案例分析：物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、收費(fèi)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三者的關(guān)系

　　案例：

　　家住東郊的王女士對(duì)于自己繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直存在異議，她看到小區(qū)收費(fèi)處物業(yè)企業(yè)公示的物業(yè)資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟然是一級(jí)，十分不理解，認(rèn)為三級(jí)資質(zhì)為什么能收一級(jí)的費(fèi)用，隨即向主管部門投訴物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)。

　　分析：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)并無(wú)直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力;物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。

　　1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、自用部位、自用設(shè)備是什么?

　　答：共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室;

　　共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公用設(shè)施設(shè)備用房等。

　　自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。

　　自用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€以及水、電、氣戶表等設(shè)備。

　　2、物業(yè)維修責(zé)任：

　　----物業(yè)保修期內(nèi)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、自用部位、自用設(shè)備由保修單位負(fù)責(zé)維修。

　　----物業(yè)保修期滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造由全體業(yè)主共同決定或列入專項(xiàng)維修資金支出。

　　3、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些服務(wù)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

　　(二)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;

　　(三)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

　　(四)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)車輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通;

　　(六)物業(yè)檔案、資料管理;

　　(七)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　4、新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備哪些條件，方可交付使用?

　　(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶;

　　(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電;

　　(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和熱計(jì)量裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

　　(六)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;

　　(七)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(kù)(位)、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施;

　　(八)分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求;

　　(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣(市)建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

　　5、本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)部門報(bào)告：

　　(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;

　　(四)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件;

　　(六)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。

　　發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交哪些資料和財(cái)物?

　　(一)業(yè)主共有的結(jié)余資金;

　　(二)第五十三條規(guī)定的資料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

　　7、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)發(fā)生糾紛怎么辦?

　　答：業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

　　8、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中不得有哪些行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門窗;

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;

　　(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

　　(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

　　(六)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木;

　　(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;

　　(八)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛;

　　(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

　　(十)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(十一)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

　　(十二)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

篇2：物業(yè)企業(yè)資質(zhì)收費(fèi)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間關(guān)系問(wèn)答

　　物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、收費(fèi)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間的關(guān)系問(wèn)答

　　案例：家住東郊的王女士對(duì)于自己繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直存在異議，她看到小區(qū)收費(fèi)處物業(yè)企業(yè)公示的物業(yè)資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟然是一級(jí)，十分不理解，認(rèn)為三級(jí)資質(zhì)為什么能收一級(jí)的費(fèi)用，隨即向主管部門投訴物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)。

　　分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)并無(wú)直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。

　　1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、自用部位、自用設(shè)備是什么？

　　答：共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室；

　　共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公用設(shè)施設(shè)備用房等。

　　自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。

　　自用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€以及水、電、氣戶表等設(shè)備。

　　2、物業(yè)維修責(zé)任：

　　答：物業(yè)保修期內(nèi)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、自用部位、自用設(shè)備由保修單位負(fù)責(zé)維修。

　　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造由全體業(yè)主共同決定或列入專項(xiàng)維修資金支出。

　　3、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供哪些服務(wù)：

　　答：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　（二）物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；

　　（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

　　（四）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

　　（五）車輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通；

　　（六）物業(yè)檔案、資料管理；

　　（七）裝飾裝修管理服務(wù)；

　　（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　4、新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備哪些條件，方可交付使用？

　　答：（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；

　　（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電；

　　（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

　　（四）在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和熱計(jì)量裝置；

　　（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

　　（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

　　（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(kù)（位）、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；

　　（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

　　5、本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告

制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)部門報(bào)告：

　　答：（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；

　　（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活；

　　（四）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件；

　　（六）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。

　　發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交哪些資料和財(cái)物？

　　答：（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

　　（二）第五十三條規(guī)定的資料；

　　（三）物業(yè)服務(wù)用房；

　　（四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

　　（五）物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；

　　（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

　　7、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)發(fā)生糾紛怎么辦？

　　答：業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

　　8、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中不得有哪些行為：

　　答：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門窗；

　　（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

　　（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

　　（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

　　（六）侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木；

　　（七）亂倒垃圾、亂堆雜物；

　　（八）亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛；

　　（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　　（十）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　　（十一）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；

　　（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。