上海博物館考察報(bào)告

就在這四月的春天里在學(xué)校的幫助下我們來(lái)到上海國(guó)際化的大都市進(jìn)行實(shí)習(xí)。上海被美稱為東方的巴黎。上海博物館更是一座大型的中國(guó)古代藝術(shù)博物館，館藏珍貴文物12萬(wàn)件，其中尤以青銅器、陶瓷器、書法、繪畫為特色。藏品之豐富、質(zhì)量之精湛，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。上海博物館創(chuàng)建于1952年，原址在南京西路325號(hào)舊跑馬總會(huì)，由此開始了她的發(fā)展之路。1959年10月遷入河南南路16號(hào)舊中匯大樓，在此期間，上海市政府作出了決策，撥出市中心人民廣場(chǎng)這一黃金地塊，建造新的上海博物館館舍。

上海博物館建筑總面積39200平方米，建筑高度29.5米，象征“天圓地方”的圓頂方體基座構(gòu)成了新館不同凡響的視覺效果，整個(gè)建筑把傳統(tǒng)文化和時(shí)代精神巧妙地融為一體，在世界博物館之林獨(dú)樹一幟。新的上海博物館設(shè)有十一個(gè)專館，三個(gè)展覽廳。

上博的青銅器主要是晚清以來(lái)江南幾位收藏大家的一批流傳有緒的名品，如著名的大克鼎等。三十年代以后發(fā)現(xiàn)的精粹之品也不在少數(shù)，如渾源彝器中的精華犧尊等。上博陶瓷器的收藏集中了江南的大部分精品，史前時(shí)代的良渚文化細(xì)刻陶器，為稀見之品。原始青瓷的收藏，也是館藏的特點(diǎn)。唐宋各代表性窯口的產(chǎn)品也都有收藏體系。至于景德鎮(zhèn)的彩瓷的收藏，更有獨(dú)到之處。上博歷代書畫的地收藏，素有江南半壁江山之說(shuō)。書法中，王獻(xiàn)之的《鴨頭丸貼》、唐高閑的《千字文卷》、懷素的《苦筍貼》等，皆為一代的杰作。繪畫中，唐孫位的《高逸圖》、五代董源的《夏山圖卷》、宋梁楷的《八高僧故事圖卷》等都是稀世之珍。至于明清兩代畫家作品的收藏，更為當(dāng)代之冠。其它各文物門類的收藏，也成蔚為大觀。如錢幣、古玉、璽印、雕刻等，都有一定的規(guī)模，且名品眾多，自成體系。家具的收藏更是集王世襄、陳夢(mèng)家兩大家之精華于一身，世上實(shí)無(wú)人能出其右。少數(shù)民族文物的搜集在綜合性藝術(shù)館中頗為少見，體現(xiàn)了上博海納百川的開闊胸懷和極富前瞻性的眼界和追求。

浦東發(fā)展的前景：在我看來(lái)第一印象就是那是如此秀麗，上海的建筑雖然高但是卻不失江南的特色那就是秀麗，建筑有很多風(fēng)格，更在有些老建筑上看到中國(guó)古代的繪畫與雕刻。

上海市作為參加“能源緊缺體驗(yàn)活動(dòng)”的城市之一，上海的能源緊張，道路不算太寬，浦東人口較密集。上海的地所謂的寸土寸金。要充分利用到每一份土地，平面上發(fā)展對(duì)于上海的實(shí)況以不實(shí)際，所以在空間上給予發(fā)展，由于要建筑大面積的綠地以不可能，但是又必須滿足人們對(duì)自然的要求，可以考慮在室內(nèi)裝飾進(jìn)行大面積綠華，不排除建造樓頂花園餐廳，更可以空出一部分空間專門進(jìn)行綠化休閑。從而達(dá)到美化，清新空氣，節(jié)省空間等功能。對(duì)與浦東的老建筑可以進(jìn)行室內(nèi)空間改造利用。而新的建筑采用的風(fēng)格應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一化，與上海的歷史結(jié)合，但要有現(xiàn)代特色。作為上海新的經(jīng)濟(jì)區(qū)，交通要作到第一，港口要大，因?yàn)槟鞘侵袊?guó)海口及長(zhǎng)江的黃金水域。有利于與外不的交流發(fā)展與建設(shè)，帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

對(duì)于上海科技管給人的感覺就是把高科技融入到現(xiàn)代建筑中，尤其是可以把自然生態(tài)融入到室內(nèi)設(shè)計(jì)有很大的創(chuàng)意，可以看出現(xiàn)代的室內(nèi)設(shè)計(jì)已經(jīng)漸漸把自然與生態(tài)相結(jié)合。

上海的金貿(mào)大廈是現(xiàn)代貿(mào)易中心，而即將建浦東成的世界第一高樓更是觸進(jìn)了中國(guó)貿(mào)易的發(fā)展，即有競(jìng)爭(zhēng)又會(huì)相互促進(jìn)。從金貿(mào)的樓頂來(lái)觀察浦東新區(qū)，一派新景象，高樓聳立，更有東方明珠的美麗。交輝相映的燈火澄瑩著上海新區(qū)的風(fēng)貌。對(duì)與在上海浦東兒時(shí)的感覺更加煥然一新，那時(shí)從浦西看浦東還缺少幾分韻味，而今這個(gè)高樓聳立的地方已經(jīng)漸漸擔(dān)當(dāng)浦東經(jīng)濟(jì)中心的重任。新的形象更有大量的人口涌入，但是在浦東小住的我感覺與父母的生活卻有不變，更加覺得浦東缺少生活的氣息，上海的人文一直都是值得關(guān)注，而在浦東的人鄙棄了上海過去的陋習(xí)，給人新的商業(yè)氣息，走路是小跑。而上海的地鐵下溫度過高特別是在這個(gè)季節(jié)，讓人煩躁。而讓我安心的是上海的志愿者與清晰的標(biāo)排，讓人清爽。浦東人性化的服務(wù)不如我的家鄉(xiāng)南京，我覺得這里服務(wù)更好。所以浦東的服務(wù)應(yīng)當(dāng)更加人性化。而不是僅僅靠著路標(biāo)與指示排。但是不可否認(rèn)的是上海豐富的經(jīng)濟(jì)資源，是我國(guó)的支柱。****

篇2：英國(guó)物業(yè)管理考察工作報(bào)告

　　英國(guó)物業(yè)管理考察工作報(bào)告

　　應(yīng)英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng)，以中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)為團(tuán)長(zhǎng)的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國(guó)進(jìn)行了考察和訪問，并與英國(guó)房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將英國(guó)物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

　　一、英國(guó)住房建設(shè)和分配制度

　　在20世紀(jì)初，大約90%的英國(guó)人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀(jì)未，英國(guó)推行住房制度改革，將國(guó)有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的英國(guó)人直接從私人開發(fā)商手中購(gòu)買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。1980年以來(lái)到現(xiàn)在，英國(guó)各地區(qū)地方政府將150萬(wàn)套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70%的英國(guó)人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達(dá)70%，威爾士達(dá)到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項(xiàng)調(diào)查表明，90%的英國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975英鎊，而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246英鎊，差價(jià)達(dá)4萬(wàn)英鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國(guó)模式。

　　由于英國(guó)地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國(guó)物業(yè)管理的類型。

　　二、英國(guó)物業(yè)管理類型

　　英國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來(lái)講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因?yàn)樵谟?guó)，水、電零維修的人工費(fèi)是非常貴，基本上是每半小時(shí)50英鎊，這和我們水、電工非常廉價(jià)相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單，社區(qū)關(guān)系也非常簡(jiǎn)單，很少會(huì)產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了獨(dú)立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，會(huì)制定一個(gè)公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購(gòu)房人要對(duì)此予以認(rèn)可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用包干制，每年是一個(gè)固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門去查詢。對(duì)于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會(huì)去選擇一個(gè)公司，而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對(duì)業(yè)主來(lái)講會(huì)節(jié)約一些費(fèi)用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問題，也是通過召開業(yè)主大會(huì)來(lái)決定重大事務(wù)。如對(duì)樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請(qǐng)政府裁決，政府主管部門申請(qǐng)后，可以實(shí)地勘察，認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的，會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見，達(dá)不成一致意見的，政府部門會(huì)組織專業(yè)單位維修，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅⒃诰S修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見。

　　三、英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)

　　在英國(guó)，政府對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒有特別的限制。但有一個(gè)半官方的非贏利性組織，即英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)（Chartered InstituteofHousing，簡(jiǎn)稱“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì)成立于19世紀(jì)中葉，是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì)員的組織，目前有會(huì)員18000多人，大部分會(huì)員在英國(guó)，我國(guó)香港地區(qū)有2000多會(huì)員。該學(xué)會(huì)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要靠會(huì)員會(huì)費(fèi)和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費(fèi)用，如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)有理事會(huì)，由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會(huì)總部設(shè)在英國(guó)考文垂市（Coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國(guó)很多地區(qū)及我國(guó)香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會(huì)并非是強(qiáng)制性的，但是一旦成為會(huì)員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機(jī)會(huì)比較多，因此，要在英國(guó)從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會(huì)非常必要。學(xué)會(huì)在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進(jìn)行談判。

　　加入該學(xué)會(huì)的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實(shí)踐，就可以申請(qǐng)加入學(xué)會(huì)。應(yīng)該說(shuō)，入會(huì)門檻并不高。但加入學(xué)會(huì)以后，學(xué)會(huì)對(duì)會(huì)員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識(shí)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對(duì)會(huì)員都有培訓(xùn)，總部每年還會(huì)召開一個(gè)全球性的年會(huì)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融知識(shí)等。平時(shí)給會(huì)員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會(huì)雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊(cè)學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對(duì)不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊(cè)學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無(wú)論是想要深造的個(gè)人，或是需要學(xué)習(xí)新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)課程。

　　學(xué)習(xí)可以通過兩種方式，一種是在遍布英國(guó)，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí)；另一種是以遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)方式進(jìn)行CIH資格認(rèn)證的學(xué)習(xí)，CIH資格認(rèn)證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來(lái)講，培訓(xùn)方式如下：

　　（一）成為CIH的A級(jí)會(huì)員， 包括以會(huì)員價(jià)購(gòu)買專業(yè)用書如報(bào)告等，有權(quán)從本地進(jìn)入CIH網(wǎng)絡(luò)，免費(fèi)的政策信息及建議，以會(huì)員價(jià)格參加CIH培訓(xùn)，研討會(huì)以及會(huì)議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書，實(shí)踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時(shí)事通訊電子周刊，以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動(dòng)態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

　　（二）二級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求：現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來(lái)應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識(shí)的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對(duì)于住房管理的整體認(rèn)識(shí)；在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級(jí)認(rèn)證相當(dāng)于GCSE(A-C級(jí))或MVQ二級(jí)資格。二級(jí)認(rèn)證須完成以下四個(gè)單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個(gè)人發(fā)展。

　　（三）三級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護(hù)人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主；希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級(jí)認(rèn)證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護(hù)及門房服務(wù)等。完成三級(jí)住房管理資格認(rèn)證，將成為CIH的合作會(huì)員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業(yè)身份。

　　（四）四級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達(dá)到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級(jí)技能的人士；希望完成CIH專業(yè)資格認(rèn)證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級(jí)住房管理資格認(rèn)證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學(xué)生宿舍管理。完成4級(jí)資格認(rèn)證將幫助您成為CIH的合作會(huì)員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業(yè)身份。

　　（五）遠(yuǎn)程教育

　　CIH建有遠(yuǎn)程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進(jìn)行學(xué)習(xí)。遠(yuǎn)程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級(jí)和四級(jí)全部課程. 遠(yuǎn)程教育是一種靈活機(jī)動(dòng)的學(xué)習(xí)方式，它可在工作之余，及時(shí)對(duì)專業(yè)技能進(jìn)行充電，以擴(kuò)大個(gè)人職業(yè)前景。當(dāng)無(wú)法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時(shí)，遠(yuǎn)程教育可提供給一個(gè)獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。當(dāng)開始課程學(xué)時(shí)，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。

　　另外，學(xué)員通過學(xué)習(xí)取得CIH的職業(yè)資格，這也是國(guó)家認(rèn)可的職業(yè)資格認(rèn)證，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的雇傭市場(chǎng)，取得資格認(rèn)證能幫個(gè)人在申請(qǐng)職位時(shí)顯出優(yōu)勢(shì)。

　　五、英國(guó)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示

　　英國(guó)的物業(yè)類型相對(duì)單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，工作重點(diǎn)側(cè)重于解決技術(shù)層面的問題。而我國(guó)住宅以集合式為主，相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石，可以攻玉，英國(guó)物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習(xí)。

　　（一）政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少

　　物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動(dòng)，但它是涉及千家萬(wàn)戶利益的公共性服務(wù)，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，創(chuàng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭(zhēng)議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無(wú)策，其實(shí)這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。在這方面，英國(guó)房屋管理政策規(guī)定，業(yè)主會(huì)議因維修達(dá)不成一致意見的，任何一個(gè)業(yè)主都可以申請(qǐng)政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時(shí)維修，保障廣大業(yè)主的權(quán)益，也避免問題議而不決，從而促進(jìn)業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立初期，法制還不健全的情況下，政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的適當(dāng)干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。

　　（二）加大對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑

　　中國(guó)物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個(gè)城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚(yáng)的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。

　　目前光靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是不能解決問題的，主要原因是當(dāng)前市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，進(jìn)入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán)，更換了物業(yè)管理公司，但新來(lái)的物業(yè)管理公司未必比原來(lái)的公司強(qiáng)，原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的培訓(xùn)制度。一個(gè)員工進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進(jìn)入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣，才會(huì)提升行業(yè)的整體服務(wù)水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。

　　中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)赴英國(guó)物業(yè)管理考察團(tuán)

　　鄒勁松執(zhí)筆

篇3：成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告（一）

　　成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業(yè)管理項(xiàng)目。期間，我們先后參觀了利豐物業(yè)商會(huì)大廈項(xiàng)目及藍(lán)光嘉寶項(xiàng)目，他們的經(jīng)營(yíng)理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結(jié)合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據(jù)管理采用按日整理按月匯總上報(bào)，適應(yīng)信息化管理

　　利豐物業(yè)收費(fèi)主管目前采用的收據(jù)管理模式是按日整理票據(jù)按月匯總上報(bào)，采用這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于內(nèi)部管理統(tǒng)計(jì)口徑與軟件統(tǒng)計(jì)口徑一致，使得日常的統(tǒng)計(jì)工作更為簡(jiǎn)單明了。我公司目前采用的收據(jù)管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應(yīng)于原有的手工記賬狀態(tài)。在信息化管理體系下，人為編碼方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)脫離軟件運(yùn)行，無(wú)形中加大了收費(fèi)主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運(yùn)行新的收據(jù)管理模式，怎樣讓收費(fèi)主管及稽核員盡快享受到物業(yè)軟件帶來(lái)的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財(cái)務(wù)監(jiān)察部下一步的工作任務(wù)。

　　二、適當(dāng)下放庫(kù)房管理權(quán)限，減輕物業(yè)部壓力

　　利豐物業(yè)商會(huì)大廈庫(kù)房管理的權(quán)限下放至各班組的班長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)臏p輕了管理部庫(kù)房管理員的工作;庫(kù)房管理員同時(shí)監(jiān)管辦公室檔案管理等工作，有力的開發(fā)了人力資源。我公司庫(kù)房管理員流行性較大，導(dǎo)致庫(kù)房管理水平參差不齊。目前庫(kù)房管理監(jiān)察方式：按月進(jìn)行表查，適時(shí)進(jìn)行實(shí)地抽查，在抽查中常會(huì)遇到的問題有：

　　1、找不到盤點(diǎn)表中反映物品的實(shí)體

　　2、盤點(diǎn)表中多項(xiàng)條目對(duì)應(yīng)同一規(guī)格同一單價(jià)的一個(gè)物品實(shí)體

　　3、盤點(diǎn)中庫(kù)房管理員找不到或者不認(rèn)識(shí)相關(guān)的物品(主要是維修料的識(shí)別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點(diǎn)：

　　1、從事人員兼管庫(kù)房，沒有時(shí)間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監(jiān)管庫(kù)房的人員分離，導(dǎo)致雙方統(tǒng)計(jì)結(jié)果不一致

　　3、針對(duì)以上問題各部門可以根據(jù)實(shí)際情況及庫(kù)房管理員發(fā)展需要，適當(dāng)?shù)膶?kù)房管理權(quán)限下放至各班長(zhǎng)處，庫(kù)房管理員主要負(fù)責(zé)庫(kù)房的監(jiān)督檢查及分析管理工作。

　　三、實(shí)現(xiàn)合同信息化管理，提升合同執(zhí)行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實(shí)現(xiàn)了信息化管理，通過接待人員的實(shí)地演示使我部門計(jì)劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強(qiáng)合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內(nèi)容羅列出來(lái)，而是要將合同進(jìn)行橫縱向管理，形成供應(yīng)商及客戶信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)關(guān)注各合同的執(zhí)行情況。無(wú)論是從某個(gè)時(shí)期的縱向指標(biāo)還是從某個(gè)時(shí)點(diǎn)的橫向指標(biāo)都能快捷的找到相關(guān)合同數(shù)據(jù)，合同的到期情況及續(xù)簽情況也會(huì)一目了然。

　　四、啟用BS報(bào)修流程，保障服務(wù)質(zhì)量

　　利豐物業(yè)BS報(bào)修流程是利用軟件平臺(tái)操作報(bào)修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業(yè)務(wù)流程如下：

　　前臺(tái)負(fù)責(zé)接收客戶報(bào)修信息，自行發(fā)放派工單(或上報(bào)物業(yè)部下發(fā)派工單)，派工單一式三份(業(yè)主一份、前臺(tái)一份、維修人員一份)內(nèi)容以機(jī)打形式為主，維修費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際情況手工填寫，月中或月末收費(fèi)主管審核一次費(fèi)用回收情況。

　　五、加大物業(yè)知識(shí)宣傳力度，啟動(dòng)滯納金收取廣告宣傳

　　藍(lán)光嘉寶物業(yè)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加大了物業(yè)知識(shí)的宣傳工作，增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。關(guān)于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區(qū)的各個(gè)角落，廣告言簡(jiǎn)意賅，圖文并茂，形象生動(dòng)。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業(yè)費(fèi)用回收率，更有利的保障了繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。

　　六、實(shí)行分級(jí)管理，加大員工的提升空間

　　藍(lán)光嘉寶物業(yè)各個(gè)工種均實(shí)行分級(jí)管理，每個(gè)工種分別設(shè)定助理級(jí)、初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)等，每個(gè)級(jí)別的的晉級(jí)均需通過考試獲取。這樣的運(yùn)行模式克服了物業(yè)企業(yè)工種偏少、轉(zhuǎn)崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)不僅能激發(fā)員工積極向上，還能讓員工在競(jìng)爭(zhēng)與晉級(jí)的過程中不斷充實(shí)自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級(jí)別的人才所具備的素質(zhì)可以擔(dān)任或轉(zhuǎn)向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學(xué)習(xí)心得，如有不到之處望各位領(lǐng)導(dǎo)及同仁指正。