市國土房管局

　　關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的通知

　　穗國房字〔20**〕580號(hào)

　　從化市、增城市國土房管局，各區(qū)分局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，預(yù)防、減少前期物業(yè)管理糾紛，保護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)通知如下：

　　一、主管部門

　　市國土資源和房屋管理局(以下簡稱：市國土房管局)負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的日常管理工作。

　　二、基本原則

　　前期物業(yè)管理應(yīng)以公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);在沒有投標(biāo)單位參加招投標(biāo)或招投標(biāo)單位少于三家時(shí)，經(jīng)所在區(qū)、縣級(jí)市國土房管局批準(zhǔn)，可采用協(xié)議招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

　　三、實(shí)施單位

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作在市國土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局的監(jiān)督下由建設(shè)單位組織實(shí)施。

　　四、招標(biāo)時(shí)間

　　尚未售房的小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前完成招投標(biāo)。

　　五、主要程序

　　(一)備案申請

　　建設(shè)單位應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告10日前，向物業(yè)所在地各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局提出備案申請，并提交下列材料：

　　1.規(guī)劃許可。新建項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖。

　　2.招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明：招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式;物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間;投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地址和期限;獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。

　　3.招標(biāo)文件。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)公告前完成招標(biāo)文件的編制。

　　(二)招標(biāo)

　　從化市、增城市國土房管局，各區(qū)分局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案通知書》。建設(shè)單位憑《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案通知書》在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告發(fā)布后不允許改變招標(biāo)文件;確需改變的，應(yīng)經(jīng)各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局批準(zhǔn)。

　　(三)投標(biāo)

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是具有物業(yè)管理資質(zhì)和獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件的截止日前，將投標(biāo)文件送達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。

　　(四)開標(biāo)

　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止日后依照招標(biāo)書約定的時(shí)間公開進(jìn)行。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證;經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封。

　　(五)評(píng)標(biāo)

　　評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由5人組成，其中：招標(biāo)人代表1人，業(yè)主代表2人，物業(yè)管理專家2人。物業(yè)管理專家由市國土房管局統(tǒng)一選聘并制作專家名冊，市國土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局監(jiān)督招標(biāo)人從名冊中隨機(jī)選出參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)的物業(yè)管理專家。與招標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避評(píng)標(biāo)工作。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。業(yè)主代表由招標(biāo)人隨機(jī)從業(yè)主中選定;暫無業(yè)主入住的小區(qū)，由街道、居委會(huì)各派1人參加。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，多數(shù)評(píng)委認(rèn)為投標(biāo)文件有不符合招標(biāo)要求、可能影響招標(biāo)公正性或可能損害業(yè)主利益的，可以否決，并依照本辦法重新招標(biāo)。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地評(píng)審?fù)稑?biāo)文件，遵守職業(yè)道德，對所提出的評(píng)審意見簽名并承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

　　各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局、街道應(yīng)派人監(jiān)督評(píng)標(biāo)全過程。

　　(六)中標(biāo)

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)可推薦1名專家牽頭組織評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對招標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較;評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合適的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人可以根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告與推薦確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。

　　中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在物業(yè)小區(qū)內(nèi)顯要位置公布15日。在公示期內(nèi)，業(yè)主、其他投標(biāo)人有異議的，由區(qū)、縣級(jí)市國土房管局在5個(gè)工作日內(nèi)審查處理;業(yè)主、其他投標(biāo)人無異議的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有同等法律效力。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起15個(gè)工作日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。

　　建設(shè)單位也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，受委托的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有代理物業(yè)管理招投標(biāo)業(yè)務(wù)的資格。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并按本條第一款辦理相關(guān)手續(xù)，接受所在地國土房管部門的監(jiān)督。

　　六、事后備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將中標(biāo)結(jié)果、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料向物業(yè)所在地的各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局備案。各區(qū)分局、縣級(jí)市國土房管局受理、審查符合備案條件的，出具《前期物業(yè)管理中標(biāo)備案書》。

　　七、合同期限

　　前期物業(yè)服務(wù)合同一般不超過三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立，且業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他物業(yè)管理人或自行管理的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位重新通過公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行。以前的有關(guān)文件與本通知有不同規(guī)定的，以本通知為準(zhǔn)。執(zhí)行中如有問題，請及時(shí)向市國土房管局物業(yè)管理處反饋。

　　廣州市國土資源和房屋管理局

　　二○○七年八月六日

篇2：前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考

　　房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營已是大勢所趨，也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理責(zé)任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”，物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評(píng)價(jià)和對待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系，分業(yè)經(jīng)營是首選。只有分業(yè)經(jīng)營才有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營入手，通過對物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)的回顧，縱觀物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程，分析個(gè)中存在的問題和發(fā)展動(dòng)態(tài)。

　　一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)政策法規(guī)有待完善

　　隨著我國有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)不斷完善，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的項(xiàng)目和行業(yè)越來越多，許多原來不進(jìn)行招標(biāo)的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進(jìn)入有形的建筑市場，按規(guī)范程序進(jìn)行公開招標(biāo)交易。招標(biāo)項(xiàng)目遍布各行各業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用，另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。

　　雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的政策法規(guī)已比較完善，對招投標(biāo)起到了一定的引導(dǎo)和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創(chuàng)造巨大績效的同時(shí)，也積累了不少矛盾和問題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問題，可以從中發(fā)現(xiàn)責(zé)權(quán)不清、無序競爭以及盲目擴(kuò)張而產(chǎn)生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價(jià)格戰(zhàn)帶來的后遺癥。

　　二、招投標(biāo)規(guī)范化管理中的若干問題

　　1、標(biāo)書應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容

　　物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中所制作的標(biāo)書，在招投標(biāo)活動(dòng)中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗(yàn)和對社會(huì)資料的收集編撰合成的，但這個(gè)合成物作為招標(biāo)的主要依據(jù)實(shí)在有點(diǎn)勉強(qiáng)。一旦企業(yè)中標(biāo)，耗費(fèi)大量人力、物力編成的標(biāo)書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標(biāo)書，能在多大程度上反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況呢？

　　筆者認(rèn)為，標(biāo)書不能以厚度來衡量，關(guān)鍵要實(shí)。每一套標(biāo)書都必須為特定物業(yè)項(xiàng)目度身定做，反對千篇一律。所以，適當(dāng)增大對投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評(píng)分所占的比例，適當(dāng)減少投標(biāo)書所占分?jǐn)?shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標(biāo)，故意把管理費(fèi)用減低到不合理的程度或脫離實(shí)際做出種種過高承諾，陪標(biāo)、走過場現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)然，投標(biāo)企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財(cái)，要為業(yè)主精打細(xì)算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權(quán)，而不是采取不正當(dāng)競爭手段，鉆政策、法規(guī)的空子，公平、公開、公正進(jìn)行招標(biāo)，不能暗箱操作。

　　2、招投標(biāo)中的誠信問題

　　招標(biāo)者希望找到“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的公司來管理物業(yè)，但都存在著“既要馬兒快點(diǎn)跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費(fèi)的午餐，相應(yīng)的價(jià)格就會(huì)有相應(yīng)的服務(wù)，價(jià)低者獲得管理權(quán)也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理的費(fèi)用測算和報(bào)價(jià)問題，報(bào)價(jià)低了或者出現(xiàn)偏差，與營業(yè)成本相差甚遠(yuǎn)，物業(yè)管理就會(huì)貶值。具有招投標(biāo)評(píng)審權(quán)和決定權(quán)的專家評(píng)審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴(yán)格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。

　　中標(biāo)之后，如實(shí)按照條款中的規(guī)定實(shí)施管理也至關(guān)重要。投標(biāo)后是否按投標(biāo)的約定做，這是企業(yè)的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標(biāo)

　　筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要，但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點(diǎn)是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不能越級(jí)接管，不能越級(jí)競投。這勢必淘汰很多實(shí)力相對薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標(biāo)，各取所長，充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準(zhǔn)是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標(biāo)書，核準(zhǔn)預(yù)算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標(biāo)后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責(zé)，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當(dāng)然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價(jià)格戰(zhàn)的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理

篇3：我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　我看前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　20**年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》（以下簡稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》正式施行。《條例》第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)辦法更加速了物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的普及，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)成為物業(yè)服務(wù)市場規(guī)范化的重要手段。

　　一、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的重要意義

　　1、避免了物業(yè)服務(wù)的機(jī)制缺陷

　　物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)。“建管一家”的機(jī)制導(dǎo)致其職責(zé)權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)服務(wù)公司在完成物業(yè)服務(wù)應(yīng)盡的職責(zé)之后，必須認(rèn)可開發(fā)商的遺留問題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)服務(wù)難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。

　　招投標(biāo)機(jī)制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)服務(wù)公司與社會(huì)上的物業(yè)服務(wù)公司平等競爭，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)服務(wù)公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。

　　2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進(jìn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)對外招投標(biāo)，對開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)服務(wù)公司的成長也會(huì)起到重要的推動(dòng)作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會(huì)性物業(yè)服務(wù)公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會(huì)分工的科學(xué)化、精細(xì)化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)中的矛盾與糾紛

　　目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機(jī)構(gòu)，外聘物業(yè)服務(wù)公司較少，實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問題混同于物業(yè)服務(wù)公司的問題也在情理之中。實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司獲勝，情況也會(huì)大不一樣，業(yè)主會(huì)更認(rèn)同中標(biāo)方案的合理性和效力，認(rèn)清物業(yè)服務(wù)與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責(zé)權(quán)限將更加明晰。

　　4、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)對物業(yè)服務(wù)常規(guī)招投標(biāo)具有重要的示范效應(yīng)

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)作為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營的重要措施，將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立自主經(jīng)營，加快培育社會(huì)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)服務(wù)市場普及以招投標(biāo)形式選定物管的模式。

　　二、推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度的若干建議

　　1、應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)專業(yè)有形市場

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的正常運(yùn)行是物業(yè)服務(wù)市場健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人假接招投標(biāo)竊取投標(biāo)單位的投標(biāo)方案成果，造成一些投標(biāo)人知識(shí)產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)下，及時(shí)建立物業(yè)服務(wù)專業(yè)市場機(jī)構(gòu)，使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員依國家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場，物業(yè)服務(wù)行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進(jìn)行。

　　2、合理建立物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家?guī)欤⒖茖W(xué)、公正的評(píng)標(biāo)機(jī)制

　　目前，經(jīng)主管部門推薦，國內(nèi)首批物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家已入庫，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標(biāo)對專家的需求，也難以避免招投標(biāo)單位與評(píng)標(biāo)專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評(píng)審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應(yīng)給予專家評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請或法定必須實(shí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的項(xiàng)目，只要招投標(biāo)市場機(jī)構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評(píng)選出來的結(jié)果，招標(biāo)人必須無條件接受，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償和相應(yīng)法律責(zé)任，并在招投標(biāo)市場誠信檔案中留下相關(guān)記錄。

　　3、逐步減少招標(biāo)人自行招標(biāo)的比例

　　目前，實(shí)行招投標(biāo)的項(xiàng)目以招標(biāo)人自行招標(biāo)為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)服務(wù)單位相比有了較大的進(jìn)步，但自行招標(biāo)的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項(xiàng)目均應(yīng)納入招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)范圍，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益。

　　4、招投標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認(rèn)定必須明確

　　目前，關(guān)于應(yīng)當(dāng)實(shí)施招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模尚無界定，按規(guī)定“投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。投標(biāo)人較少可能是因?yàn)轫?xiàng)目的招標(biāo)公告傳播范圍和知曉度太小；也可能因?yàn)轫?xiàng)目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項(xiàng)目未達(dá)最小經(jīng)濟(jì)規(guī)模，使物業(yè)公司不主動(dòng)接招。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，項(xiàng)目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，使公開招投標(biāo)項(xiàng)目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過多。另外，對招標(biāo)主體和投標(biāo)主體雙方的資格認(rèn)定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)服務(wù)資質(zhì)和物業(yè)項(xiàng)目分類分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，通過政府文件或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件發(fā)布。物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標(biāo)雙方認(rèn)可和尊重，不得無故棄標(biāo)或撤標(biāo)，主管部門應(yīng)維護(hù)公開招投標(biāo)的嚴(yán)肅性。

　　5、應(yīng)研究從前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)向全過程物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過渡的問題

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的招標(biāo)主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級(jí)主管部門對其進(jìn)行管理和調(diào)控比較容易進(jìn)行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機(jī)構(gòu)齊抓共管，就會(huì)得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)可能會(huì)得到較快的推行。但當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到規(guī)定比例，房屋銷售達(dá)到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為招標(biāo)主體時(shí)會(huì)產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會(huì)難以召開，業(yè)主委員會(huì)越權(quán)決定是否招投標(biāo)甚至私自議標(biāo)、無法人地位、無常規(guī)經(jīng)費(fèi)、失誤造成損失無力承擔(dān)責(zé)任等問題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項(xiàng)目的第二次，及以后物管合同到期時(shí)科學(xué)地實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的問題。否則，很可能前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)轟轟烈烈，以后各期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)難以進(jìn)行，使物業(yè)服務(wù)模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實(shí)現(xiàn)。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規(guī)處重慶大學(xué) 　魏勇 賀云華