè)主物管意識(shí)、民族生活習(xí)慣、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及企業(yè)自身特色、核心競(jìng)爭(zhēng)力等等。有的放矢，認(rèn)清市場(chǎng)，明晰自身定位，確保企業(yè)品牌延續(xù)。
3、引入風(fēng)險(xiǎn)投資管理機(jī)制。明確發(fā)展商、服務(wù)商、業(yè)主及相關(guān)職能部門(mén)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。自覺(jué)接受委托方及大眾的監(jiān)督，樹(shù)立企業(yè)良好的口碑和公眾形象。
4、已具有一定管理規(guī)模的企業(yè)還應(yīng)致力于深度拓展，即多元化產(chǎn)業(yè)的拓展。如：特約服務(wù)、公眾服務(wù)、特色服務(wù)等物管附加值服務(wù)項(xiàng)目的拓展，在專(zhuān)業(yè)性分公司、提高業(yè)主生活品質(zhì)、商業(yè)服務(wù)便捷等方面拓寬服務(wù)范圍，推行“連鎖化”經(jīng)營(yíng)，開(kāi)源節(jié)流，增加創(chuàng)收渠道，在滿足業(yè)主不斷提高的物質(zhì)文化生活需求的同時(shí)，企業(yè)本身的實(shí)力也會(huì)得到有益補(bǔ)充，但切忌貪多求全、急于求成。
三、品牌整合戰(zhàn)略是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)良性營(yíng)運(yùn)的法寶
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，行業(yè)機(jī)制的逐步建立，業(yè)主消費(fèi)觀念的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)疑給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，就必須堅(jiān)持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰(zhàn)略，以做“百年老店”的心態(tài)進(jìn)行企業(yè)管理。
1、服務(wù)品質(zhì)與細(xì)節(jié)同在。
只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)意識(shí)和態(tài)度，增加創(chuàng)新附加值服務(wù)，客戶滿意率才會(huì)不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才可能建立起來(lái)。
2、素質(zhì)戰(zhàn)略，即人力資源開(kāi)發(fā)是企業(yè)可持續(xù)生存和發(fā)展的通途。
培養(yǎng)一支專(zhuān)業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、作風(fēng)過(guò)硬的團(tuán)隊(duì)是企業(yè)長(zhǎng)青的基石，作為服務(wù)為本的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，提高服務(wù)意識(shí)和態(tài)度最終還得由個(gè)體的人來(lái)執(zhí)行，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須注重復(fù)合型人才的研發(fā)與儲(chǔ)備，完善企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)。目前，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的選取越來(lái)越成為招標(biāo)方的關(guān)注焦點(diǎn)。培養(yǎng)一支企業(yè)的物管職業(yè)經(jīng)理人，才是長(zhǎng)治久安的根本，才是厚積薄發(fā)的積蓄。
3、企業(yè)拓展市場(chǎng)的企業(yè)CI包裝、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)思想以及對(duì)社會(huì)的使命感和責(zé)任感是物管企業(yè)成長(zhǎng)和發(fā)展的基礎(chǔ)。
大至企業(yè)推廣活動(dòng)，小到企業(yè)視覺(jué)行為識(shí)別系統(tǒng)的建立和完善，甚至標(biāo)書(shū)制作的水平，都是企業(yè)對(duì)外拓展的第一印象，也是企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的展現(xiàn)，可為企業(yè)品牌的樹(shù)立打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4、企業(yè)管制以及員工內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制的建立和健全是企業(yè)發(fā)展的基本平臺(tái)。
家族式、手工作坊式的體制會(huì)嚴(yán)重制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，沒(méi)有良性的、開(kāi)放的與市場(chǎng)接軌的用人機(jī)制、人才培訓(xùn)機(jī)制、考評(píng)機(jī)制、分配機(jī)制、決策機(jī)制，就無(wú)法達(dá)到現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作的基本條件。進(jìn)而導(dǎo)致員工沒(méi)有危機(jī)意識(shí)、責(zé)任心和分辨能力，最終也就不能造就一支健康、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍。
5、企業(yè)內(nèi)部的“末位淘汰制”以及各部門(mén)內(nèi)的“NBA選秀制”是創(chuàng)造企業(yè)人成長(zhǎng)和發(fā)展的良好空間。
一方面積極進(jìn)取，另一方面充分挖掘企業(yè)的人力資源，優(yōu)化組合，使優(yōu)秀人才脫穎而出，從而增強(qiáng)企業(yè)隊(duì)伍的凝聚力，這也是企業(yè)發(fā)展的恒久動(dòng)力之一。
6、必須培養(yǎng)良好而高尚的企業(yè)文化。
物管職業(yè)經(jīng)理人，不僅要充當(dāng)“職業(yè)領(lǐng)袖”還應(yīng)是一位“精神領(lǐng)袖”，在業(yè)務(wù)上兢兢業(yè)業(yè)、能攻善守，在人品德行上富有人格魅力、堅(jiān)持自身操守。無(wú)論是管理水平還是領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)都應(yīng)有較高水平。“寧換思想不換人，不換思想只有換人”、“要使自己晉級(jí)加薪，必須使其上級(jí)主管晉級(jí)加薪”等思想，正是這種企業(yè)文化具體的寫(xiě)照。
7、管理處主任培育是目前物管市場(chǎng)和物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。
高級(jí)管理人才的選用不當(dāng)將成為企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”，因此，必須經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，鼓勵(lì)深造并解決其待遇、福利問(wèn)題，以穩(wěn)定人才隊(duì)伍。在實(shí)際工作中，放開(kāi)手腳，給他（她）們以機(jī)會(huì)摸爬滾打，對(duì)其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，促進(jìn)其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，促進(jìn)其盡快成長(zhǎng)，以適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而推動(dòng)企業(yè)的快速發(fā)展。避免在激烈競(jìng)爭(zhēng)中因?yàn)閷?shí)際管理人才能力的缺乏給企業(yè)帶來(lái)的“短板”危害。
8、注重“作業(yè)層的責(zé)任心，管理干部的上進(jìn)心，高層領(lǐng)導(dǎo)的事業(yè)心”等三心的培養(yǎng)，這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的牢固根基。
9、管理服務(wù)的“規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和專(zhuān)業(yè)化”是服務(wù)質(zhì)量和水平的基本保證。
針對(duì)不同的項(xiàng)目、消費(fèi)人群和要求，提供不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)菜單，以滿足
業(yè)主的不同層次要求，這是人性化服務(wù)的要求，也是對(duì)西部收入水平差異較大業(yè)主混雜居住而物業(yè)服務(wù)要求差異較大現(xiàn)實(shí)的一種因勢(shì)利導(dǎo)，更是創(chuàng)建西部特色物業(yè)服務(wù)的一種途徑。
10、成本控制和開(kāi)源節(jié)流，是物管企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的必由之路。
作為西部物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，勞動(dòng)密集特性仍很突出，物管企業(yè)服務(wù)過(guò)程中的人工成本、維護(hù)成本、能耗成本等無(wú)不需要精打細(xì)算，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)決算和企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的預(yù)測(cè)正確與否將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析論證。同時(shí)，努力向先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取用高科技手段達(dá)成勞動(dòng)密集型向技術(shù)性的轉(zhuǎn)換，如建立企業(yè)控制服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心或品質(zhì)管理中心專(zhuān)業(yè)化工等等。這也是一個(gè)企業(yè)現(xiàn)代化水平的客觀標(biāo)志，在成本控制方面的作用更是不言而喻。
11、龐大的資訊掌握和分析，利用數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)把握商機(jī)，也是信息時(shí)代物管市場(chǎng)開(kāi)拓的重要條件。
無(wú)論是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)還是相關(guān)行業(yè)項(xiàng)目的決策動(dòng)態(tài)，抑或是新政策法規(guī)動(dòng)態(tài)的出臺(tái)等，都是信息采集和處理中心的重要內(nèi)容。
12、熟知和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、報(bào)建、工程、營(yíng)銷(xiāo)等全過(guò)程，以利管理企業(yè)的早期介入、前期介入。
物管早期的圖紙介入、前期的營(yíng)銷(xiāo)介入越來(lái)越受到全社會(huì)的認(rèn)可與關(guān)注，物業(yè)交付使用前的相關(guān)物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備使用和設(shè)計(jì)方案的確立、營(yíng)銷(xiāo)配合等前期顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的工作，不僅是后期物管實(shí)務(wù)運(yùn)作服務(wù)的有力保障，更是物管企業(yè)全過(guò)程介入和投標(biāo)成功的重要砝碼。
13、加強(qiáng)“物業(yè)服務(wù)條例”及配套法律、法規(guī)和其它相關(guān)物業(yè)法規(guī)的理論學(xué)習(xí)。
熟練掌握現(xiàn)行法規(guī)、加強(qiáng)物管專(zhuān)業(yè)歸口行業(yè)的學(xué)習(xí)和應(yīng)知應(yīng)會(huì)業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，這是物管的基本素質(zhì)。同時(shí)還要協(xié)調(diào)好相關(guān)屬地管理責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在處理物管糾紛之時(shí)，能按現(xiàn)行法規(guī)，予以合理、合法、合情的處理。
14、加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控和評(píng)估，根據(jù)確定的服務(wù)菜單，確保物管服務(wù)水平的質(zhì)量。
質(zhì)量是企業(yè)信譽(yù)的保證，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)度是企業(yè)的生存之本。否則，“近愁”業(yè)主可能會(huì)炒你“魷魚(yú)”，“遠(yuǎn)憂”將可能被逐出物管市場(chǎng)。“不以規(guī)矩，不成方圓”，儒家講求“內(nèi)圣外王”之道。企業(yè)要發(fā)展，除了加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，練好“內(nèi)功”之外，還應(yīng)追求外在功成事就，倘無(wú)外在功成事就，經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)發(fā)展就無(wú)從談起。但要達(dá)到“外王”之目的，必須要有一個(gè)理性化、秩序化的外部環(huán)境。誠(chéng)如荀子所言：“人無(wú)禮而不生，事無(wú)禮而不成，國(guó)無(wú)禮則不守。”這也體現(xiàn)了當(dāng)前西部物管市場(chǎng)亟待規(guī)范化的現(xiàn)狀，誰(shuí)在這個(gè)市場(chǎng)大潮中率先規(guī)范自我、提升管理質(zhì)素，誰(shuí)將獲得未來(lái)廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展機(jī)遇。
“攘外必先安內(nèi)”這一命題成立與否，在歷史學(xué)家那里，雖還難求一致，但于企業(yè)內(nèi)部管理，無(wú)疑具有積極意義。作為物管服務(wù)企業(yè)，其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)取決于利潤(rùn)的最大化和各環(huán)節(jié)的有效運(yùn)作；以“業(yè)主至上”為中心的人本***，莫不是貫徹于物業(yè)服務(wù)服務(wù)整個(gè)體系的每一環(huán)節(jié)。綜上所述，私下以為只有對(duì)西部物管市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，了解客戶需求，解決價(jià)值通路，疏通營(yíng)銷(xiāo)方式和推廣渠道，深入貫徹客戶中心思想和人本主義精神，將企業(yè)文化扎根在西部大地，采取差異化服務(wù)商品供應(yīng)戰(zhàn)略，方能不斷滿足客戶持續(xù)增長(zhǎng)的滿意度要求，從而推動(dòng)西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
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