20**年農(nóng)業(yè)局長農(nóng)村經(jīng)營管理會上講話

根據(jù)省農(nóng)村工作指導(dǎo)員領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的安排，由我向各位指導(dǎo)員介紹有關(guān)農(nóng)村經(jīng)營管理的工作。

馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，生產(chǎn)關(guān)系對促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展有反作用。農(nóng)村經(jīng)營管理是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作中的應(yīng)用，其基本任務(wù)是調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村基本要素之間的關(guān)系，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，農(nóng)村經(jīng)營管理工作是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的重要組成部分，特別是在計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中顯得更為重要。

新中國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，選擇的是生產(chǎn)力改造和生產(chǎn)關(guān)系改造相結(jié)合的路子。生產(chǎn)力改造主要是以推進(jìn)農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)應(yīng)用，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量和改進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)。生產(chǎn)關(guān)系改造中，通過制度和機(jī)制創(chuàng)新，調(diào)動人的生產(chǎn)積極性，解放生產(chǎn)力。當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬連認(rèn)為，制度重于技術(shù)，制度也是生產(chǎn)力。

農(nóng)村經(jīng)營管理涉及面很廣，從現(xiàn)階段來看，主要是四大管理：農(nóng)村土地承包管理、農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督管理、農(nóng)村集體資產(chǎn)和財務(wù)管理、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織管理。管理的對象主要集中在村一級。下面我分四個方面進(jìn)行介紹。

一、關(guān)于農(nóng)村土地承包管理

（一）我國農(nóng)村土地的基本制度：集體所有制基礎(chǔ)上的家庭承包制

土地問題是中國革命和建設(shè)的主要問題。解放初期的土地改革就是廢除封建地主土地所有制，實現(xiàn)耕者有其田。以后通過農(nóng)業(yè)合作制，實行對農(nóng)業(yè)的社會主義改造，建立了土地的集體所有制。黨的十一屆三中全會以后，農(nóng)村普遍實行家庭承包經(jīng)營，使土地經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，從而奠定了我國農(nóng)村土地的基本制度。

黨的**屆三中全會指出，家庭承包制是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點決定的，不僅適應(yīng)目前的生產(chǎn)力發(fā)展水平，農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平提高以后也適應(yīng)。頒布了《農(nóng)村土地承包法》，從**年3月1日起正式實施。黨的**屆三中全會進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土地家庭承包經(jīng)營是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的核心，要長期穩(wěn)定并不斷完善。

（二）農(nóng)村土地承包法：二種承包方式和四種解決糾紛途徑

1、兩種承包方式：家庭承包、其他形式的承包。

（1）家庭承包方式：

承包雙方當(dāng)事人分別是村集體經(jīng)濟(jì)組織和本組織的農(nóng)戶。承包的客體是耕地、草地和山林。承包原則是以家庭為單位，戶戶平等承包。縣級以上政府發(fā)放承包經(jīng)營權(quán)證確認(rèn)。

在土地承包期內(nèi)，法律規(guī)定三個“不得”，二個“可以”：

不得收回。但三種情況除外：一是全家遷入大中城市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口的；二是全家人死亡的，可以收回其承包的耕地和草地，但山林也不能收回。三是農(nóng)民自愿要求交回承包地的，但要提前半年以書面形式通知發(fā)包方，一旦發(fā)包方同意收回，承包方在本輪承包期內(nèi)不得要求再承包。

不得調(diào)整。但自然災(zāi)害等原因引起人地矛盾的可以調(diào)整。

不得變更。不能因承辦人、負(fù)責(zé)人變動或集體經(jīng)濟(jì)組織合并（分立）而變更或解除。

可以流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的原則是：依法、自愿、有償。

可以繼承和分割。一是指承包收益可以繼承。二是承包經(jīng)營權(quán)根據(jù)不同的土地享受繼承權(quán)：耕地和草地不能繼承承包經(jīng)營權(quán)；山林可以繼承承包經(jīng)營權(quán)。分割是指家庭發(fā)生變化時承包經(jīng)營權(quán)作為家庭財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。

（2）其他方式的承包，也稱專業(yè)承包

雙方當(dāng)事人是村集體組織和個人與組織。本組織內(nèi)的人有優(yōu)先權(quán)，承包給組織外的人要經(jīng)本集體2/3的人或代表同意，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，并對承包人進(jìn)行資信調(diào)查。承包客體是四荒資源和茶園、果園、水面等。承包實行效率優(yōu)先，兼顧公平的原則。承包收益和承包經(jīng)營權(quán)都可經(jīng)以繼承直到期滿。

篇2：對物業(yè)企業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理看法

　　淺談對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)、經(jīng)營與管理的看法

　　經(jīng)過二十多年的摸索積累，物業(yè)管理這一隸屬于gg開放產(chǎn)物的朝陽產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力，行業(yè)發(fā)展的整體水平、廣大從業(yè)人員的素質(zhì)等都得到了顯著提高。但由于各種主、客觀因素的影響和制約，物業(yè)企業(yè)所提供的　服務(wù)、經(jīng)營與管理，與廣大業(yè)主的期望與要求還存在著一定的差距，這在很大程度上影響了正常合理的供求關(guān)系，亦直接導(dǎo)致了各種問題的出現(xiàn)的物業(yè)企業(yè)和經(jīng)營生存艱難，致使多數(shù)企業(yè)自始至終都停滯在“保本、微利”甚至“補(bǔ)貼”的階段，如何擺脫這種尷尬的局面，讓物業(yè)企業(yè)同業(yè)主之間真正的建立一種互惠互利，和諧共榮的關(guān)系，是社會各界思考的問題，也是每一個物業(yè)企業(yè)都在思考的問題。下面就如何從“服務(wù)、經(jīng)營與管理”三個方面入手做好物業(yè)管理工作談一下自己的看法。

　　一、堅持不懈、誠實守信地做好客戶服務(wù)工作

　　首先，物業(yè)從業(yè)人員要擺正位置，調(diào)整心態(tài)，堅持不懈、誠實守信的為業(yè)主做好服務(wù)工作。

　　物業(yè)管理的核心是服務(wù)，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的對象是廣大業(yè)主（業(yè)戶）。物業(yè)公司只是受業(yè)主委托、完成物業(yè)管理行為的衍生物，即是業(yè)主進(jìn)行管理活動、行使物業(yè)管理權(quán)所采取的一種手段或方式。所謂“擺正位置”，是指要正確區(qū)分“管理”和“服務(wù)”的含義。物業(yè)企業(yè)中的“管理”主要是針對“設(shè)備設(shè)施”和“公司人員”的管理。而對于業(yè)主，更多的應(yīng)該是“服務(wù)”。我們與業(yè)主的關(guān)系是在國家條例法規(guī)和雙方約定基礎(chǔ)上的服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系，能否正確理解這兩者的區(qū)別，將直接關(guān)系到對業(yè)主服務(wù)工作的好壞。如果從業(yè)人員時刻以“生審者”自居，以“管理者”的姿態(tài)和語氣來處理與業(yè)主之間的問題的話，不僅無助于問題的解決，而且還會對公司的形象和聲譽(yù)造成不利的影響。而所謂“調(diào)整心態(tài)”，主要是指從業(yè)人員在與業(yè)主面對面交流、溝通，現(xiàn)場解決和處理各類問題的過程中，當(dāng)遇到一些不可預(yù)料的情況，諸如業(yè)主的指責(zé)、叼難甚至責(zé)罵時應(yīng)當(dāng)以“一顆平靜的心”、“一個公平的立場”、“一張微笑的臉龐”和“一個多角度思考問題的原則”去處理問題，從而調(diào)和化解矛盾。

　　其次，為業(yè)主做好服務(wù)還要明禮誠信，盡職盡責(zé)。

　　作為物業(yè)從業(yè)人員，在與業(yè)主的交流過程中，誠信是最重要的。凡是自己答應(yīng)過或承諾過的事，絕不應(yīng)該違背，更不能夠遺忘。因為你的一言一行都代表著公司，你的一切舉動，都關(guān)系著公司的名望與聲譽(yù)。同時，作為一名優(yōu)秀的工作人員，應(yīng)該將業(yè)主托付的事作為自己的事來處理。在通常情況下，業(yè)主委托給我們的瑣事對我們來講，有很多在不違反約定條約基礎(chǔ)上是可以做到的，而事后我們所得到的自然是業(yè)主的贊許和感激，也可以形成和諧共建的融合關(guān)系氛圍。

　　第三，要學(xué)會培養(yǎng)廣大業(yè)主用正常的監(jiān)督視角配合物業(yè)公司的工作。

　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)公司之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主不僅要伸張個人的權(quán)力，還要服從全體的共同意志，履行個人義務(wù)，承擔(dān)一定的社會責(zé)任。許多業(yè)主不配合、不支持、不理解物業(yè)公司的工作多數(shù)源于對自己應(yīng)盡義務(wù)了解得不清楚，不明了，因此，為做好物業(yè)服務(wù)工作，物業(yè)公司還要向業(yè)主進(jìn)行廣泛的宣傳。為了使業(yè)主明確自己的權(quán)力及義務(wù)，使得業(yè)主用正常的視角去審視物業(yè)公司工作，這就要求我們從業(yè)人員要先學(xué)會專業(yè)技能和你在服務(wù)過程中所需要的各種知識，不斷地對自己的素質(zhì)進(jìn)行提升，只有這樣，才可有的放矢的做好宣傳工作，業(yè)主也才樂于配合學(xué)習(xí)。

　　二、控制成本、拓展經(jīng)營、挖掘潛在的增值服務(wù)，做好物業(yè)公司的經(jīng)營

　　物業(yè)公司經(jīng)營的是其所服務(wù)的房地產(chǎn)項目，因此，從房地產(chǎn)項目的自身去尋找利潤點是企業(yè)經(jīng)營的重點。眾所周知，一個企業(yè)經(jīng)營的好壞主要取決于二個方面，一是成本、二是收入。物業(yè)企業(yè)的成本主要源于人力成本及能源消耗。物業(yè)企業(yè)是勞動密集型行業(yè)，物價上漲及《勞動合同法》實施后帶來的用工成本增加，幾乎擠占了企業(yè)的所有利潤空間。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，合理的人員架構(gòu)及較低的能源消耗，是實現(xiàn)企業(yè)贏利的前提條件。同時若能降低公用設(shè)備設(shè)施的損耗率，就能有效的延長物業(yè)使用期限，若能進(jìn)行預(yù)見性的保養(yǎng)投入，就能減少維修成本，若能在公共照明、公共用水等方面不斷的改進(jìn)，制作和摸索出更為合理的方案，就能節(jié)約更多的資源，為企業(yè)的良性經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。

　　我們的物業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)起源于地產(chǎn)開發(fā)商，在經(jīng)營上依靠地產(chǎn)公司過活，管理內(nèi)容上以設(shè)施管理為主。近年來，隨著市場化的進(jìn)一步深入，物業(yè)企業(yè)也開始逐步走向市場，并在經(jīng)營過程中分化成以下三種類型：一是市場化水平較低，以一般發(fā)展商為主的企業(yè)；二是以發(fā)展商支持下的半市場化企業(yè)；三是完全的市場化的企業(yè)。上市場找飯吃是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的必然方向，無論市場化程度的高低，也無論物業(yè)管理的內(nèi)容是基礎(chǔ)的設(shè)施管理還高端的物業(yè)顧問，物業(yè)經(jīng)營面臨的共同發(fā)展道路是：立足現(xiàn)有優(yōu)勢，逐步推進(jìn)市場化，到市場上找項目；從服務(wù)層次和內(nèi)容上，努力實現(xiàn)設(shè)施管理向管理顧問策劃的飛躍。

　　物業(yè)企業(yè)在開辟新戰(zhàn)場，占有更大市場份額的同時，還可以在經(jīng)營路線上，進(jìn)行一些嘗試，如在物管的模式上以全包制替代酬金制，將所有的管理收入以承包形式進(jìn)行經(jīng)營，在減少物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾的同時，使自己獲得更大的利潤空間；在增值服務(wù)項目上，可以從“特色服務(wù)”、“衍生服務(wù)”及“營造物業(yè)獨特的文化口味”入手，尋找新利潤增漲點。特色服務(wù)是物業(yè)管理品牌形成的核心。只有特色的，才是有生命力的。物業(yè)管理的特色服務(wù)是體現(xiàn)物業(yè)管理增值性服務(wù)的重要方式。物業(yè)管理企業(yè)要從物業(yè)的實際情況，如物業(yè)的地理位置、業(yè)主層次，業(yè)主的需求等方面，提煉物業(yè)管理的特色服務(wù)，從而提高物業(yè)管理的增值性服務(wù)水平；而對衍生性服務(wù)拓展，可為業(yè)主提供更便捷、更多樣的服務(wù)，以此減輕業(yè)主的生活困難和工作壓力，使物業(yè)的功能得以衍生，物業(yè)

的價值得以提升，進(jìn)而是使物業(yè)企業(yè)獲得更多的利潤；營造物業(yè)獨特的文化品味，可以給物業(yè)注入一種強(qiáng)大的文化內(nèi)涵。這種文化內(nèi)涵將成為物業(yè)經(jīng)營的“靈魂”，成為該物業(yè)企業(yè)的特有標(biāo)志。

　　三、建立完整、規(guī)范的管理體系，組建高標(biāo)準(zhǔn)管理隊伍

　　目前，越來越多的物業(yè)公司認(rèn)識到建立起一套科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理體系的重要性，ISO9000已被物業(yè)公司所廣泛推行，因此，物業(yè)管理服務(wù)的提高呼喚有一套完善的管理體系。

　　1、專業(yè)化是提高服務(wù)水平的先決條件。專業(yè)化主要體現(xiàn)在專業(yè)技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工是企業(yè)最有價值的資源，也是唯一能提供競爭優(yōu)勢的潛在力量，員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理水平，根本途徑只能進(jìn)行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決好“顧客對服務(wù)質(zhì)量的需求和企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業(yè)發(fā)展問題。

　　2、規(guī)范化管理是增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量的前提，在市場經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確每一個崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保屆恳粋€員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務(wù)質(zhì)量。另外，通過調(diào)查分析顧客的真正需要，科學(xué)地進(jìn)行分解，不斷持續(xù)改進(jìn)；從而最大大限度的提高工作效率，使工作步入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的良性軌道。

　　3、科學(xué)化管理是創(chuàng)造高效率、高質(zhì)量服務(wù)的保證。因此，高新技術(shù)手段的大量應(yīng)用為有實力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本，誰先掌握了這種手段，誰就能有效地占領(lǐng)市場，只有這樣，才能最大限度地滿足業(yè)主的需求。

　　總之，隨著物業(yè)行業(yè)的深入發(fā)展，市場化的競爭和整合過程將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)、經(jīng)營及管理水平不斷提高。物業(yè)企業(yè)要不斷提高服務(wù)品質(zhì)，形成規(guī)模經(jīng)營和專業(yè)化發(fā)展，并培養(yǎng)出自己的專業(yè)人才隊伍，才能在科技迅速發(fā)展、競爭日益激烈的新時代中站穩(wěn)腳跟，不斷提高競爭力，并迅速發(fā)展和壯大。

篇3：地產(chǎn)公司停車場委托經(jīng)營管理合同

　　地產(chǎn)公司停車場委托經(jīng)營管理合同

　　甲方：zz置業(yè)有限公司

　　乙方：z市z物業(yè)服務(wù)有限公司

　　為了加強(qiáng)對z的車輛管理，根據(jù)該小區(qū)的實際情況及車輛管理的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，對小區(qū)內(nèi)停車場車位的經(jīng)營管理達(dá)成如下條款，供甲乙雙方共同遵守。條款如下：

　　一、自20**年1月1日起，甲方將位于z1-9號樓地下車庫停車場及1號樓旁的露天車位全權(quán)委托給乙方經(jīng)營及管理

　　二、乙方將根據(jù)物質(zhì)局所發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)以月租及臨保兩種方式向小區(qū)業(yè)主出租開發(fā)商尚未出售的汽車車位與摩托車車位;

　　三、自20**年1月1日起，甲方不需向z物業(yè)支付其尚未出售的汽車車位與摩托車車位的管理費與水電分?jǐn)傎M;

　　四、乙方在經(jīng)營甲方未售車位期間所獲取的收益(不含車位管理費)按甲方提取60%，乙方提取40%的分成比例進(jìn)行收益分配;

　　五、乙方在經(jīng)營未出售的汽車車位與摩托車位而獲取的收益不能抵消停車場的管理成本時，乙方不需向甲方上繳應(yīng)提取的60%分成收益;

　　六、為維持地下車庫的日常經(jīng)營，為小區(qū)的車主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。若乙方經(jīng)營甲方尚未出售的汽車車位與摩托車位而獲取的收益低于停車場的管理成本10%時，由甲方給予墊付補(bǔ)貼經(jīng)營管理成本的不足部分。待有收益時，則在乙方應(yīng)提取的40%的分成中給予扣除。

　　七、甲乙雙方在每月5號前安排代表對上月經(jīng)營收入(以發(fā)票和收據(jù)的實際收入為準(zhǔn))進(jìn)行核對并確認(rèn)，10號前完成費用結(jié)算。

　　八、乙方在經(jīng)營停車場期間，確保合法經(jīng)營，收費透明，不得亂收費

　　九、乙方需在停車場出入口及顯眼位置張?zhí)晌飪r局審核的收費標(biāo)準(zhǔn)

　　十、乙方負(fù)責(zé)對已售車位的產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理費，管理費按前期物業(yè)協(xié)議約定收取，已售車位的管理費收入歸乙方所有。

　　十一、租賃期間如因不可抗拒的自然災(zāi)害等原因?qū)е萝噲鰺o法繼續(xù)使用，本合同自行終止，甲乙雙方互不承當(dāng)任何責(zé)任。

　　十二、本合同的執(zhí)行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。如協(xié)商不成可提交市主管部門調(diào)解，也可通過法律途徑予以解決。

　　十三、本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，具有同等法律效力。

　　甲 方(蓋章)： 乙 方：

　　聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

　　日 期： 日 期：

　　源 自管理資料