廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)指引(20**試行)

　　為促進(jìn)廣州市物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)正常發(fā)展，真正達(dá)到服務(wù)業(yè)主的目的，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及廣州市國(guó)土資源和房屋管理局制定的《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》，制定本指引。該指引經(jīng)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)通過(guò)，于20**年1月1日起試行。

　　一、總則

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　二、招標(biāo)事宜指引

　　(一)招標(biāo)人資格

　　1、招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)有關(guān)招標(biāo)的決議并提供證明資料;

　　2、招標(biāo)人為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)取得《關(guān)于×××(項(xiàng)目名稱(chēng))修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》;

　　3、招標(biāo)人委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的?須具備以上條件。

　　(二)招標(biāo)備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告(公開(kāi)招標(biāo)方式)或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)(邀標(biāo)方式，下同)前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)土房管局備案：

　　1、屬建設(shè)單位前期招標(biāo)的：《關(guān)于×××(項(xiàng)目名稱(chēng))修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》;屬業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)的：《經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)有關(guān)招標(biāo)的決議》。

　　2、招標(biāo)公告(或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū))。

　　3、招標(biāo)文件。

　　4、招標(biāo)小組人員情況表。

　　5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　(三)招標(biāo)

　　1、招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱(chēng)、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

　　2、在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　3、招標(biāo)人應(yīng)草擬的有關(guān)文件：《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》(或《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》)、《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》等。

　　4、招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)區(qū)國(guó)土房管局進(jìn)行招標(biāo)備案后，應(yīng)將擬訂的《招標(biāo)公告》(或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》)、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)書(shū)》在住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)。

　　5、招標(biāo)人應(yīng)在評(píng)標(biāo)前一天，向物業(yè)所在區(qū)國(guó)土房管局索取物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)烊藛T名單，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)小組2/3的專(zhuān)家參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并向其發(fā)出《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

　　三、投標(biāo)事宜指引

　　(一)投標(biāo)人資格

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件，參加投標(biāo)時(shí)應(yīng)提供相應(yīng)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)、法人代表授權(quán)書(shū)等證明文件。

　　(二)投標(biāo)

　　1、投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　2、投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　3、投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　4、禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)事宜指引

　　(一)開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)要求

　　招標(biāo)人組織召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)，應(yīng)知會(huì)區(qū)國(guó)土房管局或物業(yè)所在地街道辦事處等有關(guān)單位。

　　(二)開(kāi)標(biāo)

　　1、招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)會(huì)上將《標(biāo)書(shū)》交由招標(biāo)人、投標(biāo)人代表檢查文件的密封情況后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。

　　2、在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。

　　(三)評(píng)標(biāo)

　　1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)開(kāi)展評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行評(píng)標(biāo)職責(zé)，并對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

　　2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)開(kāi)展評(píng)標(biāo)活動(dòng)不得與投標(biāo)人、招標(biāo)人及有相關(guān)利益或隸屬關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、招標(biāo)人及有相關(guān)利益或隸屬關(guān)系人的財(cái)物或其他好處和宴請(qǐng)等;不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況;不得向外界透露參與工作項(xiàng)目的商業(yè)秘密及招投標(biāo)等情況。

　　3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

　　4、投標(biāo)文件不符合要求的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)做出否決評(píng)審意見(jiàn)，并通知招標(biāo)人重新招標(biāo)。

　　5、投標(biāo)文件內(nèi)容不全或表述不明確的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)要求投標(biāo)人作必要的澄清或說(shuō)明，否則應(yīng)按不符合要求處理。

　　6、評(píng)標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理專(zhuān)家應(yīng)在30天內(nèi)將參加評(píng)標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目報(bào)廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)備案。

　　(四)中標(biāo)

　　1、招標(biāo)人將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并確認(rèn)及宣布前三名中標(biāo)單位。

　　2、招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)?同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

　　3、招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布。

　　4、中標(biāo)物業(yè)管理公司應(yīng)在中標(biāo)之日起15日內(nèi)，將中標(biāo)情況以書(shū)面形式報(bào)告物業(yè)所在區(qū)國(guó)土房管局備案。

　　五、監(jiān)督及處罰

　　1、對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為，可向廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)招投標(biāo)管理中心反映，或報(bào)送所在區(qū)國(guó)土房管局處理。

　　2、廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)家的評(píng)標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督，并將有關(guān)違規(guī)行為在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，同時(shí)抄送市國(guó)土房管局處理。

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門(mén)，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶(hù)、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶(hù)愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶(hù)的要求和意圖。如果用戶(hù)組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿(mǎn)意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門(mén)的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫(xiě)。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶(hù)較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢(xún)?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類(lèi)似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門(mén)，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作

　　對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶(hù)、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:

　　首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶(hù)愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶(hù)的要求和意圖。如果用戶(hù)組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿(mǎn)意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門(mén)的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫(xiě)。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶(hù)較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢(xún)?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類(lèi)似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。