案例：新舊物業(yè)債權(quán)能否轉(zhuǎn)讓?
案例詳情
王女士系北京市延慶區(qū)某小區(qū)業(yè)主，該戶建筑面積131.71平方米。20**年7月30日，開(kāi)發(fā)商與王女士簽訂購(gòu)房合同書(shū)，合同約定的交付房屋時(shí)間為20**年11月1日，約定北京玉都物業(yè)公司為前期物業(yè)管理公司。20**年9月27日王女士正式入住小區(qū)。20**年12月，北京玉都公司與富源通物業(yè)公司簽訂《關(guān)于物業(yè)管理交接事宜協(xié)議》，約定該小區(qū)的物業(yè)管理工作由富源通物業(yè)公司接管、將與物業(yè)費(fèi)相關(guān)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給富源通物業(yè)公司。20**年1月1日，富源通物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定富源通物業(yè)公司的服務(wù)期限為一年。合同到期后，富源通物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)服務(wù)期限為2年，自20**年1月1日至20**年12月31日。北京玉都公司和富源通物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，王女士未繳納20**年8月至12月、20**年至20**年、20**年至20**年的物業(yè)費(fèi)共計(jì)2902.02元，故富源通物業(yè)公司提起訴訟，要求王女士繳納所欠物業(yè)費(fèi)。
法院判決
法院審理認(rèn)為，北京玉都公司和富源通物業(yè)公司為王女士所在小區(qū)提供了物業(yè)管理和服務(wù)，王女士作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。20**年底，富源通物業(yè)公司與北京玉都公司簽訂合同將20**年之前與物業(yè)費(fèi)有關(guān)的債權(quán)(包括未收取的物業(yè)費(fèi))全部轉(zhuǎn)讓給富源通物業(yè)公司，訴訟中王女士亦知悉了該債權(quán)轉(zhuǎn)讓，故富源通物業(yè)公司有權(quán)向王女士主張其欠繳的物業(yè)費(fèi)。本案中，王女士與北京玉都公司簽訂合同的時(shí)間雖然是20**年7月30日，但是合同約定的交付房屋時(shí)間為20**年11月1日，同時(shí)亦對(duì)物業(yè)費(fèi)收取進(jìn)行了約定，故王女士繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)從20**年11月1日起算。經(jīng)核算，王女士應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費(fèi)為2836.16元(繳費(fèi)年度為20**年11月至12月、20**年至20**年、20**年至20**年)。
律師分析
首先，根據(jù)《合同法》第80條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外”，即，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的時(shí)候只需要通知債務(wù)人即可對(duì)債務(wù)人發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力;即使債權(quán)人沒(méi)有通知債務(wù)人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)仍然是有效的，受讓人是確定的享有對(duì)債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)。在本案中，王女士對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是知悉的，因此，北京玉都公司和富源通物業(yè)公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)然的對(duì)王女士發(fā)生法律效力，富源通物業(yè)公司有權(quán)收取北京玉都公司之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
其次，即使沒(méi)有證據(jù)證明王女士知悉兩物業(yè)公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利后，債務(wù)人與受讓人之間因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的權(quán)利提出抗辯的，可以將債權(quán)人列為第三人”。即債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)沒(méi)有通知債務(wù)人，但受讓債權(quán)人直接起訴債務(wù)人的，視為“通知”。人民法院應(yīng)當(dāng)直接審理，不應(yīng)駁回受讓債權(quán)人的起訴，這要作為債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)履行“通知”義務(wù)的特殊情況來(lái)理。所以富源通物業(yè)公司直接起訴王女士繳納物業(yè)費(fèi)，法院是可以將北京玉都公司直接列為第三人，視為當(dāng)場(chǎng)通知王女士債權(quán)轉(zhuǎn)讓的。
最后，物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)起始日期應(yīng)以交付為準(zhǔn)，王女士約定的收房日期是20**年11月1日，則王女士的收費(fèi)日期應(yīng)從20**年11月1日起計(jì)算。
篇2：業(yè)委會(huì)加強(qiáng)安全防范維護(hù)小區(qū)秩序公告(新舊物業(yè)交接)
業(yè)委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)安全防范、維護(hù)小區(qū)秩序的公告（新舊物業(yè)交接）
（20**年第*號(hào)公告）
尊敬的各位業(yè)主,大家好：
小區(qū)在8月底舉行的業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議中投票確定了**物業(yè)服務(wù)有限公司為本小區(qū)新的服務(wù)企業(yè)。
現(xiàn)業(yè)委會(huì)正在與該公司洽談簽約的具體事宜，在新的物業(yè)公司尚未進(jìn)場(chǎng)的情況下，由于合一物業(yè)不作為，造成小區(qū)垃圾清理滯后、安保工作出現(xiàn)漏洞。
基于上述情況，業(yè)委會(huì)已與zz物業(yè)商定，由其在9月6日派遣保潔、保安進(jìn)駐小區(qū)，承擔(dān)保潔、安保工作。在此特別時(shí)期，業(yè)委會(huì)特別提醒全體業(yè)主，為了維護(hù)小區(qū)整體的運(yùn)行秩序，請(qǐng)大家共同做到以下幾點(diǎn)：
1、出門前仔細(xì)檢查門、窗、陽(yáng)臺(tái)門是否鎖好；
2、請(qǐng)將垃圾投放在指定垃圾桶內(nèi)；
3、發(fā)現(xiàn)可疑閑雜人員，立即報(bào)警或通知臨時(shí)工作人員；
4、消防通道請(qǐng)勿堆放雜物及易燃物品，避免消防事故發(fā)生。
感謝全體業(yè)主的大力支持！
**小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)
20**年*月*日
篇3：住宅小區(qū)新舊物業(yè)公司于交接事宜
住宅小區(qū)新舊物業(yè)公司有關(guān)于交接事宜
如果**全體業(yè)主選聘**物業(yè)正式接管**，按照目前**的現(xiàn)狀，乙方將做以下安排：
一、項(xiàng)目交接：
▲ 新舊物業(yè)管理交接程序
基于我物管公司在市場(chǎng)拓展方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，本著“合法、安全、有效”的原則，針對(duì)“**”小區(qū)實(shí)際情況，為保證項(xiàng)目順利交接，避免交接過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的不利因素，建議雙方簽約后，擬采用以下步驟進(jìn)行：
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)的具體事項(xiàng)：
1．將合同內(nèi)容告知全體業(yè)主
本項(xiàng)事情從法律程序上原本應(yīng)該是在簽約前，將合同通過(guò)業(yè)主大會(huì)討論認(rèn)可，再行簽約。如果先簽約，應(yīng)在簽約后業(yè)主委員會(huì)將合同復(fù)印件發(fā)放到每個(gè)業(yè)主手中。
2．簽約當(dāng)天或第二天由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式函告現(xiàn)在的物業(yè)公司：本小區(qū)按政府規(guī)定程序招投標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，確定某某物業(yè)公司為新的管家，請(qǐng)于某月某日與新管家辦理交接手續(xù)。
本項(xiàng)事情從法律程序上即完成“告知”目的。此外，簽約日期與交接日期最好應(yīng)有半個(gè)月以上時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)同時(shí)給新管家一個(gè)書(shū)面“委托交接函”（最好兩份），要求新管家某月某日與原物業(yè)公司辦理交接手續(xù)。
3．將招投標(biāo)結(jié)果報(bào)告給區(qū)物業(yè)監(jiān)管科、居委會(huì)備案，并索取回執(zhí)。
以上3項(xiàng)內(nèi)容已經(jīng)完成法律規(guī)定的所有程序。
▲ 新物業(yè)公司交接方案及應(yīng)急措施
1．交接日前拜訪管轄區(qū)派出所、居委會(huì)、區(qū)物業(yè)監(jiān)管科。
2．交接日前與原物業(yè)公司聯(lián)系洽談。
新管家將一份“委托交接函”在交接日前三天內(nèi)交給原物業(yè)公司，并進(jìn)行初步洽談，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并積極與業(yè)主委員會(huì)溝通。
3．交接日前準(zhǔn)備兩倍或更多的保安人員，首要保證居民安全。
4．及時(shí)通知全體業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)等從交接日起交往新管家，并協(xié)助業(yè)主取消原扣款賬號(hào)、辦理新扣款賬號(hào)。
5．一旦出現(xiàn)緊急情況，必要時(shí)我方將邀請(qǐng)媒體、公安部門介入。
6．做好就物業(yè)公司基層員工思想工作，如有需要，為其提供工作崗位培訓(xùn)，通過(guò)考核分配到我公司在管的其他小區(qū)工作。保證民心穩(wěn)定。
二、人員交接：
凡是原物業(yè)公司（中海物業(yè)）員工愿意繼續(xù)留任為**小區(qū)服務(wù)，而且為廣大業(yè)主所認(rèn)同的人員，我公司將熱烈歡迎**的老員工。我公司鄭重承諾：原**物業(yè)員工在轉(zhuǎn)入**物業(yè)后薪酬待遇不低于原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。原在**物業(yè)的工齡公司認(rèn)可，到**后繼續(xù)順延。其年休假及行為準(zhǔn)則參照**物業(yè)《員工手冊(cè)》。
**市**物業(yè)管理有限公司
簽章：