設(shè)施設(shè)備管理的特點

　　高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當(dāng)前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：

　　1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內(nèi)使用人的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。

　　2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊伍，運用先進(jìn)的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。

　　3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀;對大樓的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。

　　4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運行狀態(tài)。

　　設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機(jī)組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理供水的設(shè)施設(shè)備管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。

設(shè)施設(shè)備管理的重要性

　　現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度越來越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來越突出。事實上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

　　(一)關(guān)系到聲譽和生存

　　作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認(rèn)，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。

　　(二)關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用

　　事實設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。

　　機(jī)槍維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少損失。

　　樹立經(jīng)濟(jì)運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運行狀態(tài)。

　　隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是最關(guān)鍵的。具體地說，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

　　(三)關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)

　　若設(shè)施設(shè)備的運行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。

　　若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。

　　因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)施設(shè)備引致人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。

　　物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的上升設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。

設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)本要求

　　設(shè)施設(shè)備的正常運行是寫字樓運作的核心，應(yīng)對寫字樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施)進(jìn)行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施;應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修;應(yīng)有健全的檢查維修制度，對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù);應(yīng)對業(yè)戶的設(shè)備報修及時處理，并定期檢查;消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%。

　　良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：

　　(一)建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理體制

　　1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(運行班次、有無假日)等各種因素，實事求是地設(shè)置設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。

　　2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時，具有一定的業(yè)務(wù)能力。

　　3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對管理人員實行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人員實行技能培訓(xùn)，并把各項培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計劃之中。

　　(二)建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度

　　制定嚴(yán)密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗標(biāo)準(zhǔn)以及考核實施辦法，并不定期對實施設(shè)備的正常運行和完好情況進(jìn)行抽檢，使其管理工作始終處于動態(tài)之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合：

　　1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度;

　　2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度;

　　3.設(shè)施設(shè)備運行和維護(hù)保養(yǎng)制度;

　　4.設(shè)施設(shè)備檢修制度;

　　5.固定資產(chǎn)管理制度;

　　6.培訓(xùn)教育制度;

　　7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度;

　　8.各類機(jī)房的出入登記制度等。

　　(三)做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作

　　基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè)施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設(shè)施設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。

　　利用現(xiàn)代手段，運用計算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時地反映全部設(shè)施設(shè)備的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實際工作。

　　(四)設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)

　　管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施設(shè)備的根本目標(biāo)。設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)及檢修是設(shè)施設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用不當(dāng)，就會降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時還會引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報廢。

　　1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率：

　　根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由于操作使用不當(dāng)，沒有正確的維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修(搶修)的實踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實踐越來越少，設(shè)施設(shè)備停機(jī)或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設(shè)施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護(hù)保養(yǎng)時間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)施設(shè)備的運載能力，使設(shè)施設(shè)備長時期超負(fù)荷運行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢必會加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報廢。

　　2.設(shè)施設(shè)備的完好率：

　　根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100%，只有通過日常巡檢才能保證。

　　(1)零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求;

　　(2)設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求;

　　(3)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運行記錄齊全;

　　(4)設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象;

　　(5)防凍、保濕、防腐等措施完整有效。

　　評定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)施設(shè)備。

　　(五)加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合

　　設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)當(dāng)具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平。但是，單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)施設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動公司全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)施設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點、維護(hù)方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備。就是說，應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)施設(shè)備，維修人員會操作設(shè)施設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術(shù)資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

篇2：高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機(jī)電設(shè)備種類多涉及專業(yè)廣，運行維修比住宅小區(qū)和多層樓宇復(fù)雜。保證機(jī)電設(shè)備高效、可靠、安全運行，節(jié)約人力和資源，是高層樓宇物業(yè)管理的重點和難點。筆者結(jié)合多年來高層

　　樓宇機(jī)電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€人體會及實際工作的“小改小革”。

　　一、加強(qiáng)設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可靠運行的關(guān)鍵。

　　本管理處由于重視和加強(qiáng)了這方面的工作，并落實了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類設(shè)備運行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺立式生活泵，雖然當(dāng)時兩臺泵運行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進(jìn)行預(yù)防性大修。可是泵房現(xiàn)場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進(jìn)行大修。當(dāng)拆卸電機(jī)和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。

　　二、利用新技術(shù)加強(qiáng)高層樓宇的機(jī)電設(shè)備管理，保證機(jī)電設(shè)備高效、可*、安全運行。

　　1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對軟件系統(tǒng)進(jìn)行了升級，從信號的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動態(tài)監(jiān)控，都實現(xiàn)了自動化，提高了機(jī)電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風(fēng)機(jī)運行等都可以通過時間程序自動控制。

　　2、引入先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機(jī)電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個管理處都進(jìn)行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機(jī)電設(shè)備住處都進(jìn)入電腦，技術(shù)人員可隨時調(diào)閱，職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見和建議。

　　三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機(jī)電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動控制等相關(guān)知識，作為物業(yè)管理單位除需要引進(jìn)弱電工程師等專業(yè)人才外，還要加強(qiáng)對現(xiàn)有機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專業(yè)知識，提高其服務(wù)水平。

　　2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng)，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來更大的方便。

　　四、重視日常機(jī)電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機(jī)電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。

　　1、大功率發(fā)電機(jī)組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機(jī)組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機(jī)身的室外油箱供油，由于機(jī)組體積大，在機(jī)組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進(jìn)行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機(jī)組進(jìn)油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機(jī)組上次運行或啟動時輸送到機(jī)組的柴油“返回”油箱，這樣機(jī)組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機(jī)組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機(jī)組都存在這個問題。

　　2、巧用定時器進(jìn)行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實際的機(jī)電設(shè)備運行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場部分排煙、送風(fēng)機(jī)和變配電室排、送風(fēng)機(jī)共用一個控制點，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車場通風(fēng)時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風(fēng)，于是我們在變配電室排、送風(fēng)機(jī)控制回路上增設(shè)了定時器，設(shè)定時間控制，而車場通風(fēng)還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設(shè)了定時器，節(jié)省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節(jié)點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。

　　4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發(fā)現(xiàn)效果不錯。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。

　　5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機(jī)和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開主機(jī)，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機(jī)運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機(jī)，因為經(jīng)過星期天一天的停機(jī)，冷凍水制冷用循環(huán)比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機(jī)，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會有意見。

篇3：高層樓宇設(shè)備管理考察報告

　　赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告

　　應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會以田在瑋副會長為團(tuán)長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團(tuán)一行10人，于20**年12月11日-23日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真考察，現(xiàn)將考察情況報告如下：

　　一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。

　　1、在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了服務(wù)社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。美國物業(yè)管理研究院(IREN)總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會的一個下屬機(jī)構(gòu)，是一個非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性組織，其主要職責(zé)是：(1)培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊伍，包括培訓(xùn)和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊物業(yè)經(jīng)理(CPM)、注冊住房經(jīng)理(ARM)證書;(2)制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，推廣新技術(shù)、新工藝，維護(hù)行業(yè)的社會價值;(3)協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī);(4)推介并帶領(lǐng)會員向海外開拓市場。

　　美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

　　理事會

　　執(zhí)行委員會

　　常務(wù)委員會：

　　職責(zé)：審計、預(yù)算、規(guī)劃

　　條例、規(guī)定、

　　道德規(guī)范和紀(jì)律

　　道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會

　　執(zhí)行委員會

　　公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會

　　地方分部活動部：

　　職責(zé)：分部活動

　　ARM部：

　　職責(zé)：ARM服務(wù)

　　法律事務(wù)部：

　　職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

　　各地聯(lián)邦住房聯(lián)

　　公平住房和平等機(jī)會

　　聯(lián)邦立法

　　州和市政事務(wù)

　　服務(wù)部：

　　職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

　　物業(yè)經(jīng)理計算機(jī)和技術(shù)

　　收/支分

　　風(fēng)險管