20**年赴美考察報(bào)告4篇
赴美遠(yuǎn)程教育考察報(bào)告
經(jīng)省教育廳批準(zhǔn)，安徽電大系統(tǒng)赴美教育考察團(tuán)于今年1月底至2月上旬對(duì)美國加州大學(xué)成教院（河岸分校）、哥倫比亞大學(xué)、斯坦福大學(xué)進(jìn)行參觀考察。考察的重點(diǎn)是加州大學(xué)河岸分校的遠(yuǎn)程教學(xué)。副院長希拉女士帶領(lǐng)我們實(shí)地考察了該校的教學(xué)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)教室、雙向視頻教室、自主學(xué)習(xí)室，觀摩了教師上課情況，并就加州大學(xué)與安徽電大系統(tǒng)合作辦學(xué)的意向進(jìn)行了有效的磋商。現(xiàn)將有關(guān)情況歸納如下。
一、辦學(xué)基本情況
1、師生規(guī)模。該院現(xiàn)有專職教職工90多人，在冊(cè)學(xué)生4萬多人。學(xué)院是開放式的，占地面積較不大。學(xué)生學(xué)習(xí)也是自由開放式的。學(xué)習(xí)環(huán)境很好，該院的師資主要依靠加州大學(xué)，也聘請(qǐng)其它有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的老師，教育管理專業(yè)較大，有學(xué)員1.5萬人，教育對(duì)象都是大學(xué)后的職業(yè)培訓(xùn)。各種年齡層次的學(xué)生都有。隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外影響越來越大，漢語言專業(yè)在美很流行。該院的不少教師都想學(xué)漢語或正在進(jìn)修漢語，有不少人能用漢語同我們打招呼、問好！
2、辦學(xué)理念。倡導(dǎo)終身教育，盡力為各類人員提供繼續(xù)教育項(xiàng)目。他們認(rèn)為，只有提供給社會(huì)需要的大量?jī)?yōu)質(zhì)教育項(xiàng)目，學(xué)校才能得到發(fā)展。
3、開設(shè)專業(yè)。涉及社會(huì)科學(xué)、自然科學(xué)、法學(xué)、醫(yī)學(xué)、教育管理科學(xué)、國防軍事等各種領(lǐng)域。其中教育系統(tǒng)就有19種培訓(xùn)項(xiàng)目，7種教師資格認(rèn)證。比較突出的教育項(xiàng)目有：
1）教育設(shè)施規(guī)劃培訓(xùn)項(xiàng)目。主要培訓(xùn)校園規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等知識(shí)和能力。
2）教育財(cái)政管理官員培訓(xùn)項(xiàng)目。
3）教育心理測(cè)量與成長規(guī)劃項(xiàng)目，根據(jù)心理測(cè)量的結(jié)果，提前規(guī)劃設(shè)計(jì)教育計(jì)劃和方法，做到有針對(duì)性，分層次教育，該項(xiàng)目曾在中國介紹，很受歡迎。
4）教育技術(shù)項(xiàng)目。
5）法學(xué)護(hù)理項(xiàng)目。美國規(guī)定每家醫(yī)院必須配備1—2名懂得刑事法律的護(hù)士，以鑒別病人是否受到過人身傷害。
6）計(jì)算機(jī)技術(shù)及廣播人才、電視人才等。
7）市場(chǎng)營銷及經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目。
8）草坪培植與整修專門人才項(xiàng)目。
4、教育手段。充分利用網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育，利用雙向視頻會(huì)議系統(tǒng)，進(jìn)行交互式教學(xué)；開辟自主學(xué)習(xí)空間和環(huán)境，學(xué)生在自由寬松的條件下交流討論；網(wǎng)上學(xué)習(xí)、作業(yè)，網(wǎng)上討論等。
5、教學(xué)資源豐富。網(wǎng)上為學(xué)生提供各種豐富的學(xué)習(xí)資源，同時(shí)，根據(jù)實(shí)際編寫教材，由自己出版。
6、考試方法。不是考學(xué)生有多少書本知識(shí)，而是考察實(shí)際應(yīng)用知識(shí)和能力。多數(shù)是網(wǎng)上考試，要求搞出一個(gè)××設(shè)計(jì)方案。也有面試，學(xué)生較分散、較遠(yuǎn)，須面試和答考卷的，委托學(xué)生所在地的高校代理集中考試。
7、重視合作辦學(xué)。
1）已在北京建分校，即將掛牌。
2）與美軍隊(duì)合作，利用軍隊(duì)廣播中心開展遠(yuǎn)程教學(xué)。
3）與其它高校及企業(yè)合作辦學(xué)。
二、辦學(xué)的主要特點(diǎn)
1、把考試項(xiàng)目設(shè)計(jì)作為學(xué)校發(fā)展的根本和基礎(chǔ)。該院認(rèn)為，應(yīng)十分重視開拓設(shè)計(jì)實(shí)用而又是社會(huì)所需的教育培訓(xùn)項(xiàng)目。如，草坪培植專業(yè)，教育財(cái)政管理官員培訓(xùn)項(xiàng)目、市場(chǎng)營銷項(xiàng)目等。
另外，他們還特別重視開拓新的培訓(xùn)項(xiàng)目，而且是其它高校所沒有的，不少項(xiàng)目在全美甚至世界上都是唯一的教育項(xiàng)目，這些專業(yè)雖然學(xué)校所在地生源有限，但因?yàn)槭仟?dú)特的，外地、外國都來選學(xué)，既能保證生源，又有社會(huì)知名度。
2、設(shè)立自主學(xué)習(xí)室。學(xué)習(xí)室寬敞舒適。類似茶坊式、咖啡屋。配備大量書籍、計(jì)算機(jī)等，學(xué)習(xí)環(huán)境和條件很好。
3、采用符合成人教育實(shí)際的考試評(píng)價(jià)方法。重視創(chuàng)新思維和動(dòng)手能力，不搞死記硬背，采用網(wǎng)上考試。
4、重視合作辦學(xué)。專設(shè)國際事務(wù)部，為軍隊(duì)培訓(xùn)人才。
三、對(duì)電大辦學(xué)的啟示
1、努力開拓非學(xué)歷教育的空間。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)學(xué)歷后教育培訓(xùn)需求量增大，會(huì)有較大的發(fā)展空間。電大應(yīng)在終身教育體系方面，走在前面，搶占先機(jī)，形成自己的優(yōu)勢(shì)和特色，才能發(fā)展。
2、要探索考試改革。應(yīng)主要考察學(xué)生的運(yùn)用知識(shí)能力和實(shí)際動(dòng)手能力。
3、無論學(xué)歷教育還是非學(xué)歷教育，都應(yīng)不斷開拓新的專業(yè)和項(xiàng)目，并重視資源建設(shè)和整合，形成自己的特色。
4、加強(qiáng)合作辦學(xué)，利用我們的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)同普通高校的合作和國外高校的合作。加州大學(xué)對(duì)我們電大產(chǎn)生濃厚的興趣，磋商了合作意向。我們可以引進(jìn)他們的教師開展培訓(xùn)和其它實(shí)用項(xiàng)目。同時(shí)，我們可以為對(duì)方搞漢語教育培訓(xùn)（現(xiàn)在漢語在國際上實(shí)用價(jià)值越來越高）。也可交流師資，他們派老師教英語，我們派老師教漢語，互派訪問學(xué)者等。還可互派留學(xué)生
5、電大的校名容易引起誤解，人家以為是廣播電視的或者是電機(jī)的，解釋了半天才搞清楚。我們所到之處大力宣傳電大，解釋電大。似應(yīng)改為“開放大學(xué)”或“網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育大學(xué)”等。
[赴美食品質(zhì)量安全監(jiān)管參觀考察報(bào)告]20**年赴美考察報(bào)告（2）
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赴美食品質(zhì)量安全監(jiān)管參觀考察報(bào)告
編者按：10月3日至10月23日，省局組織了“赴美食品質(zhì)量安全監(jiān)管參觀考察團(tuán)“，該團(tuán)一行9人，在外停留21天，與美國政府相關(guān)單位就食品質(zhì)量安全法規(guī)、食品質(zhì)量安全監(jiān)管及食品加工業(yè)質(zhì)量安全監(jiān)管體系等方面進(jìn)行了廣泛交流，圓滿完成了考察任務(wù)。以下是該團(tuán)團(tuán)員，楚雄州質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局黨組成員、紀(jì)檢組長黃昆同志寫的一篇考察報(bào)告。
省局組織人事處：
10月3日至23日，在省局黨組和州局黨組的關(guān)懷支持下，我有幸參加了“中國云南食品質(zhì)量安全監(jiān)管代表團(tuán)“赴美國參觀考察。在美國期間，我們參觀了著名的二戰(zhàn)遺址珍珠港，觀看了日本偷襲珍珠港的紀(jì)錄片；世貿(mào)大廈遺址、聯(lián)合國總部、白宮、國會(huì)大廈、太空博物館、林肯紀(jì)念堂、杰佛遜紀(jì)念堂、奧斯卡領(lǐng)獎(jiǎng)中心、好萊塢明星大道等地方。美國加州大學(xué)教授（Amin）給我們講解了美國國情，美中協(xié)會(huì)組織我們考察訪問了美國舊金山著名食品加工廠（SugarBowlBakervs），現(xiàn)場(chǎng)參觀了生產(chǎn)工藝及管理過程；考察訪問了美國聯(lián)邦食品安全檢查局，并對(duì)食品監(jiān)管的法律法規(guī)等進(jìn)行了座談。通過這次的參觀考察，開闊了視野，增長了知識(shí)，更深刻的理解了***“發(fā)展才是硬道理“這句話的深刻意義。讀千日書，不如行萬里路。
一、所見所聞
在美國參觀期間，時(shí)間安排得很緊湊，有時(shí)整天坐飛機(jī)在天上飛，有時(shí)又坐車整天在高速路上跑，天天早出晚歸；有的時(shí)候剛下飛機(jī)還沒住下，就開始安排參觀；對(duì)我們坐慣了辦公室的人來說，感受到了快節(jié)奏生活的壓力。語言障礙，生活習(xí)俗不同，給參觀考察帶來了一些困難，我非常珍惜這次來之不易的考察機(jī)會(huì)，盡管每天非常累，回旅館很晚，我還是每天堅(jiān)持記日記，盡量把當(dāng)天看到的東西記下來，準(zhǔn)備回來再看些資料慢慢消化。
（一）美國的愛國主義教育搞得非常認(rèn)真
美國是世界經(jīng)濟(jì)頭號(hào)強(qiáng)國，具有高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是世界上最多的一個(gè)移民國家。每天都有數(shù)以萬計(jì)不同膚色，不同文化的人，因?yàn)椴煌睦碛捎咳朊绹Ｃ绹鴮?duì)外來各色人種包容性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)以及低失業(yè)率是美國吸引移民的主要原因，而大批高素質(zhì)的移民又成為美國發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力之一。民富國強(qiáng)，美國政府十分重視愛國主義，而且潛移默化。
在著名的二戰(zhàn)遺址珍珠港，美國政府花巨資在被日本炸沉的“亞歷山號(hào)“軍艦水面上建起了紀(jì)念碑，免費(fèi)讓游人坐船參觀，并可以觀看到當(dāng)時(shí)日本偷襲珍珠港時(shí)的真實(shí)錄像紀(jì)錄片，聽到“亞歷山號(hào)“被炸沉的聲音。許多美國老兵自愿到此地為游人簽名、合影，激發(fā)游人對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)的憎恨，熱愛和平。據(jù)說每天到這里參觀的數(shù)以萬計(jì)人中，日本人不敢到此參觀，怕被激怒的人揍。
在華盛頓杰佛遜紀(jì)念堂，我們看到一批批小學(xué)生蹲爬在紀(jì)念堂地板上，認(rèn)真抄寫托馬斯.杰佛遜1776年受命起草的《獨(dú)立宣言》，《獨(dú)立宣言》是一篇反抗殖民統(tǒng)治，爭(zhēng)取民族獨(dú)立的戰(zhàn)斗檄文，以人生平等，政府應(yīng)該維護(hù)人民的合法權(quán)利這一觀點(diǎn)出發(fā)，宣言歷數(shù)了英國殖民政府在北美所實(shí)現(xiàn)的罪惡統(tǒng)治，指出其所作所為與保護(hù)人民的權(quán)利背道而馳。組織小學(xué)生就地抄寫這篇愛國*，其教育意義深刻。
在著名的迪斯尼公園，構(gòu)思巧妙的“昨天“、“今天“、“明天“，獨(dú)具匠心，使參觀的人回顧了人類歷史的發(fā)展過程，感受到今天和平幸福生活的美好。同時(shí)，更領(lǐng)會(huì)到明天高科技的飛躍，信息、宇宙空間、生物科技對(duì)人類生產(chǎn)技術(shù)的挑戰(zhàn)。
（二）美國食品安全監(jiān)管注重抓生產(chǎn)源頭
“為什么要讓食品發(fā)生事故呢？“這是我們?cè)谂c美國聯(lián)邦食品安全檢查局座談時(shí)，我們提出若發(fā)生食品質(zhì)量問題如何處理時(shí)，對(duì)方的反問。
在美國舊金山，我們考察參觀了著名的食品工廠（SugarBowlBakery），該廠生產(chǎn)的食品面包供舊金山地區(qū)80%的旅館、酒店使用，在我國珠海也有分廠，年產(chǎn)值近8000萬美元，機(jī)械化使用程度較高。我們從該廠的工藝過程、設(shè)備管理、出廠檢驗(yàn)、包裝等過程進(jìn)行了實(shí)地參觀考察。給我們最大的感覺就是嚴(yán)格生產(chǎn)、嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制。“請(qǐng)不要走進(jìn)開動(dòng)的設(shè)備，以防你會(huì)受到傷害“。“請(qǐng)不要帶手表，以防手表掉入食物中，造成危害“。嚴(yán)密的消毒，嚴(yán)密的預(yù)防措施，不管從原料的采購到使用，以及計(jì)量檢測(cè)、特種設(shè)備管理、產(chǎn)品包裝及檢驗(yàn)，ISO9000質(zhì)量管理體系真正發(fā)揮著作用，任何管理都是為了生產(chǎn)合格產(chǎn)品，沒有空洞的宣傳。
美國的食品安全由六個(gè)部門來進(jìn)行監(jiān)管，衛(wèi)生部門的監(jiān)管設(shè)食品藥品安全管理局，疾病預(yù)防控制中心局；農(nóng)業(yè)部門監(jiān)管主要負(fù)責(zé)畜、禽、蛋食品監(jiān)管，設(shè)食品公共安全調(diào)查局、食品安全檢查局、進(jìn)出口食品安全檢查局；以及單獨(dú)設(shè)立的美國聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)局。和我們座談的美國聯(lián)邦食品安全檢查局，是專管畜、禽、蛋食品安全檢查的部門，該部門有兩個(gè)職能：1、保護(hù)消費(fèi)者利益和平衡工廠利益；2、強(qiáng)制執(zhí)行法律規(guī)定。監(jiān)督檢查不收檢驗(yàn)費(fèi)，費(fèi)用全部由政府承擔(dān)，監(jiān)督檢查人員實(shí)行區(qū)域劃片監(jiān)控，隨時(shí)明察暗訪深入飼養(yǎng)場(chǎng)和宰殺場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)指出，責(zé)令限期整改，如果發(fā)現(xiàn)食品有質(zhì)量問題，工廠將負(fù)責(zé)將食品收回消除危害。美國聯(lián)邦食品安全檢查局對(duì)檢驗(yàn)人員規(guī)定非常嚴(yán)格，檢驗(yàn)人員只要到被檢查部門喝過一杯咖啡，將會(huì)被清除出調(diào)查檢驗(yàn)隊(duì)伍，因?yàn)閷?huì)被懷疑有不公正。當(dāng)我們問其若在當(dāng)?shù)匕l(fā)生食品質(zhì)量安全事故如何處理時(shí)，固執(zhí)的美國官員連答：“No“，認(rèn)為是不可能的，有法律規(guī)定，不能讓它發(fā)生。因?yàn)槊總€(gè)細(xì)節(jié)，包括喂養(yǎng)、宰殺都監(jiān)管了，是不會(huì)發(fā)生，也不能發(fā)生食品安全事故的。使我們真正感受到了美國官員監(jiān)管到位，忠于職守。
（三）中國產(chǎn)品在美國超市到處可見
在國內(nèi)，我一直聽說中國的產(chǎn)品上不了美國的超市。而我們?cè)诿绹鴱奈鞯綎|，從南到北，凡進(jìn)美國超市時(shí)，都有我們國家的產(chǎn)品，尤其紡織品和玩具。連美國的景點(diǎn)“自由女神“雕塑像、“珍珠港“，“尼加拉大瀑布“等小紀(jì)念品，都寫著中國制造。我們?cè)谫徺I小紀(jì)念品時(shí)，都注意看是不是國產(chǎn)貨，以免“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷“。最有趣的是，10月19日，在我們考察訪問美國聯(lián)邦食品安全檢查局結(jié)束時(shí)，該局送給我們考察人員的每人一塊小蛋糕（小玩具）也是中國產(chǎn)品，局長幽默的說：“中國產(chǎn)品占據(jù)了美國很大市場(chǎng)，我們生活都在使用中國產(chǎn)品。送你們的這塊蛋糕也是中國生產(chǎn)的“。翻譯人員講完后我們認(rèn)真一看，逼真的小蛋糕上寫著（USDA）美國聯(lián)邦食品安全檢查局的縮寫及網(wǎng)址，下面顯目的標(biāo)著“Mideinchina“，使我們由衷的感到驕傲。在美國市場(chǎng)上，幾乎看不到中國商品的廣告或文宣傳，但中國制造的很多商品已經(jīng)進(jìn)入了美國中檔，甚至高檔市場(chǎng)，如服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、電腦硬件、彩電、電冰箱等。
二、收獲、啟示
美國是一個(gè)美麗、富饒，最適合人居住的國家，樹木蔥蔥，環(huán)境優(yōu)良。到處是汽車，到處是高速公路，人和動(dòng)物和諧相處；公共場(chǎng)所人們自覺排隊(duì)，行人過馬路車輛主動(dòng)禮讓。美國民族是一個(gè)優(yōu)秀的民族，極其富有和強(qiáng)大。由于社會(huì)制度不同，生活方式不同，我們的思維不自覺地被自己的社會(huì)存在所局限，被自己的文化傳統(tǒng)所限制，就像人類的思維無法擺脫人類自身存在的局限一樣，很難真正理解不同的文化背景，社會(huì)制度、歷史傳統(tǒng)和民族性格習(xí)慣所帶來的差異。當(dāng)我們走出國門走出自己的社會(huì)，見到另一個(gè)不同的社會(huì)時(shí)，有可能領(lǐng)悟自己某些方面的局限。它山之石，可以攻玉。對(duì)我們抓好食品安全監(jiān)管是大有益處的。
啟示一：產(chǎn)品質(zhì)量是生產(chǎn)出來的，不是檢驗(yàn)出來的。這個(gè)結(jié)論我們?cè)谕菩腥尜|(zhì)量管理，以及宣傳質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系時(shí)都不是什么新內(nèi)容。在考察美國食品生產(chǎn)企業(yè)，感覺這個(gè)樸實(shí)的道理在美國生產(chǎn)企業(yè)已深深的扎根，為了生產(chǎn)合格產(chǎn)品，ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)在各工序都嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。“該說的已經(jīng)說到，說到的已經(jīng)做到“。政府宏觀監(jiān)管比起生產(chǎn)企業(yè)自己監(jiān)管不是那么有力。企業(yè)質(zhì)量管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的壓力下已完全形成了自我生存發(fā)展需要的必然措施。由此聯(lián)想到我們的部分企業(yè)對(duì)全面質(zhì)量管理，ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的差距，“該說的已經(jīng)說到，說到的沒有做到“。產(chǎn)品質(zhì)量管理不注重全過程的質(zhì)量管理，而過分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量出廠檢驗(yàn)，方法上實(shí)際還推行著發(fā)達(dá)國家工業(yè)生產(chǎn)四十年代的“檢驗(yàn)方法“階段，既使進(jìn)行了質(zhì)量管理體系認(rèn)證，也沒有認(rèn)真施行，名不符實(shí)。帶來的后果，檢驗(yàn)產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定。管理方法的滯后，必然導(dǎo)致質(zhì)量差距。
啟示二：要在全社會(huì)普及質(zhì)量意識(shí)。產(chǎn)品質(zhì)量，代表一個(gè)地區(qū)，一個(gè)國家的形象。在美國市場(chǎng)上是難以見到假冒偽劣商品的，尤其藥品和食品，幾乎沒有假冒。在我們和美國食品工廠和聯(lián)邦政府監(jiān)管部門接觸時(shí)，感覺質(zhì)量意識(shí)比較強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)商品比較信任，企業(yè)法人認(rèn)為自己的產(chǎn)品質(zhì)量不好，企業(yè)會(huì)失去信譽(yù)關(guān)門，還會(huì)受到法律的嚴(yán)厲制裁；政府官員認(rèn)為不能讓不合格產(chǎn)品形成后流入市場(chǎng)，在生產(chǎn)過程中就要嚴(yán)格監(jiān)控。我們現(xiàn)在的差距是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上的商品不信任。從源頭抓質(zhì)量，我們應(yīng)該引導(dǎo)企業(yè)從生產(chǎn)過程全面注重質(zhì)量管理，牢固樹立以質(zhì)取勝，走質(zhì)量效益型道路；對(duì)屢教不改的，要發(fā)揮新聞曝光的作用，引導(dǎo)消費(fèi)者加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，使不合格產(chǎn)品失去市場(chǎng)。在全社會(huì)普及質(zhì)量意識(shí)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要注重在實(shí)效上下功夫。
啟示三：監(jiān)管部門真正成為企業(yè)信任的伙伴。當(dāng)我們對(duì)美國食品生產(chǎn)企業(yè)提出你們政府部門如何來進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，管理人員很自然的回答，“他們會(huì)常來，他們也會(huì)為我們生產(chǎn)、設(shè)備提一些意見，我們修改完善后他們又來檢查，對(duì)我們生產(chǎn)是有益處的“。問其處罰過沒有，回答“不可能。他們很懂，很公正“。美國的食品生產(chǎn)企業(yè)也實(shí)行生產(chǎn)許可證制度，由聯(lián)邦政府計(jì)劃部門來頒發(fā)，小型的食品加工企業(yè)會(huì)掛靠大企業(yè)來生產(chǎn)，生產(chǎn)企業(yè)與監(jiān)管部門關(guān)系很融洽，都知道法律的約束規(guī)定。也使我想到，我們質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門長期跟企業(yè)打交道，許多同志不懂企業(yè)管理，有時(shí)到企業(yè)檢查時(shí)常說外行話，擺出一付執(zhí)法檢查的架勢(shì)，與企業(yè)成了貓鼠關(guān)系。要從源頭抓質(zhì)量，我們的人也要學(xué)會(huì)企業(yè)管理。
啟示四：牢固樹立誠信意識(shí)。美國人非常重視的一種個(gè)人品質(zhì)就是誠實(shí)。美國是一個(gè)高度守信的國家，任何一個(gè)人在任何社會(huì)交往中，可以做錯(cuò)事，但不能不誠實(shí)。在美國，汽車加油、停車憑信用卡消費(fèi)，沒有專人守候；住旅館你走時(shí)不會(huì)有服務(wù)員來檢查清點(diǎn)房間后才準(zhǔn)你走，旅館房間門的刷卡你喜歡可以帶走作紀(jì)念；在商店購買東西不會(huì)有人懷疑你使用假幣，進(jìn)超市我們背著包也不會(huì)有人盯梢，有時(shí)選到了東西為付費(fèi)還到處找服務(wù)員。由此，我感覺我們國家現(xiàn)在提出構(gòu)建和諧社會(huì)，倡導(dǎo)誠實(shí)守信何等的重要。在人們生活水平提高以后，物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)是相輔相成的，若不注重誠信建設(shè)，人與人之間缺少相互信任，一個(gè)單位、一個(gè)國家、一個(gè)社會(huì)和諧就會(huì)成為空話。我們必須從小事做起，從自己做起，教育家庭，教育子女，誠實(shí)守信，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)誠實(shí)守信。
在美國，由于“9.11“恐怖事件的發(fā)生，到處防范嚴(yán)密。我們進(jìn)機(jī)場(chǎng)候機(jī)室和參觀大型社會(huì)參所，都必須脫外衣、鞋子、皮帶進(jìn)行嚴(yán)格檢查，到處草木皆兵。在美國參觀考察期間，我和團(tuán)里的同志們一道，遵守了出國紀(jì)律。每當(dāng)我們公務(wù)活動(dòng)參觀座談結(jié)束時(shí)，我們都給對(duì)方贈(zèng)送一面“中華人民共和國云南省食品質(zhì)量監(jiān)管赴美代表團(tuán)“致謝小旗幟，對(duì)方非常珍惜，我趁此機(jī)會(huì)給對(duì)方每個(gè)官員贈(zèng)送一個(gè)彝族小荷包，并告知這是我們彝族姑娘親手刺繡的吉祥物，戴上會(huì)健康幸福，他們驚喜地拿出自己的相機(jī)，戴上彝族荷包，手拿我們贈(zèng)送的小旗與我們合影留念。
通過21天的出國考察，我們完成了考察任務(wù)。達(dá)到了開闊視野，增加知識(shí)的目的。我一定不辜負(fù)黨組織的培養(yǎng)期望，在今后工作中努力結(jié)合實(shí)際運(yùn)用。
[赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告20**年赴美考察報(bào)告（3）
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赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告
應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請(qǐng)，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)以田在瑋副會(huì)長為團(tuán)長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團(tuán)一行10人，于12月11日—23日對(duì)美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真考察，現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下：
一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時(shí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會(huì)背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作體系。
1、在美國，物業(yè)管理作為社會(huì)管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，政府基本不予干涉。小政府，大社會(huì)，能夠由市場(chǎng)來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了服務(wù)社會(huì)的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個(gè)叫物業(yè)管理研究院的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的一個(gè)下屬機(jī)構(gòu)，是一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性組織，其主要職責(zé)是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊(duì)伍，包括培訓(xùn)和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（CPM）、注冊(cè)住房經(jīng)理（ARM）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，推廣新技術(shù)、新工藝，維護(hù)行業(yè)的社會(huì)價(jià)值；（3）協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（4）推介并帶領(lǐng)會(huì)員向海外開拓市場(chǎng)。
美國物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。
理事會(huì)
執(zhí)行委員會(huì)
常務(wù)委員會(huì)：
職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃
條例、規(guī)定、
道德規(guī)范和紀(jì)律
道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會(huì)
執(zhí)行委員會(huì)
公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)
地方分部活動(dòng)部：
職責(zé)：分部活動(dòng)
ARM部：
職責(zé)：ARM服務(wù)
法律事務(wù)部：
職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)
各地聯(lián)邦住房聯(lián)
公平住房和平等機(jī)會(huì)
聯(lián)邦立法
州和市政事務(wù)
服務(wù)部：
職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢
物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)
收/支分
風(fēng)險(xiǎn)管
聯(lián)絡(luò)部：
職責(zé)：物業(yè)管理雜志社
營銷/公共關(guān)系
出版
會(huì)員注冊(cè)部
職責(zé)：AMO
AMO資歷評(píng)估分會(huì)
AMO保險(xiǎn)分會(huì)
CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)
高級(jí)CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)
管理計(jì)劃
會(huì)員發(fā)展、少數(shù)民族
教育培訓(xùn)部：
職責(zé)：成人教育
CPM會(huì)員資格培訓(xùn)
教育政策
師資
課程內(nèi)容委員會(huì)
2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對(duì)企業(yè)，而是針對(duì)管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CPM，注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（CertifiedPropertyManager）；ARM，注冊(cè)住房經(jīng)理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注冊(cè)物業(yè)公司（AccreditedManagementrganization）。還有一種過度性的叫CPMCandidate，是成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業(yè)要求
申請(qǐng)人向IREM提出申請(qǐng)，取得預(yù)備CPM資格。申請(qǐng)人必須填寫申請(qǐng)表、交申請(qǐng)費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請(qǐng)人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。
申請(qǐng)人取得預(yù)備資格后，需按照IREM設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊(cè)寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊(cè)，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。
道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個(gè)申請(qǐng)人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CPM職責(zé)道德規(guī)范。
經(jīng)歷：60分必修分，多達(dá)100分選修分。從事物業(yè)管理每一個(gè)月算一分，因此，60分意味著5年的預(yù)備期。但是，如果申請(qǐng)人在提出申請(qǐng)前曾經(jīng)在一個(gè)CPM指導(dǎo)下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是ARM，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對(duì)經(jīng)歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬尺、或2處不少于8萬尺；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬尺。
正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。IREM承認(rèn)其他15個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。IREM在培訓(xùn)手冊(cè)中均有列明。
其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會(huì)批準(zhǔn)。
4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：
身份高：全國只有CMP9500多人，AMO363家，從申請(qǐng)到成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。因而也只有較高學(xué)歷、堅(jiān)持執(zhí)著的人能成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達(dá)94.1%。一旦成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使CPM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。1998年注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達(dá)86362美元，而位于洛杉磯地區(qū)的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！
專業(yè)分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有4個(gè)人。董事長兼總裁為CPM，同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。
注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是CPM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。
5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容
（1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在IREM的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。CPM有22.1%的時(shí)間用在了經(jīng)營方面，有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力，保持高出售率/出租率。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營所得，在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。
（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水。
（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng)保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。
（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。
二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)
1、采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家，這也反映在他們對(duì)高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們?cè)诼迳即墔⒂^了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計(jì)。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）年度最佳大廈的稱號(hào)并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國Auto-Matri*企業(yè)的超級(jí)終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計(jì)算機(jī)進(jìn)入超級(jí)終端系統(tǒng)，隨時(shí)隨地（特別是在下班時(shí)）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整。
2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎(jiǎng)”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。
3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測(cè)均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。
三、本次赴美考察對(duì)我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示
1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢?cè)u(píng)估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡(jiǎn)單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)，這對(duì)我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡(jiǎn)單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊(cè)資格，有很強(qiáng)的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊(cè)資格的篩選程序，限制注冊(cè)人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊(cè)這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。
3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點(diǎn)。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對(duì)環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價(jià)錢投入大量資金用于大廈節(jié)能改造，自1994年至逐年投入資金進(jìn)行各項(xiàng)改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能降耗的目的。美國環(huán)保署對(duì)物業(yè)管理中的節(jié)能活動(dòng)給予推動(dòng)，每年評(píng)定“能源之星”項(xiàng)目，對(duì)節(jié)能顯著者予以表彰。我國已提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，全國各行各業(yè)建設(shè)節(jié)約型企業(yè)、機(jī)關(guān)、單位的活動(dòng)也都在開展。節(jié)約型建設(shè)主要是能源的降低，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)開展建設(shè)節(jié)約型小區(qū)、大廈的活動(dòng)，把環(huán)保節(jié)能列入物業(yè)管理考核的重要內(nèi)容。
考察團(tuán)成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學(xué)昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平
執(zhí)筆：曹學(xué)昌
[赴美企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化考察報(bào)告20**年赴美考察報(bào)告（4）
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赴美企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化考察報(bào)告
經(jīng)國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)批準(zhǔn)，中國標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)赴美企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化考察團(tuán)一行18人，于9月1日至9月16日在美國洛杉磯、華盛頓、紐約、舊金山等城市，對(duì)美國企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行了為期十五天的考察學(xué)習(xí)。
一、考察主要內(nèi)容：
1.參加洛杉磯加州州立大學(xué)的“美國標(biāo)準(zhǔn)化管理“的研討講座，涉及內(nèi)容有：
(1)美國的標(biāo)準(zhǔn)化管理
(2)美國的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)狀
(3)美國聯(lián)邦和州有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化的法規(guī)
(4)美國有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化的政府機(jī)構(gòu)
2.參觀、訪問洛杉磯加州州立大學(xué)
3.參觀、訪問舊金山硅谷英特爾公司
二、主要收獲：
1.對(duì)美國目前標(biāo)準(zhǔn)化體系和未來發(fā)展有了概括的了解和認(rèn)識(shí)概括為：推薦性標(biāo)準(zhǔn)越來越多的取代政府的技術(shù)法律法規(guī)；標(biāo)準(zhǔn)化體系的作用越來越大與標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的各利益方均積極加入和參與標(biāo)準(zhǔn)的制修訂工作過程；標(biāo)準(zhǔn)程序不斷改進(jìn)充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段提高標(biāo)準(zhǔn)化制修訂速度；美國標(biāo)準(zhǔn)將越來越多的成為國際標(biāo)準(zhǔn)；
2.對(duì)美國目前的推薦性標(biāo)準(zhǔn)體系有了初步了解，推薦性標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)是：公開性、利益平衡性、工作目標(biāo)的一致性。
3.美國認(rèn)證機(jī)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)化程序有了大致的了解和認(rèn)識(shí)從美國UL認(rèn)證機(jī)構(gòu)的介紹了解到，美國認(rèn)證機(jī)構(gòu)是屬于非贏利性的，認(rèn)證的核心內(nèi)容是對(duì)產(chǎn)品及生產(chǎn)過程的認(rèn)證和標(biāo)準(zhǔn)化程序的建立。同時(shí)認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)獲得認(rèn)證的產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督。
4.美國量管理有了大致了解
美國當(dāng)前實(shí)行的是全面質(zhì)量管理制度，常用的方法包括：顧客需要，市場(chǎng)調(diào)查，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，物質(zhì)供應(yīng)，營銷服務(wù)等。
三、幾點(diǎn)啟發(fā)
1.我國應(yīng)借鑒西方發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整改善我國目前國家標(biāo)準(zhǔn)的屬性機(jī)構(gòu)，達(dá)到絕大部分國家標(biāo)準(zhǔn)為推薦行這一目標(biāo)。目前我國先行的2萬項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)中有3000項(xiàng)為強(qiáng)制性，比率仍過高。
2.我國目前的認(rèn)證機(jī)構(gòu)屬于經(jīng)營性，以贏利為目的，這使其認(rèn)證的公證性大打折扣。
3.我國目前的標(biāo)準(zhǔn)制修訂周期長，速度慢，不適應(yīng)科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展速度。應(yīng)盡快通過改革先行的標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作體制、機(jī)制和采用先進(jìn)的信息化技術(shù)手段。
四、感觸
1.美國社會(huì)的法制較健全，人們的法律意識(shí)強(qiáng)，守法首規(guī)的自覺性強(qiáng)以市內(nèi)交通為例交通違章少，禮讓行人因此，每年的交通事故和死亡人數(shù)比我國低得多。
2.政府和國民都十分重視保護(hù)環(huán)境和自然生態(tài)。美國得法律、法規(guī)對(duì)環(huán)境問題規(guī)定都極為嚴(yán)格，國民自覺遵守環(huán)保意識(shí)強(qiáng)，公共場(chǎng)所都遵守各項(xiàng)規(guī)定，城市和海濱藍(lán)天白云，空氣清潔，草地和樹木覆蓋率高。
3.立法、管理和監(jiān)督以人為本。美國社會(huì)重視人文思想和人的權(quán)益，以政府對(duì)產(chǎn)品的監(jiān)督為例，重點(diǎn)是看是否對(duì)人身健康和人身安全有害。
4.在美國的十幾天里對(duì)自己感受最深的講文明、講禮貌、遵法守規(guī)守紀(jì)，物質(zhì)文明與精神文明的協(xié)調(diào)一致，留下了深刻印象。
張珍東
10月10日
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篇2：英國物業(yè)管理考察工作報(bào)告
英國物業(yè)管理考察工作報(bào)告
應(yīng)英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng)，以中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長徐俊達(dá)為團(tuán)長的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進(jìn)行了考察和訪問，并與英國房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將英國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。
一、英國住房建設(shè)和分配制度
在20世紀(jì)初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀(jì)未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的英國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現(xiàn)在，英國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達(dá)70%，威爾士達(dá)到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項(xiàng)調(diào)查表明，90%的英國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975英鎊，而購買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246英鎊，差價(jià)達(dá)4萬英鎊。我國從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。
由于英國地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業(yè)管理的類型。
二、英國物業(yè)管理類型
英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。
而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因?yàn)樵谟㈦娏憔S修的人工費(fèi)是非常貴，基本上是每半小時(shí)50英鎊，這和我們水、電工非常廉價(jià)相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區(qū)關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì)產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。
除了獨(dú)立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì)制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對(duì)此予以認(rèn)可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。
住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用包干制，每年是一個(gè)固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門去查詢。對(duì)于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì)去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對(duì)業(yè)主來講會(huì)節(jié)約一些費(fèi)用。
關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問題，也是通過召開業(yè)主大會(huì)來決定重大事務(wù)。如對(duì)樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請(qǐng)政府裁決，政府主管部門申請(qǐng)后，可以實(shí)地勘察，認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的，會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見，達(dá)不成一致意見的，政府部門會(huì)組織專業(yè)單位維修，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅⒃诰S修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見。
三、英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)
在英國，政府對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒有特別的限制。但有一個(gè)半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)（Chartered InstituteofHousing，簡(jiǎn)稱“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì)成立于19世紀(jì)中葉，是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì)員的組織，目前有會(huì)員18000多人，大部分會(huì)員在英國，我國香港地區(qū)有2000多會(huì)員。該學(xué)會(huì)的經(jīng)濟(jì)來源主要靠會(huì)員會(huì)費(fèi)和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費(fèi)用，如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)有理事會(huì)，由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會(huì)總部設(shè)在英國考文垂市（Coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會(huì)并非是強(qiáng)制性的，但是一旦成為會(huì)員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機(jī)會(huì)比較多，因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會(huì)非常必要。學(xué)會(huì)在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進(jìn)行談判。
加入該學(xué)會(huì)的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實(shí)踐，就可以申請(qǐng)加入學(xué)會(huì)。應(yīng)該說，入會(huì)門檻并不高。但加入學(xué)會(huì)以后，學(xué)會(huì)對(duì)會(huì)員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識(shí)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對(duì)會(huì)員都有培訓(xùn)，總部每年還會(huì)召開一個(gè)全球性的年會(huì)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融知識(shí)等。平時(shí)給會(huì)員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會(huì)雜志，周刊、月刊等。
四、住房管理注冊(cè)學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式
CIH最具特色的就是各種形式針對(duì)不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊(cè)學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無論是想要深造的個(gè)人，或是需要學(xué)習(xí)新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)課程。
學(xué)習(xí)可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí)；另一種是以遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)方式進(jìn)行CIH資格認(rèn)證的學(xué)習(xí)，CIH資格認(rèn)證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來講，培訓(xùn)方式如下：
（一）成為CIH的A級(jí)會(huì)員， 包括以會(huì)員價(jià)購買專業(yè)用書如報(bào)告等，有權(quán)從本地進(jìn)入CIH網(wǎng)絡(luò)，免費(fèi)的政策信息及建議，以會(huì)員價(jià)格參加CIH培訓(xùn)，研討會(huì)以及會(huì)議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書，實(shí)踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時(shí)事通訊電子周刊，以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動(dòng)態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。
（二）二級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求：現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識(shí)的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對(duì)于住房管理的整體認(rèn)識(shí)；在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級(jí)認(rèn)證相當(dāng)于GCSE(A-C級(jí))或MVQ二級(jí)資格。二級(jí)認(rèn)證須完成以下四個(gè)單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個(gè)人發(fā)展。
（三）三級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護(hù)人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主；希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級(jí)認(rèn)證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護(hù)及門房服務(wù)等。完成三級(jí)住房管理資格認(rèn)證，將成為CIH的合作會(huì)員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業(yè)身份。
（四）四級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達(dá)到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級(jí)技能的人士；希望完成CIH專業(yè)資格認(rèn)證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級(jí)住房管理資格認(rèn)證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學(xué)生宿舍管理。完成4級(jí)資格認(rèn)證將幫助您成為CIH的合作會(huì)員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業(yè)身份。
（五）遠(yuǎn)程教育
CIH建有遠(yuǎn)程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進(jìn)行學(xué)習(xí)。遠(yuǎn)程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級(jí)和四級(jí)全部課程. 遠(yuǎn)程教育是一種靈活機(jī)動(dòng)的學(xué)習(xí)方式，它可在工作之余，及時(shí)對(duì)專業(yè)技能進(jìn)行充電，以擴(kuò)大個(gè)人職業(yè)前景。當(dāng)無法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時(shí)，遠(yuǎn)程教育可提供給一個(gè)獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。當(dāng)開始課程學(xué)時(shí)，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。
另外，學(xué)員通過學(xué)習(xí)取得CIH的職業(yè)資格，這也是國家認(rèn)可的職業(yè)資格認(rèn)證，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的雇傭市場(chǎng)，取得資格認(rèn)證能幫個(gè)人在申請(qǐng)職位時(shí)顯出優(yōu)勢(shì)。
五、英國物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示
英國的物業(yè)類型相對(duì)單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，工作重點(diǎn)側(cè)重于解決技術(shù)層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習(xí)。
（一）政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少
物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動(dòng)，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務(wù)，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，創(chuàng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭(zhēng)議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實(shí)這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。在這方面，英國房屋管理政策規(guī)定，業(yè)主會(huì)議因維修達(dá)不成一致意見的，任何一個(gè)業(yè)主都可以申請(qǐng)政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時(shí)維修，保障廣大業(yè)主的權(quán)益，也避免問題議而不決，從而促進(jìn)業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立初期，法制還不健全的情況下，政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的適當(dāng)干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。
（二）加大對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑
中國物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個(gè)城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚(yáng)的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。
目前光靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是不能解決問題的，主要原因是當(dāng)前市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，進(jìn)入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán)，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強(qiáng)，原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的培訓(xùn)制度。一個(gè)員工進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進(jìn)入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣，才會(huì)提升行業(yè)的整體服務(wù)水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)赴英國物業(yè)管理考察團(tuán)
鄒勁松執(zhí)筆
篇3：成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告（一）
成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告(一)
20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業(yè)管理項(xiàng)目。期間，我們先后參觀了利豐物業(yè)商會(huì)大廈項(xiàng)目及藍(lán)光嘉寶項(xiàng)目，他們的經(jīng)營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結(jié)合我的日常工作與大家分享我的所得。
一、收據(jù)管理采用按日整理按月匯總上報(bào)，適應(yīng)信息化管理
利豐物業(yè)收費(fèi)主管目前采用的收據(jù)管理模式是按日整理票據(jù)按月匯總上報(bào)，采用這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于內(nèi)部管理統(tǒng)計(jì)口徑與軟件統(tǒng)計(jì)口徑一致，使得日常的統(tǒng)計(jì)工作更為簡(jiǎn)單明了。我公司目前采用的收據(jù)管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應(yīng)于原有的手工記賬狀態(tài)。在信息化管理體系下，人為編碼方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)脫離軟件運(yùn)行，無形中加大了收費(fèi)主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運(yùn)行新的收據(jù)管理模式，怎樣讓收費(fèi)主管及稽核員盡快享受到物業(yè)軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財(cái)務(wù)監(jiān)察部下一步的工作任務(wù)。
二、適當(dāng)下放庫房管理權(quán)限，減輕物業(yè)部壓力
利豐物業(yè)商會(huì)大廈庫房管理的權(quán)限下放至各班組的班長，適當(dāng)?shù)臏p輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時(shí)監(jiān)管辦公室檔案管理等工作，有力的開發(fā)了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導(dǎo)致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監(jiān)察方式：按月進(jìn)行表查，適時(shí)進(jìn)行實(shí)地抽查，在抽查中常會(huì)遇到的問題有：
1、找不到盤點(diǎn)表中反映物品的實(shí)體
2、盤點(diǎn)表中多項(xiàng)條目對(duì)應(yīng)同一規(guī)格同一單價(jià)的一個(gè)物品實(shí)體
3、盤點(diǎn)中庫房管理員找不到或者不認(rèn)識(shí)相關(guān)的物品(主要是維修料的識(shí)別)
以上問題的原由可以概括為一下幾點(diǎn)：
1、從事人員兼管庫房，沒有時(shí)間熟悉各類物品
2、制表人員與監(jiān)管庫房的人員分離，導(dǎo)致雙方統(tǒng)計(jì)結(jié)果不一致
3、針對(duì)以上問題各部門可以根據(jù)實(shí)際情況及庫房管理員發(fā)展需要，適當(dāng)?shù)膶旆抗芾頇?quán)限下放至各班長處，庫房管理員主要負(fù)責(zé)庫房的監(jiān)督檢查及分析管理工作。
三、實(shí)現(xiàn)合同信息化管理，提升合同執(zhí)行效力
本次考察的兩家公司合同管理均實(shí)現(xiàn)了信息化管理，通過接待人員的實(shí)地演示使我部門計(jì)劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強(qiáng)合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內(nèi)容羅列出來，而是要將合同進(jìn)行橫縱向管理，形成供應(yīng)商及客戶信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)關(guān)注各合同的執(zhí)行情況。無論是從某個(gè)時(shí)期的縱向指標(biāo)還是從某個(gè)時(shí)點(diǎn)的橫向指標(biāo)都能快捷的找到相關(guān)合同數(shù)據(jù)，合同的到期情況及續(xù)簽情況也會(huì)一目了然。
四、啟用BS報(bào)修流程，保障服務(wù)質(zhì)量
利豐物業(yè)BS報(bào)修流程是利用軟件平臺(tái)操作報(bào)修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業(yè)務(wù)流程如下：
前臺(tái)負(fù)責(zé)接收客戶報(bào)修信息，自行發(fā)放派工單(或上報(bào)物業(yè)部下發(fā)派工單)，派工單一式三份(業(yè)主一份、前臺(tái)一份、維修人員一份)內(nèi)容以機(jī)打形式為主，維修費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際情況手工填寫，月中或月末收費(fèi)主管審核一次費(fèi)用回收情況。
五、加大物業(yè)知識(shí)宣傳力度，啟動(dòng)滯納金收取廣告宣傳
藍(lán)光嘉寶物業(yè)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加大了物業(yè)知識(shí)的宣傳工作，增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。關(guān)于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區(qū)的各個(gè)角落，廣告言簡(jiǎn)意賅，圖文并茂，形象生動(dòng)。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業(yè)費(fèi)用回收率，更有利的保障了繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。
六、實(shí)行分級(jí)管理，加大員工的提升空間
藍(lán)光嘉寶物業(yè)各個(gè)工種均實(shí)行分級(jí)管理，每個(gè)工種分別設(shè)定助理級(jí)、初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)等，每個(gè)級(jí)別的的晉級(jí)均需通過考試獲取。這樣的運(yùn)行模式克服了物業(yè)企業(yè)工種偏少、轉(zhuǎn)崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)不僅能激發(fā)員工積極向上，還能讓員工在競(jìng)爭(zhēng)與晉級(jí)的過程中不斷充實(shí)自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級(jí)別的人才所具備的素質(zhì)可以擔(dān)任或轉(zhuǎn)向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。
以上是我此次出行的學(xué)習(xí)心得，如有不到之處望各位領(lǐng)導(dǎo)及同仁指正。