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物業(yè)經(jīng)理人

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之地暖工程

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  房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之地暖工程

  (二十)地暖工程

  1、工作要點(diǎn)

  (1)砌體批蕩完成后,可開始穿插進(jìn)行地暖施工。

 ?。?)清理結(jié)構(gòu)面浮渣、雜物并干燥。

 ?。?)按設(shè)計(jì)要求分別鋪設(shè)絕熱層、輻射層(可選)固定網(wǎng)架、加熱管。

  (4)完成填充層澆搗后,安裝集水器、分水器及其調(diào)節(jié)閥門、恒溫控制裝臵。

 ?。?)管道施工隱蔽前,必須進(jìn)行打壓試驗(yàn)。

  2、控制要點(diǎn):

 ?。?)材料采購及驗(yàn)收

  PE管材和管件由材料公司采購供應(yīng)。

  其余材料設(shè)備由乙方供應(yīng),但需報(bào)甲方審批確定。合同中有品牌要求的必須符合合同要求。

  集水器、分水器、加熱管及絕熱層等材料的材質(zhì)、尺寸、規(guī)格應(yīng)  符合設(shè)計(jì)及合同要求,進(jìn)場(chǎng)材料按相關(guān)要求驗(yàn)收,做好驗(yàn)收記錄并及時(shí)歸檔。

 ?。?)安裝質(zhì)量

  管道鋪設(shè)間距符合設(shè)計(jì)要求,且間距均勻,單個(gè)供暖回路管道不得有接頭。

  填充層在與內(nèi)外墻柱等交接處應(yīng)設(shè)臵不小于10mm的伸縮縫;面積超過30平米或邊長(zhǎng)超過6米的地面填充層應(yīng)設(shè)臵不小于8mm的伸縮縫。

  管道施工完成后隱蔽前,應(yīng)抓緊進(jìn)行打壓試驗(yàn),水壓試壓壓力和持續(xù)時(shí)間符合規(guī)范要求。

  試壓完成后,將管內(nèi)降至工作壓力,在澆筑混凝土保護(hù)層時(shí),保持管內(nèi)壓力在工作壓力范圍內(nèi)。填充層養(yǎng)護(hù)期完成后再進(jìn)行一次打壓試驗(yàn)。

 ?。?)冬季進(jìn)行打壓試驗(yàn)后應(yīng)及時(shí)將管內(nèi)積水吹凈。

  (4)裝修施工時(shí),嚴(yán)禁在鋪設(shè)有地暖房間的地面上釘釘和使用射釘。

 ?。?)嚴(yán)禁在鋪設(shè)有地暖房間的地面上使用電爐和生火。

篇2:X地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引

  某地產(chǎn)工程建設(shè)施工發(fā)電機(jī)管理指引

  為了加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)電機(jī)使用的管理,結(jié)合集團(tuán)公司的實(shí)際情況,擬定本管理指引,供參照?qǐng)?zhí)行。

  一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場(chǎng)未開通臨時(shí)用電或業(yè)主提供電源容量不足,需使用發(fā)電機(jī)供電的。

  二、工程部應(yīng)派專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的管理:發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)管理臺(tái)帳的建立、發(fā)電機(jī)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、發(fā)電機(jī)使用記錄等工作,并在組織架構(gòu)和崗位職責(zé)上予以明確。

  三、發(fā)電機(jī)使用的申請(qǐng)、批復(fù)管理

  1、工程現(xiàn)場(chǎng)使用發(fā)電機(jī)前,應(yīng)由使用單位提出使用申請(qǐng)及用電方案。

  2、工程部應(yīng)根據(jù)合同及施工方案的要求進(jìn)行審查,對(duì)發(fā)電機(jī)用電負(fù)荷的大小及性質(zhì)給予審核,審核要點(diǎn)包括:使用發(fā)電機(jī)的原因、用電設(shè)備清單及其負(fù)荷的大小、發(fā)電機(jī)供電的施工部位、發(fā)電機(jī)位臵布臵、線路走向布臵等。

  3、發(fā)電機(jī)額定功率應(yīng)與實(shí)際負(fù)荷相匹配,不得大于實(shí)際最大負(fù)荷的2倍。

  四、發(fā)電機(jī)進(jìn)出場(chǎng)管理及設(shè)備管理

  1、進(jìn)場(chǎng)使用的發(fā)電機(jī)必須具備合法有效的合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告,并經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收后方可進(jìn)場(chǎng)投入使用。驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包含發(fā)電機(jī)合格證或檢驗(yàn)合格報(bào)告、進(jìn)場(chǎng)發(fā)電機(jī)與申請(qǐng)書內(nèi)規(guī)格型號(hào)是否一致、發(fā)電機(jī)饋線配電系統(tǒng)的布臵等。

  2、工程部應(yīng)建立《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)臺(tái)帳》(見附表一),所有發(fā)電機(jī)必須登入《發(fā)電機(jī)進(jìn)退場(chǎng)臺(tái)帳》,并標(biāo)明發(fā)電機(jī)規(guī)格、型號(hào)及進(jìn)退出場(chǎng)時(shí)間、使用部位、使用單位。

  3、發(fā)電機(jī)需使用時(shí),開機(jī)關(guān)機(jī)必須經(jīng)監(jiān)理工程師同意后方可實(shí)施操作,并實(shí)時(shí)登入《發(fā)電機(jī)使用記錄》(見附表二)。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機(jī)使用時(shí),應(yīng)復(fù)核發(fā)電機(jī)是否與負(fù)荷匹配,巡視發(fā)電機(jī)的使用情況,嚴(yán)禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。

  4、發(fā)電機(jī)設(shè)臵應(yīng)遠(yuǎn)離生活區(qū)域,發(fā)電機(jī)排煙管出口應(yīng)設(shè)臵在室外。

  5、發(fā)電機(jī)如需與市電同時(shí)使用,必須設(shè)臵市電連鎖裝臵,嚴(yán)禁與市電并列運(yùn)行。

  6、低壓發(fā)電機(jī)應(yīng)采用三相四線制供電,并采用TN-S接零保護(hù)。

  7、原則上發(fā)電機(jī)供電半徑不得超過250米。

篇3:房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

  房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之開工模式

  二、開工模式

  1、開工標(biāo)準(zhǔn)

  項(xiàng)目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓(售樓部)、中心園林、樣板樓、大門、標(biāo)志塔及其它重要配套如運(yùn)動(dòng)中心、學(xué)校等;首期其余住宅按照開盤前達(dá)到預(yù)售形象進(jìn)度安排施工。

  2、工期標(biāo)準(zhǔn)

  開工至開盤工期標(biāo)準(zhǔn)、正常施工工期標(biāo)準(zhǔn)詳見《新項(xiàng)目開盤前工期標(biāo)準(zhǔn)》(*地司管字[20**]第076號(hào))及《工期標(biāo)準(zhǔn)》(*地司管字[20**]第094號(hào))

  3、搶工措施概述

  為了確保六個(gè)月內(nèi)開盤,須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源,如對(duì)基礎(chǔ)形式的選用宜綜合評(píng)估各項(xiàng)因素,尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎(chǔ)宜采用施工周期短,施工難度小的基礎(chǔ)形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進(jìn)度的措施與建議》。

  對(duì)于關(guān)鍵且周期長(zhǎng)的材料設(shè)備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯,須提前策劃,必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產(chǎn)甚至派專人、專項(xiàng)資金至廠家直接解決確保滿足工程進(jìn)度需要。

  三、開盤模式

  1、每期樓宇發(fā)售15天前,售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內(nèi)裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標(biāo)志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工,樣板區(qū)范圍內(nèi)全面清洗完成并達(dá)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

  2、首期主體工程達(dá)到當(dāng)?shù)卣蟮念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

  四、工程管理基本機(jī)制

  1、樣板先行

  工程建設(shè)實(shí)行樣板先行制度。施工樣板未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(*地司管字[20**]第056號(hào))

  第十五條。

  需做樣板的有:外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等;室內(nèi)墻地面磚、木地板、地暖、內(nèi)外保溫;室內(nèi)墻面、天花(吊頂)的扇灰及油漆;大堂、電梯前室的所有裝飾;室外園建裝飾、道路及廣場(chǎng)的鋪裝面層等;室內(nèi)外磚砌體及批蕩;主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及模板;預(yù)制構(gòu)件的安裝等。對(duì)于入戶門、木地板、地磚、陽臺(tái)欄桿、鋁合金重點(diǎn)是陽臺(tái)推拉門、電梯必須做成品保護(hù)樣板,經(jīng)工程部經(jīng)理驗(yàn)收批準(zhǔn)后方可大面積施工。

  2、隱蔽驗(yàn)收

  (1)需要進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收的工程

  集團(tuán)規(guī)定,以下工程須進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收:巖土工程勘察;工程樁:預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁;基坑驗(yàn)槽;錨桿;防水工程;

  模板工程;鋼筋工程;砌體工程;門窗塞縫;墻體保溫;地暖工程;水電線管暗埋和預(yù)留;防雷、接地工程。

 ?。?)隱蔽驗(yàn)收程序:

  詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗(yàn)收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。

 ?。?)隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核,具體按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(*地司管字[20**]第056號(hào))中的第三章隱蔽工程驗(yàn)收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。

  3、旁站監(jiān)理

  在以下的工程內(nèi)容施工時(shí),工程部必須安排技術(shù)人員進(jìn)行旁站監(jiān)理,并做好相關(guān)臺(tái)帳和旁站記錄,及時(shí)處理并上報(bào)施工中的突發(fā)事件。須進(jìn)行旁站的工程:勘探施工、工程樁施工、護(hù)壁工程施工、鋼結(jié)構(gòu)吊裝施工、關(guān)鍵部位裝修、重要設(shè)備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項(xiàng)目總監(jiān)理工程師(工程部經(jīng)理)認(rèn)為有必要實(shí)行旁站監(jiān)理的工程。

  4、維權(quán)取證(索賠反索賠)

  (1)對(duì)索賠反索賠事件保持高度敏感,前提是熟悉合同關(guān)鍵條款,尤其對(duì)于停工事件、反復(fù)進(jìn)出場(chǎng)事件、材料人工價(jià)格劇烈波動(dòng)期間、質(zhì)量安全事故等,一旦發(fā)生或潛在發(fā)生,必須及時(shí)匯報(bào)、取證,并與合同管理部密切溝通,共同制定防范措施或處理方案。

 ?。?)對(duì)于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機(jī)具設(shè)備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時(shí)取證并書面督促整改,不整改的須及時(shí)上報(bào),并于合同管理部、預(yù)決算部溝通。

 ?。?)嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù),及時(shí)歸檔工程資料,加強(qiáng)工程檔案文件及各種會(huì)議紀(jì)要的簽認(rèn)歸檔管理。

 ?。?)嚴(yán)禁以會(huì)議紀(jì)要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進(jìn)行賠償、補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)及上調(diào)價(jià)格。

  嚴(yán)禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠,使違規(guī)經(jīng)營活動(dòng)合法化。

  5、工程建設(shè)交流會(huì)

  在工程開工前及開工后,每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設(shè)交流會(huì)。

  會(huì)議紀(jì)要經(jīng)與會(huì)各方代表會(huì)簽后,3天內(nèi)報(bào)工程技術(shù)部、管理中心備案。

  會(huì)議內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》(*地司管字[20**]第056號(hào))第五條

  6、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)

  每周日前,地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)組織總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì),解決工程遇到的問題,同時(shí)討論索賠反索賠風(fēng)險(xiǎn)與措施。詳見《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)制度》(*地司管字[20**]第056號(hào))第十條

  7、主要施工單位季度綜合評(píng)價(jià)

  每季度初,主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織工程部、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部對(duì)參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)并排名,評(píng)價(jià)結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批后報(bào)管理中心及當(dāng)?shù)毓菊型稑?biāo)部,由管理中心組織合同管理中心進(jìn)行總體評(píng)比并形成專項(xiàng)報(bào)告。

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