“沒想到自己成了物業(yè)管理公司狀告的第一對象。表面上看,這起案件的雙方是物業(yè)公司和業(yè)主,但實際上,這一糾紛的始作俑者恰恰是清境明湖的原管委會。他們的違規(guī)操作才是真正的矛盾和案件癥結(jié)所在。”著名歌手朱明锳在12月17日下午舉行的媒體招待會上說。

朱明锳“欠交物業(yè)費” 一案,京城主要媒體已多有報道,人們一直心存疑問:這場訴訟僅僅是朱明锳個人與物業(yè)公司的對峙嗎?官司背后究竟有著怎樣的內(nèi)幕?

為此,隆安律師事務(wù)所的陳旭律師說,北京建國物業(yè)管理有限公司(以下簡稱建國物業(yè)公司)將朱明锳送上法庭、索要物業(yè)費的依據(jù)是,該公司在20**年5月21日與朱明锳所在小區(qū)物業(yè)管理委員會簽有《臨時托管協(xié)議》。但是,我們認為根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)和政府文件的規(guī)定,朱明锳所在小區(qū)清境明湖公寓原管委會沒有權(quán)利與建國物業(yè)簽署這樣的協(xié)議,這份托管協(xié)議存在法律瑕疵,不能作為其收費的合法依據(jù)。

由于現(xiàn)業(yè)主委員會主要成員是原管委會成員轉(zhuǎn)屆而來,不能很好地代表業(yè)主的利益工作,并且他們本身或者還存在欠交物業(yè)費問題,委員資格也存在法律瑕疵,部分業(yè)主已聘請律師,啟動罷免現(xiàn)業(yè)委會委員的程序,要求罷免這些委員的資格,重新選舉業(yè)主委員會成員。因此,不論其中有何緣由,管委會與建國物業(yè)簽訂《臨時托管協(xié)議》的行為仍是一種越權(quán)的無效法律行為,建國物業(yè)根本不具備為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的合法資格。

陳旭律師認為,在這場“欠費”官司中,不僅是業(yè)主,原物業(yè)公司、現(xiàn)物業(yè)公司都是清境明湖小區(qū)物業(yè)糾紛中的受害人。為此,他建議,要搞好社區(qū)治理的關(guān)鍵是建立一個能夠真正代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會,而這就要求那些愿意從事公益并擔任業(yè)主委員會委員的業(yè)主注意提高自身的法律意識和公共意識,只有這樣才能最大限度地維護全體業(yè)主的利益,減少、避免糾紛.

篇2：業(yè)主欠交物業(yè)費原因及對策闡述

　　業(yè)主欠交物業(yè)費原因及對策闡述

　　在我國物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展20多年后的今天，物業(yè)費收繳已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難題。業(yè)主在享受服務(wù)的同時，少數(shù)人少交、欠交物業(yè)費已經(jīng)阻礙和制約了整個物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展，同樣也影響了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務(wù)的物業(yè)管理存在的必然性，進而分析了業(yè)主欠交物業(yè)費的原因，最后提出了解決物業(yè)收費難的對策。

　　一、物業(yè)管理按約服務(wù)是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求

　　（一）物業(yè)管理服務(wù)收費制度是物業(yè)管理的價值尺度。

　　物業(yè)管理企業(yè)實行按約服務(wù)是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的需要，它具有商品經(jīng)濟的非凡屬性，也是現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主具有商品（服務(wù)）交換關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。雙方應(yīng)確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業(yè)管理服務(wù)收費制度。

　　（二）物業(yè)收費必須依據(jù)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務(wù)費，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備、場地進行管理、維修、保養(yǎng)，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。這種費用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費的主要用途:管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運行和維護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。

　　（三）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實施管理和服務(wù)的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業(yè)正常運作和開展各種特色服務(wù)的必要條件。因此，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，業(yè)主及時交納物業(yè)費，對于維護企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，改善業(yè)主的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場的良性、健康、有序發(fā)展，起著重要的作用。

　　二、目前業(yè)主不交物業(yè)費的主要原因

　　（一）部分業(yè)主對物業(yè)管理的實際內(nèi)涵缺乏了解。

　　解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經(jīng)習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)實行有償管理服務(wù)，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數(shù)人還有一個適應(yīng)的過程。另外，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負責。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業(yè)費。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當?shù)雀鞣N原因造成的；居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實際工作職責范圍。

　　（二）一些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不甚滿足。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，國家、省、市對物業(yè)管理出臺的政策較少，《物權(quán)法》到目前為止還沒有出臺，對私有物權(quán)如何管理服務(wù)等等，還處于探索和完善階段。業(yè)主支付多少物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)做到什么樣的物業(yè)服務(wù)標準，如何做到質(zhì)、價相符也沒有統(tǒng)一的要求。因此，造成了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務(wù)標準和服務(wù)范圍的熟悉偏差較大。部分業(yè)主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務(wù)；而物業(yè)管理企業(yè)只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，無法提供無償?shù)某捣?wù)。對此，部分業(yè)主不予認可。

　　（三）一些業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而不交物業(yè)費。

　　由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題，業(yè)主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應(yīng)該同開發(fā)商、施工單位（在維保期內(nèi)）進行交涉和維權(quán)，而是把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè)，讓他們一攬子給予解決，讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。

　　（四）個別業(yè)主存在僥幸心理，刻意不交物業(yè)費。

　　物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)具有社會性、整體性，服務(wù)的對象是廣大業(yè)主而不是個別業(yè)主，不能因為個別業(yè)主不交物業(yè)費就不進行物業(yè)管理和服務(wù)。個別業(yè)主在交物業(yè)費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業(yè)費。

　　三、解決物業(yè)管理收費難的對策

　　（一）加強物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。

　　物業(yè)管理服務(wù)是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一項物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)等每一個環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解[FS:PAGE]決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務(wù)的標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。

　　（二）加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)階段應(yīng)依據(jù)國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》加強自身建設(shè)，在提高管理服務(wù)質(zhì)量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發(fā)，以滿足市場需求為前提，認真做好調(diào)查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業(yè)的行為標準化、規(guī)范化。其次，在內(nèi)部管理的細節(jié)上、機制上、服務(wù)行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰(zhàn)自我，按照市場需求不斷創(chuàng)新，向業(yè)戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)。引領(lǐng)健康豐富的生活方式，營造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業(yè)主的滿足和認可。同時，加強對物業(yè)管理企業(yè)工作人員的培訓(xùn)教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)。

　　（三）用法律手段維護企業(yè)的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發(fā)律師函；再次，還可以通過業(yè)主委員會做工作。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權(quán)益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權(quán)益。

　　（四）同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當嚴格按照規(guī)章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應(yīng)增強相應(yīng)的維權(quán)意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。

　　（五）加強同業(yè)主委員會的工作聯(lián)系，加強溝通，交流感情。

　　在業(yè)主委員會的配合下，共同做好物業(yè)管理服務(wù)收費工作。

　　參考資料:

　　1.王青蘭，《物業(yè)管理導(dǎo)論》，中國建筑工業(yè)出版社，2000.6

　　2.張海潮，《試論如何解決物業(yè)管理收費難》，陜西物業(yè)管理信息網(wǎng)，20**.4

　　3.閻祖興，《物業(yè)管理法律實務(wù)》，中國建筑工業(yè)出版社，20**.4