物流成本核算

　　3.1物流成本核算方法綜述

　　物流成本核算方法是指將與物流成本核算對象相關(guān)的費(fèi)用歸集并分配至該對象的具體方法。目前，國內(nèi)外眾多學(xué)者、管理人員及財(cái)務(wù)會計(jì)人員在物流成本核算方法的研究方面做了大量有益工作，現(xiàn)將國內(nèi)外比較有代表意義的物流成本核算方法總結(jié)如下:

　　1.ABC物流成本核算方法

　　Ray Mundy教授于20**年給出了一個(gè)基于ABC管理原理的物流總成本計(jì)算公式，如下所示：

　　(3-1)

　　這一方法為我們研究物流成本的核算提供了新的思路，但它的實(shí)際應(yīng)用距物流成本管理的實(shí)踐要求還存在一定的距離。

　　2.基于作業(yè)成本的物流成本核算方法

　　作業(yè)成本法認(rèn)為“產(chǎn)品消耗作業(yè)、作業(yè)消耗資源”，將資源按資源動因分配到作業(yè)，作業(yè)成本按作業(yè)動因分配到產(chǎn)品，這便是作業(yè)成本法的理論實(shí)質(zhì)，最終目的在于尋找到產(chǎn)生成本的直接原因(并且是必然原因，否則認(rèn)為是不必要作業(yè))。

　　作業(yè)成本法對于企業(yè)的意義不僅在于物流成本的追溯和確定，更重要的在于之后基于作業(yè)成本法的作業(yè)成本管理，因?yàn)閺?qiáng)調(diào)作業(yè)的成本管理有助于管理當(dāng)局辨別無增值成本和消除引起這些成本的作業(yè)。

　　3.基于物流功能的物流成本核算方法

　　基于物流功能的物流成本核算方法主要是將物流費(fèi)用按倉儲、運(yùn)輸、存貨、資金、信息和物流管理等分類，按物流功能的不同考察企業(yè)物流費(fèi)用的來源，計(jì)算公式為：

　　(3-2)

　　4.基于物流活動的物流成本核算方法

　　該方法認(rèn)為物流成本等于需求預(yù)測、選址、采購、配送、包裝、流通加工、裝卸搬運(yùn)、儲存、運(yùn)輸、訂單處理、客戶服務(wù)、返還品處理、廢棄物處理以及其他輔助活動等環(huán)節(jié)中所支出的人力、物力和財(cái)力的總和，計(jì)算公式為：

　　物流成本=訂貨成本+訂貨處理及信息費(fèi)用+運(yùn)輸費(fèi)用+包裝費(fèi)用+裝卸搬運(yùn)費(fèi)用+進(jìn)出庫費(fèi)用+儲存費(fèi)用+庫存占用資金費(fèi)用+商品損耗+分揀費(fèi)用+配貨費(fèi)用+物流中心管理費(fèi)用+其他由于交貨延遲造成的缺貨損失。 (3-3)

　　5.變動物流成本核算方法

　　變動物流成本核算是根據(jù)企業(yè)物流費(fèi)用的發(fā)生與物流業(yè)務(wù)量的關(guān)系不同所進(jìn)行的核算，包括隨物流業(yè)務(wù)量變動而相應(yīng)變動的物流費(fèi)用計(jì)算和不隨物流業(yè)務(wù)量變動的固定物流費(fèi)用計(jì)算

　　6.責(zé)任物流成本核算方法

　　責(zé)任物流成本核算是指：根據(jù)物流成本發(fā)生的責(zé)任歸屬不同而對責(zé)任者的物流成本所進(jìn)行的計(jì)算。責(zé)任劃分應(yīng)以可控原則為基礎(chǔ)，即一定層次、一定部門和人員的責(zé)任物流成本是其權(quán)力活動范圍內(nèi)可以控制或影響其發(fā)生額大小的成本。

　　進(jìn)行責(zé)任物流成本計(jì)算，有利于評價(jià)各責(zé)任單位的物流活動狀況，加強(qiáng)其責(zé)任心，從而有利于控制和降低物流成本。

　　7.特殊物流成本核算方法

　　特殊物流成本核算是指：為了滿足物流管理進(jìn)行某些物流決策的需要，對各物流活動方案的機(jī)會成本、差額成本、沉沒成本所進(jìn)行的計(jì)算比較，它是一種臨時(shí)性的計(jì)算。

　　8.隱性物流成本核算方法

　　對于隱性物流成本的核算，相關(guān)文獻(xiàn)有所提出：對于“剝離”缺陷形成的隱性成本采用模糊聚類分析法，從相關(guān)成本、費(fèi)用中將物流成本分離出來;對于“不完全”缺陷形成的隱性物流成本可以用模糊集合來描述。

　　9.其他物流成本核算方法

　　專家有所指出，生產(chǎn)企業(yè)物流成本單獨(dú)集中核算的主體思想是：(1)為了單獨(dú)集中核算物流成本，專門增設(shè)“物流成本”一、二級、三級賬戶;(2)進(jìn)行物流成本的歸集與分配，其中企業(yè)發(fā)生的物流成本應(yīng)借記“物流成本”賬戶，貸記相關(guān)賬戶，對于在供應(yīng)、生產(chǎn)及銷售三階段都有發(fā)生的物流費(fèi)用，應(yīng)分別記入相應(yīng)的二級賬戶及明細(xì)賬戶;(3)對于物流成本信息的披露，單獨(dú)集中核算后，使得物流成本信息在賬戶上一目了然，但為了更集中的反映物流成本信息，企業(yè)可以設(shè)計(jì)一份物流成本會計(jì)報(bào)表，以便對物流成本信息進(jìn)行進(jìn)一步分析和利用，也可以將經(jīng)過單獨(dú)集中核算后的物流成本信息補(bǔ)充列示于企業(yè)的其他成本費(fèi)用報(bào)表內(nèi)。

　　本章主要介紹作業(yè)成本法，并基于此方法進(jìn)行物流成本核算。

　　3.2作業(yè)成本法(Activity-Based Costing ABC)

　　3.2.1作業(yè)成本法概念體系

　　[美]羅伯特·S·卡布蘭，安東尼·A·阿特金森在其所著的《高級管理會計(jì)》一書中提到：作業(yè)成本法(Activity-Based Costing，簡稱ABC法)是將間接成本和輔助資源更準(zhǔn)確地分配到作業(yè)、經(jīng)營過程、產(chǎn)品、服務(wù)及顧客中的一種成本計(jì)算方法。在作業(yè)成本法下，許多組織資源的使用并非用于構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)物形態(tài)，而是用于為各種輔助作業(yè)活動提供一個(gè)寬泛合理的安排，以便能夠?yàn)楦黝愵櫩吞峁┎煌漠a(chǎn)品和服務(wù)。作業(yè)成本法的目的不是將共同成本分配到產(chǎn)品，而是對用于各種作業(yè)的資源進(jìn)行計(jì)量和定價(jià)，這些作業(yè)主要是指輔助生產(chǎn)、交貨及顧客服務(wù)。

　　作業(yè)成本法的基本思想是產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源并導(dǎo)致成本的發(fā)生，它在成本核算上突破了產(chǎn)品這個(gè)界限，使成本核算深入到作業(yè)層次，目標(biāo)是收集所提供產(chǎn)品的所有作業(yè)成本，并按成本動因恰當(dāng)?shù)膶⑵浞峙涞礁鳟a(chǎn)品。

　　作業(yè)成本法涉及的基本概念有：資源、作業(yè)、成本對象、作業(yè)中心和成本動因。

　　1.資源

　　作業(yè)成本法中的資源是指為了產(chǎn)出作業(yè)或產(chǎn)品而進(jìn)行的費(fèi)用支出。作為分配對象的資源就是消耗的費(fèi)用，或可以理解為每一筆費(fèi)用。

　　2.作業(yè)

　　作業(yè)是指一個(gè)組織為了某一目的而進(jìn)行的耗費(fèi)資源的工作，它是作業(yè)成本管理的核心要素。在作業(yè)成本理論中，作業(yè)大致可分為四種類型：單位作業(yè)、批次作業(yè)、產(chǎn)品作業(yè)或顧客作業(yè)。其中，

　　單位作業(yè)是指為每個(gè)單位產(chǎn)品所執(zhí)行的作業(yè)，其成本與產(chǎn)品的數(shù)量成正比;

　　批次作業(yè)是指為特定批次產(chǎn)品所執(zhí)行的作業(yè)，其成本與產(chǎn)品的生產(chǎn)批數(shù)成正比;

　　產(chǎn)品作業(yè)是指為特定種類產(chǎn)品所執(zhí)行的作業(yè)，其成本與產(chǎn)品的品種數(shù)量成正比;

　　顧客作業(yè)是產(chǎn)品作業(yè)的延伸，把產(chǎn)品作業(yè)這一概念擴(kuò)展到工廠以外則有顧客作業(yè)，該工作能夠使公司完成向個(gè)別顧客銷售，這些工作與向顧客銷售和交付的產(chǎn)品數(shù)量無關(guān)。作業(yè)成本法的作業(yè)級別關(guān)系如圖3.1

　　圖3.1 作業(yè)成本法的作業(yè)層次

　　3.成本對象

　　成本對象是指企業(yè)需要計(jì)算成本的對象。根據(jù)企業(yè)的需要，成本對象可以是：一個(gè)生產(chǎn)批次、一種產(chǎn)品或一個(gè)客戶等。

　　4.作業(yè)中心

　　將作業(yè)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)(如：核算目的、作業(yè)重要性、作業(yè)相似性等)進(jìn)行整合，就形成了作業(yè)中心。

　　5.成本動因

　　成本動因是指導(dǎo)致生產(chǎn)中成本發(fā)生變化的因素，也可作為成本分配的原因。成本動因分為以下兩種：

　　資源動因是用來表示作業(yè)、成本對象或其他資源對于資源需求的強(qiáng)度和頻率的單一數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，它用來把資源的成本分配到作業(yè)成本對象或其他資源;

　　作業(yè)動因用來表示成本對象或其他作業(yè)對于作業(yè)需求的強(qiáng)度和頻率的單一數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，它用來把作業(yè)成本分配到成本對象或其他作業(yè)中。

　　上述概念的內(nèi)在聯(lián)系如圖3.2所示：

　　圖3.2 作業(yè)成本模型圖

　　3.2.2作業(yè)成本法計(jì)算程序

　　作業(yè)成本的計(jì)算程序可分為兩個(gè)階段：第一階段是分析資源動因，將消耗的資源分配到作業(yè);第二階段是分析作業(yè)動因，將成本分配到成本對象。圖3.3為CAM-I機(jī)構(gòu)發(fā)展的ABC模型，圖中的縱向程序即作業(yè)成本計(jì)算的4個(gè)步驟：

　　圖3.3 拓展的ABC模型

　　1.確認(rèn)主要作業(yè)，劃分作業(yè)中心，以便集中由相同性質(zhì)的作業(yè)引起的生產(chǎn)費(fèi)用。安得可以通過作業(yè)流程圖分析物流鏈上各作業(yè)的相互聯(lián)系，從而在合理的范圍內(nèi)整合同質(zhì)作業(yè)、劃分作業(yè)中心。

　　2.分析和界定所消耗資源，歸集資源費(fèi)用到同質(zhì)成本庫。資源成本信息的主要來源是總分類賬，它提供了諸如企業(yè)今年支付了多少工資、多少折舊以及應(yīng)支付多少稅金等信息。但總分類賬中沒有各項(xiàng)作業(yè)所消耗資源的成本，因此，安得必須將資源成本根據(jù)不同的成本動因分配到物流的各作業(yè)中去。同質(zhì)作業(yè)成本歸集在一起便構(gòu)成同質(zhì)作業(yè)成本庫，即可用一項(xiàng)成本動因解釋成本變動的若干項(xiàng)作業(yè)的集合。

　　3.確定成本動因，計(jì)算成本庫動因率。成本動因反映了作業(yè)量與資源消耗費(fèi)用間的因果關(guān)系，說明了資源被各作業(yè)消耗的原因、方式和數(shù)量，是把資源分?jǐn)偟阶鳂I(yè)中取得衡量標(biāo)準(zhǔn)，亦可作為成本分配率，具體計(jì)算公式為：

　　(3-4)

　　4.分配作業(yè)成本于成本對象。測算了安得的各成本庫分配率及消耗的成本動因數(shù)量之后，便可把成本庫中的成本分配到各成本對象中，按以下公式計(jì)算：

　　(3-5)

　　將分配到某產(chǎn)品的分?jǐn)傋鳂I(yè)成本和直接成本(直接人工和直接材料)合并匯總，便可得出所提供服務(wù)的總成本。

　　3.2.3作業(yè)成本法的優(yōu)點(diǎn)

　　作業(yè)成本法可以看作是一種分?jǐn)偡椒?，只不過相對于一般的分?jǐn)偡椒▉淼酶_，更能反映真實(shí)情況，同時(shí)也方便進(jìn)行成本管理。

　　例如，Williams公司的材料接收部門每月的部門成本是50000美元，每月平均直接人工工時(shí)40000小時(shí)，則可以確定接收材料的分配率是1.25美元/小時(shí)?，F(xiàn)在考慮一個(gè)低產(chǎn)量的產(chǎn)品A，工廠每月大約可以生產(chǎn)100件A產(chǎn)品，且生產(chǎn)一單位的A需要1小時(shí)的直接人工，所以單位A產(chǎn)品的材料接收成本為1.25美元/小時(shí)，每月A產(chǎn)品的材料接收費(fèi)用為125美元。

　　Williams公司采用作業(yè)成本法將材料接收部門的工作分為三個(gè)主要的作業(yè)：接收部件、接收材料和分配部件和材料。對于每一個(gè)作業(yè)，ABC法的設(shè)計(jì)者都為其選擇了一個(gè)相應(yīng)的作業(yè)成本動因，然后收集每一個(gè)作業(yè)成本動因數(shù)量，并計(jì)算出成本動因率，具體如表3.1所示

　　表3.1 作業(yè)成本法的基礎(chǔ)信息

　　A是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)品，它需要由50多個(gè)獨(dú)立購買的部件和一些不同類型的原材料來組裝成一個(gè)成品。一個(gè)月內(nèi)生產(chǎn)100單位的A需要1個(gè)生產(chǎn)批次，購買20批部件和4批原材料(一個(gè)生產(chǎn)批次需要多次購貨，因?yàn)樯a(chǎn)A需要大量的不同部件的材料)。用ABC法來計(jì)算A產(chǎn)品的材料接收費(fèi)用具體如表3.2

　　表3.2 A產(chǎn)品的作業(yè)成本核算

　　表3.3 A產(chǎn)品的兩種不同核算方法結(jié)果對比

　　表3.3給出了兩種不同核算方法的結(jié)果，從中可以看出基于ABC法的A產(chǎn)品總成本為275美元，單位成本2.75美元，比傳統(tǒng)的直接人工分配方法計(jì)算的成本高出兩倍多。同時(shí)，計(jì)算過程也可以清晰地表明ABC法相對來說更科學(xué)、更精確，也為企業(yè)日后成本控制與管理做好了鋪墊。

　　3.2.4作業(yè)成本法在物流企業(yè)中的應(yīng)用

　　根據(jù)作業(yè)成本法“產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”的基本思想，可知物流服務(wù)成本是完成該服務(wù)的各個(gè)作業(yè)之和，而作業(yè)的成本是作業(yè)消耗資源的數(shù)量與單位資源費(fèi)用的乘積，即：

　　(3-6)

　　根據(jù)此原理可以進(jìn)行作業(yè)成本數(shù)學(xué)模型的設(shè)計(jì)，設(shè)某物流公司提供m種物流服務(wù)，共涉及n種作業(yè)，s種資源，列向量C=(C1,C2,...,Cm)T表示物流服務(wù)成本，其總成本的數(shù)學(xué)公式為：

　　(3-7)

　　其中：Aij表示第i項(xiàng)物流服務(wù)消耗j作業(yè)的數(shù)量(i=1～m，j=1～n);

　　Rjk表示單位j作業(yè)消耗k資源的數(shù)量(j=1～n，k=1～s);

　　Pk=(P1,P2, ...,Ps)T表示單位資源費(fèi)用;

　　3.3案例分析

　　本章節(jié)主要著眼于第三方物流企業(yè)的物流成本核算，以國內(nèi)著名的第三方物流企業(yè)--安得物流公司為案例，本著科學(xué)、簡單、可行、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，采用作業(yè)成本法對其物流成本進(jìn)行核算，對公司物流成本核算方法的改進(jìn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　3.3.1安得物流公司簡介

　　安得物流有限公司創(chuàng)建于2000年1月，是國內(nèi)最早開展現(xiàn)代物流集成化管理、以現(xiàn)代物流理念運(yùn)作的第三方物流企業(yè)之一。經(jīng)過七年的快速發(fā)展，今天的安得已經(jīng)以專業(yè)化、規(guī)?；牡谌轿锪鞴拘蜗筌Q身于行業(yè)前列。

　　安得在全國各大中城市已經(jīng)設(shè)立了100余個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)通過功能強(qiáng)大的信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息溝通和快速反應(yīng)，形成了高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，具備全國性的綜合物流服務(wù)能力。公司為客戶提供快準(zhǔn)運(yùn)輸、高效倉儲、精益配送等物流服務(wù)的同時(shí)，還提供方案策劃、物流咨詢、條碼管理、庫存分析、批次管理、包裝加工等增值服務(wù)。

　　公司共設(shè)立了60多萬平方米的倉庫，布局完整、配置合理，為客戶提供7×24、管理一體化的倉儲服務(wù)，充分滿足各類企業(yè)的全國銷售需求。自20**年以來，公司的配送中心以倉庫為基礎(chǔ)，在數(shù)量、規(guī)模、網(wǎng)點(diǎn)分布等方面有了很大改進(jìn)，具體情況如表3.4所示：

　　表3.4 安得物流公司配送中心的發(fā)展

　　年份 倉 庫

　　總數(shù)量(個(gè)) 規(guī)模/月面積

　　(萬平方米) 分存區(qū)域(萬平方米) 具備的配送能力

　　華

　　南 華東 中西 北

　　方 數(shù)量

　　(個(gè)) 層次網(wǎng)點(diǎn)數(shù)(個(gè))

　　一

　　級 二級 三級 四級

　　20** 63 70 36 14 12 8 36 36 28 12 2

　　20** 48 62 28 10 14 10 38 38 30 26 8

　　20** 60 59 20 11 17 11 46 46 40 30 12

　　安得強(qiáng)力整合公路、鐵路、航空、水運(yùn)的運(yùn)輸資源，實(shí)現(xiàn)了多種運(yùn)輸模式的最佳組合，高效的協(xié)調(diào)機(jī)制和信息集成，實(shí)現(xiàn)了客戶需求與社會運(yùn)輸資源的最佳配合，貨量的持續(xù)增長和貨源的結(jié)構(gòu)匹配，促進(jìn)了更低成本、更高效率的運(yùn)輸服務(wù)的發(fā)展。

　　“安得物流供應(yīng)鏈管理信息系統(tǒng)”、“安得物流網(wǎng)絡(luò)辦公平臺”和“安得物流資源管理系統(tǒng)”是公司功能強(qiáng)大的三大信息系統(tǒng)。高度的信息化，不但使安得實(shí)行精益化管理成為了可能，也向客戶提供了更高價(jià)值的信息服務(wù)。

　　3.3.2當(dāng)前物流成本核算方法分析

　　安得當(dāng)前的物流成本核算方法并不科學(xué)，因?yàn)楣緦ξ锪鞣?wù)成本的核算并不是以作業(yè)為基礎(chǔ)，而是把作業(yè)掩蓋在了一個(gè)黑箱之中，如圖3.4所示。從現(xiàn)代物流管理的角度來看，安得并沒有把握實(shí)際的物流作業(yè)成本，從而導(dǎo)致給客戶的報(bào)價(jià)并不是建立在真實(shí)成本的基礎(chǔ)上。

　　圖3.4 安得物流成本核算黑箱中的作業(yè)

　　通過調(diào)研可以得知安得目前物流成本核算中存在的主要問題包括：

　　1.物流成本沒有獨(dú)立的會計(jì)科目。在企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度中，物流成本沒有單獨(dú)的科目，而是與其它成本一起列在費(fèi)用一欄中，這樣很難對企業(yè)發(fā)生的物流成本做出準(zhǔn)確、全面的計(jì)算與分析，也不便于安得同其它企業(yè)的物流成本進(jìn)行比較。

　　2.對物流費(fèi)用的核算方法失誤，不能從外部把握企業(yè)的實(shí)際物流成本。目前，安得公司的情況是：公司內(nèi)部與物流相關(guān)的人工費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、固定資產(chǎn)稅等各種費(fèi)用與企業(yè)其他經(jīng)營費(fèi)用統(tǒng)一歸集核算，因而，從現(xiàn)代物流管理的角度來看，企業(yè)難以從外部正確地把握實(shí)際的企業(yè)物流成本。

　　3.物流成本核算存在制度性缺陷，實(shí)際操作難度大。由于物流成本大部分發(fā)生在企業(yè)內(nèi)部，而且范圍大、流通環(huán)節(jié)多，涉及的單位較多，因此對于安得而言，許多已經(jīng)發(fā)生的物流成本在具體分解時(shí)存在很大的困難。現(xiàn)行會計(jì)制度通常將一些應(yīng)計(jì)算物流成本的費(fèi)用，如倉儲保管費(fèi)用、倉儲辦公費(fèi)用、倉儲物資的合理損耗等都計(jì)入企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用，因此在實(shí)際計(jì)算物流成本時(shí)，對上述費(fèi)用的分解還同時(shí)存在一個(gè)制度規(guī)范的問題，而且如果要分解這些隱藏的費(fèi)用，在操作上也存在著很大的難度，操作成本較高。

　　4.無法掌握和控制的物流成本較多，增加了物流成本管理的難度。在公司內(nèi)部，物流部門無法掌握和控制的物流成本較多，例如：由于過量進(jìn)貨、過量生產(chǎn)而產(chǎn)生的保管費(fèi);緊急運(yùn)輸產(chǎn)生的費(fèi)用;過量服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用都包括在其中，增加了物流管理的難度。

　　3.3.3基于ABC法核算物流服務(wù)成本

　　安得公司中標(biāo)贏得了為生產(chǎn)軟飲料的L公司提供物流服務(wù)的業(yè)務(wù)，主要為其提供廣東省內(nèi)的貨物運(yùn)輸和市內(nèi)商品配送業(yè)務(wù)，具體描述如下：

　　安得公司負(fù)責(zé)L公司飲料在廣東省內(nèi)的分撥運(yùn)輸和主要中心城市配送服務(wù)。L公司位于廣東省中山市，是飲料的產(chǎn)地。安得以公路運(yùn)輸?shù)姆绞綄⑸唐愤\(yùn)送至3個(gè)一級分撥中心城市--潮州市、湛江市和韶關(guān)市，該段一級分撥運(yùn)輸距離分別為480公里、380公里、300公里，然后由三個(gè)一級分撥中心向150公里范圍內(nèi)的16個(gè)分銷網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行適時(shí)配送。安得負(fù)責(zé)自貨物從廣州市工廠起，至貨物到達(dá)16個(gè)分銷網(wǎng)點(diǎn)位置的整個(gè)運(yùn)輸配送服務(wù)過程的組織管理，包括公路運(yùn)輸、一級配送中心的庫存管理以及向各網(wǎng)點(diǎn)的配送服務(wù)的全程組織和管理。

　　1.建立作業(yè)體系、界定耗用資源

　　根據(jù)安得公司提供的案例，結(jié)合作業(yè)成本法的基本原理和實(shí)施程序，可以建立物流作業(yè)活動體系，并界定各作業(yè)所耗用的資源，具體內(nèi)容如表3.5所示：

　　表3.5 L公司物流服務(wù)項(xiàng)目作業(yè)體系及耗用資源

　　作業(yè)名稱 作業(yè)類型 資源動因 費(fèi)用項(xiàng)目

　　方案設(shè)計(jì) 產(chǎn)品水平作業(yè) 人工工時(shí) 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　方案投標(biāo) 產(chǎn)品水平作業(yè) 人工工時(shí) 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　信息系統(tǒng)設(shè)計(jì) 產(chǎn)品水平作業(yè) 需求復(fù)雜程度 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　信息系統(tǒng)調(diào)試 產(chǎn)品水平作業(yè) 調(diào)試次數(shù)、人工工時(shí) 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　運(yùn)輸 批次水平作業(yè) 運(yùn)輸距離 人工費(fèi)、車輛燃油費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、車輛折舊費(fèi)、事故損失費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)

　　裝卸作業(yè) 單位水平作業(yè) 機(jī)械工時(shí)、人工工時(shí) 人工費(fèi)、維修費(fèi)、燃料費(fèi)、折舊費(fèi)

　　入庫 批次水平作業(yè) 入庫次數(shù) 人工費(fèi)、維修費(fèi)

　　裝卸搬運(yùn) 批次水平作業(yè) 托盤數(shù) 人工費(fèi)、維修費(fèi)、燃料費(fèi)、折舊費(fèi)

　　保管與補(bǔ)充 批次水平作業(yè) 托盤數(shù) 人工費(fèi)、維修費(fèi)、燃料費(fèi)、折舊費(fèi)

　　揀選 批次水平作業(yè) 托盤數(shù) 人工費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)

　　檢驗(yàn) 批次水平作業(yè) 托盤數(shù) 人工費(fèi)

　　出庫 批次水平作業(yè) 出庫次數(shù)、托盤數(shù) 人工費(fèi)、維修費(fèi)

　　單證處理 批次水平作業(yè) 入庫次數(shù)、訂單數(shù)量 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　客戶訪問 產(chǎn)品水平作業(yè) 客戶數(shù)量 人工費(fèi)、差旅費(fèi)、管理費(fèi)

　　提供客戶報(bào)告 產(chǎn)品水平作業(yè) 客戶數(shù)量 人工費(fèi)、材料費(fèi)

　　調(diào)查、聯(lián)絡(luò) 批次水平作業(yè) 客戶數(shù)量 人工費(fèi)、管理費(fèi)

　　解決問題 批次水平作業(yè) 延遲交貨次數(shù) 人工費(fèi)、管理費(fèi)

　　在此，我們將該物流項(xiàng)目所涉及的資源費(fèi)用分為直接資源費(fèi)用和間接資源費(fèi)用，其構(gòu)成如表3.6所示：

　　表3.6 L公司物流項(xiàng)目耗費(fèi)資源費(fèi)用分類

　　直接資源費(fèi)用 人工費(fèi)、車輛燃料費(fèi)、材料費(fèi)、路橋費(fèi)

　　間接資源費(fèi)用 訂單處理費(fèi)、折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、倉儲費(fèi)、庫存費(fèi)、缺貨成本、配送費(fèi)、委托運(yùn)輸費(fèi)、事故損失費(fèi)、其它費(fèi)用

　　2.確立作業(yè)中心

　　確定了作業(yè)和消耗的資源后，下一步就是根據(jù)作業(yè)的相似性將各個(gè)作業(yè)合并、整合，建立作業(yè)中心，并確定合理的成本動因。各個(gè)作業(yè)中心成本是該中心各個(gè)作業(yè)成本費(fèi)用之和，應(yīng)包括：運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、職工工資、修理費(fèi)、低值易耗品的費(fèi)用和辦公管理費(fèi)等。這些數(shù)據(jù)均可從安得的總分類賬中獲取，經(jīng)過加工處理后利用，歸集后的L物流項(xiàng)目的作業(yè)中心以及相應(yīng)的成本動因如表3.7所示：

　　表3.7 L物流項(xiàng)目的作業(yè)中心以及相應(yīng)的成本動因

　　作業(yè)中心 作業(yè)名稱 成本動因

　　業(yè)務(wù)承攬 方案設(shè)計(jì) 人工工時(shí)

　　方案投標(biāo)

　　系統(tǒng)設(shè)計(jì) 信息系統(tǒng)設(shè)計(jì) 人工工時(shí)

　　信息系統(tǒng)調(diào)試

　　運(yùn)輸配送 運(yùn)輸 運(yùn)輸距離

　　裝卸 裝卸作業(yè) 機(jī)械工時(shí)

　　庫存管理 入庫 托盤數(shù)

　　裝卸搬運(yùn)

　　保管與補(bǔ)充

　　揀選

　　檢驗(yàn)

　　出庫

　　分銷商評審 客戶訪問 客戶數(shù)量

　　提供客戶報(bào)告

　　訂單處理 單證處理 訂單數(shù)量

　　問題處理 調(diào)查、聯(lián)絡(luò) 問題次數(shù)

　　解決問題

　　對此案例的作業(yè)中心成本動因的確定特作如下說明：

　　(1)業(yè)務(wù)承攬和系統(tǒng)設(shè)計(jì)的工作以人工為主，故該作業(yè)中心以人工工時(shí)為成本驅(qū)動因素;

　　(2)運(yùn)輸和配送的成本與運(yùn)輸?shù)木嚯x密切相關(guān)，所以以運(yùn)輸距離作為該作業(yè)中心的成本動因;

　　(3)倉庫內(nèi)的飲料都是以整托盤的方式存放的，倉儲環(huán)節(jié)的人員工資是由其工作量決定的，在完全托盤化的倉庫作業(yè)中，倉庫人員的工作量是與托盤數(shù)成正比的，故將托盤數(shù)定為庫存管理的成本動因;

　　(4)訂單數(shù)量是影響訂單處理成本的最直接因素，所以將訂單數(shù)量確定為訂單處理的成本動因;

　　(5)裝卸搬運(yùn)作業(yè)一般是機(jī)械完成的，故以機(jī)時(shí)為成本動因。

　　3.計(jì)算物流服務(wù)成本

　　確定了作業(yè)中心及其對應(yīng)的成本動因后，將完成每個(gè)作業(yè)的作業(yè)動因相加得到該作業(yè)中心的成本動因數(shù)，乘以相應(yīng)的成本動因率便可得出每個(gè)作業(yè)中心的作業(yè)成本，再將各作業(yè)中心的成本相加，即可得到整個(gè)物流合同的總成本，由作業(yè)成本基本原理數(shù)學(xué)模型變形后，得出成本動因率計(jì)算公式為：

　　(3-8)

　　其中：Rj表示j作業(yè)中心的成本動因率

　　Cij表示作業(yè)中心j的第i項(xiàng)作業(yè)成本

　　表示作業(yè)中心的成本動因數(shù)量

　　n表示歸入j作業(yè)中心的作業(yè)數(shù)量

　　作業(yè)中心成本庫消耗的資源費(fèi)用總量和成本動因總數(shù)，可以從安得對各個(gè)作業(yè)成本的記錄以及成本費(fèi)用賬目(如：成本記錄單、作業(yè)成本賬目和物流業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表等)中獲得，以此來計(jì)算各個(gè)作業(yè)中心的成本動因率。表3.8即為安得公司經(jīng)過綜合整理后的各作業(yè)中心成本庫消耗的資源費(fèi)用總量和成本動因量總表，并以此計(jì)算出個(gè)作業(yè)中心相應(yīng)的成本動因率。

　　表3.8 各作業(yè)中心成本庫消耗的資源費(fèi)用總量和成本動因量總表

　　作業(yè)中心 作業(yè)成本庫總成本 成本動因總量 成本動因率

　　業(yè)務(wù)承攬 206,840元 人工工時(shí)：3,320小時(shí) 62.3元/工時(shí)

　　系統(tǒng)設(shè)計(jì) 263,480元 人工工時(shí)：1,870小時(shí) 140.9元/小時(shí)

　　運(yùn)輸配送 7,980,450元 運(yùn)輸里程：495,680公里 16.1元/公里

　　裝卸 1,323，430元 機(jī)械工時(shí)：61,270機(jī)時(shí) 21.6元/機(jī)時(shí)

　　庫存管理 4,346,830元 托盤數(shù)：91,320托 47.6元/托

　　分銷商評審 27,490元 客戶數(shù)：176個(gè) 156.2元/個(gè)

　　訂單處理 72,250元 訂單數(shù)：2,856份 25.3元/份

　　問題處理 30,180元 問題次數(shù)：268次 112.6元/次

　　總計(jì) 14,235,670元

　　在確定了成本動因率后，根據(jù)L物流項(xiàng)目記錄的各作業(yè)中心成本動因數(shù)量，便可計(jì)算安得公司L項(xiàng)目的作業(yè)中心成本庫成本和該物流合同的總成本，計(jì)算列表如表3.9所示：

　　表3.9 L物流項(xiàng)目成本庫成本和合同總成本計(jì)算列表

　　作業(yè)中心 L項(xiàng)目作業(yè)成本動因量 成本動因率 L項(xiàng)目作業(yè)中心成本庫成本

　　業(yè)務(wù)承攬 人工工時(shí)：360小時(shí) 62.3元/工時(shí) 22,428.0元

　　系統(tǒng)設(shè)計(jì) 人工工時(shí)：110小時(shí) 140.9元/小時(shí) 15,499.0元

　　運(yùn)輸配送 運(yùn)輸里程：45,560公里 16.1元/公里 733,516.0元

　　裝卸 機(jī)械工時(shí)：5530機(jī)時(shí) 21.6元/機(jī)時(shí) 119,448.0元

　　庫存管理 托盤數(shù)：8100托 47.6元/托 384,750.0元

　　分銷商評審 客戶數(shù)：16個(gè) 156.2元/個(gè) 2499.2元

　　訂單處理 訂單數(shù)：279份 25.3元/份 7,058.7元

　　問題處理 問題次數(shù)：23次 112.6元/次 2,589.8元

　　合計(jì) 1,287,788.7元

　　通過案例分析可以得知：基于作業(yè)的成本核算和控制模型是符合現(xiàn)代物流企業(yè)提供服務(wù)無形性、瞬時(shí)性及多樣性、營運(yùn)間接費(fèi)用高等特點(diǎn)的一種新型的成本管理方法。它的成本核算系統(tǒng)相對于傳統(tǒng)的以數(shù)量為基礎(chǔ)的成本核算方法，能提供更為準(zhǔn)確的成本信息;按作業(yè)設(shè)立責(zé)任中心，易于區(qū)分實(shí)際作業(yè)成本差異的責(zé)任;作業(yè)核算和分析有助于企業(yè)制定出真正合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，按作業(yè)中心編制的預(yù)算還能解決傳統(tǒng)預(yù)算編制過程中的責(zé)任不清問題等。目前，國內(nèi)物流企業(yè)設(shè)施現(xiàn)代化水平的提高為模型的應(yīng)用提供了適用的條件。可以預(yù)見，基于作業(yè)成本法的物流企業(yè)成本核算和控制模型在我國的應(yīng)用前景是十分廣闊的。

篇2：大廈小區(qū)成本核算與成本控制細(xì)節(jié)管理

　　大廈小區(qū)成本核算與成本控制細(xì)節(jié)管理

　　一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義

　?。ㄒ唬┠芴嵘飿I(yè)管理企業(yè)的競爭力

　　成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競爭點(diǎn)也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個(gè)物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個(gè)時(shí)候普遍認(rèn)為看一個(gè)物業(yè)公司管理的好與否都這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個(gè)小區(qū)都會發(fā)現(xiàn)，每個(gè)保安都很整齊，紀(jì)律都很標(biāo)準(zhǔn)，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競爭力又把物業(yè)公司轉(zhuǎn)向服務(wù)了。

　　另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無人化的、個(gè)性化的，可以看出這是一種“服務(wù)”的提升。從以上這些歸納起來可發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)服務(wù)轉(zhuǎn)變的過程，也是我們物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的一個(gè)關(guān)鍵過程，這足以說明物業(yè)公司競爭重點(diǎn)已經(jīng)變了。

　　那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競爭，現(xiàn)在敏感性的焦點(diǎn)問題是“價(jià)錢”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點(diǎn)錢，業(yè)主可能會更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務(wù)質(zhì)量，也就是說這種競爭力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢，做最多的和最好的事情。

　　（二）增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度

　　提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。

　　如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿意的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，業(yè)主一定會對物業(yè)管理公司的信任程度增強(qiáng)，交費(fèi)也交得心里比較安寧一點(diǎn)。否則，業(yè)主會說經(jīng)常收我們的錢，收了錢物業(yè)公司到底做了些什么？

　　（三）是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)范管理的需要

　　現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說物業(yè)管理企業(yè)的利潤應(yīng)該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個(gè)人的理解：

　　①為什么不能以收入成本的10%作為利潤？

　　因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)所花的錢畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請幾個(gè)人，這幾個(gè)人是為小區(qū)服務(wù)的。如果按收入成本計(jì)利潤，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計(jì)算。

　　②為什么要把成本控制在10%呢？

　　人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個(gè)小區(qū)的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個(gè)人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務(wù)范圍之內(nèi)。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)這個(gè)工作上片面追求利潤的時(shí)候，必然會遭到業(yè)主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個(gè)主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴(kuò)大規(guī)?；蛘唛_展多種經(jīng)營，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。

　　在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對外不接一個(gè)樓盤，專門為自己的發(fā)展商服務(wù)，錢也由發(fā)展商來補(bǔ)貼。二類是向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的，只要有一點(diǎn)物業(yè)就管，反正每個(gè)管理處只派一兩個(gè)精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業(yè)管理的利潤是來自于發(fā)展商的、來自于規(guī)模化的。這是內(nèi)部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會導(dǎo)致這種結(jié)果。這也是一種趨勢。

　?。ㄋ模┦俏飿I(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑

　　眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個(gè)樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時(shí)間能夠使之正常的運(yùn)作。那么如果物業(yè)公司進(jìn)行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運(yùn)作，也就是實(shí)現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個(gè)有效手段。

　　也就是從以上諸多方面來理解為什么要進(jìn)行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。

　　二、物業(yè)管理的成本費(fèi)用

　　成本是指物業(yè)管理企業(yè)對一個(gè)特定物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)所支出的總和，這就是總的成本。成本費(fèi)用也就是在從事物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中對房屋的使用人或者業(yè)主進(jìn)行維修管理和服務(wù)所發(fā)生的成本的各項(xiàng)支出，也就是成本費(fèi)用。任何一個(gè)事物都有一個(gè)起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個(gè)過程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個(gè)這樣的過程。一個(gè)物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會老化，一些設(shè)施設(shè)備的使用壽命必然會到，所以物業(yè)管理必然有這個(gè)周期過程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個(gè)周期變化而變化的?？傮w上可分成三個(gè)階段：

　?。ㄒ唬┢鸩诫A段

　　一個(gè)新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設(shè)備要添購、服裝費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)等在前期費(fèi)用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區(qū)。

　?。ǘ┥L成熟階段

　　生長成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓(xùn)基本上到位了。對物業(yè)的基本情況以及設(shè)施設(shè)備也已經(jīng)熟悉，工作效率也提高了，所以費(fèi)用相對來說會降低、穩(wěn)定。

　?。ㄈ┧ネ似陔A段

　　經(jīng)過很長一段時(shí)間以后，物業(yè)開始老化，有些設(shè)備的使用壽命可能已經(jīng)到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。

　　所以財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來進(jìn)行變化的。

　　三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預(yù)算

　　籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預(yù)算應(yīng)注意七點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┍M量的購買工具設(shè)備。

　　為什么要盡量購買？一是工具設(shè)備，二是辦公的固定資產(chǎn)。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯(lián)合起來買，并且購買工具設(shè)備的時(shí)候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區(qū)面積大，就買個(gè)剪草機(jī)，如果那個(gè)小區(qū)小一點(diǎn)就不買，那么就由這個(gè)小區(qū)負(fù)擔(dān)那個(gè)小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個(gè)小區(qū)（大廈）是你們一個(gè)公司管的話，它有復(fù)印機(jī)，那你這個(gè)小區(qū)的復(fù)印機(jī)也可以不買。但在購買工具設(shè)備方面要注意，切割機(jī)、電焊機(jī)在大型的管理處都應(yīng)該有。這樣干起活來就方便、準(zhǔn)時(shí)。要是業(yè)主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時(shí)趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設(shè)備。

　?。ǘ┎豢深A(yù)見的費(fèi)用比較多。

　　我們平常做成本支出的時(shí)候乘20%就差不多，但是在前期的時(shí)候這種不可預(yù)見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因?yàn)樵谇捌诮槿氲臅r(shí)候，一般工程還沒有完成驗(yàn)收，起碼沒有全部驗(yàn)收。按照要求至少在入伙的前三個(gè)月，這時(shí)施工單位還在現(xiàn)場，發(fā)展商也還在現(xiàn)場，這個(gè)時(shí)候就會發(fā)生不可預(yù)見的費(fèi)用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話，那么，不可預(yù)見的費(fèi)用就會更高。因?yàn)榘l(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預(yù)料的費(fèi)用特別高，計(jì)算這種不可預(yù)見的費(fèi)用時(shí)就要加大。

　　（三）水電費(fèi)的問題。

　　在籌辦期的前期介入階段，水電費(fèi)最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來控制。那個(gè)時(shí)候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話，物業(yè)公司本身的電費(fèi)支出根本沒有發(fā)展商很小的一部份。當(dāng)時(shí)可能還在施工階段，業(yè)主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說：“發(fā)展商這里有五套房子沒賣掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業(yè)公司開不開？開了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢？打個(gè)報(bào)告上去，上面都是領(lǐng)導(dǎo)，報(bào)告一轉(zhuǎn)第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費(fèi)的問題，應(yīng)在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場以后再把水電接過來，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費(fèi)的錢，也應(yīng)交給發(fā)展商，由發(fā)展商來處理這個(gè)問題。這一點(diǎn)是比較重要的，特別在賣房的時(shí)候，公用水電費(fèi)太大了。

　　（四）分清與發(fā)展商、施工隊(duì)的一些責(zé)任界線。

　　這個(gè)責(zé)任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就

　　（五）人員的培訓(xùn)費(fèi)及資料費(fèi)。

　　籌辦期主要的項(xiàng)目：也就是籌辦期人員的工資和培訓(xùn)費(fèi)用。尤其在前期介入時(shí)期培訓(xùn)費(fèi)用比較大。因?yàn)樗械娜藛T也有可能在范圍內(nèi)正常調(diào)配，從其他管理處抽一些精英人員到一個(gè)新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進(jìn)行一系列的培訓(xùn)，這個(gè)費(fèi)用就比較高。另外，管理處還要準(zhǔn)備一些相關(guān)資料。比如：業(yè)主公約、手冊、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產(chǎn)生的費(fèi)用也比較大。

　?。┢匠＝?jīng)營支出費(fèi)用的測算。

　　經(jīng)營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費(fèi)用。

　　1、行政延?

　　①人工費(fèi)（包括工資、稅金、福利、保險(xiǎn)）；

　?、谵k公費(fèi)；辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)（指辦公的水電費(fèi)，并不是公用水電費(fèi)）

　　③人工培訓(xùn)費(fèi)。我們知道物業(yè)公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質(zhì)水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。所以，培訓(xùn)工作被越來越多的企業(yè)所認(rèn)同，而且培訓(xùn)的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費(fèi)用，而且，光有素質(zhì)也不行，有素質(zhì)還要經(jīng)過住宅局的培訓(xùn)考核，一定要到住宅局去交錢、考證。現(xiàn)在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經(jīng)理證；c企業(yè)經(jīng)理證。再說現(xiàn)在社會發(fā)展得較快，經(jīng)常有新的管理模式?jīng)_擊；法律時(shí)刻修改、完善；稅務(wù)經(jīng)常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財(cái)務(wù)部等）都應(yīng)該關(guān)注社會上一些專業(yè)性、針對性突出的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，必要時(shí)也要參加培訓(xùn)，充充“電”。

　　④差旅費(fèi)；

　?、萆鐓^(qū)文化費(fèi)。社區(qū)文化費(fèi)指的是由物業(yè)公司來組織的。社區(qū)文化費(fèi)主要還包括員工的費(fèi)用；宿舍的費(fèi)用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問題，所以有可能物業(yè)公司會產(chǎn)生宿舍費(fèi)用；

　?、薇０操M(fèi)。保安費(fèi)用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。

　　⑦接待費(fèi)。

　　2、公共電費(fèi)：

　　包括：

　?、匐娞?/a>用電；

　　②道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈）；

　?、巯?/a>用電；

　?、軜堑勒彰鳎?/p>

　?、莸叵萝噹煺彰鳎?/p>

　?、拗悄芑到y(tǒng)用電；

　　⑦排水系統(tǒng)用電；

　?、嗥渌O(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）；

　　3、公共水費(fèi)：

　?、倬G化用水；

　?、谇鍧嵱盟?；

　?、酃苍O(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；

　　4、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

　?、匐娞菥S護(hù)（分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)）；

　?、诜课菥S護(hù)費(fèi)用；

　　③電器、電訊的維護(hù)；

　　④給排水的維護(hù)（包括消防水的維護(hù)）；

　　5、攤銷（其中包括固定資產(chǎn)的折舊和籌辦期開辦費(fèi)用以及其它攤銷）：

　　6、固定資產(chǎn)的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）

　　7、不可預(yù)見的費(fèi)用

　　8、管理者酬金

　　9、稅金

　　（七）平常經(jīng)營收入費(fèi)用的測算。

　　1、綜合管理費(fèi)（包括商鋪、住宅、停車場）：

　　這里著重說一下停車場，停車場各個(gè)物業(yè)公司都不一樣。其實(shí)，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業(yè)公司所收的租也好、停車費(fèi)也好，全部由物業(yè)公司充減管理費(fèi)；但是如果是發(fā)展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發(fā)展商來收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時(shí)占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車庫物業(yè)公司收什么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：

　　①業(yè)主和發(fā)展商之間達(dá)成什么協(xié)議？賣車位的時(shí)候有沒有包括管理費(fèi)，如果沒有包括管理費(fèi)，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車位的管理費(fèi)（但這個(gè)停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔(dān)）；如果賣車位時(shí)包括了管理費(fèi)，那么物業(yè)公司應(yīng)該向發(fā)展商收；

　　②如果發(fā)展商委托物業(yè)公司把車位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費(fèi)。收取費(fèi)用的高低應(yīng)由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調(diào)。

　　2、家政服務(wù)費(fèi)：

　　①上門維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務(wù)費(fèi)；

　?、谄渌杖?。

　　最后來計(jì)算數(shù)據(jù)狀況，物業(yè)公司通過以上幾項(xiàng)，管理處對小區(qū)（大廈）一年來的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算。

　　四、成本控制

　　1、由業(yè)主委員會來審核這些項(xiàng)目；

　　2、如果沒有成立業(yè)主委員會的，以征求意見的形式把審核項(xiàng)目公布出去。

　　由業(yè)主提意見，公布電話、公布業(yè)主意見，那么征求業(yè)主的意見以后，物業(yè)公司進(jìn)行修改后實(shí)施。一來物業(yè)公司通報(bào)并做這些項(xiàng)目后以防出現(xiàn)爭執(zhí)的情況；二來使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見徹徹底底地融入進(jìn)去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標(biāo)還是為了業(yè)主。一個(gè)企業(yè)也是為了忠實(shí)的顧客群體。要業(yè)主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預(yù)算或者年度的計(jì)劃，送到業(yè)委會征求意見。同時(shí)業(yè)委會也會收到單個(gè)業(yè)主的意見，經(jīng)業(yè)委會權(quán)衡后向物業(yè)公司提出修訂意見，然后彼此進(jìn)行溝通、協(xié)商。

　　3、公共水電費(fèi)

　?、乓?guī)范外用電的管理。

　?、埔?guī)范公共照明管理。

　　在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個(gè)小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開關(guān)管理規(guī)定。整個(gè)小區(qū)，幾號燈今天是幾點(diǎn)關(guān)要明確寫出來，列成一種數(shù)據(jù)化。那么，這張開關(guān)管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓(xùn)的一項(xiàng)內(nèi)容。如果員工分配到這個(gè)管理處來了，首先這個(gè)是他們學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。然而，開關(guān)規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據(jù)時(shí)令來修訂的，但是一定要有一個(gè)這樣的開關(guān)管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應(yīng)燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應(yīng)開關(guān)，換也要換成感應(yīng)開關(guān)。就像公共樓道、消防通道一般很少人進(jìn)去，務(wù)必?fù)Q成感應(yīng)的，只要開一下門，關(guān)一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內(nèi)的燈要換成感應(yīng)的。

　　另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個(gè)燈。燈特別多，這個(gè)要把它做成感應(yīng)燈顯然是不合適的，畢竟是個(gè)公共通道，而且24小時(shí)可能都有人走。這種開關(guān)要注意使用一種標(biāo)簽，一般物業(yè)公司安裝的開關(guān)是一排一排的，每一排的開關(guān)最好用好多種顏色的標(biāo)簽區(qū)分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓(xùn)的時(shí)候就方便了，幾點(diǎn)關(guān)紅的、幾點(diǎn)是開綠的......為什么會有這種情況？因?yàn)楦邔拥臉菍右话?4小時(shí)都要開的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會把燈調(diào)整成兩路：12小時(shí)開那一路，另12小時(shí)開這一路。通過這種細(xì)節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費(fèi)又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時(shí)全開了，既浪費(fèi)電對燈泡又產(chǎn)生不良影響。

　　還有，要巡視電表是否正常計(jì)量。特別是舊區(qū)的一些電表。

　?、枪灿盟?/p>

　　①要注意規(guī)范外接用水。

　?、谝?guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個(gè)需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。

　?、塾境睾蛧娙Ｌ貏e是泳池的管理，有幾家泳池，經(jīng)常會出現(xiàn)半個(gè)月或一個(gè)月就換一次水。物業(yè)公司認(rèn)為換了水以后，這個(gè)水就好，就干凈了。這也是一個(gè)誤點(diǎn)，其實(shí)不然，泳池的水達(dá)到一個(gè)季度換一次，甚至四五個(gè)月或半年，只要物業(yè)公司管理的好，一點(diǎn)問題都沒有。

　　⑷低質(zhì)易耗品的費(fèi)用的測算（主要指維修、低質(zhì)易耗品的控制）。

　　低質(zhì)易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計(jì)算的呢？低質(zhì)易耗品更新費(fèi)=（一般公共設(shè)施的購置費(fèi)+安裝費(fèi)）×12÷各設(shè)施的正常安全使用年限，這是低質(zhì)易耗品的更新費(fèi)的計(jì)算方法。那么每一項(xiàng)設(shè)施都有正常安全的使用年限，比方說白質(zhì)燈，它的使用年限為1000小時(shí)；日光燈使用年限為1500小時(shí)。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗(yàn)易耗品是否過多的時(shí)候，可以利用這個(gè)方式來計(jì)算，我們買這些易耗品有沒有達(dá)到它正常的使用年限，正常的使用時(shí)間。

　　⑸低質(zhì)易耗品的成本控制

　?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因?yàn)橐缀钠访刻於家獡Q的而且量比較大，這個(gè)供貨方一定要保證質(zhì)量。廠家的評估一定要管理處或企業(yè)搞品質(zhì)管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽(yù)、執(zhí)照、進(jìn)貨渠道、價(jià)格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。

　?、谫|(zhì)量求佳。

　　③供貨商要相對固定。

　?、芤窟M(jìn)貨。為什么要批量進(jìn)貨？一來保證服務(wù)時(shí)間，二來批發(fā)價(jià)，價(jià)格肯定要低一點(diǎn)。

　?、菀耘f換新--就是物業(yè)公司維修工要換東西或要領(lǐng)用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現(xiàn)只知道“換新工”的現(xiàn)象。

　?、薅ㄆ跈z查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設(shè)備房等，要經(jīng)常去開一下，讓它走動走動。就像物業(yè)公司的柴油發(fā)電機(jī)要每一個(gè)月或半個(gè)月去開一次一樣的道理。

　　另外，物業(yè)公司買一些東西也有一點(diǎn)小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現(xiàn)在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業(yè)公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個(gè)燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業(yè)公司買任何東西的時(shí)候都要以控制成本為前提來考慮實(shí)際問題。

　?、邆}庫和采購的管理。每個(gè)物業(yè)公司都有相應(yīng)的制度，而且這個(gè)環(huán)節(jié)是相當(dāng)重要的。重點(diǎn)是要注意對供貨商做事后的回訪，購?fù)曦浺院笪飿I(yè)公司的品質(zhì)管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質(zhì)部，品質(zhì)管理人員聯(lián)系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負(fù)責(zé)送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當(dāng)然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質(zhì)管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業(yè)公司更好地控制。

　?、噘Y源共享。從物業(yè)管理發(fā)展趨勢也可以看到，像某物業(yè)公司實(shí)行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業(yè)公司只用一個(gè)經(jīng)理來領(lǐng)導(dǎo)，下面可能設(shè)主管或主辦的形式，然后采購、工具、設(shè)備、人員都可以統(tǒng)一調(diào)配，這種管理模式就是節(jié)約成本的一種做法，也是資源共享的做法。

篇3：房地產(chǎn)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

　　4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng):

　　1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　2)前期工程費(fèi)

　　3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　4)建筑安裝工程費(fèi)

　　5)配套設(shè)施費(fèi)

　　6)開發(fā)間接費(fèi)

　　4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土地征用費(fèi):支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi),交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

　　(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、(來自:www.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳,分別沖減有關(guān)成本。

　　(3)市政配套費(fèi):指向政府部門交納的大市政配套費(fèi),征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

　　(4)其他:如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。

　　■前期工程費(fèi)

　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 "三通一平"等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

　　如:人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改

　　造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi)),制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),方案評審費(fèi)。

　　(3)勘測丈量費(fèi):水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測費(fèi),日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

　　(4)"三通一平"費(fèi):接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

　　(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi):工地甲方臨時(shí)辦公室,臨時(shí)場地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租費(fèi),以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī),家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

　　(6)預(yù)算編、審費(fèi):支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

　　(7)其他:包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

　　■基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用,紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)道路工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。

　　(2)供電工程費(fèi):變(配)電設(shè)備的購置費(fèi),設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi),供(配)電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi),交納的電增容費(fèi)等。

　　(3)給排水工程費(fèi):自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用,以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。

　　(4)煤氣工程費(fèi):煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi),煤氣配套費(fèi),煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

　　(5)供暖工程費(fèi):暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。

　　(6)通訊工程費(fèi):電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi),電話電纜集資費(fèi),交納的電話增容費(fèi)等。

　　(7)電視工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(8)照明工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

　　(9)綠化工程費(fèi):小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設(shè)費(fèi)。

　　(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi):指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

　　■建筑安裝工程費(fèi)

　　指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動保險(xiǎn)費(fèi)),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的"工程價(jià)款結(jié)算單"來確定。主要包括以下內(nèi)容:

　　(1)土建工程費(fèi)

　　①基礎(chǔ)工程費(fèi):土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

　?、谥黧w工程費(fèi):即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)(含地下室部分)。

　?、塾屑坠┎牧系?還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

　　(2)安裝工程費(fèi)

　?、匐姎?強(qiáng)電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、劢o排水安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、茈娞莅惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

　　⑤空調(diào)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

　　⑥消防安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

　?、呙簹獍惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

　?、嗖膳惭b工程費(fèi):主體工程 內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

　　⑨上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

　　(3)裝修工程費(fèi):內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費(fèi),有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

　　(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi):指支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

　　(5)其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)(零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的,應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中),現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　■配套設(shè)施費(fèi)

　　指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況:

　　(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

　　(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。

　　(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。

　　(4)對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

　　■開發(fā)間接費(fèi)

　　指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括:

　　(1)現(xiàn)場管理費(fèi)用:內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　(2)利息并借款費(fèi)用:直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅:按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　(5)質(zhì)檢費(fèi):包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi),項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。

　　(6)其他:項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差,以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

　　4-3 開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為:

　　■營業(yè)費(fèi)用

　　指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:

　　(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi),開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi),根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。

　　(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi))、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。

　　(4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。

　　■管理費(fèi)用

　　指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi),辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)(包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi))、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。

　　(2)工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

　　(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

　　(4)稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

　　(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。

　　(6)無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環(huán)境費(fèi):支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分?jǐn)偵霞壒芾聿块T和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。

　　■財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi)),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。