本文提要：目前的物業管理公司大都采用大而細、小而全的管理模式,不論多大的管理項目,工程、綠化、保潔、辦公人員配置齊全,浪費了大量的人力、物力。這不符合物業管理社會化、專業化的特點。

高檔物業都有幾個共同特征:先進的開發理念、完善的規劃設計、齊全的社區配套設施、優秀的物業管理。面對一個高品質的物業,物業管理公司應如何不斷開發、創新服務項目呢?

一、物業管理公司應將開發服務項目與“關注業主需求”緊密結合起來
隨著外部環境的不斷完善和人們置業觀念的不斷改變,房地產消費已日漸成熟,需求也不斷增長。作為房地產行業的重要環節,物業管理關注業主需求是做好一切服務工作的根本出發點。不少物業管理公司在服務內容和形式上還局限在法定內容和慣用形式。業主需求是一個變化的過程,房地產行業發展也日新月異,業主對物業管理公司的要求越來越高,不少物業管理公司順應市場需求,不斷開發服務項目,如引入酒店式管理便是服務內容和形式創新的典型案例。

二、物業管理公司應將開發服務項目與地產開發理念有機融合起來
隨著樓盤開發的競爭強度在不斷增大,產品的同質化現象日益加劇。如何在強手如林的地產市場打開局面并站穩腳跟,同時樹立一種新型的居住理念和產品形象,成為眾多開發商首先要解決的問題。
目前房地產市場已有一些開發商在注重樓盤整體形象的塑造和內在品質訴求的同時,在開發理念上做了大膽的嘗試和創新,如很多開發商將“以人為本”的思想,進行了全新的發揮和深化。他們不僅投入大量資金配備高檔設施,更注重客戶的感受,就是將“以人為本”具體化和個性化。物業管理公司開發服務項目時,其一切工作同樣應積極圍繞市場需求,配合地產開發運作,如有的物業管理公司提出了一個與開發理念極為合拍的服務理念——“以愛為本”,在加強基本服務的同時,注重人文、環境的營造,從而將服務理念和開發理念有機地統一結合,樹立了物業項目與物業管理服務共同的品牌形象。

三、物業管理公司應將開發服務項目與地產開發設計理念有機融合起來
現代人買房,不但看戶型、看裝修,也特別看重物業的規劃、綠化等環境設施。作為高檔物業的開發商,在開發設計上都會有準確的定位,在開發理念上注重以人為本,根據人的行為規律和物業的功能進行規劃布局;按照人體工程學的原則,設計房型;從人的身體和心理健康要求出發建造房屋。
物業管理企業在工作中應準確把握這一定位,始終將開發設計理念融入到物業服務的各個細節中,努力打造擁有完美服務品質的家園,體現出對居住者無微不至的關懷。

四、物業管理公司應將開發服務項目與企業形象識別系統創建有機融合起來
各個企業都有自己的形象,樹立具有服務特色的企業形象是每個企業追求的目標。企業形象包括理念、行為、視覺三個方面,這是營造服務形象的基礎,也是物業管理公司的生存之道。
在開發、創新物業服務項目時,物業管理公司就應該根據自身特點導入 CIS( 企業形象識別系統 ) ,包括理念識別 (MI) 、行為識別 (BI) 、視覺識別 (VO) 。其中,理念識別包括物業管理企業的管理理念、經營方針、道德觀念、價值觀念等;行為識別包括員工的言語規范、行為規范等;視覺識別包括企業標志、基本色、基本字等基本要素和應用要素。目前很多物業管理公司建立了“以人為本”的理念識別系統,在企業內部以員工為本;在物業服務上以業主為本。開發、創新服務項目時從內、外部同時貫徹了企業的形象識別系統理念。

五、物業管理公司應將開發服務項目與區域文化建設有機融合起來
建筑外表是可以被“克隆”的,但社區文化是無法“克隆”的。一個高檔社區物業的真正魅力往往不在于樓盤的外表,而在于社區有沒有文化底蘊。沒有文化底蘊的社區就如同一個人失去了精神、失去了生命力。這也是高檔物業必備的條件之一。通過社區文化建設的服務開發,可以增強住戶對居住區的歸屬感,可以架起小區文明的“橋梁”。物業管理可以通過優質服務、文明家庭、文明居住區等系列社區活動,將居民的實際利益、思想感情與住區文明的“橋梁”建立起來。讓小區內各種職業、性格的住戶形成一條以居住區為依托、共同為居民服務、發揮各自功能的“紐帶”,通過建立良好的社區秩序,促進居民身心健康和文明素質的提高,形成奉獻愛心、尊老愛幼的良好社會風氣。
通過社區文化建設,有助于物業管理企業鍛造品牌與核心競爭力。社區文化活動的組織,對于提高小區的檔次、形成小區的格調均有重要作用。“物以類聚,人以群分”,只有形成高檔次、高格調的小區文化氛圍,才有可能吸引高層次的業主,才能真正成為高檔物業。而擁有高層次和高品位的人群,既是強有力的潛在消費群,同時又可以提高小區的格調,起到良性循環的作用。

六、物業管理公司應將開發服務項目與探索三種模式有機融合起來
“管家”服務模式:目前物業管理業內流行“保姆”服務模式,其特點是被動式服務。這與國際標準有較大差距。在對業主服務上,應推行“主動關注業主需求,利用社會資源,全方位提供服務,最大限度滿足業主需求”、“物業管理公司不僅要做社區的大管家,還要做業主的小管家,更要做企業的好管家”這樣一種管家服務模式。
細節管理模式:目前由于物業管理從業人員入門門檻較低,人員素質參差不齊,能力有高有低,再加上物業管理和服務基本上是一對一的、面對面的,不同智商和能力的人給業主在服務和管理上帶來不同的感覺。因此細節是決定業主滿意度的重要因素,建立細節管理模式是促成物業管理水平上臺階的重要手段。
資源共享模式:目前的物業管理公司大都采用大而細、小而全的管理模式,不論多大的管理項目,工程、綠化、保潔、辦公人員配置齊全,浪費了大量的人力、物力。這不符合物業管理社會化、專業化的特點。在先進國家,物業管理的專業化分工很細,大部分服務項目采取專業性外包,而外包的成本同比降低 20 %。隨著業主服務需求的不斷擴大,單靠物業管理公司的力量無法滿足業主需求,這就需要物業管理公司探索資源共享模式,為業主提供更周到、更專業的服務。
參考文獻:
1.汪中求,《細節決定成敗》,上海出版社,20**年2月
2.劉洪玉,《房地產開發經營與管理》,中國物價出版社,1996年12月
作者:池文全

篇2：《服務理念與客訴處理》培訓心得

　　《服務理念與客訴處理》培訓心得

　　日前，集團公司人力資源部組織全體員工進行了兩個課時關于服務意識的培訓，通過培訓后我感受頗深。就我的工作經歷來說，會遇到各種各樣的客戶，我一直覺得運用服務規范、文明用語就會讓客戶滿意，但通過這兩次培訓我才知道光有良好的服務意識還不行更重要的是良好的服務理念、關注客戶需求、了解客戶的期望值，想盡一切辦法讓客戶滿意，服務就是我們工作時要100%的投入，要客戶100%滿意，哪怕是千分之一的誤差也會造成很嚴重的后果。

　　作為一名客服工作人員，首先要熱愛客服工作，不僅專業知識要扎實，還要有極強的溝通技巧和心理調控能力。要了解服務的深刻含義，準確定位自己的角色，擺正自己與客戶的關系，明確服務工作的重要性，了解客戶的真正需求。以及發生客訴后如何應對處理等等理論知識和服務技能都是我們必須熟練掌握和了解的。

　　如要將客服工作做的更好？我們不但要有飽滿的熱情、精湛的服務技能、更加完善的服務質量為客戶提供優質、高效的服務，更要把微笑融入服務，把親情留給客戶。不斷的學習、不斷的實踐以解決客戶的需求為已任。

　　在服務中自我管理，自我控制，自我激勵，從“要我服務”上升到“我要服務”，使文明優質的服務成為員工的行為方式，才能使我們的服務更上一層樓，進一步地推動公司的發展。

篇3：12個創新物業服務理念

　　12個創新物業服務理念

　　物業管理是進入門檻低、競爭性強、私企林立、外來工多的勞動密集型的微利行業,也是聯系千家萬戶，提供服務產品的服務企業。物管企業要想在競爭中脫穎而出，離不開強烈的服務意識，更離不開服務理念與技巧的創新。當前要重點把握好以下12個服務理念與技巧：

　　1、先人后已。

　　這是“顧客至上”服務理念在物業管理這個特殊行業的具體應用。大家知道，業主是服務企業的“上帝”和衣食父母，作為物業服務人員應象尊重父母一樣尊重業主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家或仆人的位置上，主動為業主提供服務，當好乙方，而不能顛倒過來，先搞自我服務，更不能凡事討價還價，或要求業主為我們服務。譬如，當工作人員和業主同乘電梯時，應主動避讓，讓業主先進先下；當發現業主提（拿）較重東西在小區行走時，應主動幫助提（拿），助人業主一臂；當業主有什么投訴時，應體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理。只有把服務工作做好了，物管企業才能受到廣大業主的認可。

　　2、品味超前。

　　所謂品味超前，就是指觀念要先進，并不斷接受新事物，做到與時俱進，更新觀念，勇于追求時尚和時髦，在時尚觀念和服務理念上給業主以耳目一新的感覺，在為業主提供日常專業服務的同時，在生活方式和居住理念上給業主創造高格調、高品位的藝術享受。在實際工作中，理念上的模糊或混亂必須導致思想上的錯亂，而思想上的錯亂又必然導致行動上的*。比如，物管企業每逢重大節日都要進行節日裝飾布置，而這種布置必須反映時代的先進性要求，適應廣大業主群的品味性要求，并體現出本小區或樓宇的特色性要求。否則，就會引起業主的投訴或不滿，起不到應有的裝飾和宣傳作用。要正確處理好成本控制與實際需要的關系，不能以控制成本為由降低裝飾布置的水準。

　　3、務實求細。

　　物業服務千頭萬緒,其服務質量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。因此，物業服務無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責，細心做好每一個環節的工作。或許有些事情，在物管企業看來是小事，但對于某個具體的業主來說，可能就是大事和急事。所以，我們不論是一線工作人員還是后方工作人員，都要強化服務意識，加強責任心，做到精細管理，細微服務，把工作激情與“首問責任制”、“小區主任負責制”、“主任季度考核、員工月度考評”結合起來。要建立起一整套以業主為關注焦點的規范內部管理運作的服務質量標準體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補拙，以保證服務工作的及時性和質量。

　　4、能言巧語。

　　這是由物業服務的特性所決定的。因為，物業服務整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經常就有關事項與人溝通。實際上，無論男人與女人都喜歡聽好話，一些表揚與贊美的話，會使業主產生心理上的一種共鳴和滿足感。同時，物業管理又是新興行業，我們要學會一邊開展工作，一邊向業主宣傳和推介物業管理的一些理念與知識，以換取廣大業主的理解和支持。當然，提倡會說話，不是叫我們不做工作，只會花言巧語，更不能言行不一，而是提倡我們一定要在干好工作的前提下，學會溝通和表達，尊重和反映客觀事實，用我們的真誠和發自內心的肺俯之言，說服業主，打動對方，使其產生共鳴。比如，當遇到業主時，應主動熱情地打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。其實，主動熱情地打招呼，會像春風拂柳、柳絲輕蕩一般，給業主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，則會像數九寒天、冰天雪地一般，給業主以十分的厭惡。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而為我們的物業服務插上翅膀，獲取業主對我們更高的滿意度。

　　5、急人所急。

　　物管企業應多站在業主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，做到急業主之所急，想業主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業與業主的距離。事實上，有些業主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到一線員工，還是小區管理員，或是公司任何一個員工，都必須提供及時、便利、高效、經濟、便民的服務。而要做到這一點，小區應設立24小時的服務電話，及時受理業主各種投訴或需求；通過定期召開座談會等形式，面對面地直接及時地了解業主的需求；主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態。

　　6、誠信守諾。

　　就是要認認真真遵守和履行物業服務做到言行一致、重質量、守誠信。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責任和還是一種資源，也是物管企業的發展之路。為做到這一點，我們公司主動導入ISO9001：2000國際質量管理體系，將“每天前進一步，永遠微笑服務”作為公司質量方針，將“誠信守諾”作為公司的服務宗旨內容，要求做到顧客需求的評審率達100%，解決業主投訴的及時率達100%，服務承諾兌現率達100％，反饋率達100％。為了確保業主滿意，公司還堅持每季度進行一次顧客滿意度調查，及時、準確地了解業主的滿意程度，重點關注顧客的不滿意信息，對癥下藥，持續改進，不斷提高了顧客的滿意度。

　　7、安全第一。

　　安全是當代社會文明和進步的重要標志，關系著千家萬戶業主的安危，牽動著廣大業主的心，也成為廣大業主的首選訴求和物管企業的最大挑戰。講安全，重點是消防安全，尤其是防火、防盜；難點是防止保安漏崗、睡覺和監守自盜；熱點是業主借安全無保而胡鬧，包括拒交物業服務費等。因此，作為物管企業要十分關注社區安全，堅持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顧此失彼，或厚此薄彼。要正確處理好安全與穩定的關系、安全與生產的關系、檢查與整改的關系、偶然與必然的關系、突擊與持久的關系、硬件與的關系，努力關注業主對安全的訴求，保一方平安。

　　8、溫馨提示。

　　溫馨提示一般不是物業管理合同的具體服務內容，而是以人為本理念在物業服務中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務，是物業服務上的理念創新和價值創造。一般來講，溫馨提示，在時機上要重點把握季節轉換、重大事項出臺、節假日等，在內容上要重點把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點把握以書面提示為主，在對象上要重點把握一般針對廣大業主群而不是某個業主。實踐證明，溫馨提示是拉近企業與業主距離的一種好形式，也是實現企業與業主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區和諧的目的的一種好途徑。

　　9、群策群力。

　　物管企業專業復雜，崗位較多，人員分散，要想達到顧客滿意，需要調動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。其實，物管企業的盛衰轉換，關鍵在有沒有團隊精神。假如一個企業人心渙散，其發展必不長久。譬如，我們公司以前思想嚴重，人心不齊，致使企業發展緩慢；自20**年秋開始，公司堅持用新的作風辦新的企業，企業管理、效益、形象等方面都取得了顯著的變化，各項經營管理指標完成理想，使企業的經營管理邁上了新的臺階。

　　10、專業要專。

　　物業服務看似簡單，因為沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業性要求。其實，現代物業管理不同于傳統的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業，各有各的要求，包括要求具備現代綜合知識、社會經驗和專業技能。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新、保潔開荒等項目。保安員不僅要學會巡邏發現應急事項，還要學會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規知識。尤其是維修工是物業管理企業的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，學會電腦，成為本行業的行家里手。

　　11、拴心留人。

　　物業管理是勞動密集型企業，勞務人員中外來工多、農民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統的職業道德教育和技能培訓，難以形成義利結合、以企業為家的職業道德觀，所以，流動性特別大，有時甚至像牧民一樣，說走就走。物管企業應下力氣針對這些特點，開展職業道德教育、入司教育、忠誠企業的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如實的介紹公司的情況，選準適合企業需要的人；第二，認真開展敬業、愛業、創業教育，引導他們忠于職守，忠誠企業，安心企業；第三，努力為他們創造良好的工作、生活及成材環境，實行環境留人；第四，積極開展思想政治工作和談心活動，實行感情留人。

　　12、先禮后兵。

　　物業管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。其中，收費是物業管理最敏感的一個話題，而服務收費又是物管企業的生存根本，對于一些業主以各種理由拒絕物業收費，我們首先要主動檢討自己工作中的不足，堅持耐心說服解釋。但是，當我們依約提供了質價相符的服務后，對于仍不交物業服務費的業主，我們就不能一味退讓，而應該先禮后兵，該出手時就出手。即：首先是采取主動協商的策略來解決；其次是通過發律師函，甚至停水停電來解決；再次是對于無理取鬧、惡意拒交管理費的，該打管司的就打官司，直至達到追回物業服務費之目的。