本文提要：無論是首次業主大會的召開,還是業主委員會的換屆選舉,均應召開業主大會,同時會議召開的程序必須合法。目前,業主委員會成立時主要存在的問題有以下幾種:

一、業主委員會成立的程序應合法
無論是首次業主大會的召開,還是業主委員會的換屆選舉,均應召開業主大會,同時會議召開的程序必須合法。目前,業主委員會成立時主要存在的問題有以下幾種:
1.個別小區仍然以召開“業主代表大會”的形式來選舉產生業主委員會。《物業管理條例》第九條第一款規定:一個物業管理區域成立一個業主大會;第十二條規定:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。這就是說,在物業管理區域內,凡是需要表決的事項都應經過業主大會討論通過,不存在“業主代表大會”的形式。
2.現在的物業管理活動中,仍然有一些小區怕麻煩,沒有對小區“業主公約”、“業主大會議事規則”進行公告。小區《業主公約》、《業主大會議事規則》是業主的自治制度,屬于物業管理中的重大事項,須由物業管理區域所持投票權的 2/3 業主通過。只有讓全體業主知曉《業主公約》和《業主大會議事規則》的內容,業主才能對其修改并提出自己的意見,才能在業主大會上發表自己的意見。
3.籌委會或業主委員會沒有起草業主委員會候選人的推薦辦法。建設部《業主大會規程》規定首次業主大會的籌備工作之一是www.dewk.cn“確定業主委員會委員產生辦法及名單”,小區籌備組或上屆業主委員會為了節省時間,未制定推薦辦法,更談不上公告全體業主,而是經過內部提名組成業主委員會候選人名單,這些候選人沒有經過業主的推薦,意見較大,部分業主不予承認。
4.在物業管理活動中,還有一個比較突出的問題是業主大會沒有選聘物業管理企業,業主委員會就與物業管理企業簽訂了物業服務合同。國家《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的職責,其第二項規定:代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的前提是,業主大會選聘了物業管理企業,業主委員會代表業主簽訂物業服務合同。如果業主大會沒有選聘物業管理企業,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同就不能代表全體業主,從某種法律意義上講應視為無效合同。

二、業主大會的內容應具有合法性
業主大會的內容不合法主要表現在:起草的《業主公約》、《業主大會議事規則》沒有經過公告或未發到業主手中進行討論、修改,而是直接拿到業主大會上進行通過。業主不了解公約內容、議事規則內容,無法表決;其次是業主委員會候選人不符合業主委員會條件的居多。關于業主委員會委員的條件,《業主大會規程》第二十一條規定了六個方面的條件,其中第三項規定:遵守業主大會會議規則、業主公約,模范履行業主義務。但在物業管理實際活動中,個別小區推薦的業主委員會候選人并非全部是交費的業主,有些候選人全部欠費甚至從入住開始根本就沒有交過物業管理費用。《物業管理條例 》第七條第二項規定:業主應按時交納物業服務費用,業主沒有履行交費的義務,根本談不上模范履行義務。因此不交納物業費的業主,不具備業主委員會委員的條件,也就不能被推薦為業主委員會委員候選人;再次是選舉時采取無記名投票,其弊端是不能防止一些人作弊,造假選票,增加大會選舉的不可信度。

三、加強監督指導,嚴格備案制度
小區業主委員會的成立不管是程序不合法還是內容不合法,其主要原因無外乎三點:一是負責監督指導的部門不熟悉業務,政策法規學習不夠 ; 二是對業主委員會成立的程序、內容及相關規定了解不夠詳細,示范文本制定的少或不及時;三是主管部門組織業務學習和培訓的次數有限。
業主委員會成立的合法與否,與主管部門的監督指導是分不開的。新建小區的入住率達到 50% 以上時,區、縣人民政府房地產行政主管部門應及時組織成立業主大會籌備組。籌備組成立后,如何指導籌備工作,如何監督業主大會的每一程序,是區、縣人民政府房地產行政主管部門的重點工作,業主大會的每一環節都合法了,業主委員會的產生也就合法了。業主委員會與物業管理企業簽訂的合同具有合法性,就可避免日后物業管理的糾紛。根據《物業管理條例 》 及建設部頒布的《業主大會規程》的有關規定,筆者認為業主委員會合法成立的對策主要有 :
1.加強區、縣房地產行政主管部門的業務學習力度,詳細規范業主大會成立內容和程序。區、縣房地產行政主管部門的物

本文提要：無論是首次業主大會的召開,還是業主委員會的換屆選舉,均應召開業主大會,同時會議召開的程序必須合法。目前,業主委員會成立時主要存在的問題有以下幾種:

業管理機構一般設在城市管理局、縣建設管理局,有些地方設了正式的物業編制,有的是綠化科、義務勞動科兼管,同時因為區、縣設立物業管理部門時間短、業務不熟練等原因,對業主大會成立的指導、監督不利。對此,必須加強區、縣物業管理主管部門的法律、法規學習,定期組織業務培訓,不斷提高業務水平。
2.建立業主委員會主任、社區主任業務學習制度。首次業主大會成立后,其執行機構 —— 業主委員會履行組織召開大會的職責。小區的樓長、單元長一般都是小區的業主,在配合召開小區業主大會起到重要作用。如何提高業主委員會組織召開業主大會的工作能力,應提到各級主管部門的重要議程上。通過對業主委員會人員、社區人員的培訓,提高業主自治的能力,減少物業管理糾紛,給政府減輕負擔。
3.加強監督、指導,使業主大會的每一個程序都合法。從區、縣人民政府房地產行政主管部門對首次業主大會召開成立籌備組開始,應派專人負責指導、監督業主大會每一項工作,從各種文件的起草到討論修改、從業主委員會候選人推薦辦法到選票的制定選舉以及業主大會討論事項公告的時機、時間等進行指導監督,確保每一個程序都合法。
4.完善業主委員會備案工作,確立業主委員會的合法地位。區、縣人民政府房地產行政主管部門除建設部《業主大會規程》規定的備案內容外,還應對業主的選票進行審查,一是審查選票的選舉結果,二是審查選票的合法性,審查的方法宜采取小區選票抽查實地驗證,并填寫抽查情況登記表,業主應在登記表上簽字。
5.行業主管部門應根據《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》制定適合本地的《業主委員會手冊》,其內容包括業主委員會成立的所有相關文件和示范文本,同時,對業主大會的召開做出有關規定,防止一些開發商、物業管理企業和業主委員會成員作弊。例如,業主委員會候選人的選票選舉必須有記名投票,業主大會的召開不能有代表大會的形式等,對這些均應做出詳細規定。

四、總結
業主委員會作為小區物業管理的主體 , 代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同,代表業主維護小區公用部位、公用設施設備的經營權及小區業主的其他合法權益,其成立是否合法是十分重要的。加強業主委員會建設、提高業務能力,是實現小區自治管理的根本任務,同時也是培育和完善物業管理市場的重要組成部分。
參考文獻:
①《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》
作者:叢福軍

篇2：物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物管案例：業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

　　物業管理公司剛剛進駐小區，業主們卻已經成立業主委員會。他們是在網上聯絡發起的，有一百左右人，還推選了一位業主委員會主任，這位主任在網上聯絡各位業主。這樣的業主委員會合法嗎？

　　[案例分析]

　　業主委員會是業主自治管理的核心，其成立根據慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規制度”中有明確介紹。本案例中小區業主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

　　[解決辦法]

　　從與業主長遠合作的角度，首先物業管理公司應肯定業主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業主委員會成立的相關法規政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業管理公司還要表明愿意積極幫助業主成立業主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

　　[相關法規制度]

　　1．《業主委員會成立程序》

　　一、提出申請

　　物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：

　　（一）物業已交付使用的建筑面積達到50％以上；

　　（二）物業已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　　（一）籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

　　（二）籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業主意見。

　　籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

　　（三）籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

　　（四）籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

　　四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

　　籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

　　五、申請登記業主委員會

　　自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；

　　（一）業主委員會登記申請表；

　　（二）街道辦事處核準證明；

　　（三）業主委員會選票；

　　（四）業主代表選票；

　　（五）業主授權委托書；

　　（六）業主大會或業主代表大會簽到表；

　　（七）業主委員會章程；

　　（八）業主公約；

　　（九）其他相關資料。

　　六、核準批復

　　區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

　　2．業主委員會章程（示范文本）

　　第一章 總則

　　第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。

　　本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。

　　本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。

　　第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。

　　第三條本章程所稱業主是指房屋所有權和土地使用權人。

　　第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。

　　第二章 組織及職責

　　第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

　　第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

　　本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。

　　本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。

　　第七條本會權利

　　1．召集和主持業主大會；

　　2．與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

　　3．采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管 理，并與其簽訂管理合同；

　　4．與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；

　　5．檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；

　　6．修訂業主公約、本會章程。

　　第八條 本會義務

　　1．籌備業主大會并向業主大會報告工作；

　　2．執行業主大會通過的各項決議；

　　3．執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4．保障本物業各項管理目標的實現；

　　5．執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

　　6．本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主 大會的決定，不得損害業主公共利益。

　　第九條 本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

　　第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

　　1．本會主任；

　　2．本會副主任；

　　3．本會執行秘書；

　　4．本會同意的其他人員。

　　第三章 會議

　　第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

　　第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

　　第十四條 本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

　　當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

　　第十條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。

　　第十六條 本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

　　第四章 委員

　　第十七條 本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數，最多不超過15人。

　　第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

　　第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主 大會確認。

　　第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，并由下次業主大會確認：

　　1．已不是業主；

　　2．無故缺席會議連續三次以上；

　　3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

　　4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

　　5．其他原因不適宜擔任本會委員的。

　　6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

　　第二十二條委員的權利和義務

　　（一） 權利

　　1．有權參加本組織的有關活動；

　　2．有選舉、被選舉和監督權；

　　3．有權參與本會有關事項的決策；

　　4．具有對本會的建議和批評權。

　　（二） 義務

　　1．遵守本會章程；

　　2．執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

　　3．參加本會組織的會議、活動的公益事業；

　　4．向本會的工作提供有關資料和建議；

　　第五章 經費與辦公用房

　　第二十三條 本會的經費由--費用中支出。

　　第二十四條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主公布。

　　第二十五條本會的辦公用房由--解決。

　　第六章附則

　　第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

　　第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日常活動，并負責協調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　　（1）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　（2）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　　（一）業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　（二）業主大會的主要職責如下：

　　（1）制定和修改業主大會議事規則；

　　（2）制定和修改管理規約；

　　（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業服務企業；

　　（5）籌集和使用專項維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　　（一）業主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　　（二）籌備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名。籌備組的組長由業主擔任。籌備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　　（三）籌備組的主要職責如下：

　　（1）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　　（2）確定業主委員會委員的人數；

　　（3）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　　（

4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　　（5）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　　（四）業主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　　（五）業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　　（六） 籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　　（七） 業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　　（八） 業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌www.dewk.cn備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　　（九） 籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　　（1）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　　（2）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

　　（十） 籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　　（1）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　　（2）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　　（一）首次業主大會會議的內容包括：

　　（1）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　　（2）選舉產生業主委員會；

　　（3）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　　（二） 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　　（三）單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　（四）業主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　　（五） 采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　　（六）回收時限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　　（七）籌備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　　（八） 籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　　（一）業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　（二） 業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　　（三）業主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　　（四）業主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　　（五）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　　（六）有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（1）20％以上業主提議的；

　　（2）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（3）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　　（七） 除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（四）監督管理規約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　　（1）業主委員會備案登記申請表；

　　（2）《管理規約》；

　　（3）《業主大會議事規則》；

　　（4）選舉和表決結果統計表；

　　（5）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（1）具有完全民事行為能力；

　　（2）遵紀守法；

　　（3）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　　（4）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　　（5）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　　（6）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　　（一）模范遵守管理規約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　　（二）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　　（三）向業主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　　（1）各類會議記錄、紀要；

　　（2）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　　（3）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　　（4）業主名冊；

　　（5）物業服務合同；

　　（6）有關法律、法規和業務往來文件；

　　（7）業主和使用人的書面意見、建議書；

　　（8）維修資金收支情況；

　　（9）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推www.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　（1）不再是本物業區域業主的；

　　（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　　（3）拒不履行業主義務的；

　　（4）連續三次缺席業主委員會會議的；

　　（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　　（6）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　（7）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　　（1）關于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　　（3）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　　（4）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　　（5）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　　（6）關于罷免委員的建議；

　　（7）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由www.dewk.cn責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　　（1）關于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　　（3）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　　（4）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　　（5）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　　（6）關于罷免委員的建議；

　　（7）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　　（8）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日