**醫(yī)院成本核算管理制度
第一章
總則
第一條
為了加強成本管理，降低成本耗費，提高醫(yī)院的經營管理水平，根據中華人民共和國會計法、醫(yī)院的財務制度和朝陽醫(yī)院的財務管理制度并結合實際情況制定本制度。
第二條
醫(yī)院成本核算管理的目的是通過建立健全醫(yī)院成本核算管理組織體系、工作制度和規(guī)范標準，增強全院人員的經濟管理責任，合理改進成本核算工作流程，完善經濟核算手段與方法，正確核算分析醫(yī)療服務成本，從而客觀地反映醫(yī)療經費需求，合理計劃與分配醫(yī)療服務收益，保證服務質量，減少消耗，提高效益，使醫(yī)院更加適應市場經濟條件下的長遠發(fā)展需要。
第三條
醫(yī)院成本核算執(zhí)行制度執(zhí)行制造成本法，實行權責發(fā)生制。
第四條
成本管理的基本任務是：通過成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核，反映醫(yī)院的經營成果，挖掘降低成本的潛力，努力降低成本。
第五條
在成本核算的過程中要遵守國家的財政法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家有關的方針、政策，做到規(guī)范化、標準化。
醫(yī)院全體員工依據所承擔的工作職責，承擔相應的成本責任，實行全過程的成本管理責任制。
第二章
全院成本管理責任制
第六條
醫(yī)院在院長領導下，按分工職責實行成本管理責任制。
第七條
院長對成本管理的主要責任：
①
貫徹執(zhí)行國家以及醫(yī)院有關成本管理的制度，對醫(yī)院的效益負完全責任。
②
組織建立成立管理責任制，將成本費用指標分解下達到各職能部門和有關科室、班組，實行歸口管理。
③
組織與領導各職能部門，提高服務質量，降低成本，完成各自成本計劃。
④
定期組織經濟活動分析會，檢查成本計劃執(zhí)行情況，針對管理中存在的問題，采取措施，改進經營管理。
第八條
行使總會計師職能的副院長對成本管理的主要職責：
①
協(xié)助院長組織領導醫(yī)院的成本核算管理工作，組織編制、執(zhí)行成本計劃、控制成本開支、健全成本核算制度、開展成本預測、分析工作。
②
宣傳國家和醫(yī)院有關成本管理政策和制度，嚴格執(zhí)行財經法紀，參與重大經濟合同和經濟協(xié)議研究和審查。
③
定期檢查成本計劃和執(zhí)行情況，及時提出醫(yī)藥經營中需解決的問題，并向院長報告，協(xié)調解決。
④
協(xié)助院長協(xié)調各業(yè)務部門之間的關系，解決成本核算中的交圈對口問題。
第九條
醫(yī)院財務處作為成本核算的責任部門，其管理職責是：
①
制定醫(yī)院的成本管理制度，以及有關的成本核算辦法。
②
監(jiān)督和指導部門成本核算。
③
核定、考核單位部門成本計劃執(zhí)行情況。
④
匯總編制各部門的財務成本計劃。
⑤
參與制定醫(yī)院內部各種定額和價格。
⑥
進行成本的預測、控制、分析工作。
第十條
醫(yī)院各部門對成本管理的主要職責是：
1、
醫(yī)療醫(yī)技科室的管理職責：
①
以降低成本、增加效益為成本核算管理的重點。
②
加強科室內部事務管理，各種儀器設備、醫(yī)用消耗材料、藥品、試劑、衛(wèi)生被服等實物要有專人負責登記、保管，交接班時清點數量;科室內物品定期盤點、報損、核銷，并于規(guī)定時間向有關部門報送報表。
③
嚴格遵循計算網絡操作規(guī)程。及時、準確登錄或統(tǒng)計醫(yī)療信息，保證各項醫(yī)療基礎數據的完整、準確。
2、物資供應科室的管理職責：
①各項實物支出必須符合醫(yī)院有關規(guī)定，嚴格按計劃采購。
②建立健全實物管理制度。
③健全物資和固定資產實物帳，并按有關規(guī)定進行核算。
④限期報送上月各單位實物消耗成本核算報表。
3、對后勤技術維修科室的管理要求：
①
提供的勞務資料等服務，根據核定的對內服務價格按項目統(tǒng)計，并實行供需雙方簽字驗收制度。
②
設專人負責內部儀器設備、庫存維修材料、工時材料消耗統(tǒng)計等實物保管工作，做好實物入、出庫的登記統(tǒng)計工作。
③
限期報送上月各單位消耗統(tǒng)計表。
4、對行政管理科室的管理要求：
①
根據上年度成本費用開支情況，制定本年度的費用預算，經批準后進行全程控制。
②
嚴格控制各項行政管理費用，按審批權限開支。
③
厲行節(jié)約，努力提高資金使用效益。
④
按規(guī)定對醫(yī)院投入的人員工資，水電，固定資產折舊等成本進行核算，制定院內服務價格，對所有服務項目均實行有償服務。
⑤
按規(guī)定期限向院內、外主管部門和領導報送成本核算各類報表及有關分報告。
第三章
成本核算的任務和要求
第十一條
醫(yī)院成本核算的基本任務是：執(zhí)行國家有關成本開支范圍，費用開支標準和醫(yī)院的成本計劃，核算醫(yī)藥經營過程中所發(fā)生的各種費用，計算醫(yī)藥的經營成本，提供成本報告和有關資料。
第十二條
執(zhí)行國家的物價政策，嚴格執(zhí)行北京統(tǒng)一醫(yī)療收費標準，測算醫(yī)院成本核算的內部價格，促進醫(yī)院成本管理標準化、制度化。
第十三條
實行計量管理
建立各種物資的計量、收發(fā)、領退和盤點制度，各種計量設備應齊全、有效，并有專人負責，保證計量用具的正確使用。
第十四條
原始記錄管理。
在醫(yī)藥經營過程中的各種原始記錄，應予以嚴格管理，保證準確、完整，并按規(guī)定流轉后，在最終部門予以保管。
第十五條
必須按月計算醫(yī)藥經營成本。
計入當月成本的材料消耗，費用開支與醫(yī)藥經營收入、起訖日期必須一致，不得提前或延后。
第十六條
必須根據計算期內完成的醫(yī)藥經營收入實際消耗和實際價格，計算醫(yī)藥經營的實際成本，不得以后計成本或計劃成本代替實際成本。
第十七條
醫(yī)院應當按照權責發(fā)生制的原則計算成本，凡是本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期的成本;凡是不屬于本期成本負擔的費用，即使款項已經支付，也不應計入本期成本。
第十八條
成本核算必須劃清本期成本與下期成本的界限、已完項目與未完項目的界限。
第十九條
單位成本核算中各種處理方法，包括存貨計價，價差的調整，費用的分配，已完、未完項目成本的計算，以及醫(yī)藥經營成本計算等等，前后期必須一致，不得任意變更。如需變更，要報經財務或核算主管部門批準，并將變更的原因及其對成本和財務狀況的影響在當期的會計報告中加以說明。
第四章
成本開支范圍
第二十條
下列費用可列支成本或費用：
①
人工成本：直接或間接為醫(yī)院醫(yī)療活動提供的各種勞務報酬，包括各種正式人員、合同工、臨時工、返聘人員工資、津貼、補貼、職工福利及社會保障費等用于個人部分的各項支出。
②
醫(yī)用設備成本：直接或間接用于醫(yī)院醫(yī)療的儀器設備，包括醫(yī)用儀器設備類的折舊費、租賃費、醫(yī)用車臺、柜、架類的修理和攤銷費用。
③
醫(yī)用器材成本：即小型器械和消耗材料，包括手術、介入、診療等器械和耗材，以及透析材料、低值易耗品、衛(wèi)生材料、醫(yī)用氣體、醫(yī)用儀器維修配件、醫(yī)用教學和科研等其他器械及耗材等。
④
血液成本：用于醫(yī)療的血液及其自制品，包括外購血液，自采血液、自制成份血等
⑤
保障服務成本：包括水電費，取暖制冷費，房屋使用及維修費，被服使用及洗滌費，給氧，通訊使用及維修費，車輛使用費，自養(yǎng)管理費等。
⑥
科研教育成本：包括科研費、教育費等。
⑦
管理費用成本：指行政管理部門為組織和管理醫(yī)院所發(fā)生的，按一定方法分攤到科室的成本費用。包括直接和間接發(fā)生的行政管理，如業(yè)務招待費、技術轉讓費、無形資產推銷費、咨詢費、訴訟費、壞帳準備、報刊雜志費、外診費、鑲配費等;經營費用，如業(yè)務宣傳費、展覽費、租賃費等;財務費用，如利息支出、匯總凈損失、金融機構手續(xù)費和籌資發(fā)生的費用等;開辦費，其他管理費如綠化、保潔等費用。
⑧
其他成本：包括直接或間接發(fā)生的社會公益性支出，如特殊保健費、義務咨詢費、捐助支出等;罰沒財產、罰扣、財產物資盤出等特殊損失等;其他特殊支出如行政事業(yè)費支出、黨團費支出、太平間費用等。
⑨
藥品成本：各科室領用的各類藥品，試劑等。
第二十一條
下列支出不得列支成本費用。
①
為取得固定資產、無形資產和其他資產而發(fā)生的資本性支出及其利息。
②
向其他單位的投資。
③
應在專用基金中列支的集體公共福利支出。
④
按規(guī)定購置國債的支出。
⑤
國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費。
⑥
與醫(yī)院經營活動無關的其他支出。
第二十二條
醫(yī)院拒絕支付除國務院、市政府有文明規(guī)定的必須支出款項以外的一切攤派。
第二十三條
藥品成本，包括藥品費、采購費、儲存費和損耗費、降價損失費和在加工制作過程中發(fā)生的原材料費、包裝材料費、藥檢費等。其他成本同第二十二條。
第五章
成本預測及降低成本計劃
第二十四條
成本預測的目的是為挖掘降低成本的潛力指明方向，作為計劃期內降低成本決策的參考，成本預測是制定成本計劃的選擇達到目標成本的最佳途徑的重要手段。
第二十五條
為適應市場經濟發(fā)展的需要，參與競爭，在新項目引進前，設備的采購前，都必須進行成本預測，提出成本最優(yōu)方案，確定目標成本，減少浪費，提高經濟效益。
第二十六條
成本預測的基本程序是：
①
確定預測目標
②
收集和分析所需的歷史資料的數據。
③
掌握市場信息
④
確定預測模型
⑤
提出預測目標
⑥
計算預算誤差
⑦
分析內部外部的各種因素的影響。
第二十七條
成本預測的主要內容。
①
新項目、新設備投資前，成本、利潤可行性預測。
②
完成醫(yī)藥經營收入能達到的利潤的預測和成本降低額的預測。
③
完成目標利潤的成本降低額所應達到的總收入的預測。
④
項目、單病種降低成本和利潤的預測。
⑤
單位保本點的預測。
第二十八條
成本預測的方法以本、量、利分析法為主，也可采用直觀法、專家預測法進行。采用本、量、利分析法的預測公式是：
①
保本點=固定費用/(1—變動費用率)。
②
實現(xiàn)目標里運營完成的經營總收入=(固定費用+目標利潤)/(1—變動費用率)。
③
變動費用率=變動費用/經營收入*100%
第二十九條
在經營過程中，尤其是發(fā)生重大問題對成本產生影響時應當對目標值進行修訂，以保證預測目標的準確。
第三十條
在條件許可情況下，可以按成本項目、成本對象、對保本點、目標成本、目標利潤應完成的經營收入進行預測。
第三十一條
醫(yī)院在運作成本預測的基礎上，分季按年編制成本降低計劃。
第三十二條
降低成本計劃的編制內容：
間接費用計劃
技術組織(管理)節(jié)約措施
醫(yī)藥成本支出計劃
管理費用計劃
財務費用計劃
經營費用計劃
第三十三條
降低成本計劃編制的依據和分工應根據醫(yī)院的醫(yī)藥經營任務和消耗水平，在確保主管部門下達的任務指標的前提下，依據各部門確定的計劃經營收入，各部門提出的技術組織節(jié)約措施，各部門管理費用開支計劃以及各部門所轄降低成本任務等，最后由財務部門匯總編制。
第三十四條
降低成本計劃應有具體計算依據，不得任意填報或只列項目、金額，沒有計算過程。
第三十五條
降低成本計劃編制后，財務部門負責匯總工作。對于執(zhí)行結果應定期檢查，防止流于形式。
第三十六條
降低成本計劃經原審核后以文件形式批準下達。
第六章
成本核算
第三十七條
醫(yī)院按國家有關成本管理方針以及本制度進行成本核算，并結合醫(yī)院特點確定成本核算的程序和具體方法。
第三十八條
成本核算對象：
①
醫(yī)療業(yè)務部門以臨床、醫(yī)技科室為對象歸集分配費用，并計算成本。
②
保障服務部門的成本核算對象以單位(或班組)為主體核算各種成本項目的費用消耗
③
藥品部門的成本核算對象可以根據藥品的性質和種類分西藥、中成藥、中草藥為對象歸集和分配成本費用。
④
行政管理科室作為醫(yī)院的機關部門，以整個行政管理科室為核算對象進行各種費用的歸集，最后以一種間接成本攤入各有關醫(yī)療業(yè)務科室
第三十九條
成本項目按下列原則劃分：
①
人工費
②
醫(yī)用器材費
③
醫(yī)用設備類成本
④
保障服務成本
⑤
管理費用
⑥
其他成本
⑦
血液成本
⑧
藥品成本
第四十條
各項目成本的收入與實際成本核算的范圍和計算口徑必須一致，以保證成本項目的可比性。
第四十一條
核算醫(yī)藥經營成本一般以月為計算期。
第四十二條
實際成本中耗用的庫存物資數量，必須以實耗為準，不得以領代用。已領未用的材料，要及時辦理推料或辦理假退料，購入衛(wèi)生器材要及時辦理入庫手續(xù)，月末衛(wèi)生器材已入庫，貨款未結時應及時辦理暫結入帳手續(xù)。
第四十三條
實際成本中耗用的器材價格，必須按實際價格計算。器材核算按計劃價格進行核算的，核算期末要將差異還原成本，不得任意少攤或多攤。
第四十四條
待攤(預提)費用應按照費用項目的受益期限，確實分攤(預提)數量，按期分攤(預提)，一般不得超過十二個月(可以跨年)。
第四十五條
人工成本核算：
①
人工費的組成：醫(yī)院的人工費指支付給醫(yī)藥經營人員的工資總額及按人頭計提的職工福利費和社會保障費。具體內容包括：計時工資、獎金、加班加點工資，工資性津貼和補貼，特殊工資如工傷工資、產假工資、婚喪假工資、探親工資等，以及職工福利費，社會保障費等。
②
人工費分配：根據不同的工資支付方式，人工費按照有關受益對象計入相關的成本。如果涉及的科室或成本項目明確可直接計入，如果工資費用涉及兩個以上科室或成本項目時，應采取一定分配標準后計入。
公式為：
工資費用分配率=(工資費用總額/各科室實際工時總數)*100%。
某科室或成本項目工資分配=該科室或成本項目實際工時*工資費用分配率。
第四十六條
固定資產折舊費
一、
使用年限：
1、
醫(yī)用儀器設備折舊年限：
①
電子設備：折舊年限
②
機械設備：折舊年限
2、
一般設備、家具折舊年限
3、
布類(被服)折舊年限
4、
房屋、建筑物折舊年限。
二、
折舊基數
1、
計算固定資產折舊的基數為取得固定資產的原始成本。
2、
固定資產凈值。
三、
固定資產折舊費的計提范圍
1、
房屋及建筑物。
2、
在用的醫(yī)用設備
3、
非醫(yī)用設備
4、
季節(jié)性停用
5、
大修理停用的設備
6、
融資租入固定資產
7、
經營租賃方式租出的固定資產
8、
當月減少的固定資產
四、
不計提固定資產折舊費用：
1、
未使用，不需用的設備
2、
已經營性租賃方式租入的固定資產
3、
在建工程未完工交付使用前的固定資產。
4、
已提足折舊繼續(xù)使用的固定資產
5、
未提足折舊提前報廢的固定資產
6、
國家規(guī)定不提折舊的其他固定資產，如圖書類不提折舊。
五、
固定資產折舊費的計提方法
1、
平均年限法(直線法)
2、
工作量法
3、
適當時采取雙倍余額遞減法。
六、
其他：
本月新增的醫(yī)療設備，當月不計提折舊。本月內減少的醫(yī)療設備，當月仍提折舊。提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入當期損益。
七、
固定資產折舊費的核算方法：
借：醫(yī)療支出--固定資產折舊--**科
藥品支出—固定資產折舊--**科
在加工材料—固定資產折舊費--**科
輔助費用—固定資產折舊費--**科
管理費用—固定資產折舊費--**科
貸：專用基金—修購基金
第四十七條
固定資產修理費
1、
醫(yī)用儀器，一般設備，房屋建筑屋的維修費折舊額
%
計算。
2、
中、小修理費一次計入當期有關成本。
借：醫(yī)療支出—固定資產修理費*科
藥品支出—固定資產修理費*科
貸：銀行存款
3、
大修理費用先計入“待攤費用”分期攤入各期。
計算公式：
某科室房屋修繕費=全院醫(yī)療用房修繕費*該科室房屋面積占全院工作用房總面積的百分比。
支付時
借：待攤費用—固定資產修理費
貸：銀行存款
分攤時
借：醫(yī)療支出—固定資產修理費**科室
藥品支出—固定資產折舊費*科室
貸：待攤費用—固定資產修理費
第四十八條
低值易耗品按下列方法列入成本
①
一次攤消法：凡單位價值在800元以下的可以一次攤銷。
②
分期攤消法：凡單位價值在800元以上的可以分次攤銷。
③
對于多個單位公用的，采取按一定標準分攤的方法計入使用單位成本。如：氧氣可按管頭分攤，器材按床位比例分攤。
第四十九條
輔助費用按下列方法計入成本。
1、
水電費：
①
用水用電大戶要單獨安裝水電表，單獨計量。
②
科室沒有設計量器具的，可按科室人均用水、電計算成本。
③
電費可按照明、儀器設備總功率計算用電量，按內部確定的單位成本計算科室水電費成本。
④
計算公式：
待分配水電費=全院水電費總額-單獨計費
水電費單位成本=待分配水電費/各科室水電費用消耗總量
某科室水電費=該科室水電費消耗量*水電費單位成本
2、
車輛使用費和通訊費：
①
車輛使用費按科室車公里數和內部測算的車公里價計入各科室
②
通訊費可按各科室通話時間和每分鐘通話成本計入各科室。
3、
被服使用費：
包括被服購置、洗滌、洗衣設備的購置、維修、洗衣業(yè)雜支和人工成本等。
各科室洗滌費用=∑(科室各品種被服×折舊總數)×標準洗滌成本
第五十條
醫(yī)療服務項目成本核算。
醫(yī)技科室，化驗項目，放射檢查項目的成本分攤，可根據其向臨床科室所提供服務量及金額的大小進行分攤。
第五十一條
藥品費成本核算
1、
醫(yī)院藥品采取售價金額核算法，即藥品的購、銷、存均按售價核算，其進價和售價的差額通過“藥品進銷差價”核算。
2、
藥品成本計算方法采用藥品的綜合差價率或藥品綜合加成率。
藥品綜合差價率=
本期藥品成本=本期藥房藥品銷售額×(1-藥品綜合差價率)
本期藥品實現(xiàn)的差價=本期藥品收入-本期藥品成本
3、
藥品采購費的核算。
藥品采購費主要指藥品采購過程中發(fā)生的差旅費、運輸費、裝卸費、中轉費、勞務手續(xù)費、檢驗費、包裝費、藥品損耗、傭金、保險費、入庫前的整理費等。
藥品采購費不能直接計入藥品成本，要單獨設立“藥品采購費用”明細科目核算。
期末與采購計劃費用指標比較，計算出“藥品采購成本差異”，作為考核和控制指標。
藥品采購成本差異率=(實際采購成本/標準采購成本)×100%
藥品采購成本差異額=標準采購成本×(1—藥品成本差異率)
4、
藥品管理費的核算
藥品管理費主要指各類庫房業(yè)務費、藥品儲備費、藥品損耗費等。
藥品管理費屬于藥品管理部門的期間費用，要單獨設立“藥品管理費”明細科目核算，不能直接計入藥品成本，其核算辦法同“藥品采購費”。
5、
藥品銷售成本的核算
藥品銷售成本主要計算各類藥品在銷售過程中發(fā)生的各種費用，核算西藥、中成藥以及制劑管理銷售部門的經營業(yè)績。
百元藥品銷售費用=
第五十二條
間接費用的分攤方法
可以按照直接費用(或人工費)比例法進行分配。
間接費用分配率=
第五十三條
醫(yī)院應在年終對物資進行盤點，對盤盈盤虧，經批準后，分清責任，調整成本。
第五十四條
成本核算資料必須標準完整，如實反映醫(yī)療經營過程中各種耗費，有關成本的原始記錄、憑證、賬冊、費用匯總和分配表、統(tǒng)計資料等內容必須齊全、真實、記載和編報必須及時。
第七章
成本考核與分析
第五十五條
醫(yī)院定期考核各科室成本計算完成情況，一般每月一次。
第五十六條
成本計劃考核的依據，經醫(yī)院確認后，以文件形式批準各科室的成本計劃為準，同時輔之以相關的內容，各項指標均以財務報表為準。
第五十七條
成本考核的主要指標
1、
成本降低率=(本期成本降低額/本期總收入)×100%
2、
人均管理費用=管理費用總額/平均人數
3、
降低成本額
4、
人均創(chuàng)收額=業(yè)務總收入/醫(yī)院定編數
第五十八條
成本考核方法：采取每月初檢，半年考核，年終總考核。
第五十九條
成本分析是經濟活動分析的重要內容。通過檢查醫(yī)院降低成本計劃完成情況，找出節(jié)超原因，從而挖掘降低成本的潛力，提高管理水平。
第六十條
醫(yī)院院每季召開成本分析會，通報各科室主要指標完成情況，找出管理中的問題。
第六十一條
成本分析的資料要根據成本責任分工原則，由各業(yè)務口提出分析，財務部門匯總。對于管理中出現(xiàn)的重大問題，可事先確定分析內容，書面通知有關單位進行專題分析。
第六十二條
成本分析的方法、內容。
1、
由于成本的降低(或超標)對完成經營指標的影響。
2、
貫徹執(zhí)行降低成本計劃，對降低成本的主要影響。
3、
分月、季降低成本計劃地完成情況，以及年度預計完成情況。
4、
計劃成本與實際成本的比較。
第六十三條
成本項目的分析：科室部門要對成本支出與計劃成本進行對比，找出升降原因。個別病種成本項目，可進行收支對比，找出節(jié)超原因。
第六十四條
成本分析應將年度降低成本計劃地完成情況作為分析的一個主要內容，借以檢查各職能部門計劃完成程度，找出為完成計劃的主的原因。
第六十五條
成本分析對于自己運用方面也要進行跟蹤揭示，檢查醫(yī)院的資金運作是否正常，有無浪費現(xiàn)象，由于資金使用不當加大成本，應列示具體數字。
第六十六條
價格管理應列入成本重點監(jiān)控范圍。分析中應有價格變動給成本帶來的影響，并進一步完善價格管理崗位與市場經濟相配套的運行機制。
第六十七條
減利因素是醫(yī)院加大成本開支的一項金額較大的內容，他對成本又直接影響，在分析應具體列示。
第六十八條
增收節(jié)約是醫(yī)院降低成本的主要手段。在經營過程中由于員工合理化建議，給醫(yī)院帶來成本降低的內容，在分析中應有所體現(xiàn)。
第六十九條
醫(yī)院在經營過程中，有關職能部門都要結合所轄業(yè)務對成本升降原因進行分析，尤其是對成本影響數額較大的項目，要進行專項分析。
第八章
成本報告與臺帳
第七十條
成本報表的種類：
1、
管理費用表
2、
科室收支成本表
3、
間接費用表
4、
單病種成本表
5、
藥品供銷成本表
第七十一條
報表編制說明
1、
管理費用表適用于醫(yī)院填報。
2、
科室收支成本表適用于各科室填報。
3、
間接費用表或者稱之為“制造費用表”，適用于各科室填報。
4、
單病種成本表適用于科室填報。
5、
藥品供銷成本表適用于醫(yī)院及科室填報。
第七十二條
各種成本報表的填列內容由醫(yī)院統(tǒng)一規(guī)定。填報單位不得隨意刪、加、改報表項目內容。
第七十三條
關于上報年、季、月成本報表的規(guī)定。
①
各科室每月上報收支成本表
②
上報時間為每月5日
③
醫(yī)院每季結轉盈余，編制成本報表。
④
年度報表、季度報表報表時間為每季次月15日前上報。
第七十四條
醫(yī)院各科室應本著以下原則設計成本臺帳。
①
適合醫(yī)院醫(yī)療經營的特點。
②
適合各單位成本核算內容。
③
便于提供成本資料
④
利于成本分析。
第九章
成本監(jiān)督與懲罰
第七十五條
醫(yī)院對各單位的成本實行下列監(jiān)督：
①
進行經常性的檢查與監(jiān)督。一般每季應有重點地檢查一些科室，促進改善經營管理，努力降低成本。
②
定期會審各單位報表，并提出審核意見。
③
對一切違反財經紀律行為要及時制止。
第七十六條
醫(yī)院院長、履行總會計師職能的副院長對成本進行下列監(jiān)督：
①
審查成本計劃。
②
定期召開成本分析會、總結經驗、解決成本核算中存在的問題。
③
監(jiān)督執(zhí)行成本開支范圍的成本核算的規(guī)定。
④
執(zhí)行財政機關和衛(wèi)生局對違法行為的處理決定。
⑤
審核成本報表，在保守醫(yī)院機密的前提下簽署上報。
第七十七條
科室在接受監(jiān)督與檢查時，必須如實反映情況，提供有關檢查資料，不得弄虛作假。
有下列行為之一，應按照有關規(guī)定處理。
①
擅自提高開支標準，擴大開支范圍的。
②
隨意攤提成本費用，截留收入。
③
弄虛作假，成本嚴重不實的。
④
經營管理不善，造成醫(yī)院成本管理質量下降或其他嚴重損失浪費的。
⑤
損公肥私，揮霍國家資財，增加成本開支的。
第七十八條
對在成本核算中做出突出成績，創(chuàng)出效益的管理人員，醫(yī)院應根據具體情況給予獎勵。
第七十九條
對強迫或指使他人違犯成本管理制度以及國家成本管理有關規(guī)定的，要從重處罰。
第十章
附則
第八十條
本制度解釋權屬北京市朝陽醫(yī)院
第八十一條
本制度自10月1日起施行。
篇2：大廈小區(qū)成本核算與成本控制細節(jié)管理
大廈小區(qū)成本核算與成本控制細節(jié)管理
一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義
（一）能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力
成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競爭點也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業(yè)公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區(qū)都會發(fā)現(xiàn)，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競爭力又把物業(yè)公司轉向服務了。
另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發(fā)現(xiàn)，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業(yè)管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明物業(yè)公司競爭重點已經變了。
那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競爭，現(xiàn)在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點錢，業(yè)主可能會更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務質量，也就是說這種競爭力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢，做最多的和最好的事情。
（二）增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度
提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。
如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿意的基礎上進行成本控制，業(yè)主一定會對物業(yè)管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業(yè)主會說經常收我們的錢，收了錢物業(yè)公司到底做了些什么？
（三）是物業(yè)管理企業(yè)內部規(guī)范管理的需要
現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說物業(yè)管理企業(yè)的利潤應該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：
①為什么不能以收入成本的10%作為利潤？
因為物業(yè)管理企業(yè)所花的錢畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區(qū)服務的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。
②為什么要把成本控制在10%呢？
人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個小區(qū)的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務范圍之內。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業(yè)主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規(guī)模或者開展多種經營，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。
在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發(fā)展商服務，錢也由發(fā)展商來補貼。二類是向內地擴展的，只要有一點物業(yè)就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業(yè)管理的利潤是來自于發(fā)展商的、來自于規(guī)模化的。這是內部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。
（四）是物業(yè)實現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑
眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業(yè)公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運作，也就是實現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。
也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。
二、物業(yè)管理的成本費用
成本是指物業(yè)管理企業(yè)對一個特定物業(yè)進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業(yè)管理服務當中對房屋的使用人或者業(yè)主進行維修管理和服務所發(fā)生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業(yè)管理必然有這個周期過程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的。總體上可分成三個階段：
（一）起步階段
一個新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區(qū)。
（二）生長成熟階段
生長成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓基本上到位了。對物業(yè)的基本情況以及設施設備也已經熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩(wěn)定。
（三）衰退期階段
經過很長一段時間以后，物業(yè)開始老化，有些設備的使用壽命可能已經到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。
所以財務管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來進行變化的。
三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預算
籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：
（一）盡量的購買工具設備。
為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資產。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯(lián)合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區(qū)面積大，就買個剪草機，如果那個小區(qū)小一點就不買，那么就由這個小區(qū)負擔那個小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個小區(qū)（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區(qū)的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業(yè)主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。
（二）不可預見的費用比較多。
我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現(xiàn)場，發(fā)展商也還在現(xiàn)場，這個時候就會發(fā)生不可預見的費用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。
（三）水電費的問題。
在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來控制。那個時候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話，物業(yè)公司本身的電費支出根本沒有發(fā)展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業(yè)主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說：“發(fā)展商這里有五套房子沒賣掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業(yè)公司開不開？開了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場以后再把水電接過來，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發(fā)展商，由發(fā)展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。
（四）分清與發(fā)展商、施工隊的一些責任界線。
這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就
（五）人員的培訓費及資料費。
籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內正常調配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業(yè)主公約、手冊、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產生的費用也比較大。
（六）平常經營支出費用的測算。
經營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。
1、行政延?
①人工費（包括工資、稅金、福利、保險）；
②辦公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）
③人工培訓費。我們知道物業(yè)公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務質量。所以，培訓工作被越來越多的企業(yè)所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質也不行，有素質還要經過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證。現(xiàn)在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經理證；c企業(yè)經理證。再說現(xiàn)在社會發(fā)展得較快，經常有新的管理模式沖擊；法律時刻修改、完善；稅務經常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業(yè)性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電”。
④差旅費；
⑤社區(qū)文化費。社區(qū)文化費指的是由物業(yè)公司來組織的。社區(qū)文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問題，所以有可能物業(yè)公司會產生宿舍費用；
⑥保安費。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。
⑦接待費。
2、公共電費：
包括：
①電梯用電；
②道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈）；
③消防用電；
④樓道照明；
⑤地下車庫照明；
⑥智能化系統(tǒng)用電；
⑦排水系統(tǒng)用電；
⑧其它設施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）；
3、公共水費：
①綠化用水；
②清潔用水；
③公共設施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；
4、維修養(yǎng)護費用：
①電梯維護（分維修費和保險費）；
②房屋維護費用；
③電器、電訊的維護；
④給排水的維護（包括消防水的維護）；
5、攤銷（其中包括固定資產的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：
6、固定資產的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）
7、不可預見的費用
8、管理者酬金
9、稅金
（七）平常經營收入費用的測算。
1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：
這里著重說一下停車場，停車場各個物業(yè)公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業(yè)公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業(yè)公司充減管理費；但是如果是發(fā)展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發(fā)展商來收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車庫物業(yè)公司收什么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：
①業(yè)主和發(fā)展商之間達成什么協(xié)議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業(yè)公司應該向發(fā)展商收；
②如果發(fā)展商委托物業(yè)公司把車位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費。收取費用的高低應由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調。
2、家政服務費：
①上門維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；
②其它收入。
最后來計算數據狀況，物業(yè)公司通過以上幾項，管理處對小區(qū)（大廈）一年來的費用進行預算。
四、成本控制
1、由業(yè)主委員會來審核這些項目；
2、如果沒有成立業(yè)主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。
由業(yè)主提意見，公布電話、公布業(yè)主意見，那么征求業(yè)主的意見以后，物業(yè)公司進行修改后實施。一來物業(yè)公司通報并做這些項目后以防出現(xiàn)爭執(zhí)的情況；二來使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標還是為了業(yè)主。一個企業(yè)也是為了忠實的顧客群體。要業(yè)主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業(yè)委會征求意見。同時業(yè)委會也會收到單個業(yè)主的意見，經業(yè)委會權衡后向物業(yè)公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協(xié)商。
3、公共水電費
⑴規(guī)范外用電的管理。
⑵規(guī)范公共照明管理。
在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開關管理規(guī)定。整個小區(qū)，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數據化。那么，這張開關管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓的一項內容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內容之一。然而，開關規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內的燈要換成感應的。
另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業(yè)公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區(qū)分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會把燈調整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產生不良影響。
還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區(qū)的一些電表。
⑶公共用水
①要注意規(guī)范外接用水。
②規(guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。
③泳池和噴泉。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經常會出現(xiàn)半個月或一個月就換一次水。物業(yè)公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業(yè)公司管理的好，一點問題都沒有。
⑷低質易耗品的費用的測算（主要指維修、低質易耗品的控制）。
低質易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質易耗品更新費=（一般公共設施的購置費+安裝費）×12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。
⑸低質易耗品的成本控制
①商家的控制和評估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質量。廠家的評估一定要管理處或企業(yè)搞品質管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執(zhí)照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。
②質量求佳。
③供貨商要相對固定。
④要批量進貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發(fā)價，價格肯定要低一點。
⑤以舊換新--就是物業(yè)公司維修工要換東西或要領用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現(xiàn)只知道“換新工”的現(xiàn)象。
⑥定期檢查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設備房等，要經常去開一下，讓它走動走動。就像物業(yè)公司的柴油發(fā)電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。
另外，物業(yè)公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現(xiàn)在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業(yè)公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業(yè)公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。
⑦倉庫和采購的管理。每個物業(yè)公司都有相應的制度，而且這個環(huán)節(jié)是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業(yè)公司的品質管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質部，品質管理人員聯(lián)系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業(yè)公司更好地控制。
⑧資源共享。從物業(yè)管理發(fā)展趨勢也可以看到，像某物業(yè)公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業(yè)公司只用一個經理來領導，下面可能設主管或主辦的形式，然后采購、工具、設備、人員都可以統(tǒng)一調配，這種管理模式就是節(jié)約成本的一種做法，也是資源共享的做法。
篇3：房地產成本費用項目及核算內容
4-1 開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:
1)土地征用及拆遷補償費
2)前期工程費
3)基礎設施費
4)建筑安裝工程費
5)配套設施費
6)開發(fā)間接費
4-2 各成本項目的開支范圍如下:
■土地征用及拆遷補償費
指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用,主要包括以下內容:
(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:www.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。
(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。
(4)其他:如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。
■前期工程費
指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:
(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。
如:人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
(2)規(guī)劃設計費:項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改
造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規(guī)劃設計模型制作費,方案評審費。
(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。
(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。
(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。
(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。
■基礎設施費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:
(1)道路工程費:小區(qū)內道路鋪設費。
(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。
(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。
(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。
(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。
(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。
(7)電視工程費:小區(qū)內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。
(8)照明工程費:小區(qū)內路燈照明設施支出。
(9)綠化工程費:小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。
(10)環(huán)衛(wèi)工程費:指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11)其他:小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。
■建筑安裝工程費
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:
(1)土建工程費
①基礎工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。
②主體工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。
③有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。
(2)安裝工程費
①電氣(強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。
②電訊(弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。
③給排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。
④電梯安裝工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。
⑤空調安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費。
⑥消防安裝工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。
⑦煤氣安裝工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。
⑧采暖安裝工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。
⑨上述各項如有甲供材料、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。
(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬
等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。
(4)項目或工程監(jiān)理費:指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。
(5)其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。
■配套設施費
指房屋開發(fā)過程中,根據有關法規(guī),產權及其收益權不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區(qū)別以下情況:
(1)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。
(2)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。
(3)開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發(fā)生的沒有投資來源的費用。
(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。
■開發(fā)間接費
指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內容包括:
(1)現(xiàn)場管理費用:內部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。
(2)利息并借款費用:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。
(3)固定資產投資方向調節(jié)稅:按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。
(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
(5)質檢費:包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發(fā)生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。
(6)其他:項目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。
4-3 開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為:
■營業(yè)費用
指在開發(fā)產品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括:
(1)已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費,開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費,根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。
(2)小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。
(3)開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。
(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。
■管理費用
指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。包括:
(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。
(2)工會經費和職工教育經費。
(3)財產保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。
(4)稅金:指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。
(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。
(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。
(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8)環(huán)境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等
(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。
(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。
■財務費用
指企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據工本費),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。