物業工程培訓:房屋驗收注意事項

　　一、 鋁合金門窗檢驗

　　1. 檢驗標準

　　(1) 鋁合金門窗成品質量：表面應潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕。大面應無劃痕、碰傷;

　　(2) 鋁合金門窗安裝的允許偏差：門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm;門窗橫框的水平度允許偏差為2mm;門窗橫框標高允許偏差為5mm;門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;

　　(3) 鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋;

　　(4) 鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好，不得脫槽;設置的排水孔應通暢;

　　(5) 鋁合金門窗推拉門窗扇開關應力應不大于100N;

　　(6) 鋁合金門窗玻璃安裝質量：玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬。中空玻璃內外表面應潔凈，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。

　　2. 業主疑問及釋疑

　　業主一般會針對鋁合金的以下方面進行檢查：

　　(1)窗框檢查：窗框安裝牢固端正;窗框是否有劃痕、磕碰、變形等。

　　(2)型材檢查：表面涂層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等。

　　(3)五金件及開啟檢查：要求開關自如平穩，推拉自如，軌道件安裝牢固，關窗后不漏氣。

　　(4)密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密，有無破損、斷續等問題;窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現象。

　　(5)玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

　　釋疑：業主關注比較多的是門窗玻璃的質量問題，可按以下玻璃的檢驗標準給予合理解釋

　　每平方米玻璃的表面質量檢驗標準

　　項次 項目 質量要求

　　1 明顯劃傷和長度>100mm的輕微劃傷 不允許

　　2 長度≦100mm的輕微劃傷 ≤8條

　　3 擦傷總面積 ≤500mm2

　　對于鋁合金窗框型材的損壞需現場確定，有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進行現場修復補漆，有嚴重變形而影響到使用功能或確定不能修復的可以要求給予更換。

　　另外業主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題，發現滲水的窗必須整改。

　　二、 陽臺欄桿、窗護欄檢驗

　　1. 檢驗標準

　　(1) 護欄成品質量：護欄表面應光滑，不得有繡跡，色澤應一致，不得有裂縫、翹曲及損壞，接縫應嚴密;

　　(2) 護欄安裝的允許偏差：護欄垂直度允許偏差3mm;欄桿間距允許偏差3mm;護欄安裝必須牢固端正;

　　(3) 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.10m，欄桿的垂直桿件間距凈距不應大于0.11m;

　　2. 業主疑問及釋疑

　　一般業主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題，反映的問題大多是護欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業備用，物業維修人員可進行簡單的補漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。

　　三、 地面檢驗

　　1. 檢驗標準

　　(1) 地面與下一層結合牢固，不得有空鼓;(考慮到我國施工企業的實際技術水平，對空鼓面積不大于400cm2，無裂紋，且每自然間或標準間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質量缺陷)

　　(2) 地面表面應密實，不得有起砂，蜂窩和裂縫等質量缺陷;

　　(3) 地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm;標高允許偏差為8mm;厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10;

　　(4) 有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確、無積水;

　　2. 業主疑問及釋疑

　　業主一般會針對地面的以下方面進行檢查：

　　(1)地面平整度檢查：國家規范2米靠尺內允許偏差不大于5mm;

　　(2)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷;

　　(3)地面是否存在倒返水和積水現象;

　　(4)地面水暖預埋管線是否有標識;

　　(5)地面是否預留裝修地面做法;

　　釋疑：業主反映地面存在空鼓問題時，可按照上面檢驗標準第(1)條給予合理解釋，不符合標準的進行整改;對于業主進行地面平整度的檢查，可根據現場實際情況跟業主進行合理說服解釋，如有些不平整的情況可以在地面裝修過程中可以消化解決的盡量說服業主在裝修工程中消化;業主對地面的強度持懷疑態度時，可告知業主所用材料是嚴格按照設計要求的配合比進行配料，可以保證強度;若發現地面大面積起砂可用107膠水泥漿涂抹修補。

　　四、 天花檢驗

　　1. 檢驗標準

　　(1) 天花抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫;

　　(2) 天花抹灰的允許偏差：天花抹灰應平順，陰陽角應方正，允許偏差為4mm;

　　2. 業主疑問及釋疑

　　業主一般會針對天花的以下方面進行檢查：

　　(1)層高是否符合合同、宣傳廣告或樓書要求;

　　(2)天花是否有裂紋、空鼓等質量缺陷;

　　(3)天花平整度檢查：天花抹灰是否平順，陰陽角是否方正;

　　(4)天花是否有水印;

　　釋疑：對于層高的疑問：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。毛坯房的交樓時的室內凈高是指層高減去樓板結構板的厚度再減去天花的抹灰厚度和地面的找平層地坪厚度，實際測量中應適當考慮施工過程中產生的允許偏差。(現澆砼結構層高允許偏差為10mm，天花抹灰厚度允許偏差為5mm，地面找平層厚度允許偏差為5mm，故室內凈高允許偏差為20mm)

　　五、 墻面檢驗

　　1. 檢驗標準

　　(1) 墻面抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整;

　　(2) 墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫;外墻不得出現滲水現象;

　　(3) 有排水要求的部位應做滴水線(槽)，滴水線(槽)應整齊順直，滴水線應內高外低;

　　(4) 墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應方正，允許偏差為4mm;

　　2. 業主疑問及釋疑

　　一般業主對墻面質量比較關注的質量問題是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓,空鼓面積不大于5cm2;單面墻體大于5平米，最多允許2處空鼓,每處空鼓面積不大于5cm2;對于墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數不同并受溫度影響產生裂縫。

　　業主對墻面抹灰的強度持懷疑態度時，可告知業主所用材料是嚴格按照設計要求的配合比進行配料，可以保證強度。

　　墻面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點，必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下：

　　(1) 檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患)。

　　(2) 承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患)。

　　(3) 承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫(有結構安全隱患)。

　　(4) 檢查樓板(地面和頂板)是否有對穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫)，根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定，裂縫寬度在現行設計規范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷，不影響現澆板的承載能力。

　　(5) 檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫，這種情況一般出現在支座處的板面，或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要認真對待的。

　　(6) 陽臺、雨蓬等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)。

　　注：對于業主收樓檢查過程中發現的墻面、樓板裂縫，物業工作人員懷疑屬于結構裂縫均不應直接向業主表露或附和業主的觀點，有利于地產工程部開展解釋談判工作。

　　六、 防水檢驗

　　(本工程衛生間、廚房、陽臺、外墻、各樓棟屋面已按國家相關防水規范進行設計和施工)

　　1. 檢驗標準

　　(1) 防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設計要求，無明顯積水現象;

　　(2) 細部構造做法符合規定要求，且密封嚴密無滲漏。

　　2. 業主疑問及釋疑

　　房屋的防水質量是業主重點關注的質量問題，防水檢驗主要包括衛生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛生間、陽臺、廚房、屋面業主在收樓時會要求做24小時的閉水試驗進行檢驗;外墻、外墻門窗、空調洞口的防水一般經過雨天可以進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改，并再次進行試水檢驗直至不發生滲漏為止。

　　七、 給排水檢驗

　　毛坯房除了預留管道幾乎沒有什么給排水設施，也不安裝衛生器具。業主重點檢查的是以下內容：

　　(1)現有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象;

　　(2)管道固定牢固，安裝平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好;

　　(3)預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否能打開;

　　(4)水表檢查：水表安裝是否符合規范，水表接頭緊密完好，有無空轉現象;

　　(5)排水管道檢查：排水管道無直角、死角;接頭完好，接口處無滲漏，管道是否暢通，管線固定牢固、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;

　　(6)排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴密;

　　(7)排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。

　　八、 電氣檢驗

　　對于毛坯房的電氣和設備業主重點檢查的是以下內容：

　　(1)分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規范要求;箱體、飾面板內外清潔，無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內各開關、漏電保護器動作正確，控制范圍正確;箱內結線整齊，回路編號齊全，正確;導線與開關連接牢固緊密;

　　(2)電表檢查：電表安裝是否符合規范，是否在關閉總閘后有電表空轉現象;

　　(3)開關插座檢查：開關、插座面板表面清潔、無損壞;開關控制范圍正確;開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙;導線接線符合國家規范要求;

　　(4)照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確;

　　(5)其它弱電系統：對講門禁、安防、音響系統等的驗收應遵循相應的國家規范標準。

　　九、 空調安裝的說明

　　原則上空調機必須安裝在指定位置，如業主另要求，須經裝修審批同意后可采用另外方案。

篇2：房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(2009修正)

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正)

　　（2000年4月4日建設部令第78號發布，根據20**年10月19日《住房和城鄉建設部關于修改〈房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法〉的決定》修正）

　　房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為了加強房屋建筑和市政基礎設施工程質量的管理，根據《建設工程質量管理條例》，制定本辦法。

　　第二條 在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案，適用本辦法。

　　第三條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程（以下統稱工程）的竣工驗收備案管理工作。

　　縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。

　　第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

　　第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　　（一）工程竣工驗收備案表；

　　（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

　　（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

　　（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；

　　（五）施工單位簽署的工程質量保修書；

　　（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。

　　住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第六條 備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

　　工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。

　　第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

　　第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。

　　第九條 建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。

　　第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

　　第十一條 建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十二條 備案機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。

　　第十三條 竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。

　　第十四條 搶險救災工程、臨時性房屋建筑工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。

　　第十五條 軍用房屋建筑工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。

　　第十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第十七條 本辦法自發布之日起施行。

篇3：協助業主(房屋驗收)驗樓培訓

　　協助業主(房屋驗收)驗樓培訓

　　我們在辦理住宅入伙過程中，有一個協助住戶驗樓的環節，一般住戶在入伙驗樓時僅憑開發商有沒有通過政府的質檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題，粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發現工程質量問題，這些總是在工程竣工驗收過程中單憑工程竣工驗收來發現每家每戶、面面俱到的工程質量問題是不現實的。因此在住戶入住前，我們協助住戶檢查房屋，再把一次質量關就顯得十分必要，現在針對住宅建設工程上存在的通病，就協助住戶驗樓時應該注意的幾個問題和檢查方法簡略介紹如下：

　　一、結構方面：

　　房屋結構部份主要指房屋基礎、柱、梁、板(樓板)、墻(主要反映現澆墻)，現澆樓梯等承受房屋自重和外力作用的構件部分。結構為終身(50-70年)保修；如在驗樓時發現梁下部、墻45攝氏度角位、板上下在同一斷面的出現裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發現同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發生了嚴重的不均勻沉降，基礎有嚴重問題，應立即報告建設單位。

　　二、建筑方面：

　　1、地面：

　　一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗樓時應注意：

　　①水泥砂漿地面應平整不起砂，起砂原因沙漿標號不夠，水泥量不足，應鑿掉該找平層后，以足標號的水泥砂漿重新找平地面。

　　②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗，排水通暢地面不積水即為合格。

　　③對地磚地面以小錘輕擊應發出實聲，如輕擊發出"殼殼聲"說明地磚空殼，地磚和原地面粘結不實，(對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗)。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設應平整，地磚之間"十"字交叉處要無嚴重錯位和平整。

　　2、墻面：

　　①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽角(墻角和柱角)線條平直；沒有彎彎扭扭。

　　②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。

　　③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進行檢查。

　　④對經過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。

　　3、門窗：

　　①鋁合金門窗應開啟靈活，構造結實、拼縫嚴密；門鎖好用，窗戶(平開窗、推拉窗)關上扣上后要嚴密，玻璃膠要豐滿。

　　②實木和夾板門。

　　一般分戶門應為實木門，內間房可用夾板門。實木門要不變形且關上后嚴密，門和地面有0。5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實為佳。

　　③防火防盜門

　　防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實感覺，否則防火棉填充不實或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。

　　三、管道：

　　1、給水系統：

　　①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標冷鍍鋅管之疑。(市建設局有規定嚴禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管)

　　②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。

　　③坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開啟靈活。

　　④注意抄水表記錄原始新表的行度，并讓收樓業主確認。

　　2、排水系統：

　　①洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試，在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通(地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞)。

　　②檢查排水水平管不能倒坡，應向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死，同時檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。(檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查)

　　③檢查坐便器下水是否通暢。

　　四、電系統：

　　1、檢查開關，并檢查每個燈是否都亮，不亮時檢查是開關問題還是燈已壞。

　　2、檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬用電表試(指示220V)，不能用試電筆判斷插座有沒有電。

　　3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況，并應作好檢測記錄。

　　4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業主簽字確認。

　　上述是協助業對住宅樓宇收驗樓時一般應注意的問題。各管理處主任、物管員、機電工都應掌握這些常規知識。