物業(yè)保修期工程部工作流程

　　1 目的

　　規(guī)范物業(yè)工程維修、配套設(shè)施完善和改造等事務(wù)的處理流程，以確保快速、高效地處理工程維修事務(wù)。

　　2 術(shù)語

　　2.1 保修：針對自身的產(chǎn)品移交時存在的或相關(guān)法規(guī)合同規(guī)定的期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工單位承擔(dān)應(yīng)付的維修和保證責(zé)任。

　　2.2 保修金：指工程建設(shè)方(發(fā)包人)與施工單位(承包人)在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。

　　2.3 缺陷責(zé)任期：工程建設(shè)方預(yù)留施工單位保修金的期限。缺陷責(zé)任期從工程通過竣工驗收之日起計。由于施工方原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進(jìn)行竣工驗收的，缺陷責(zé)任期從實際通過竣工驗收之日起計。由于建設(shè)方原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進(jìn)行竣工驗收的，在施工單位提交竣工驗收報告90天后，工程自動進(jìn)入缺陷責(zé)任期。缺陷責(zé)任期內(nèi)，由施工方原因造成的缺陷，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費用。如施工方不維修也不承擔(dān)費用，建設(shè)方可按合同約定扣除保修金，并由施工方承擔(dān)違約責(zé)任。施工方維修并承擔(dān)相應(yīng)費用后，不免除對工程的一般損失賠償責(zé)任。

　　2.4 保修期：從工程竣工驗收合格之日起計算，施工方對工程承擔(dān)保修責(zé)任的一個期限。根據(jù)國家《服務(wù)建筑工程質(zhì)量保修方法》第七條明確規(guī)定，在正常使用下，建筑工程的最低保修期限規(guī)定為：

　　a) 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　b) 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　c) 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

　　d) 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

　　e) 裝修工程為2年。

　　f) 其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

　　3 職責(zé)分工

　　3.1 項目總經(jīng)理作為保修期內(nèi)維修工作總負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)和督促各參與部門、單位在合理時間內(nèi)完成維修工作。指定項目工程部專職(或兼管)工程師負(fù)責(zé)落實具體維修工作。解決物業(yè)部、項目工程部遇到的重大維修技術(shù)或協(xié)調(diào)問題。

　　3.2 項目工程部專職(或項目總經(jīng)理指定兼管)工程師，負(fù)責(zé)建立維修管理臺賬，組織保修期內(nèi)維修工作的實施，負(fù)責(zé)組織監(jiān)理公司、施工單位判別維修原因、施工方法、責(zé)任方，負(fù)責(zé)組織具體維修工作，監(jiān)督維修施工質(zhì)量、進(jìn)度。負(fù)責(zé)向違約的維修責(zé)任單位發(fā)索賠通知并向成本部備案。

　　3.3 物業(yè)部作為維修工作組織主體，負(fù)責(zé)受理報修或投訴，啟動維修程序，維修過程監(jiān)控，組織維修驗收及事后回訪工作。保修期內(nèi)負(fù)責(zé)聯(lián)系小業(yè)主維修意見，維修工作面，維修時間落實，驗收確認(rèn)。負(fù)責(zé)組織后備維修隊伍，建立合格維修服務(wù)供應(yīng)商供方庫，遇本流程第4.2.1條情況時安排維修施工。保修期后提供維修有償服務(wù)。

　　4 關(guān)鍵活動描述

　　4.1 維修受理

　　4.1.1 物業(yè)部負(fù)責(zé)工程維修需求的受理，需求來源包括但不限于：

　　a) 小業(yè)主報修;

　　b) 顧客投訴：商場(如有)顧客向商場服務(wù)組提起投訴，涉及商場物業(yè)損壞需進(jìn)行維修的，商場服務(wù)組及時轉(zhuǎn)報物業(yè)部;

　　c) 日常巡查：各部門日常巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞需進(jìn)行維修時;

　　d) 集團(tuán)或商業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司要求：集團(tuán)基于物業(yè)提升需要，或營運公司基于營銷、招商等活動需要，為更好地維護(hù)物業(yè)形象，擬對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行維修時提出維修需求。

　　4.1.2 物業(yè)部接報維修需求時，進(jìn)行信息的書面記錄，登記【工程維修受理單】并記錄維修效果要求、時間要求等。

　　4.2 維修實施

　　4.2.1 物業(yè)部接報維修需求后，工程管理崗1小時內(nèi)到場核實工程維修部位、責(zé)任方、是否屬保修范圍等信息，對維修事項進(jìn)行初步分判。對總分包合同約定處于保修期和保修范圍的工程維修，處理如下：

　　a) 物業(yè)部向項目工程部發(fā)出【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】。

　　b) 項目工程部專職工程師(或兼管工程師由項目總經(jīng)理指定)收到【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】后18小時內(nèi)到場核實(或直接指令施工方到場)，判別責(zé)任工程承包單位。

　　c) 項目工程部向責(zé)任工程承包單位發(fā)出【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】，通知承包商進(jìn)行維修。承包商擬定維修方案后，項目工程部(聯(lián)同監(jiān)理公司)審核或根據(jù)需要組織方案會審。承包商按合同約定時間(不超過48小時內(nèi))進(jìn)場維修。

　　d) 若承包商有下列情況之一，物業(yè)部向項目總經(jīng)理請示后，簽發(fā)【維修工程委托通知單】，另行委托其他承包商處理(此項內(nèi)容可參照相關(guān)承包商施工合同約定調(diào)整)：

　　拒絕維修或不接收通知單。

　　同一單維修超過規(guī)定時間仍未完成。

　　在同一區(qū)域內(nèi)對同一位置進(jìn)行第二次維修。

　　在同一區(qū)域內(nèi)持續(xù)三個月各類維修不斷，且仍有問題出現(xiàn)。

　　因保修承包商人員服務(wù)行為造成客戶或顧客強(qiáng)烈投訴。

　　原承包商非因特殊原因，未能在規(guī)定的期限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，且再次通知又不能按期到達(dá)。

　　原承包商因機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移等特殊情況不能按規(guī)定時間到達(dá)現(xiàn)場，經(jīng)與物業(yè)管理組溝通且經(jīng)

　　物業(yè)管理組同意。

　　e) 物業(yè)部另行委托其他承包商時，其單位必須為【供方庫】中合格供方，并按照【供方選擇與管理流程】進(jìn)行選擇。選定承包商后，參照a執(zhí)行。

　　f) 原工程承包商或另行選擇的承包商進(jìn)行維修時，項目工程部負(fù)責(zé)跟進(jìn)監(jiān)督，有以下維修任務(wù)的必須由物業(yè)部工程管理崗陪同前往：：1、滲漏水問題;2、結(jié)構(gòu)裂縫;3、重復(fù)維修;4、責(zé)任界限不清;5、地基下沉，有陪同人員前往需在【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】的接單人處同時簽名。

　　4.2.2 對不處于保修期和保修范圍的工程維修，物業(yè)部判斷可否自行解決。

　　a) 若可以，物業(yè)部自行擬定維修方案并實施維修。

　　b) 若不可以，物業(yè)部按照【供方選擇與管理流程】的要求選擇維修單位(亦可接洽原工程承包商)。維修單位擬定維修方案后，物業(yè)部審核或根據(jù)需要組織方案會審。會審?fù)ㄟ^并經(jīng)項目總經(jīng)理審批后，維修單位按約定時間進(jìn)場維修。物業(yè)部負(fù)責(zé)維修過程的跟進(jìn)監(jiān)督。

　　4.2.3 對4.2.1和4.2.2所述各類工程維修，維修完成后，組織維修部門(項目工程部或物業(yè)部)通知物業(yè)部組織驗收，報修客戶或維修需求部門參與。若滿意，則客戶或相關(guān)需求部門在【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】簽字確認(rèn);若不滿意，應(yīng)繼續(xù)組織維修，直至客戶或需求部門滿意為止。

　　4.3 維修費用結(jié)算

　　4.3.1 驗收通過，組織維修部門進(jìn)行工程量和費用核算，編制【維修工程費用結(jié)算單】，報項目總經(jīng)理審批。其后，根據(jù)維修事項所處范圍和責(zé)任方，成本部進(jìn)行維修費用的結(jié)算。

　　4.3.2 若維修內(nèi)容屬于原承包商保修范圍且尚處于保修期，則承包商有義務(wù)及時履行保修承諾，并承擔(dān)所發(fā)生的全部維修費用：

　　a) 原承包商及時保修，相關(guān)費用由承包商自行承擔(dān)。

　　b) 因4.2.1之b各類情形，物業(yè)部另行委托承包商時，若維修需求發(fā)生于缺陷責(zé)任期內(nèi)，依據(jù)合同直接扣除原承包商的保修金;若維修需求發(fā)生于缺陷責(zé)任期外，公司應(yīng)向原承包商追繳(依據(jù)雙方合同)，必要時通過法律途徑。

　　4.3.3 若維修內(nèi)容不屬于原承包商保修范圍及保修期，物業(yè)部判定責(zé)任方(可根據(jù)需要組織相關(guān)部門共同參與判定)，經(jīng)項目總經(jīng)理審批后實施。不同情形處理如下：

　　a) 因客戶或顧客原因造成的維修問題，按有償服務(wù)流程向客戶提供有償服務(wù)。

　　b) 因材料和設(shè)備質(zhì)量缺陷引起的維修問題，若屬甲供范圍，費用由我方承擔(dān)，項目部發(fā)起付款;若為乙供，或雖由我方采購但工程承包商履行最后檢驗的，應(yīng)向原工程承包商收取維修費用。

　　c) 上述以外的情形，或因地震、洪水、臺風(fēng)、地區(qū)氣候環(huán)境條件等不可抗因素外導(dǎo)致的維修問題，按《住宅質(zhì)量保證書》約定執(zhí)行。

　　4.3.4 維修通過驗收且費用結(jié)清后，維修關(guān)閉。

　　4.4 總結(jié)與分析

　　4.4.1 物業(yè)部每月匯總【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】，建立維修檔案并進(jìn)行統(tǒng)計分析。上交集團(tuán)行政部和工程部。

　　4.4.2 對由集團(tuán)直接要求的維修事項，物業(yè)部應(yīng)及時將維修結(jié)果反饋集團(tuán)行政部和相關(guān)部門。

　　4.4.3 物業(yè)部應(yīng)定期組織客戶回訪。

　　5相關(guān)法務(wù)協(xié)助

　　5.1.1 維修制定解決方案時，涉及到法律問題的，由行政部協(xié)調(diào)提供法律服務(wù);涉及到維修費用確定問題的，由成本部預(yù)算人員提供相關(guān)服務(wù)。

　　5.1.2 維修時，客戶不同意解決方案的，三次協(xié)調(diào)無效，客服人員或維修人員收集有關(guān)資料提交行政部備案，涉及到法律問題的可采取法律程序解決。

　　5.1.3 整個解決過程應(yīng)注意遵守各相關(guān)方往來文件的書面確認(rèn)，特別是客戶或施工單位如果堅持自己的不合理要求以至影響解決時，客服人員均應(yīng)急時以掛號信、特快專遞等方式給其發(fā)出書面函件、留存簽收回聯(lián)，明確其責(zé)任，隨時做好法律鋪墊工作，為將來一旦訴諸法律準(zhǔn)備相應(yīng)的證據(jù)資料

　　6參考模板

　　6.1 【工程維修受理單】

　　6.2 【維修工程現(xiàn)場調(diào)度通知單】

　　6.3 【維修工程費用結(jié)算單】

篇2：酒店工程部工作流程

　　酒店工程部工作流程

　　部門概述；

　　工程部是設(shè)備運行與維護(hù)的管理部門，擔(dān)負(fù)著酒店設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)、運行管理。能源控制及資產(chǎn)等重要任務(wù)，保證酒店設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，通過檢修和日常保養(yǎng)，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命；降低設(shè)備事故的發(fā)生（故障）率，降低設(shè)備運行費用及控制維護(hù)成本。為了使設(shè)備運行更流暢，維護(hù)維修工作就得科學(xué)法、合理法的進(jìn)行，因此；工程部做了對設(shè)備維修維護(hù)安排。

　　一、主管；工作范圍；

　　1、大型裝修、門面維護(hù)、

　　2、大型白鋼維護(hù)、制做、

　　3、煤氣管道安全維護(hù)、改造

　　4、地溝改造、大面積墻磚、地磚、

　　5、天棚吊頂、墻壁大白、墻壁紙，

　　6、后廚風(fēng)機(jī)清洗、跟換等，空調(diào)維修

　　7、對外技術(shù)咨詢與聯(lián)系。緊急事故處理，工程預(yù)算。

　　二、電工；工作范圍；

　　1、灶上防水開關(guān)，風(fēng)機(jī)、

　　2、電箱故障，照明，臨時用電，消防設(shè)備、

　　3、負(fù)責(zé)分店安全用電、監(jiān)管、維護(hù)、緊急維修等工作。

　　4、制冷制熱設(shè)備，冰柜、冰箱、空調(diào)、操做臺、水泵、魚缸、

　　5、小家電、電磁爐、微波爐、電視、脫水機(jī)、電飯鍋、蒸鍋、打汁機(jī)，

　　6、大型設(shè)備；壓面機(jī)、蒸飯車、消毒柜、開水器、辣椒機(jī)、絞肉機(jī)、熱水器、衛(wèi)生間沖水閥、感應(yīng)器、

　　三、分店；維護(hù)范圍；

　　1、小型白鋼修補(bǔ)、灶具維修

　　2、門鎖、抽屜拉手、門窗合葉，

　　3、更換燈泡、燈管、燈杯、插泡，

　　4、換水龍頭、小型上下管漏水、衛(wèi)生間、下水道、馬胡蘆疏通。

　　人事部；

　　分店負(fù)責(zé)人；

　　工程部；

　　20**年09月10日

篇3：工程部經(jīng)理每日、周、月、年的工作流程

　　工程部經(jīng)理每日、周、月、年的工作流程

　　一、每日工作程序：

　　1、查閱值班室每日工作報表及值班工作日志，了解能源、材料消耗情況。對報表中出現(xiàn)的情況和問題提出解決問題的辦法，并立即安排實施。特別是未完成的維修單要查明原因，立即處理。

　　2、查閱各班組每日工作日報表，了解各班組運行和維修情況。

　　3、查閱公共區(qū)域各測試點空調(diào)溫度測試記錄。

　　4、了解員工出勤情況。

　　5、安排當(dāng)天各班組的具體工作任務(wù)。

　　6、巡查調(diào)度室、配電房、冷凍機(jī)房等各處工程機(jī)房，了解設(shè)備運行情況。

　　7、參加每日晨會。

　　8、檢查日維修及計劃維護(hù)保養(yǎng)工作的落實及進(jìn)度情況。

　　9、檢查主管對客、對一線服務(wù)的規(guī)范、質(zhì)量情況。

　　10、安排完成總經(jīng)理室交待的其他臨時任務(wù)。

　　11、了解當(dāng)天維修單及報修的反饋情況。

　　二、每周工作流程：

　　1、參加每周六的酒店工作指令會，并匯報本周工作情況和下周工作計劃。

　　2、按指令會要求，確定完善每周工作計劃。

　　3、每周一次召開部門全體員工工作例會，傳達(dá)總經(jīng)理室的指令，布置部門本周的工作任務(wù)，評估各班組的工作情況。

　　4、隨時接受總經(jīng)理室下達(dá)的工作指令，并組織調(diào)度實施。

　　5、處理有關(guān)水、電、氣等有關(guān)單位的協(xié)作事務(wù)。

　　6、對于酒店的重大接待任務(wù)和重要活動，要親自組織調(diào)度，安排人員值班，保證萬無一失。

　　7、檢查一周工作落實情況，匯總分析能源消耗、材料消耗、日常維修、計劃維修以及各種設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見。

　　8、總結(jié)一周服務(wù)質(zhì)量的落實情況，制定相關(guān)的整改措施。

　　9、注意員工的思想狀況，及時為員工排憂解難。

　　三、每月及年度工作流程：

　　1、定期參加酒店的經(jīng)營分析會、營銷分析會、服務(wù)質(zhì)量分析會和安全工作 例會。

　　2、制定安排組織部門月度、季度的培訓(xùn)活動。

　　3、會同各專業(yè)主管、領(lǐng)班制定年度、季度、月度預(yù)防性維修計劃。

　　4、根據(jù)財務(wù)提供的能源維修材料等費用統(tǒng)計表，分析費用組成，制定相應(yīng)措施。

　　5、每月召開領(lǐng)班以上人員的技術(shù)質(zhì)量專題會，分析情況，處理難題，布置工作。

　　6、編寫部門年度費用結(jié)算，水、電、汽油總耗量及費用，維修材料統(tǒng)計和結(jié)算，做好明年工程項目開支的費用預(yù)算。