房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之防雷工程

　　（十七）防雷工程

　　1、工作要點：

　　（1）樁基礎(chǔ)開工前應(yīng)完成樓宇防雷報建工作，取得防雷手冊，接受防雷所監(jiān)督。

　　（2）樁基礎(chǔ)開工后直至主體結(jié)構(gòu)封頂，根據(jù)設(shè)計要求，配合土建進度分別完成接地極、接地網(wǎng)格、測試點、防雷引下線、接閃器的焊接、預(yù)埋、預(yù)留工作，并分別在樁基礎(chǔ)階段、±0.00階段、標(biāo)準(zhǔn)層施工階段、屋面施工階段進行金屬欄桿、門窗等電位接觸電阻、防雷接地電阻的測試，填寫防雷手冊。

　　（3）工程竣工前，聯(lián)系防雷所根據(jù)防雷手冊記錄對樓宇防雷工程進行驗收。

　　2、控制要點

　　（1）材料驗收

　　進場材料按相關(guān)要求驗收，材質(zhì)、尺寸、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計、規(guī)范及合同要求，做好驗收記錄并及時歸檔。外露防雷器件一般要求為熱鍍鋅產(chǎn)品，應(yīng)杜絕現(xiàn)場采用熱鍍鋅型材現(xiàn)場加工防雷器件，避免鍍鋅層破壞。不定期檢查工地上的材料品牌、規(guī)格是否符合圖紙、規(guī)范及合同要求。

　　（2）安裝

　　設(shè)計采用底板鋼筋做接地網(wǎng)格時，盡量避免采用面筋，以利于接地網(wǎng)格的散流、均壓作用。

　　均壓環(huán)、避雷帶須按設(shè)計要求設(shè)臵，檢查其是否形成閉合環(huán)路且與引下線可靠焊接，均壓環(huán)、避雷帶在變形縫處應(yīng)采用U型補償彎連接，彎曲半徑不小于100mm。

　　屋面明裝避雷帶規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計要求，支撐件與避雷帶不應(yīng)焊接，避免破壞其鍍鋅層。

　　采用暗裝避雷帶加短針的形式作為接閃器的，應(yīng)注意暗裝避雷帶的隱蔽層不大于20mm，避雷短針的預(yù)留高度應(yīng)考慮屋面西瓦等裝飾層的厚度，避免短針最終凈高達不到要求。

　　（3）屋面金屬爬梯、欄桿、煙囪、管道等金屬構(gòu)建物應(yīng)進行等電位連接，連接方式盡量采用卡箍方式，避免破壞管道等物件的防銹層。對于超出接閃器保護范圍的設(shè)備如冷卻塔、裝飾彩燈等，應(yīng)增設(shè)接閃器進行保護。

　　（4）防雷焊接要求：圓鋼單面焊不小于12d，雙面焊不小于6d。焊接應(yīng)防止出現(xiàn)虛焊、夾渣、咬邊等質(zhì)量缺陷，及時清除焊渣。

篇2：X地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機管理指引

　　某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機管理指引

　　為了加強施工現(xiàn)場發(fā)電機使用的管理，結(jié)合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執(zhí)行。

　　一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場未開通臨時用電或業(yè)主提供電源容量不足，需使用發(fā)電機供電的。

　　二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負責(zé)發(fā)電機的管理：發(fā)電機進退場管理臺帳的建立、發(fā)電機進場驗收、發(fā)電機使用記錄等工作，并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。

　　三、發(fā)電機使用的申請、批復(fù)管理

　　1、工程現(xiàn)場使用發(fā)電機前，應(yīng)由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進行審查，對發(fā)電機用電負荷的大小及性質(zhì)給予審核，審核要點包括：使用發(fā)電機的原因、用電設(shè)備清單及其負荷的大小、發(fā)電機供電的施工部位、發(fā)電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發(fā)電機額定功率應(yīng)與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發(fā)電機進出場管理及設(shè)備管理

　　1、進場使用的發(fā)電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經(jīng)監(jiān)理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內(nèi)容應(yīng)包含發(fā)電機合格證或檢驗合格報告、進場發(fā)電機與申請書內(nèi)規(guī)格型號是否一致、發(fā)電機饋線配電系統(tǒng)的布臵等。

　　2、工程部應(yīng)建立《發(fā)電機進退場臺帳》（見附表一），所有發(fā)電機必須登入《發(fā)電機進退場臺帳》，并標(biāo)明發(fā)電機規(guī)格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發(fā)電機需使用時，開機關(guān)機必須經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發(fā)電機使用記錄》（見附表二）。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機使用時，應(yīng)復(fù)核發(fā)電機是否與負荷匹配，巡視發(fā)電機的使用情況，嚴(yán)禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。

　　4、發(fā)電機設(shè)臵應(yīng)遠離生活區(qū)域，發(fā)電機排煙管出口應(yīng)設(shè)臵在室外。

　　5、發(fā)電機如需與市電同時使用，必須設(shè)臵市電連鎖裝臵，嚴(yán)禁與市電并列運行。

　　6、低壓發(fā)電機應(yīng)采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發(fā)電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標(biāo)準(zhǔn)

　　項目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標(biāo)志塔及其它重要配套如運動中心、學(xué)校等；首期其余住宅按照開盤前達到預(yù)售形象進度安排施工。

　　2、工期標(biāo)準(zhǔn)

　　開工至開盤工期標(biāo)準(zhǔn)、正常施工工期標(biāo)準(zhǔn)詳見《新項目開盤前工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標(biāo)準(zhǔn)》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內(nèi)開盤，須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎(chǔ)形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎(chǔ)宜采用施工周期短，施工難度小的基礎(chǔ)形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進度的措施與建議》。

　　對于關(guān)鍵且周期長的材料設(shè)備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產(chǎn)甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發(fā)售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內(nèi)裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標(biāo)志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區(qū)范圍內(nèi)全面清洗完成并達星級標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、首期主體工程達到當(dāng)?shù)卣蟮念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設(shè)實行樣板先行制度。施工樣板未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內(nèi)墻地面磚、木地板、地暖、內(nèi)外保溫；室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內(nèi)外磚砌體及批蕩；主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及模板；預(yù)制構(gòu)件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經(jīng)工程部經(jīng)理驗收批準(zhǔn)后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規(guī)定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預(yù)留；防雷、接地工程。

　　（2）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　　（3）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、旁站監(jiān)理

　　在以下的工程內(nèi)容施工時，工程部必須安排技術(shù)人員進行旁站監(jiān)理，并做好相關(guān)臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發(fā)事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結(jié)構(gòu)吊裝施工、關(guān)鍵部位裝修、重要設(shè)備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監(jiān)理工程師（工程部經(jīng)理）認為有必要實行旁站監(jiān)理的工程。

　　4、維權(quán)取證（索賠反索賠）

　　（1）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關(guān)鍵條款，尤其對于停工事件、反復(fù)進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質(zhì)量安全事故等，一旦發(fā)生或潛在發(fā)生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　　（2）對于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機具設(shè)備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預(yù)決算部溝通。

　　（3）嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù)，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀(jì)要的簽認歸檔管理。

　　（4）嚴(yán)禁以會議紀(jì)要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調(diào)價格。

　　嚴(yán)禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規(guī)經(jīng)營活動合法化。

　　5、工程建設(shè)交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設(shè)交流會。

　　會議紀(jì)要經(jīng)與會各方代表會簽后，3天內(nèi)報工程技術(shù)部、管理中心備案。

　　會議內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會

　　每周日前，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風(fēng)險與措施。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后報管理中心及當(dāng)?shù)毓菊型稑?biāo)部，由管理中心組織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。