【議題二】業(yè)主大會書面文件系列

　　關于小區(qū)實行封閉管理的工作報告

　　我們美怡家園是周邊少有的開放式的商品房住宅小區(qū)，車輛和行人出入口均沒有封閉管理的技術措施，小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設施幾乎為零。今年單就入室盜一項就發(fā)生11起，為整個清河地區(qū)之最。更為惡劣的是其中一起在撬窗不成的情況下，砸碎玻璃強行入戶盜竊。犯罪分子到了肆無忌憚的地步。我們小區(qū)的安全形勢非常嚴峻。街道、派出所召集居委會、物業(yè)公司、業(yè)委會共同研究加強小區(qū)的安全管理措施。經(jīng)過研究業(yè)委會提出了小區(qū)安全管理的工作思路：

　　1、加強人員管理。物業(yè)公司對小區(qū)地下室出租人員進行登記管理;對業(yè)主房屋出租特別是群租的人員進行摸排登記;通過對人行出入口加裝門禁設施實行封閉管理，在一定程度上減少非小區(qū)居民的穿行或進入。

　　2、加強車輛管理。對車行出入口增設電子道閘管理系統(tǒng)，記錄并存儲出入小區(qū)車輛的影像及數(shù)據(jù)，便于停車收費管理。

　　3、增設出入口和主要道路的監(jiān)控設施，對進出小區(qū)人員保留影像資料，為公安機關的偵破工作提供線索。

　　4、要求物業(yè)公司提高保安人員素質(zhì)加強秩序維護和管理。與會各方均認同這個工作思路。業(yè)委會和物業(yè)公司就落實這一工作思路研究制定小區(qū)實行封閉管理方案。

　　我們本著節(jié)約一次性投資，節(jié)省日常管理費用，方便管理的原則，于8月底制定了一份小區(qū)封閉方案。(詳見業(yè)委會公告008號)這份封閉方案主要考慮了將東門外商販聚集侵占小區(qū)用地經(jīng)營的情況阻擋在小區(qū)以外，將車輛出入合并到東北門一個正對路口的崗，即方便管理又節(jié)省管理成本。

　　小區(qū)封閉管理是指主要人行出入口北門、東門增設門禁裝置，車輛出入增加電子道閘管理，記錄每輛出入小區(qū)的車輛的影像和數(shù)據(jù)，以便收費管理。

　　遇阻：小區(qū)業(yè)主之一金泰公司(原煤炭四廠)以影響底商經(jīng)營為由阻攔物業(yè)公司封閉東側(cè)圍墻，業(yè)主與該公司人員發(fā)生沖突，部分業(yè)主去街道辦事處集體*，要求小區(qū)封閉。

　　協(xié)商：在街道辦事處有關部門召集下，派出所、居委會、物業(yè)公司共同參與并見證，業(yè)主委員會與金泰公司就封閉事宜進行協(xié)商。金泰公司提出：支持小區(qū)封閉，但應照顧底商的經(jīng)營利益 。業(yè)委會提出：小區(qū)要封閉管理，紅線以內(nèi)的土地歸全體業(yè)主，一寸不能丟，人員車輛出行要方便。在滿足雙方訴求的情況下，經(jīng)過三輪談判，形成一個雙方基本認可的第二方案，并向全體業(yè)主公告，詳見《第009號公告》。在代表小區(qū)與各方磋商期間，業(yè)委會多次與樓門長、業(yè)主代表進行溝通，反饋情況聽取意見，得到大家的支持。

　　再次推進：該方案在小區(qū)公告欄內(nèi)向全體業(yè)主公告，征集業(yè)主意見。在公告期間，1號樓4門的一位業(yè)主向業(yè)委會反映其反對意見。他認為：開南門沒有必要，會在噪音、安全、出行等幾個方面影響臨近業(yè)主。業(yè)委會在辦公室接待了這位業(yè)主，并就方案形成的過程、各方因素，以及在噪音、安全、出行等方面的考慮與他進行說明與交流。他最后表示：如果因為小區(qū)的利益要犧牲我們少部分業(yè)主的利益，我保留意見，只能表示遺憾。希望你們征求一下臨近業(yè)主的意見。至公告期滿沒有再接到其他反對意見，同時聽到了很多支持的聲音。11月13日在街道的主持下，業(yè)委會與金泰公司就此方案中的經(jīng)費落實細節(jié)再一次協(xié)商并達成一致。在街道的協(xié)助下，11月15日夜至16日白天，由政府規(guī)劃部門施工隊伍執(zhí)行，南側(cè)開門的工程完畢，下一步準備開始崗亭、道閘、門禁、管理設備的安裝。

　　再次遇阻：11月18日夜間，小區(qū)里貼出13名業(yè)主聯(lián)名簽署的抗議書，19日業(yè)委會貼出重要通知，告知業(yè)主當晚8：00在業(yè)委會辦公室召開座談會，就小區(qū)開南門一事進行座談。當晚，有七名業(yè)主來業(yè)委會座談表達他們的訴求--反對開南門?？紤]到業(yè)委會是業(yè)主大會執(zhí)行機構，業(yè)委會表示將把異議業(yè)主的意見如實提交業(yè)主大會。但在業(yè)主大會尚未召開情況下，11月25日，個別業(yè)主自行找施工人員對政府規(guī)劃部門施工隊的南門工程破除路面、修葺圍墻、過程錄像并不顧物業(yè)勸阻。

　　小區(qū)南門開設利弊的陳述：

　　為了維護小區(qū)議事規(guī)則和業(yè)主大會的決定權，擬定將開設南門與否作為本次業(yè)主大會的一個決議項目，由全體業(yè)主共同決定該小區(qū)改造的執(zhí)行與否。以下列出了目前考慮到的南門開設的利弊，供業(yè)主們斟酌參考：

　　有利方面：

　　首先，我們查閱了小區(qū)原規(guī)劃設計圖紙，人車分流的設計理念，車輛出入口是兩個：東北門和南門;人行出入口是兩個：北門和東門。(大會期間小區(qū)規(guī)劃圖將在公告欄中張貼)但是由于小區(qū)建的早，在業(yè)主入住時南側(cè)規(guī)劃道路未形成，為安全起見南門沒開，小區(qū)業(yè)主出行只能走東側(cè)的安寧莊西路。因此形成了維持至今的現(xiàn)狀：車輛行人都從正東門進出，車輛再分流至東北和東南兩側(cè)進出。而在本次協(xié)調(diào)中，街道為調(diào)節(jié)小區(qū)的糾紛愿意出面協(xié)調(diào)相關政府部門打開南門，相關手續(xù)和專業(yè)施工隊伍都由街道負責協(xié)調(diào)，小區(qū)只承擔相關費用。(小區(qū)打開南門是街道的建議，不是金泰公司的提議)這也許是小區(qū)打開南門的唯一機會。

　　其二，安寧莊西路改造完工后小區(qū)東側(cè)道路順暢許多，但是安寧莊西路南段正式通車以后，這條路將成為進出五環(huán)的重要通道，屆時車流量必然增加，道路中間增加護欄后，必然造成小區(qū)車輛路口調(diào)頭和安寧莊西路通行車輛的交叉和擁堵;打開南門后，小區(qū)向南行駛的車輛可以出南門，經(jīng)南側(cè)道路直接右轉(zhuǎn)行駛，減少一個路口等候。

　　其三，南門開設人行通道也是很多業(yè)主方便出行的訴求;

　　其四，新開南門會加設24小時安防崗和攝像頭，有利于加強小區(qū)南片的安防;

　　不利因素：

　　其一，開設南門會造成1號樓南側(cè)部分車位的車輛不便，物業(yè)公司現(xiàn)場查看將會有針對性調(diào)整部分1號樓南側(cè)車位位置，避免業(yè)主出行不便(要經(jīng)過相關業(yè)主溝通);

　　其二，小區(qū)地勢較低，南側(cè)道路低于小區(qū)外道路，下雨時有雨水倒灌的危險。在前兩年北京大暴雨期間，1號樓部分一層地下室有進水現(xiàn)象。對這一問題研究制定的技術方案如下：在路口處增設5公分高的擋車帶，在正常情況下防止路面流水倒灌。遇大雨內(nèi)部道路排水不暢時 ，臨時關閉南門以沙袋擋水，打開小區(qū)北門、東南門應急出入口作為小區(qū)車輛出行口。

　　部分業(yè)主的反對意見：

　　一、 部分業(yè)主認為開設南門，使自有房產(chǎn)貶值，當初沒有南門才購房;

　　二、 開設南門距離部分業(yè)主住房過近，會造成居住不方便，有噪音影響也給小偷開了方便之門;

　　三、 開設南門破壞了原有居住環(huán)境，認為伐樹和開門沒有手續(xù)是“違法的”;

　　四、 因小區(qū)內(nèi)部地勢低，在雨水較大的情況下，有積水倒灌的危險;

　　五、 部分業(yè)主認為開設南門，破壞了好“風水”。

　　關于南門開設位置的說明：

　　清河街道城管科專程到小區(qū)來查看現(xiàn)場，小區(qū)原設計的南門設在地下車庫出口的位置，該位置外側(cè)已經(jīng)建了幼兒園和工商所，無法通向道路，小區(qū)現(xiàn)有南側(cè)只有1號樓門洞處場地稍寬且直通南側(cè)道路，距路口的距離也能滿足交通隊的要求。因此，街道城管科協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，經(jīng)過審批，設定了在1號樓門洞處開設南門的方案。

　　尊敬的業(yè)主們，小區(qū)封閉管理和出行是關系到每位業(yè)主利益的大事，請您在關心小區(qū)整體利益、自己切身利益的同時，關切其他業(yè)主的利益。認真考慮、理性選擇，表達您的意見。共同維系小區(qū)的公共環(huán)境與秩序。

　　小區(qū)封閉管理方案的綜述：

　　1、小區(qū)東側(cè)敞開部分以鐵藝和綠籬與公共道路分隔，保留原出入口，費用3萬元由金泰公司(原煤四廠)承擔，明年開春由物業(yè)公司組織實施。

　　2、開東北門作為車輛入口，東南門或南門(在可開的情況下)作為車輛出口，設電子道閘，所有進入小區(qū)車輛按規(guī)定實施收費管理。收費規(guī)定由業(yè)委會另行制定并公告。該項改造費用約12萬元由金泰公司承擔5萬(金泰公司表示在009號公告方案前提下承擔)，其余由物業(yè)公司承擔。

　　3、東北門車輛入口旁開設人行出入口，如南門可開的情況下增設人行出入口，加上原有的北門、東門人行口，改裝鐵藝門，增設門禁裝置。該項費用由業(yè)主大會和物業(yè)公司共同承擔。物業(yè)公司承擔鐵藝門的改裝部分，業(yè)主大會承擔新增門禁裝置和門禁卡的費用，預計每套裝置2500元，小區(qū)業(yè)主每戶免費發(fā)放3張IC門禁卡，增加領取或丟失補辦需交工本費;居住在小區(qū)的租戶、商戶、辦公的工作人員有償申領IC卡。該項費用由小區(qū)公共收益余額中列支。

篇2：物業(yè)業(yè)委會小區(qū)實行封閉管理公告

　　****業(yè)委會20**年公告通報

　　物業(yè)、業(yè)委會關于小區(qū)實行封閉管理的公告

　　（業(yè)委會20**年第1號公告）

　　尊敬的各位業(yè)主,大家好：

　　****小區(qū)已基本完成封閉工程改造，小區(qū)將全面實行封閉式管理，小區(qū)業(yè)主（使用人）統(tǒng)一憑有效證件——門禁卡進出小區(qū)。小區(qū)訪客、裝修人員等做好訪客登記后才能進入小區(qū)，閑雜人員嚴禁進入小區(qū)，請所有業(yè)主相互轉(zhuǎn)告。

　　為確保封閉管理工作的順利開展，小區(qū)將于20**年2月24日起實行試運行，試運行期間對小區(qū)業(yè)主進行門禁卡的升級，具體操作如下，請各位業(yè)主配合與支持：

　　1、封閉式管理試運行時間：20**年2月24日起，試運行期間，業(yè)主與使用人請出示原門禁卡，安保人員為期刷卡后進入，未帶卡的業(yè)主請及時向安保人員說明房號，非常感謝您的配合。

　　2、業(yè)主門禁卡升級操作：

　　1）憑業(yè)主身份證、房產(chǎn)證原件或復印件到4號樓二單元底層物業(yè)客服中心更換，更換同時要求重新登記業(yè)主的準確信息（姓名、性別、電話號碼、通訊地址、QQ號、電子郵箱等信息）。

　　2）繳清所有物業(yè)費欠費，（有特殊欠費原因，請出具拖欠理由及處理要求的書面材料，暫先更換2張卡，書面理由提交由業(yè)委會審核、協(xié)調(diào)后再做具體處理）。

　　3）門禁卡實行以舊換新，每戶首次實行免費更換；為有效控制小區(qū)群租、辦公等現(xiàn)象，小區(qū)嚴格控制每戶業(yè)主的門禁卡擁有量，每戶原則上可以擁有4張門禁（2張大卡2張小卡）。新門禁卡制作費用由業(yè)委會從小區(qū)經(jīng)營收入中支出；

　　4）請業(yè)主在看到本單元告示后，盡快抽空到客服中心辦理門禁卡升級，為避免人多給您帶來不便，可提前電話預約，****.

　　3、后期小區(qū)門禁卡制作管理

　　1）業(yè)主及使用人在使用過程中不慎丟失門禁卡，請及時到物業(yè)客服中心掛失，補辦新卡收取工本費：大卡10元/張、小卡15元/張，收取的費用作為小區(qū)業(yè)主共有費用，由業(yè)委會管理。

　　2）業(yè)主因特殊情況確需增加門禁卡擁有量，需到業(yè)委會值班室說明實際情況，經(jīng)業(yè)委會核實同意后給予增加，群租及商業(yè)使用人不給予增加。

　　3）門禁卡有效期將與業(yè)主繳納物業(yè)費期限相掛鉤，門禁卡有效期原則上設置到業(yè)主物業(yè)費繳納期限的次月，對于無故拖欠物業(yè)費的業(yè)主，門禁卡每次只給予一周的延期，特殊原因拖欠物業(yè)費，業(yè)主請及時向業(yè)委會、物業(yè)公司提出欠費原因及解決要求，以確保及時解決，避免給您的生活造成不便。

　　門禁卡正式全面啟用時間另行通知，請各位業(yè)主相互轉(zhuǎn)告，對小區(qū)實行封閉式管理有各方面意見和建議的，可及時到小區(qū)1號樓底層業(yè)委會聯(lián)絡處反映，對門禁卡升級過程中有存在疑問的，可直接連聯(lián)系客服中心.

　　聯(lián)系電話：****

　　感謝您的支持與配合！

　　****小區(qū)第二屆業(yè)主委員會

　　**物業(yè)****管理處

　　20**年2月**日