5A辦公樓工程保修管理措施
自本工程辦理完《單位工程竣工驗收記錄》，工程即進(jìn)入保修期，同時我方將與甲方辦理《房屋工程質(zhì)量保修書》，對于本工程保修的范圍及期限、具體規(guī)定我方將嚴(yán)格按《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》、我公司程序文件關(guān)于保修與服務(wù)的內(nèi)容執(zhí)行，并且定部門、定人員、定標(biāo)準(zhǔn)。
進(jìn)入到保修期后，項目經(jīng)理根據(jù)本工程的需要，組織項目各專業(yè)人員與各分包人員，組成維修小組，負(fù)責(zé)處理后期工程交付后保修期內(nèi)的日常維修。保修期間的所有責(zé)任仍由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，項目的組織機構(gòu)與分工如下：
1 維修人員的分工與劃分：
維修小組組組長：項目竣工后，項目經(jīng)理派維修小組常駐施工現(xiàn)場，由維修小組組長負(fù)責(zé)日常維修，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
土建維修員：負(fù)責(zé)工程所有的土建施工隊與分包的工作，在項目維修小組組長的安排下，負(fù)責(zé)解決土建方面的維修工作，常駐現(xiàn)場。
機電維修員：負(fù)責(zé)工程所有的機電施工隊與分包的工作，在項目維修小組組長的安排下，負(fù)責(zé)解決機電方面的維修任務(wù)，常駐現(xiàn)場。
各專業(yè)隊：派駐技術(shù)熟練工人2-3 人，常駐現(xiàn)場進(jìn)行施工范圍內(nèi)工作的維修。
2 驗收交付并確定保修范圍：
建設(shè)工程總承包單位向建設(shè)單位提出工程竣工驗收報告時，應(yīng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書，質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
我們對本工程的保修范圍與時間期限的承諾：
序號保修內(nèi)容保修年限(年)
1基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)50
2防水工程（含屋面，室內(nèi)防水，地下室外墻防水）10
3供熱及供冷系統(tǒng)2 個采暖期、供冷期
4電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝2
5裝修工程2
6其它按《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》中的約定
3 保修工作流程
5 保修溝通
當(dāng)本維修小組成立后，向業(yè)主提供聯(lián)系電話，公布服務(wù)投訴電話、郵件信箱地址。公司各部門接到已交付工程顧客投訴電話或信函，必須及時將信息反饋至項目維修小組，并填寫工程回訪維修表。通過分析，明確責(zé)任和問題原因，并交付相關(guān)分包與施工作業(yè)隊負(fù)責(zé)維修。如不屬于施工方的問題，由維修中心或項目工程部負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋清楚，由業(yè)主自行解決，如業(yè)主要求我們協(xié)助維修，可由我方派人維修，收取工本費。維修表如下：
工程回訪維修記錄表
工程 名稱建 設(shè) 方
聯(lián)系電話
施工方施 工 方
聯(lián)系電話
施 工 負(fù)責(zé)人施工負(fù)責(zé)人電 話
物業(yè)管理公司物業(yè)管理
公司電話
客戶 地址姓名
工程存在問題：
日期：
維修小組鑒定意見：
日期：
處理結(jié)果：
日期：
物業(yè)管理公司意見：
日期：
客戶意見：
日期：
維修小組組長對指派專人進(jìn)行維修，并執(zhí)《房屋維修卡》進(jìn)行維修，并注明部位，維修時間，由維修人員收回該業(yè)主意見，以便施工維修讓業(yè)主滿意。房屋維修卡見下表：
移動通信工程維修卡
部 位 ________ 維修人員姓名________ 申報維修內(nèi)容_________ 申報時間___________
開始維修時間_____年____月____日 完成維修時間_____年____月___日
物業(yè)意見欄
服務(wù)態(tài)度 滿 意 □ 不滿意 □ 服務(wù)質(zhì)量 滿 意 □ 不滿意 □
有無違規(guī)行為（吃、拿、卡、要） 有 □ 無 □
其它意見：
物業(yè)意見_________
電 話________
日 期___________
6 服務(wù)監(jiān)督
我們的服務(wù)監(jiān)督以"用戶滿意至上，為客戶服務(wù)"為宗旨，我們將建立服務(wù)回訪意見卡，由業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)督服務(wù)卡如下：
服務(wù)監(jiān)督回訪意見卡
篇2：新建樓宇缺陷整改保修管理
新建樓宇缺陷整改與保修管理
對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。
一、對缺陷整改
1、一般缺陷的返修
對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。
2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強
在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補強或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。
3、對不具備使用功能問題的處理
接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。
4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法
?、賹I(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。
?、趯πI(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。
二、保修及維修
1、新建房屋在保修期內(nèi)
新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。
2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：
?、倩A(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
?、谖菝娣浪こ獭⒂蟹浪蟮男l(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；
?、酃崤c供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；
?、萜渌椖康谋Ｐ奁谙抻砷_發(fā)商與施工單位約定。
2、保修期滿后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3、其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
4、保修期內(nèi)管理辦法
?、僭O(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。
②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。
?、墼O(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。
?、鼙Ｐ奁诮Y(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。
篇3：住宅園區(qū)保修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(3)
住宅園區(qū)保修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（三）
1.0目的
規(guī)范住戶保修及公共設(shè)施設(shè)備處理工作，保證維修工作得到及時有效的處理。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備的報修處理工作。
3.0職責(zé)
3.1機電維修部主管負(fù)責(zé)維修工作的組織、監(jiān)督以及對公司制定的《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》以外的報修內(nèi)容進(jìn)行收費評審。
3.2公共事務(wù)部管理員負(fù)責(zé)具體記錄報修內(nèi)容，及時傳達(dá)至機電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。
3.3機電維修部維修人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的確認(rèn)及維修工作。
4.0程序要點
4.1住戶報修
4.1.1公共事務(wù)部管理員在接到住戶報修要求時應(yīng)立即填寫《住戶報修記錄表》。
4.1.2管理員在5分鐘內(nèi)將記錄的報修內(nèi)容（包括：住戶名稱、地址、、聯(lián)系電話、報修內(nèi)容、預(yù)約維修時間等）填入《住戶家庭安裝/維修單》（一式四聯(lián)）相應(yīng)欄目，并在兩分鐘內(nèi)通知機電維修部前來領(lǐng)取維修單，機電維修部領(lǐng)單人在《住戶報修記錄表》上簽收，將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二、三聯(lián)）領(lǐng)回機電維修部。
4.1.3機電維修主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：
a)如住戶報修內(nèi)容屬《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》中的項目，住戶要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場；
b)報修內(nèi)容屬《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》中的項目，住戶另有預(yù)約維修時間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時間到來前5分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場；
c)對于不屬于《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》中的報修項目，由機電維修部主管在接單后15分鐘內(nèi)對維修的可行性和維修費用作出評審，恢復(fù)住戶是否可以維修，經(jīng)征得住戶對維修費用得認(rèn)可及同意維修后，再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。
4.1.4機電維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)首先對報修項目進(jìn)行對比確認(rèn)，不相同的，在《住戶家庭安裝/維修單》上如實填寫實際的維修項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。
4.1.5維修人員向住戶出示收費標(biāo)準(zhǔn)、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修的應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報修，并及時返回機電維修部機電維修部主管說明情況，與機電維修部主管一同在《住戶家庭安裝/維修單》上注明原因并簽名確認(rèn)后交還公共事務(wù)部備案。
4.1.6如果維修材料是住戶提供的，由維修人員對材料質(zhì)量進(jìn)行驗證，并將驗證結(jié)果（“合格”“不合格”“質(zhì)量不佳”等）填寫在備注欄內(nèi)。對于驗證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。
4.1.7維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》在《住戶家庭安裝/維修單》上注目應(yīng)收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《住戶家庭安裝/維修單》上簽名確認(rèn)。維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第三聯(lián)）交給住戶作為交費依據(jù)。
4.1.8維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二聯(lián)）交回機電維修部主管確認(rèn)后將《住戶家庭安裝/維修單》（第一聯(lián)）送財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。
4.1.9對業(yè)主的家庭維修可采取月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進(jìn)行扣款；對租戶的家庭維修應(yīng)在維修工作完成后的當(dāng)日（最遲不超過第二天），由租戶到財務(wù)部交款。
4.2公共設(shè)施設(shè)備的報修處理
4.2.1公共事務(wù)部管理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》要求填寫報修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報修內(nèi)容填入《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（一式二聯(lián)），在5分鐘內(nèi)通知機電維修部前來領(lǐng)單。
4.2.2公共事務(wù)部管理員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（第二聯(lián)）交給機電維修部，機電維修部維修人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》上簽收。
4.2.3機電維修部主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修。
4.2.4完成維修工作后，維修人員應(yīng)在《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》上注明維修有關(guān)事項。
4.2.5維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（第一聯(lián)）交機電維修部主管簽名確認(rèn)后返還公共事務(wù)部作為月底統(tǒng)計費用的依據(jù)。
4.3費用結(jié)算
4.3.1公共事務(wù)部管理員于每月月底前將當(dāng)月《住戶家庭安裝/維修單》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》費用分別統(tǒng)計在《有償便民服務(wù)收費表》的相應(yīng)欄目及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》內(nèi)。
4.3.2公共事務(wù)部管理員將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》附在以上表格后，報公共事務(wù)部主管審核。審核無誤后，公共事務(wù)部主管在《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》內(nèi)簽名確認(rèn)后報管理處經(jīng)理審批。
4.3.3公共事務(wù)部管理員將管理處經(jīng)理審批后的《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》報財務(wù)部：
a)財務(wù)部依據(jù)《有償便民服務(wù)收費表》向業(yè)主收取有償服務(wù)費用；
b)財務(wù)部將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》存檔備案；
4.4資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》有公共事務(wù)部負(fù)
責(zé)保存，保存期兩年；《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》由財務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期3年。4.5本規(guī)程作為相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《住戶報修記錄表》
5.2《住戶家庭安裝/維修單》
5.3《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》
5.4《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表》
5.5《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工作通知單》
6.0相關(guān)支持文件
《有償便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》