房地產(chǎn)糾紛十大典型案例:違章搭建
小區(qū)違章搭建，物業(yè)這么管就對了!
20**年蘇州中級人民法院發(fā)布房地產(chǎn)糾紛十大典型案例，違章搭建出租位列其中。
案例：違章搭建出租，要承擔相應責任
出租方吳某將自有的二層小樓加高搭建至三層，并分別將房屋二樓三樓出租給李某孫某使用。
在租賃期間，李某承租的房屋發(fā)生火災，導致身處三樓的孫某無法從已經(jīng)著火的搭建的木質樓梯逃生，為避險，孫某從三樓跳下受傷，后起訴到法院，要求出租人吳某及二樓的承租人李某賠償醫(yī)療費等損失。
法院審理后認為李某承租房屋內(nèi)物品保管不慎引發(fā)火災，應當承擔主要賠償責任，出租人李某私自搭建違章房屋，未盡到消防安全管理職責，并妥善管理出租房屋，應當承擔相應的賠償責任。
多年以來，違章搭建現(xiàn)象屢禁不止：空中樓閣、私家花園、生態(tài)菜地、獨立車庫、陽光房，在從眾和利己心理的慫恿下，違章搭建像病毒一樣在小區(qū)蔓延，各小區(qū)內(nèi)“圈地運動”盛行，業(yè)主們樂此不疲。
此時的物業(yè)人，如果認真管理，可能碰得“頭破血流”;可是如果不認真管理，則受害業(yè)主將以物業(yè)不作為群起討伐......一地雞毛，真正是物業(yè)人之殤。
什么是違章搭建?
目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強制性規(guī)定而建造的建筑物或構筑物。
微信圖片_20**1024125157.jpg
這些規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計有20個以上，例如：《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》《公路法》《防洪法》《民航法》《電力法》《畜牧法》《市容管理條例》等等。
違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。
小區(qū)里有哪些違章搭建?
為了經(jīng)濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：
1. 在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等;
2. 如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等;
3. 依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等;
4. 違反業(yè)主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等;
5. 逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。
違章搭建的形式無法列舉窮盡。
例如《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條第一、二、三、四、八、十項規(guī)定：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
違章搭建可是要被處罰的!
物業(yè)公司處理違章搭建的權利與義務
物業(yè)公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告。
對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。
相鄰業(yè)主的權利
● 投訴權
對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業(yè)主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。
● 訴訟權
違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業(yè)主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。
業(yè)主委員會權責
業(yè)主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。
對違章搭建業(yè)主的處罰
● 小區(qū)違建未經(jīng)許可由城管處罰
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十九條規(guī)定：未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。
《蘇州市城市管理相對集中行政處罰權實施辦法》(市政府令第115號，以下簡稱115號令)規(guī)定“城管執(zhí)法部門行使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對違法建設的行政處罰權，但對規(guī)劃部門已受理行政許可但尚未批準即進行建設、已經(jīng)規(guī)劃部門批準的在建項目未按照規(guī)劃設計或者許可條件建設、臨時建筑到期后未經(jīng)續(xù)批的違法建設的行政處罰權除外。”
因此，對于未經(jīng)規(guī)劃部門許可的違法建設行政處罰權，已依照“115號令”合法授權給城管執(zhí)法部門。
針對小區(qū)違章搭建，上海是有明確規(guī)定的。
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十八條規(guī)定：違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
破窗效應
警示物業(yè)人防微杜漸
杜絕圈地行為
美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳通過實驗提出的“破窗效應”理論認為：如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶。
久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺，結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、猖獗。
也就是說，一個小區(qū)內(nèi)只要有一戶進行違章搭建，物業(yè)服務公司沒有及時制止，小區(qū)內(nèi)的違章搭建現(xiàn)象就會越來越多。
除了違章搭建，這個理論同樣適用于小區(qū)的衛(wèi)生等問題。
只要有一部分人不講究衛(wèi)生，亂丟亂扔垃圾，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生就會越來越糟糕;小區(qū)的墻面上，如果有人張貼了一張小廣告，沒有及時清理，很快，小區(qū)內(nèi)就會布滿小廣告--因為對后來者而言，違章搭建、亂扔垃圾、亂貼小廣告就是一種“示范”，長期放任不管，也就成了一種暗示：“大家都可以這樣做!”
“破窗效應”啟示我們，人的行為和環(huán)境均具有強烈的暗示性和誘導性，這種“暗示”和“誘導”，會導致不良現(xiàn)象的無限擴張，最終陷入“初次破壞--仿效--惡化--更多仿效--更加惡化”的怪圈。
首先，物業(yè)管理必須及時修復“第一扇破窗”“防微杜漸”“小題大做”，不能“千里之堤，潰于蟻穴”。
物業(yè)管理中的很多違規(guī)行為具有反復性、動態(tài)性、連鎖性、頑固性特點，因此，預防“第一扇窗戶的玻璃被打碎”具有特別重要的意義。
其次，在日常管理中一定要善于汲取教訓，引以為鑒，舉一反三。
要經(jīng)常加強物業(yè)服務工作的規(guī)律性研究，不斷探索管理服務的新方法、新途徑、新舉措。
要經(jīng)常性向業(yè)主征求意見，聽取他們對物業(yè)管理服務的建議和反映，超前做好管理謀劃工作，增強工作的主動性。
最后，要堅決糾正和制止第一個打破玻璃的行為。
物業(yè)管理必須增強超前意識和主動意識，對不符合相關規(guī)定的現(xiàn)象必須抓早、抓小，防微杜漸，把各種不文明、不規(guī)范行為控制在萌芽狀態(tài)，謹防產(chǎn)生“破窗效應”。
篇2：房地產(chǎn)糾紛十大典型案例:違章搭建
房地產(chǎn)糾紛十大典型案例:違章搭建
小區(qū)違章搭建，物業(yè)這么管就對了!
20**年蘇州中級人民法院發(fā)布房地產(chǎn)糾紛十大典型案例，違章搭建出租位列其中。
案例：違章搭建出租，要承擔相應責任
出租方吳某將自有的二層小樓加高搭建至三層，并分別將房屋二樓三樓出租給李某孫某使用。
在租賃期間，李某承租的房屋發(fā)生火災，導致身處三樓的孫某無法從已經(jīng)著火的搭建的木質樓梯逃生，為避險，孫某從三樓跳下受傷，后起訴到法院，要求出租人吳某及二樓的承租人李某賠償醫(yī)療費等損失。
法院審理后認為李某承租房屋內(nèi)物品保管不慎引發(fā)火災，應當承擔主要賠償責任，出租人李某私自搭建違章房屋，未盡到消防安全管理職責，并妥善管理出租房屋，應當承擔相應的賠償責任。
多年以來，違章搭建現(xiàn)象屢禁不止：空中樓閣、私家花園、生態(tài)菜地、獨立車庫、陽光房，在從眾和利己心理的慫恿下，違章搭建像病毒一樣在小區(qū)蔓延，各小區(qū)內(nèi)“圈地運動”盛行，業(yè)主們樂此不疲。
此時的物業(yè)人，如果認真管理，可能碰得“頭破血流”;可是如果不認真管理，則受害業(yè)主將以物業(yè)不作為群起討伐......一地雞毛，真正是物業(yè)人之殤。
什么是違章搭建?
目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強制性規(guī)定而建造的建筑物或構筑物。
微信圖片_20**1024125157.jpg
這些規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計有20個以上，例如：《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》《公路法》《防洪法》《民航法》《電力法》《畜牧法》《市容管理條例》等等。
違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。
小區(qū)里有哪些違章搭建?
為了經(jīng)濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：
1. 在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等;
2. 如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等;
3. 依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等;
4. 違反業(yè)主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等;
5. 逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。
違章搭建的形式無法列舉窮盡。
例如《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條第一、二、三、四、八、十項規(guī)定：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
違章搭建可是要被處罰的!
物業(yè)公司處理違章搭建的權利與義務
物業(yè)公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告。
對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。
相鄰業(yè)主的權利
● 投訴權
對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業(yè)主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。
● 訴訟權
違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業(yè)主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。
業(yè)主委員會權責
業(yè)主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。
對違章搭建業(yè)主的處罰
● 小區(qū)違建未經(jīng)許可由城管處罰
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十九條規(guī)定：未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。
《蘇州市城市管理相對集中行政處罰權實施辦法》(市政府令第115號，以下簡稱115號令)規(guī)定“城管執(zhí)法部門行使城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對違法建設的行政處罰權，但對規(guī)劃部門已受理行政許可但尚未批準即進行建設、已經(jīng)規(guī)劃部門批準的在建項目未按照規(guī)劃設計或者許可條件建設、臨時建筑到期后未經(jīng)續(xù)批的違法建設的行政處罰權除外。”
因此，對于未經(jīng)規(guī)劃部門許可的違法建設行政處罰權，已依照“115號令”合法授權給城管執(zhí)法部門。
針對小區(qū)違章搭建，上海是有明確規(guī)定的。
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十八條規(guī)定：違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
破窗效應
警示物業(yè)人防微杜漸
杜絕圈地行為
美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳通過實驗提出的“破窗效應”理論認為：如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶。
久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺，結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、猖獗。
也就是說，一個小區(qū)內(nèi)只要有一戶進行違章搭建，物業(yè)服務公司沒有及時制止，小區(qū)內(nèi)的違章搭建現(xiàn)象就會越來越多。
除了違章搭建，這個理論同樣適用于小區(qū)的衛(wèi)生等問題。
只要有一部分人不講究衛(wèi)生，亂丟亂扔垃圾，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生就會越來越糟糕;小區(qū)的墻面上，如果有人張貼了一張小廣告，沒有及時清理，很快，小區(qū)內(nèi)就會布滿小廣告--因為對后來者而言，違章搭建、亂扔垃圾、亂貼小廣告就是一種“示范”，長期放任不管，也就成了一種暗示：“大家都可以這樣做!”
“破窗效應”啟示我們，人的行為和環(huán)境均具有強烈的暗示性和誘導性，這種“暗示”和“誘導”，會導致不良現(xiàn)象的無限擴張，最終陷入“初次破壞--仿效--惡化--更多仿效--更加惡化”的怪圈。
首先，物業(yè)管理必須及時修復“第一扇破窗”“防微杜漸”“小題大做”，不能“千里之堤，潰于蟻穴”。
物業(yè)管理中的很多違規(guī)行為具有反復性、動態(tài)性、連鎖性、頑固性特點，因此，預防“第一扇窗戶的玻璃被打碎”具有特別重要的意義。
其次，在日常管理中一定要善于汲取教訓，引以為鑒，舉一反三。
要經(jīng)常加強物業(yè)服務工作的規(guī)律性研究，不斷探索管理服務的新方法、新途徑、新舉措。
要經(jīng)常性向業(yè)主征求意見，聽取他們對物業(yè)管理服務的建議和反映，超前做好管理謀劃工作，增強工作的主動性。
最后，要堅決糾正和制止第一個打破玻璃的行為。
物業(yè)管理必須增強超前意識和主動意識，對不符合相關規(guī)定的現(xiàn)象必須抓早、抓小，防微杜漸，把各種不文明、不規(guī)范行為控制在萌芽狀態(tài)，謹防產(chǎn)生“破窗效應”。
篇3：物業(yè)違章搭建起訴書模板
物業(yè)違章搭建起訴書模板
訴訟請求
1、判令被告立即將景觀陽臺上封閉的部分拆除，將景觀陽臺恢復原狀。
2、拆除違章搭建超高、超標的花架。
3、判令被告承擔本案全部訴訟費用。
【訴訟請求根據(jù)實際情況填寫，以上所列3點訴訟請求供參考】
事實與理由【未成立業(yè)主大會時參照以下內(nèi)容擬定】
原告是受被告所購房屋之開發(fā)商“_________________”【此處根據(jù)開發(fā)商實際名稱填寫，如“沈陽萬科永達發(fā)地產(chǎn)開發(fā)有限公司“】委托并依據(jù)雙方簽訂的《前期物業(yè)服務合同》的約定，向包括被告在內(nèi)的所有沈陽萬科___________【此處填寫項目名稱，如”沈陽萬科城市花園“】的業(yè)主及物業(yè)使用人提供物業(yè)服務的專業(yè)公司。被告在____年__月__日【此處根據(jù)實際情況填寫】辦理入住手續(xù)時，原告已將《_________________》【此處根據(jù)實際情況填寫，如《沈陽萬科城市花園臨時管理規(guī)約”】(下稱“臨時管理規(guī)約”)等其他入住文件一并告知了被告，其中，臨時管理規(guī)約中明確規(guī)定：
“不得改變房屋建筑(含外墻、外門窗、陽臺、露臺、首層小院等部位)外觀的顏色、形狀、規(guī)格等”;“小院內(nèi)搭建花架等簡易設施，其高度不得超過2米，長度不超出圍墻或護欄外沿，且距住宅外墻體距離保持1.5米以上......否則維修時所造成的損失由業(yè)主自行承擔”。
【此段內(nèi)容供參考，實際擬定時要填寫本項目適用的臨時管理規(guī)約的內(nèi)容】
被告在明知違反該臨時管理規(guī)約的情況下，仍______________________【此處根據(jù)實際情況填寫被告的違規(guī)行為】，此行為嚴重違反《物業(yè)管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關規(guī)定。原告曾與被告進行多次溝通，并通過請被告簽署《違章違約提示單》等方式告知其此行為已違反了上述臨時管理規(guī)約及相關法規(guī)的規(guī)定，且沈陽市城市管理行政執(zhí)法局__________【此處填寫內(nèi)容為區(qū)域名稱，如“鐵西區(qū)”】分局也曾下達《整改通知》，但被告一直未予配合拆除。