具體到物業管理服務，主要是：
（一）業主期望的服務與物業管理層對業主期望認知的差距
由于傳統的物業管理模式被打破，原來依靠單位管理物業的情況現在越來越少，許多小區都實行了現代的物業管理模式，逐步走向市場化，但有些業主還習慣于過去的管理模式，對新的物業管理模式不太適應。與此相反，一些觀念比較新的業主卻對現代物業管理服務的要求越來越高，已經不滿足于簡單的服務方式。再有，人們一般都喜歡比較，渴望口碑比較好的物業管理企業管理自己的小區。而現在許多物業管理企業本身還不是很完善，許多管理層本身對現代的物業管理理解不深，還停留在過去的管理模式之中，觀念老化，造成業主期望的服務與物業管理層對業主期望認知的差距。
（二）物業管理服務者對業主期望的認知與服務標準之間的差距
服務產品的質量水平并不完全由企業所決定，它與消費者的感受也有很大的關系。即使提供服務的部門以為符合高標淮的規范服務，卻不一定為消費者所喜愛和接受。有些物業管理企業認為自己是按照國家制定的物業管理服務標準來進行的管理，但是還不能讓業主滿意。因為它沒有考慮業主真正的需求，造成了供給與需求的脫節。
（三）服務質量標準與實際傳遞服務的差距
雖然一些物管企業根據國家的服務質量標準和居民的實際需求制定了自己的服務質量標準，但在真正執行的時候，由于執行力度不夠，造成許多條文只是文字上的游戲，實際中并沒有操作或效果不佳。另外，許多物業管理公司的規章制度都很明確，物業管理服務標準制定得也很詳細，但在具體執行的時候，由于自己員工的素質不夠或者責任心不強等原因，導致實際的服務與規定的標準之間差距較大。
（四）實際傳遞服務與業主感受的差距
業主感受到的服務與員工實際提供的服務并不等同。因為業主受到事先想象的服務期望的影響，而業主期望的形成與企業的廣告宣傳等外部溝通不無關系。如果廣告宣傳具有夸大的傾向，業主的期望就會過高，其感受的服務水平也就會偏離實際。從而造成物業管理企業與業主之間的矛盾。
（五）業主期望與實際獲得服務之間的差距
每個業主都希望自己的小區環境優美，治安良好，交通便捷，鄰里關系和諧。但在實際生活中，卻有些差強人意。比如，由于企業資金等方面的原因，原先開發商建成的一些為居民服務的硬件設施（如小區內的噴泉）后來沒有真正地發揮作用；小區內的汽車越來越多，停車問題一直沒有得到很好的解決，造成小區的交通不便；有些居民將自家的自行車直接放在樓道內，造成其他居民的行走困難，但物業管理企業卻沒有很好的解決，久而久之造成鄰里關系的惡化。
篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請
工程遺留問題業主物業服務費減免申請
致:zz實業發展有限公司
本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。
在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。
特此申請
業主簽名：
日期：
篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示
因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示
致：z（z總）、z（z總）
由：z物業
抄送：電話：（z）z
日期： 年 月 日傳真：（z）z
頁數：1頁
主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示
□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱
尊敬的公司領導：
z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”
業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。
妥否，敬請公司領導批示。
zz物業服務有限公司
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