案例：住宅小區車位應首先滿足業主需要
【案例簡介】
某住宅小區系A房地產公司于20**年開發建設，共有商品房800套，按照規劃建造有800個車位，其中700個是由小區部分業主購買或入住后長期租賃的。由于該小區毗鄰商業繁華地段，周圍停車位需求量較大，開發商在賣房時以高于小區業主的購買價格，將其中100個車位出賣給了業主以外的其他單位和個人。隨著小區入住率的增加，后入住的部分業主既無車位可買，也無車位可租。于是，有汽車的部分業主找A公司協商，要求A公司收回出賣給小區業主以外的單位和個人的停車位。但是，A公司以車位已交付且辦理了兩證為由，拒絕該部分業主的要求，形成糾紛。
【案例分析】
近年來，小區內車位矛盾日益突出，如何滿足業主停車需求，已成為住宅小區物業服務有待解決的問題之一。我國《物權法》第七十四條第一款明確規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要?！?/p>
對于開發建設單位怎樣做才符合“首先滿足業主的需要”?根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，建設單位只要按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例(即配置比例)，將車位、車庫以出售、附贈或者出租的方式處分給業主，即可認定。
“滿足業主的需要”在法律上并沒有時間限制。除非業主明確表示放棄購買、租賃車位、車庫，否則，開發建設單位將車位、車庫出售給業主以外的第三人，一旦有業主需要車位、車庫時，開發建設單位的行為就違反了“司法解釋”第五條關于配置比例處分的規定，進而違反了《物權法》第七十四條第一款“應當首先滿足業主的需要”的規定。由于該規定在性質上屬于強制性規定中的效力性規定，違反該規定而訂立的合同，均應當被宣告無效。
上述案例中，A公司與小區業主以外的單位和個人簽訂的車位買賣合同應屬于無效合同。有汽車而無車位的業主可以依法向人民法院提起訴訟，請求確認合同無效。合同確認無效后，這些單位和個人就應當將車位返還給A公司，該部分業主即可以向A公司購買或者租賃這些車位。
不過，“滿足業主的需要”是滿足廣大業主的需要，而非某個業主的無條件需要。如上述案例中，車位與房屋套數的比例為1：1。在無業主放棄車位的情況下，A公司只能按照一套房屋配置一個車位進行出售或者出租，不能將2個或者2個以上的車位出售給只有一套房屋的業主。若在規劃的車位、車庫與房屋套數的比例達不到1：1時，開發建設單位只要按配置比例將車位、車庫處分完后，如果還有部分業主的車位、車庫需求未滿足，則開發建設單位沒有任何責任。
開發商承擔義務的同時，也享有法定權利，《武漢市物業管理條例》第六十三條規定：“物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。在滿足業主需要后，開發建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案，業主及業主委員會有權查詢?！?/p>
篇2：解讀物權法:小區車位車庫應首先滿足業主需要
解讀物權法:小區車位車庫應首先滿足業主需要
隨著住房制度改革，現代化社區大量出現。因小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛逐漸成為社會各界關注的熱點。
對此，將于20**年10月1日起施行的物權法明確規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。
王勝明說，物權法規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
對于在小區共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，占用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。
尹田說，如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。
而針對實際生活中由于開發商和業主信息不對稱，許多開發商利用“協商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權法的規定。
例如杭州市出臺的《杭州市居住區配套設施建設管理條例》就規定，地面公共停車泊位、按標準建設的自行車庫屬于居住區全體業主所有，開發商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。