會堂遷建工程總圖施工方案

　　1、附屬工程施工

　　1.1簡述

　　廣場建筑物主要包括扇形下沉式水園，旗座，自行車庫（上為花壇）以及雕塑、景墻等。

　　1.2水池、自行車庫施工

　　根據(jù)擴建設(shè)計圖紙，考慮水池與自行車庫均為混凝土結(jié)構(gòu)，土建施工可參見前述，其中水池部分應(yīng)注意做好與景燈、噴泉專業(yè)施工的配合工作。自行車庫屋頂為坡形種植屋面。因此需按設(shè)計要求做好屋面的防水工作，確保屋面不滲不漏。

　　1.3旗座施工

　　旗座采用花崗石鋪貼，其鋪貼工藝參見裝修方案。旗座采用圓弧形設(shè)計，花崗石鋪貼時必須按標定的圓弧尺寸精確拼接。

　　2、下水道工程施工

　　2.1概述

　　下水道的施工應(yīng)與總圖中其他挖掘項目如煤氣、進水等相互協(xié)調(diào)，確定管線走向和標高，盡量避免交叉。

　　2.2施工流程

　　2.3溝槽開挖

　　(1)本工程溝槽開挖配備一臺蟹斗履帶式挖土機，以機械開挖人工配合遷土。

　　(2)挖土?xí)r要檢查溝底標高是否符合要求，在挖土達到預(yù)定深度時可打入木樁，標明槽底土基的標高。

　　(3)如挖超深，不可覆土，應(yīng)以舊料填充。

　　(4)溝槽底部應(yīng)及時開挖排水溝和積水井，將雨期積水及時排出，以保證槽底土質(zhì)符合規(guī)范要求。

　　2.4管道基礎(chǔ)與管道鋪設(shè)

　　(1)管道基礎(chǔ)施工順序如下:挖土要到規(guī)定深度時，釘入基礎(chǔ)木樁，并用龍門板校其坡度，整理槽底浮土，排除溝槽積水，釘出溝道中心樁，然后卸石料，整平夯實至規(guī)定高度。立木模，澆搗水泥混凝土基礎(chǔ)，整平搗實（或震實）。在澆搗過程中，應(yīng)隨時用樣板校正其高度，澆搗完畢，進行抽水養(yǎng)護或初凝后在靜水中養(yǎng)護。

　　(2)管道基礎(chǔ)施工應(yīng)在土方開挖當天即施工，盡量不過夜，以最大

　　限度減少擾土，保證基底質(zhì)量。

　　(3)管道基礎(chǔ)達到強度和要求后可開始管道鋪設(shè)。

　　(4)排管工序分為下管的準備工作、下管、鋪設(shè)（穩(wěn)管），接口等。

　　(5)下管可以用人工下管和機械下管相結(jié)合，在下管時，管子可集中在某處下管后，溝槽內(nèi)滾運到安放位置，但應(yīng)當避免溝內(nèi)運管距離過長。鋪設(shè)（穩(wěn)管）排管前要用坡度板（龍門板）復(fù)測標高。排管的次序是從下游排列到上游，排小型溝管采用中心線法，即在兩端窨井處正確定出中心位置，在管內(nèi)水平放置帶有中心刻度的木板，木板上放一根鐵水平尺，用以校平木板（或用有兩導(dǎo)分刻度的水平尺），當垂球線通過木板中心線時，由表示管子已經(jīng)對中，然后用樣尺來核管道高程，如兩塊坡度和樣尺三點成一線，則溝管坡度符合要求，如此排一只校核一只，漸次前進，直至完畢。接口可采用剛性接口:施工時套入前管端先敷上少量水泥砂漿，然后用麻絲和瀝青瑪蹄脂填嵌密實，再用水泥砂漿封口。

　　2.5砌筑窨井，進水口

　　(1)磚砌井的砌筑方法:根據(jù)窨井尺寸，在混凝土基礎(chǔ)面上放線，定出中心，量出內(nèi)徑，用磚沿四周鋪放，注意留出灰縫位置，磚鋪設(shè)整齊后，磚縫間填塞碎磚，然后用100號砂漿灌縫，砂漿務(wù)必嵌實砌縫。磚與磚之間磚漿要飽滿，以確保窨井不會漏水。

　　(2)磚墻內(nèi)壁要方正平直，磚頭要浸濕。

　　(3)當磚砌至窨井收口處可將窨井底至收處一段井壁抹面粉光。

　　(4)地下水滲漏嚴重的地區(qū)，可根據(jù)設(shè)計要求進行里外粉光工作，在彎井外面四壁，以1:3或1:2.5砂漿抹面，抹面厚度應(yīng)在1cm左右。

　　如窨井底是流槽或的，可在窨井砌到一定的高度時，就將流槽做掉，流槽表面用水泥漿抹平粉光。

　　(5)在砌井和粉刷的開始到結(jié)束，要注意不斷地抽除地下水，保證磚砌和粉刷完畢后，還需繼續(xù)抽水4～6h，即使夜晚也要派人值班抽水，粉刷用的水泥砂漿應(yīng)按要求配制。

　　(6)窨井粉刷完畢后，按放窨井蓋座，并在窨井座和井口連接處用砂漿抹接。

　　2.6溝槽回填土

　　(1)溝槽回填土可在管道施工驗收支撐拆除后進行。

　　(2)溝槽回填土必須按設(shè)計要求將中粗砂回填至管頂以上50cm。

　　(3)回填土必須分層回填，每層回填土必須分層夯實。

　　(4)回填土不允許是建筑垃圾和腐殖土，必須符合規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。

　　(5)回填土必須在監(jiān)理對管道施工質(zhì)量驗收后進行。

　　2.7保證下水管道工程施工質(zhì)量主要技術(shù)措施

　　(1)管道在施工過程中，必須符合國家有關(guān)的質(zhì)量檢驗標準。

　　(2)在施工過程中，必須重視質(zhì)量，嚴格遵守質(zhì)量檢驗校準的規(guī)定，并認真執(zhí)行這一標準。

　　(3)溝管鋪設(shè)完畢后，接口工作結(jié)束，并達到一定強度可進行水泵檢查，以檢驗施工質(zhì)量。

　　(4)隱蔽工程由施工單位和監(jiān)理單位共同進行。

　　(5)開槽埋管質(zhì)量總要求為:溝渠坡度正確，不允許倒落水，溝管接頭密閉，水泵符合要求。

　　(6)隱蔽工程驗收后應(yīng)對工程的數(shù)量作出鑒定，填寫隱蔽驗收單，作為竣工驗收的原始資料。

　　3、廣場道路工程施工

　　3.1施工流程

　　量放樣→基層準備（場地平整、鋪設(shè)碎石墊層）→墊層夯實→安裝模板→設(shè)置伸縮縫→鋼筋安放→隱蔽工程驗收→混凝土澆筑→振搗→收水抹面→濕法養(yǎng)護→拆模→割收縮縫→填縫

　　3.2施工準備工作

　　(1)測量放樣:根據(jù)設(shè)計圖紙檢查基層的標高和路拱橫坡度，并放出路中線和路邊線及接縫線。當接縫距離窨井或其他井蓋的邊緣較近(小于1m)時，應(yīng)當適當移動接逢線的位置。在彎道的內(nèi)外側(cè)，由于縱向接縫的長度有所增長或縮短，應(yīng)注意調(diào)整橫向接縫線的位置。盡可能使橫向接縫與縱向接縫相互垂直。

　　(2)基層的準備:在攤鋪混凝土之前，必須檢查基層的施工質(zhì)量，包括檢查基礎(chǔ)的壓實度、平整度、路拱橫坡度等是否符合規(guī)定要求。新埋管道和窨井附近的回填土要檢查是否已夯實。

　　(3)勞動力組織，可根據(jù)分期施工作業(yè)計劃，分段或采用流水作業(yè)等組織若干生產(chǎn)班組，將整個工程分為若干段，每道工序緊緊銜接，第一段做好接著做第二段，以此類推，后面各道工序緊跟前面各道工序。

　　(4)其他準備工作:施工人員必須在安排施工前到現(xiàn)場進行檢查和核對圖紙工作，熟悉現(xiàn)場周圍情況。檢查基層質(zhì)量包括平整度、路拱、密實度等是否符合要求，有新埋地下管線，要檢查溝槽回土的密實度是否達到。

　　3.3施工操作程序和方法

　　(1)安裝模板:在做好基層后，即可進行安裝模板，采用木模板，其厚度為5.0～7.5cm，曲線圓角部分用2.0～3.0cm厚的薄板，便于彎順曲線。模板高度應(yīng)

與路面厚度一致，內(nèi)側(cè)與頂面均需刨光，模板做成企口形的。立好的模板要與墊層緊貼，并經(jīng)得起振搗而不走形。窨井及進水口四周立模板框后，應(yīng)先澆筑窨井外圍混凝土（模板支撐應(yīng)在框的內(nèi)側(cè)），待拆模后安放浸透瀝青的甘蔗板和壓縫板，并在四周涂油-60號瀝青二度后，再補窨井周圍的混凝土。一切模板的內(nèi)側(cè)均需涂上廢機油或肥皂等潤滑料以利拆模，并在模板上做出明顯的伸縮縫地位記號。

　　(2)設(shè)置伸縮縫:縱向每6m設(shè)置一道縮縫，每30m設(shè)一道伸縫，橫向在路中心線位置設(shè)一道伸縮縫，伸縮縫于道路混凝土達到一定強度后用切割機切割。

　　(3)鋼筋安放:設(shè)置Φ10雙向鋼筋網(wǎng)片，布置在路面混凝土下部，注意在伸縮縫處網(wǎng)片一律斷開，鋼筋間距要求均勻，接頭采用綁扎式。

　　(4)混凝土工程:采用商品混凝土，澆筑路面，配備一定數(shù)量反斗車人力水平運輸，每澆筑100立方混凝土制作一組試塊，每班至少1組。試塊在現(xiàn)場制作。

　　(5)振搗:為了使混凝土更密實，表面更平整，提高路面質(zhì)量，先采用雙管并列振搗器振搗，再用鐵滾筒滾壓一遍。鐵滾筒寬度比混凝土板寬度加長30cm。

　　(6)收水抹面:收水抹面的遍數(shù)為四遍，第一遍必須在整平完畢后約15分鐘（根據(jù)氣候掌握）進行。為使表面更加密實平整并起初步抹平作用，可先用長45cm、寬20cm的木抹反復(fù)來回將路面抹平，待水份稍蒸發(fā)凝固，再用鐵刮板拖刮、粉光。當混凝土處于初凝終止狀態(tài)，表面濕潤時進行第四遍抹面。表面經(jīng)抹板抹平后，再用蘆花掃帚或排筆順橫坡方向輕輕掃毛。在接縫處注意整平工作，縫的邊緣要用1/4圓形抹子抹出小圓角（圓半徑為0.7cm左右）。抹面時不能加干水泥，也不能另加水泥砂漿粉平。進行整平工作時，人員必須在工作橋上行走（用木板橫擱在兩側(cè)模板頂上），不能站在新做的水泥混凝土路面上。

　　(7)濕法養(yǎng)護:用濕草簾覆蓋，同時澆水（水不能直接澆在混凝土上），保持濕潤。灑水濕潤必須均勻，養(yǎng)護期一般為14～21d，養(yǎng)護終了后，將草簾移出路面外運走，在伸縮縫處暫不移去。

　　(8)拆模:拆模先起模板支撐、鐵釬等，然后輕輕用扁頭小鐵棒插入模板頂端內(nèi)側(cè)，慢慢向外移動，并及時整理保養(yǎng)，以防圓釘觸腳，現(xiàn)場工具安放要有秩序。

　　(9)填縫:在養(yǎng)護期滿以后即可進行填縫，填縫前需將縫內(nèi)小石子、垃圾等用鉤子鉤清，灰塵則用吹灰器或其他工具吹凈，必要時可用水沖洗。每條縫底必須干燥，先涂一薄層瀝青漆，瀝青漆要提前1d涂，等干燥后再填縫。

　　(10)填縫:先將橡膠粉、石棉屑、石粉三種材料拌和均勻，放入桶內(nèi)后，加入重柴油和瀝青的混合物加熱，再充分攪拌使其均勻。用帶漏斗的特別小車將混合液慢慢灌入縫內(nèi)。

　　質(zhì)量保證措施:為了保證水泥混凝土路面的質(zhì)量，須對拌制、攤銷、振搗、整平等施工操作工序要進行嚴格的檢查與控制。按照技術(shù)規(guī)范與設(shè)計規(guī)定，驗收原材料，并檢驗其品質(zhì)；控制與檢查水泥混凝土坍落度，在出料口重點處取樣做成試件，以檢驗其強度。檢查基層、墊層的鋪筑情況及壓實質(zhì)量；檢查攤鋪水泥混凝土?xí)r和易性及拌和質(zhì)量；檢查振搗、整平、接縫修筑的質(zhì)量。

　　經(jīng)常、定時的觀察混凝土在保養(yǎng)期中的溫、濕度變動情況。

　　4、總圖施工方案

　　**工程的附屬設(shè)施如廣場、水池、旗座、停車場可在主體完成后施

　　工，本節(jié)主要針對總圖中如下水道、道路等的施工。

篇2：設(shè)計主線:規(guī)劃設(shè)計(總圖豎向)

　　設(shè)計主線：規(guī)劃設(shè)計（總圖、豎向）

　　規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃總圖（含指標）、豎向圖（含道路分析或單獨出）、管線綜合圖、日照分析圖（住宅相關(guān)）、綠化圖、設(shè)計說明書;

　　各地規(guī)劃部門，對規(guī)劃設(shè)計報建文件要求不一樣，總圖、豎向、管線、日照是必有的；

　　一、總圖：

　　1.指標：常規(guī)的指標表，數(shù)據(jù)必須嚴格控制

　　地上建筑面積：規(guī)劃階段按容積率計算，方案階段基本保持一致（略有不一致也按一致報，少了以后也不能加，多了以后可以少），規(guī)證階段準確；關(guān)系利潤，沒有經(jīng)過公司決策，設(shè)計不能輕易減少指標；

　　地下建筑面積：一般規(guī)劃部門不太嚴格，滿足車位情況下，可以調(diào)整；（前期預(yù)留人防增設(shè)的面積，避免超出出現(xiàn)立項損益的地下面積）；

　　建筑密度/綠化率：一般控規(guī)指標已確定，后期調(diào)整要經(jīng)過城規(guī)委會等重大會議決策；有些地方對綠化率的核算嚴格，要求提供pl線的綠化范圍圖；

　　車位：含安置房、經(jīng)濟適用房、公租房等，1戶/個指標可以調(diào)低；地上車位我們地區(qū)上限為總停車位的10%，一般按允許的上限控制，減少地下車庫積壓成本；

　　配套面積：能放地下的不要放地上（換熱站除外），能卡最低指標的絕不增加；

　　2.周邊環(huán)境及交通條件

　　景觀資源，如自然景觀（海景山景），人工景觀（公園）等，如何利用或改造提升，沿之布置優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；

　　商業(yè)交通資源，商業(yè)交通等吵雜環(huán)境，對居住為劣勢，但對商業(yè)、辦公、公寓等為優(yōu)勢；如需布置住宅，將其樓棟的產(chǎn)品量降低，低價薄利銷售；

　　市政設(shè)施：變電站、供熱公司等劣勢環(huán)境，布置產(chǎn)品量減少，產(chǎn)品類型及總價均減少；

　　即：好地方，多布樓，布好樓，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小區(qū)至少設(shè)置主次兩個小區(qū)入口，主入口放在人流最多的道路上；大門能形成標識性；如果沿街的商業(yè)網(wǎng)點價值高，門可結(jié)合網(wǎng)點設(shè)計；

　　入口設(shè)計也要結(jié)合現(xiàn)場情況，如果周邊道路未建，在交付時也可能無法建成，至少保證一處入口在交房時能方便使用；

　　車行入口：根據(jù)我們項目交付后，物業(yè)管理的反饋，最好的車庫入口位置是，直接面向小區(qū)外部，在崗?fù)ひ粋?cè)（另一側(cè)設(shè)置小區(qū)消防車道和人行入口），這樣一個崗?fù)た梢酝瑫r監(jiān)控地上地下車輛和人流。如果地下車庫設(shè)置在小區(qū)門內(nèi)部，業(yè)主要打兩次卡才能進入車庫，物業(yè)也難以控制車輛進入園區(qū)；

　　規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)把小區(qū)入口設(shè)計和圍墻周界都簡要的布置在圖上；

　　4.產(chǎn)品布局：

　　一般住宅小區(qū)，常見類別：住宅、網(wǎng)點、配套用房（物業(yè)用房、幼兒園或小學(xué)、養(yǎng)老院）；

　　住宅產(chǎn)品：強排及損益階段已經(jīng)對產(chǎn)品的方向（層數(shù)、位置、面積等）確認，規(guī)劃階段結(jié)合初步選定的戶型標準層布置，計算日照；（建筑外輪廓稍放一點，避免單體方案受限過多）；

　　網(wǎng)點：原則上利潤最大化，總價低，一層沿街價值最高，普通網(wǎng)點進深16-24米；

　　配套用房：一般選用商業(yè)價值低的地方，也可集中設(shè)置重點打造，作為項目的賣點，對社區(qū)型商業(yè)有一定的帶動作用；

　　5、活動場地/配套：

　　規(guī)劃局作為政府控制機構(gòu)，對居民福利設(shè)施比較重視，兒童活動老年活動場地要明確，物業(yè)用房、公共衛(wèi)生間、垃圾收集點等都會重點關(guān)注；

　　注意控規(guī)里是否有垃圾收集點等不利條件；

　　6、內(nèi)部資源創(chuàng)造對產(chǎn)品價值的提升：

　　創(chuàng)造景觀或商業(yè)資源，提升鄰近住宅的附加值；比如別墅區(qū)，制造人工湖或人工水系，打造戶戶臨水，臨水別墅，比普通別墅單價至少可提高10%～20%；

　　高層中心景觀，核心景觀周邊樓棟價值高，其正北向的樓棟可作為樓王（南向大窗景觀賣點）；

　　內(nèi)部社區(qū)商業(yè)街區(qū)，網(wǎng)點以上的住宅比普通住宅單價貶值10%～20%，但好的商業(yè)配套周邊的步行距離較近的樓棟價值還不錯；出則繁華，入則寧靜也是不錯的樓盤設(shè)計方式；

　　7.內(nèi)部交通組織：

　　比如別墅，一般采用掛葡萄的布局方式，給每棟別墅獨門獨戶之感；往細了說，對于山地別墅，上掛比下掛價值高，即路面低于住宅入口；

　　規(guī)劃是個有趣的課題，以前大學(xué)時也做過小區(qū)規(guī)劃的作業(yè)，但也不理解規(guī)劃的價值，只是套用“一環(huán)一路”“外方內(nèi)圓”等流于形式的布置；

　　8.消防系統(tǒng)：消防環(huán)道，撲救面、回車場；消防日漸嚴格，主要考慮消防相關(guān)場地對鄰近住宅的影響，避免局部過多過近；

　　對規(guī)劃的其他限制條件：限高/紅線退道路/控制線退紅線

　　二、豎向：

　　1.周邊道路標高與地塊標高的關(guān)系：

　　地塊周界與四邊的關(guān)系，如何處理（是否要設(shè)擋土墻），較大的高差是否可以利用（如網(wǎng)點、半地下車庫），對出入口的位置也有影響；

　　四周道路本身高差較大，是否可采用雙首層的設(shè)計；

　　2.地塊內(nèi)部標高：

　　高差處理：各單體建筑0.00室內(nèi)標高是否一致，，地下車庫是否可以利用高差選擇更為經(jīng)濟的區(qū)域（減少土方）；

　　是否可以利用高差造景，設(shè)置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路標高：

　　道路坡度：規(guī)范規(guī)定8%的坡度不超過200米，考慮北方冬季雪天，坡度最好不要超過6%；

　　對每段道路的坡度進行分析，均衡布置，不要出現(xiàn)局部陡坡現(xiàn)象；且道路坡度要解決路面雨水順利排出小區(qū)，不應(yīng)出現(xiàn)局部低點積水問題；

　　4.建筑室內(nèi)外高差：

　　排查建筑0.00及周邊一圈豎向標高的關(guān)系，不要出現(xiàn)室外標高高于室內(nèi)標高的情況，也不要出現(xiàn)單元入口區(qū)域出現(xiàn)較大高差；（后期景觀設(shè)計階段也要嚴格核查，避免微地形影響一層住戶感受）；

篇3：項目總圖定位策略引領(lǐng)開發(fā)制勝？

　　項目總圖定位策略如何引領(lǐng)開發(fā)制勝

　　從一個項目的開發(fā)流程來看，一般開發(fā)商在前期產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計階段的流程是這樣的：從市場調(diào)查開始，到產(chǎn)品定位，然后開始進行規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計，圖紙確定之后，便開始施工和營銷的準備。

　　這樣的操作程序?qū)τ跇I(yè)內(nèi)人士來說已是標準動作，但對于領(lǐng)先的開發(fā)商來說，這個常規(guī)操作程序中缺少了一個重要的階段，那就是總圖定位。總圖定位如此重要，以至于它成為決定項目成敗的關(guān)鍵流程。

　　一、總圖定位是什么？

　　先給大家描述一個場景。20**年，當龍湖地產(chǎn)掌門人吳亞軍看過陸軍（當時北京龍湖研發(fā)副總）排出來的頤和原著密密麻麻的的總圖，長舒一口氣后說：“你們這個總圖一出來，項目八成的把握就有了！”作為龍湖進入一線城市市場最重要的項目，頤和原著承載了龍湖太多的使命。

　　戰(zhàn)役開局之前，龍湖高層集體密集開會研判，最關(guān)鍵的一次會議就是研究總圖。后來的市場證明，龍湖頤和原著項目成為龍湖集團內(nèi)里程碑式的項目，即叫好又叫座，龍湖北京市場首戰(zhàn)告捷，賺得盆滿缽滿。同時也樹立了龍湖全國市場的江湖地位。之后，全國業(yè)界開發(fā)商潮水般的來此項目學(xué)習(xí)，頤和原著因此也成為了業(yè)界的典范。

　　什么是總圖定位？為何龍湖高層如此重視總圖定位？

　　總圖定位是決策者最重要的沙盤推演。因為即使在項目定位完成后，在一定的規(guī)劃條件下，項目的開發(fā)（總圖）仍有多種可能性。如何發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造可能性，并找出最優(yōu)的可能性，既關(guān)乎到項目的成敗，也鎖定了項目價值最大化。

　　總圖定位是一種決策方法論。它把決策時面臨的多視角的觀點沖突：市場部門的、設(shè)計部門的、成本部門的、財務(wù)部門的、有美學(xué)偏好的老總們的。。。整合到統(tǒng)一的決策維度----項目價值最大化，而這種項目價值最大化完全是由財務(wù)數(shù)據(jù)作為決策支撐的。

　　總圖定位和設(shè)計院出總圖是根本不同的工作！兩者的區(qū)別在于：前者是綱，后者是目。總圖定位在先，設(shè)計院跟進在后；總圖定位是開發(fā)模式的機理圖，是把開發(fā)理念、產(chǎn)品線組合、成本邏輯、開發(fā)順序、財務(wù)結(jié)構(gòu)、技術(shù)指標分配等融合在一起的主干圖；而設(shè)計院是在這個骨架下進行演化和發(fā)揮，是體塊、比例、天際線、符號等建筑和景觀的創(chuàng)作和深化。兩者完全是兩個不同層次的工作。

　　二、總圖定位開展的現(xiàn)狀

　　總體來看，業(yè)內(nèi)在進行總圖研究階段，呈現(xiàn)如下幾種狀態(tài)：

　　現(xiàn)狀1：一些開發(fā)商還沒有意識到這項工作的性質(zhì)和意義，簡單交由設(shè)計單位出幾個方案，憑感覺進行選擇；

　　現(xiàn)狀2：一些開發(fā)商開展了此項，按圖索驥進行程序化的總圖比選，但質(zhì)量不高，與領(lǐng)先開發(fā)商的效果差異極大（直接反應(yīng)到市場效果和利潤水平差異）；

　　現(xiàn)狀3：領(lǐng)先型開發(fā)商永遠自己做此工作。并將其作為企業(yè)的核心能力，秘而不宣。此項技能也僅限于少數(shù)營銷和研發(fā)的高管，且需要配合才能完成，其他人只能見樹木不能見森林。

　　現(xiàn)狀4：房地產(chǎn)顧問公司基本不提供此類服務(wù)。并不是他們不知道此項服務(wù)的巨大價值，而是提供此類服務(wù)需要整合市場營銷、研發(fā)、成本、財務(wù)等多項開發(fā)核心技能。而且業(yè)務(wù)領(lǐng)軍人物必需要有領(lǐng)先開發(fā)商的關(guān)鍵角色的經(jīng)歷和成功經(jīng)驗。

　　三、如何進行總圖定位？

　　簡單的說，總圖定位的最終成果是一張經(jīng)過比選之后的總圖和經(jīng)濟評價報告。它幫助決策者在項目開發(fā)伊始就能清晰、準確的找到最優(yōu)方案，實現(xiàn)項目價值最大化。開發(fā)商選擇了總圖，就等于確定了項目開發(fā)的大方向，也就從商業(yè)模式的高度鎖定了規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品線布局和重大成本分配。

　　總圖定位的主流程包括：若干個總圖設(shè)計任務(wù)書-------若干個總圖研發(fā)------經(jīng)濟模型-------模擬定價和風險評估--------總圖比選。

　　四、總圖定位為何具備極高的附加值和技術(shù)含量？

　　總圖定位的高附加值和高技術(shù)含量的是由于：

　　總圖定位是營銷部門和研發(fā)部門互動的產(chǎn)物，它是創(chuàng)意思維和技術(shù)思維的碰撞的結(jié)果。一般開發(fā)商通常面臨的情況是：市場策劃人員提出了創(chuàng)意和設(shè)計要求，一方面并沒有窮盡最優(yōu)的可能性，另一方面有些設(shè)想和要求沒有技術(shù)可實現(xiàn)性或在技術(shù)落地時自相矛盾。

　　而研發(fā)人員設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)新的可能性和機會（規(guī)劃布局和物業(yè)組合等），但沒有敏銳的市場嗅覺和方法去甄別和捕捉，從而有可能失去一次絕佳的總圖機會。優(yōu)秀的總圖定位主要就是這兩種職能、兩種思維貫通、平衡的能力。

　　優(yōu)秀的總圖定位是站在巨人的肩膀上。總圖定位所涉及到的先進的開發(fā)理念、高效率的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、側(cè)重高盈利能力的產(chǎn)品布局、不平衡使用容積率的方法、價值提升技術(shù)（如景觀節(jié)點布局）、重大成本（如場平標高的處理、停車方案等）的規(guī)避和優(yōu)化能力、成熟的建筑體塊尺度感等無不是領(lǐng)先開發(fā)商數(shù)10年經(jīng)驗成果的積淀。做好總圖定位意味著從起點上和先進開發(fā)商接軌。

　　越是復(fù)雜項目（如大盤或商住混合項目），總圖定位所產(chǎn)生的價值越大。復(fù)雜項目由于涉及到對多種業(yè)態(tài)的市場指標和技術(shù)指標進行取舍和平衡，因此需要對不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品最核心指標（既是經(jīng)濟的又是技術(shù)的）有敏感度、理解力和轉(zhuǎn)化力。

　　如別墅總圖中最核心的指標不是容積率和密度，而是棟數(shù)；商住混合項目最核心的指標是覆蓋率（所以有時出現(xiàn)超高層反而是經(jīng)濟的）。這樣的項目經(jīng)過總圖定位，不同方案盈利的能力差異往往以數(shù)億計。

　　提高土地的利用強度，是高水平開發(fā)商的一個共同特點和趨勢。龍湖是其中杰出的代表。

　　案例：別墅項目總圖定位的邏輯

　　對于一個低密度的別墅類項目，開發(fā)商往往會糾結(jié)于什么樣的容積率或者建筑面積是價值最大的？在決策之前，一個關(guān)鍵性問題必須首先得到澄清，即什么是決定項目價值最大化的核心指標？

　　一個想當然的、符合邏輯的答案是容積率。因為銷售收入=銷售面積（和容積率正相關(guān)）×單價。這也是大多數(shù)開發(fā)商以提高容積率作為總圖策略的緣由。當然，不同開發(fā)商提高容積率的手法各有不同：有些是通過提高密度；有些是通過簡單放大單套建筑面積來實現(xiàn)的。

　　而事實上還有另一個公式：銷售收入=套數(shù)×套總價。兩個公式的差異實質(zhì)反映了不同的定價模式，即按套定價VS按面積計價。你會發(fā)現(xiàn)，有些樓盤的銷售員會詳細介紹別墅總價的構(gòu)成；而另一些盤只報總價，問其單價卻打死也不說（即便是個簡單的除法）。

　　這讓我想到一個營銷教科書式的例子：小時候買衣服，大小號的價錢是不一樣的，后來，即使特大號和超小號的價錢也一樣。它反映了從生產(chǎn)廠商立場出發(fā)的成本定價模式進化到從消費者立場出發(fā)的市場定價模式。當然，我們不能據(jù)此簡單判斷兩種定價模式在房地產(chǎn)行業(yè)孰優(yōu)孰劣，但這卻是高水平開發(fā)商的策略原點。

　　在這個新的視角下，“套數(shù)”是總圖控制的核心指標。提高套數(shù)，雖然意味著相對較小的地塊面積，但高水平開發(fā)商有信心通過設(shè)計創(chuàng)新使產(chǎn)品仍具競爭力，從而保持較高的套總價

（甚至貴過競爭對手大一號產(chǎn)品），從而獲得價值最大化。另一方面，通過增加套數(shù)，而不是一味增加單套面積可以避免高總價風險，保持策略彈性。

　　撥開浮云遮望眼，看清真相之后，高強度開發(fā)策略是否變成了一個眾人皆可實施的簡單策略呢？當然不是！

　　高強度開發(fā)策略實質(zhì)上是對市場心理底線的不斷試探和挑戰(zhàn)。能夠把小花園、密間距的產(chǎn)品變成一個迷人的、有美好體驗和價值感的產(chǎn)品，主要取決于開發(fā)商創(chuàng)新設(shè)計和高水平景觀能力。龍湖的“植物是遮眼睛的，而不是遮建筑的”的獨特景觀價值理念和萬華“大氣的公共景觀是提升整個社區(qū)環(huán)境的撬點”的巧妙邏輯正是這類開發(fā)商的基本功和必不可少的能力。

　　實際上，為什么一個項目地塊應(yīng)按照12×32米的方式規(guī)劃，而不是11或13×32米的方式？這除了要比較不同方案的套數(shù)指標外（主要受戶型定位和用地的自然地理條件等因素約束），還需要在沒有開始建筑設(shè)計之前，就對建筑的退距、邊界、與庭院的關(guān)系，與街景的關(guān)系做“假想下的精確的”平衡，從而保證未來創(chuàng)新設(shè)計的落地。這種拿捏是一種處理模糊和不確定的能力！

　　當面對營銷專家們的擔心：5米進深的主花園會不會讓客戶覺得太小？側(cè)花園1.5米間距會不會讓客戶感到建筑很擠？即使是身經(jīng)百戰(zhàn)的設(shè)計師也不敢篤定的回答，就如業(yè)內(nèi)人士“劉栽樹”（劉澤塑）所說，每一次景觀都是一次冒險。

　　追求利潤和安全落地是評價方案的兩個基本點，從這個意義上看，總圖能力與其說是一項技術(shù)，不如說是一種藝術(shù)，散發(fā)出高山仰止般、謎一樣的魅力。