P物業(yè)房屋本體管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.目的：對房屋本體及公用設(shè)施進行養(yǎng)護及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)。
2.范圍：
2.1適用于重慶分公司對房屋本體及公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和修繕。
2.2本規(guī)程中的房屋本體：指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。
2.3本規(guī)程中的公用(共)設(shè)施:指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所及設(shè)施、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。
3.職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心工程部人員負(fù)責(zé)房屋本體及公用設(shè)施的日常巡視檢查，客戶中心值班員負(fù)責(zé)接受住戶投訴及根據(jù)安全員巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問題填寫記錄。
3.2機電主管或領(lǐng)班負(fù)責(zé)每月對房屋本體的巡視檢查，負(fù)責(zé)按照《房屋本體設(shè)施保養(yǎng)計劃》上的要求組織對房屋本體設(shè)施的維護及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)所有中修以上房屋本體及公用(共)設(shè)施維修項目的申報和施工的現(xiàn)場監(jiān)督工作。
3.3工程部負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護及零星小修。負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項目的申報(包括報請業(yè)主審批)及配合實施、驗收。
3.4工程部主管負(fù)責(zé)房屋本體及公共設(shè)施大、中修及改造、翻新項目的審批，并監(jiān)督組織實施。
4.過程與方法控制
4.1屋頂。每2年對隔熱層保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。
4.2 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每2年進行一次全面清洗;在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面有脫落的應(yīng)及時進行修補，恢復(fù)原樣。
4.3 內(nèi)墻飾面。每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補;對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4.4 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則說明有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。
4.5 門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時修理;每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
4.6 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過4年。
4.7 窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次，木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)造整件或零件拆換應(yīng)油漆。
4.8 公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每3年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換，若有大理石或瓷片破損，應(yīng)加以修復(fù)，如墻面滲漏雨水，應(yīng)做防水處理。
4.9 吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
4.10人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補;每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。
4.11管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油或保溫一次，但對重點部位，必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油或保溫一次，對室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油)。
4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
4.14玻璃門。每年對玻璃門進行一次全面清洗及保養(yǎng)，玻璃門安裝牢固，接縫嚴(yán)密，氣窗鉸鏈剛度好，開關(guān)靈活且密封好，不滲雨水。發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，應(yīng)立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃門發(fā)生爆裂，應(yīng)及時清除碎片，并盡快聯(lián)系專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前，應(yīng)以木板遮擋牢固，以防風(fēng)雨及發(fā)生意外
4.15在大風(fēng)、大雨等來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃門仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。
4.16屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補強或拆換。不合理的結(jié)構(gòu)，若影響安全的，大修時應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時修補，混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算，采取加固或替代措施。
4.17基礎(chǔ)不均勻沉降，引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應(yīng)立即聯(lián)系開發(fā)商、設(shè)計院查清原因，拿出方案，有針對性地加固或拆砌。
4.16房屋本體設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)
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序號 |
房屋本體設(shè)施名稱 |
保養(yǎng)周期 |
備 注 |
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01 |
屋頂 |
每2年 |
及時更換破碎的隔熱層面磚 |
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02 |
外墻飾面 |
每2年 |
每年對重點部位進行清洗 |
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03 |
內(nèi)墻飾面 |
每3年 |
裂縫較大的予以更換、有脫落及時修補 |
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04 |
樓梯間 |
每3年 |
對粉刷損壞的及時修補 |
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05 |
天面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng) |
每1年 |
無破損、變形，無明顯銹蝕 |
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06 |
防盜網(wǎng)、花園圍欄 |
2-4年 |
根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間 |
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07 |
公共門窗門：木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗 |
每1年 |
牢固、平整、美觀、無銹蝕，開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動，門窗及門窗配件齊全 |
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08 |
公共地磚 |
每3年 |
發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換 |
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09 |
吊頂 |
每3年 |
發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換 |
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10 |
人行道、車行道 |
每1年 |
發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補 |
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11 |
管道 |
每3年 |
有必要可以增加刷油漆次數(shù) |
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12 |
上、下雨污水管、污水井 |
每1年 |
無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。 |
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13 |
擋雨篷 |
每1年 |
在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù) |
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14 |
玻璃門(玻璃門) |
每1年 |
在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù) |
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15 |
樓梯、扶手 |
每1年 |
無混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 |
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16 |
散水坡、雨檐臺、連廊 |
每1年 |
與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。 |
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17 |
公用電器 |
每1年 |
樓梯燈完好，燈開關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現(xiàn)象。 |
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18 |
信報箱 |
每1年 |
箱門、門鎖齊全，開關(guān)自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。 |
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19 |
室外建筑小品、標(biāo)識牌 |
每1年 |
完好率100%，符合安全要求，標(biāo)識牌齊全醒目。 |
5.質(zhì)量記錄和表格
GC-CQ01-18-F1 《房屋本體月巡查表》
GC-CQ01-18-F2 《房屋返修申請表》
GC-CQ01-18-F3 《整改通知單》
篇2：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)房屋管理及維修養(yǎng)護項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)房屋管理及維修養(yǎng)護項自檢說明
博盈**廣場總建筑面積為21200平方米，占地面積達(dá)18480平方米，設(shè)計整體綠化率達(dá)55%，寫字間入租率達(dá)80%，租戶達(dá)29家。
廣場大廳處設(shè)有統(tǒng)一美觀的總平面圖，每層樓于安全樓梯出口處設(shè)有兩塊緊急安全疏散圖，在大廈大廳設(shè)有租戶索引牌，每位租戶均設(shè)有明顯標(biāo)志，顯示單位名稱及具體位置，統(tǒng)一管理。停車場規(guī)劃整齊，示意明確，不僅便于尋找，也方便車輛停放。
自接管以來，由于管理嚴(yán)格規(guī)范，廣場內(nèi)沒有亂占、亂建、亂搭、亂貼等現(xiàn)象，房屋外墻結(jié)構(gòu)和涂料無一脫落和污損，定期進行維保養(yǎng)護，加之禁止設(shè)立戶外招牌、廣告牌和霓紅燈，使廣場保持了房屋外觀的建設(shè)原貌和完好的外觀整潔。在業(yè)主、租戶裝修過程中嚴(yán)格監(jiān)督管理，采取物業(yè)、業(yè)主、租戶、裝修方四位一體的管理模式，大廈擁有遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)，避免了分體式空調(diào)系統(tǒng)凌亂無序，執(zhí)行嚴(yán)格工程維保及裝修監(jiān)督驗收管理程序，未發(fā)生損壞房屋結(jié)構(gòu)安全，拆改強弱電護管及損壞他人利益的情況。
管理處建立了一整套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木S修登記、派工、回訪、修繕及24小時服務(wù)制度，實行定人分區(qū)一對一負(fù)責(zé)制，對業(yè)主及租戶投訴高度重視，急修隨叫隨到，零修不過夜，大修三天之內(nèi)解決到位，房屋的零修及時和合格率達(dá)100%，沒有遺留安全和使用隱患。
篇3：物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄（房屋管理與維修養(yǎng)護）
一、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團及幢、單元(門)、戶門標(biāo)號標(biāo)示明顯
1、小區(qū)平面指引圖(現(xiàn)場照片)
2、樓層號、單元號、棟號、房號、導(dǎo)向標(biāo)志(現(xiàn)場照片)
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
1、《裝修手冊》
2、裝修申請表
3、裝修驗收表
4、整改通知單
三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落
1、小區(qū)全貌及各樓、幢外觀照片
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1、招牌、廣告管理(現(xiàn)場相片)
五、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;附建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等
1、《業(yè)主公約》
2、外立面實景(現(xiàn)場相片)
六、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕
1、空調(diào)安裝實景(現(xiàn)場相片)
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1、裝修手冊
2、裝修申請審批表
3、裝修施工許可證
4、裝修驗收表
5、裝修監(jiān)督檢查制度
6、裝修單元檢查操作規(guī)程
7、裝修手續(xù)辦理流程圖
8、裝修材料堆放指引流程圖
9、裝修檢查記錄表
10、裝修人員出入證(樣式)
11、整改通知書