淺述小業(yè)主欠繳物管費訴訟中的“軟肋”

　　筆者多次代理小業(yè)主應對物業(yè)管理公司追繳物業(yè)管理費的訴訟，發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主在訴訟過程中非常消極被動，處處受制于物業(yè)管理公司。在面對“強勢”的物業(yè)管理公司發(fā)起的追繳管理費訴訟過程中，許多小業(yè)主完全處于弱勢地位，茲分述如下。

　　收到起訴狀后，小業(yè)主拒絕出庭

　　這種情況在很多小區(qū)普遍存在。許多業(yè)主在接到法院的應訴通知書和傳票后，拒絕出庭。部分業(yè)主認為，我不交物業(yè)管理費是因為物業(yè)管理公司服務質(zhì)量差，法院該怎么判就怎么判，出庭應訴于事無補。況且，物業(yè)管理公司又不是告我一個業(yè)主，也不會判決我多支付物業(yè)管理費。還有的業(yè)主天真地認為，我不去應訴，法院就不會作出判決。實際上，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，對業(yè)主拒不出庭的案件，法院都會進行缺席審理和缺席判決。而因為業(yè)主拒不出庭，法院無法聽取業(yè)主的申辯意見，一般都會支持物業(yè)管理公司的全部訴訟請求。業(yè)主敗訴后，如果不按照生效判決繳交物業(yè)管理費，會遭到法院的強制執(zhí)行，甚至有的業(yè)主因為拒絕履行生效判決遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事訴訟證據(jù)規(guī)則，錯失舉證期限

　　因為民事訴訟是嚴格按照《民事訴訟法》的相關(guān)程序進行的，小業(yè)主因不懂訴訟舉證程序規(guī)則，在舉證方面明顯處于劣勢。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，當事人不在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)的，視為放棄舉證權(quán)利，當事人應承擔舉證不能的后果。很多業(yè)主當庭提交的證據(jù)因為已過舉證期限，被物業(yè)管理公司的代理人不予質(zhì)證而失去證據(jù)效力。

　　筆者曾代理了一個二審的小業(yè)主欠繳物管費的案件。業(yè)主黃先生找到筆者時出示了同一個小區(qū)的業(yè)主林先生在遭到物業(yè)管理公司起訴時的判決書。該判決書認為小區(qū)的物業(yè)管理公司服務質(zhì)量存在瑕疵，物業(yè)管理費應予減少。但在黃先生的這個類似的一審判決書中，法院卻全部支持了物業(yè)管理公司的訴訟請求，沒有對物業(yè)管理費進行扣減。黃先生希望通過上訴能達到與林先生同樣的判決結(jié)果。筆者審查了黃先生的一審判決書，原來，在一審過程中，黃先生根本沒有提交任何證明物業(yè)管理公司服務存在瑕疵的證據(jù)，只是進行了口頭申辯，所以無法證明物業(yè)管理服務的質(zhì)量問題，于是法院支持了物管公司的全部訴訟請求，其中包括滯納金5,800多元。在二審中，雖然筆者也提交了許多對業(yè)主有利的證據(jù)，但因不屬于證據(jù)規(guī)則規(guī)定的“新證據(jù)”，已錯過舉證期限，物業(yè)管理公司的代理人拒絕質(zhì)證。最后我方提交的證據(jù)沒有被二審法院采納，該案件還是維持了一審判決。

　　諸如此類，因業(yè)主不了解民事訴訟的證據(jù)規(guī)則，錯失舉證期限，導致全盤敗訴的情況非常普遍。因此，業(yè)主在應訴時一定要謹守舉證時限，在法律規(guī)定的期限內(nèi)提交證據(jù)材料。

　　混淆相關(guān)的法律關(guān)系，答辯缺乏針對性

　　很多小區(qū)在開發(fā)商開發(fā)完畢后，由開發(fā)商指定物業(yè)管理公司或成立子公司、關(guān)聯(lián)公司進行物業(yè)管理，開發(fā)商與物業(yè)管理公司存在“父子”關(guān)系。小業(yè)主在入住后發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量缺陷、開發(fā)商不履行承諾、隨便變更規(guī)劃等問題時遷怒于物業(yè)管理公司，認為開發(fā)商與物業(yè)管理公司是“同穿一條褲子”，并以此為理由不交物業(yè)管理費進行抗爭。其實，小業(yè)主混淆了兩種不同的法律關(guān)系，雖然開發(fā)商與物業(yè)管理公司實際上是一體經(jīng)營的，但是，物業(yè)管理公司也是獨立的企業(yè)法人，能夠獨立承擔民事責任，在法律上，兩者的權(quán)利和義務應截然分開。房屋漏水、門窗不符合質(zhì)量約定是業(yè)主與開發(fā)商基于房屋買賣合同關(guān)系發(fā)生的民事法律關(guān)系；而業(yè)主與物業(yè)管理公司是基于物業(yè)服務合同發(fā)生的民事法律關(guān)系，兩者法律關(guān)系性質(zhì)并不一致，在法律上應分開處理。小業(yè)主以開發(fā)商出售的房屋存在質(zhì)量問題物業(yè)管理公司不管而拒交物業(yè)管理費，這種抗辯在庭審中屢屢出現(xiàn)，但因為兩者屬于不同的法律關(guān)系，因此，小業(yè)主的這種抗辯意見不會得到法院的采納。

　　不懂得向法院申請調(diào)取相關(guān)證據(jù)

　　許多小業(yè)主在庭審中都會提交《報警回執(zhí)》，以證明物業(yè)管理公司曾對自己實施了侵權(quán)行為。但是，僅僅提交一個《報警回執(zhí)》，其作為證據(jù)的證明力是遠遠不夠的。實踐中，報警回執(zhí)僅僅記錄報警人和報警時間，至于具體的報警事由和警察的處理意見無法從回執(zhí)上看出。報警后公安機關(guān)的詢問筆錄、現(xiàn)場勘察記錄都保存在公安機關(guān)，小業(yè)主無法自行調(diào)取。筆者代理的一個案件中，在舉證期限屆滿前七日向法院申請向公安機關(guān)調(diào)取報警時的詢問筆錄，獲得法院批準。法院調(diào)取了該份對小業(yè)主有利的證據(jù)，證明物業(yè)管理公司工作人員曾對小業(yè)主實施了侵權(quán)行為，該證據(jù)最終被法院采納，并取得了對小業(yè)主有利的判決結(jié)果。

　　“搭便車”心理嚴重

　　由于物業(yè)管理費案件標的都相對較小，有的小業(yè)主認為聘請律師應訴費用太高，而且，萬一案件敗訴，還得另外增加一筆開支。抱著這種心態(tài)，許多小業(yè)主都不愿聘請律師應訴，或者自己上庭應訴，或者請個稍微懂些法律的朋友代勞。在法律實務中，物業(yè)管理公司在進行此類訴訟時大多有備而來，聘請律師代理該類案件或者由公司的法務人員出庭訴訟。在訴訟過程中，物業(yè)管理公司的代理人一般都熟悉訴訟程序，具有比較豐富的出庭訴訟經(jīng)驗。小業(yè)主在訴訟中囿于自身法律知識的匱乏和訴訟經(jīng)驗的空白，往往在訴訟中明顯處于劣勢。在某些物業(yè)管理公司起訴眾多小業(yè)主的案件中，因為眾多案件在同一法庭審理，部分沒有聘請律師的業(yè)主認為，其他業(yè)主聘請了律師，在他們發(fā)表完辯論意見后，我只要聲稱同意前面律師的意見就可，這樣就可以省掉自己的律師代理費，搭個免費的“便車”。殊不知，聘請了律師的業(yè)主開庭前提交了有利于小業(yè)主的證據(jù)，沒有提交證據(jù)的小業(yè)主是無法共同分享這些證據(jù)的證明效力的。而且，雖然案件類型都大體相似，但每個個案都具有自身的特殊性，有的辯論意見是無法照搬的。

　　以上幾點是筆者在參與該類案件訴訟中小業(yè)主常見的行為和心態(tài)。在民事訴訟過程中，面對繁瑣復雜的訴訟程序，許多小業(yè)主往往無所適從，明明是自己“占理”，為什么法院偏偏判我敗訴？明明是物業(yè)管理公司的不對，為什么我的抗辯總是那么蒼白?為什么在該類訴訟中法律的天平總是偏向物業(yè)管理公司？其實，小業(yè)主只要依照法律的程序規(guī)定，充分、及時地收集證據(jù)，正確行使自己的訴訟權(quán)利，小業(yè)主在該類案件中是能夠有所作為的。

篇2：催收物管費函告范文

　　關(guān)于催收物管費的函告范文

　　尊敬的 ***室業(yè)主：

　　首先，感謝您對我們工作的一貫支持。

　　時至今日，您已欠繳5個月計￥2230.00元的物管費。我管理處相關(guān)人員一直持續(xù)上門催收。您的答復是：“20**年4月7日中午**業(yè)主家廚房水管突然爆裂，順流而下的水將其樓下我車庫內(nèi)存放的印刷品打濕，造成了3000元左右的損失，這個損失**室不承擔就由物業(yè)公司負責承擔，并希望從物管費中抵扣。”

　　對于您的上述問題我公司函告如下：

　　一、您反映的問題及我們所做工作的重申

　　20**年4月7日中午**業(yè)主家廚房水管突然爆裂，我公司管理處維修工迅速趕赴她家搶修時，發(fā)現(xiàn)其自來水已經(jīng)蔓延至客廳，而她家客廳下就是您家的車庫，因而又立即要客服人員通知您家到現(xiàn)場搶險。您的工作人員接到我客服人員通知后，20多分鐘才到您車庫現(xiàn)場。開車庫門后發(fā)現(xiàn)，車庫內(nèi)堆放的地圖等物品已經(jīng)打濕，管理處客服人員馬上組織保安、保潔數(shù)人幫忙將車庫內(nèi)的物品搬到室外晾曬，而您的員工在一旁袖手旁觀。

　　由于您事后提出賠付要求，此事又涉及樓上滲水導致樓下?lián)p失的異產(chǎn)毗連房屋問題。在我們的多次積極溝通下，于20**年5月8日下午，終于促成您家與**家的面談。

　　鑒于本次面談不成功，我們又多次溝通想促成雙方再次面談。但遺憾的是您們雙方均稱沒有必要，并堅持自己的觀點。

　　綜上所述，這是一起典型的異產(chǎn)毗連房屋問題，法律責任主體清晰。物業(yè)公司在此事中已經(jīng)盡到了迅速搶修、立即通知、馬上搶險、溝通協(xié)調(diào)的責任和義務。（附件1：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》）

　　二、物業(yè)管理服務的法律依據(jù)

　　物業(yè)公司與業(yè)主間的物業(yè)管理服務是依據(jù)雙方簽訂的《武漢市前期物業(yè)服務協(xié)議》，并以此協(xié)議為工作依據(jù)來開展各項物業(yè)管理服務工作。其中，第二條“物業(yè)管理服務內(nèi)容：房屋共用部位的維護和管理、房屋公用設施設備及其運行的維護和管理、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理。”（由此可以看出，物業(yè)管理服務內(nèi)容不包括您室內(nèi)的管理）（附件2：您的《武漢市前期物業(yè)服務協(xié)議》的復印件供查閱）

　　三、根據(jù)《武漢市物業(yè)服務收費管理辦法實施細則》物管費用途包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2、物業(yè)公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)用于該項目的固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。（由此可以看出，物業(yè)管理服務費用不包括您室內(nèi)的管理費用或賠付費用）

　　四、我們的希望

　　中國有兩句熟話：“家和萬事興”、“和氣生財”。

　　在小區(qū)這個大家庭里，營造和諧的人居環(huán)境既是全體業(yè)主的期望，也是我們物業(yè)管理服務的首要任務。它需要我們住管雙方共同努力，積極維護；彼此多點包容，多點理解，多點支持和配合，多點隱忍和謙讓；多做和諧的鼓動者，凡事以和為貴。

　　物業(yè)管理服務中的艱辛不做不知。由于我們小區(qū)面積小、收入少，又要確保各項管理服務工作到位，這就更需要您們業(yè)戶對我們一如既往的大力支持和配合。唯有這樣，才能不斷提升我們的服務水平和服務質(zhì)量，讓業(yè)主們住得安心、舒心、放心。

　　特此函告。

　　***物業(yè)管理有限公司

　　二O**年**月**日

篇3：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費函(業(yè)主自治)

　　關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費的函

　　深景業(yè)字20**-1號

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會投票表決通過和**大廈業(yè)委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業(yè)管理費由**大廈業(yè)主委員會統(tǒng)一買單支付，其費用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉(zhuǎn)我會的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費”到時同我會統(tǒng)一結(jié)算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業(yè)主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會

　　20**—1---6