物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享
　　1、經(jīng)營方面
　　首先，是管好企業(yè)的錢袋子，注重成本管理。任何企業(yè)的成本管理都是直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力，特別是物業(yè)管理，它是一個勞動密集型的微利行業(yè)其成本管理非常重要。成本中的人力成本、物資采購和公共消耗是管理處的最大成本，其次才是管理成本、辦公費(fèi)用、、業(yè)務(wù)費(fèi)用、后勤管理費(fèi)用固定資產(chǎn)折舊和意外成本等；但最核心的還是要控制好人力成本、物資采購和公共消耗這是成本中最易控制的成本。
　　其次，合理設(shè)置組織架構(gòu)、合理安排崗位。根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理中一般人力成本占管理處總成本的35%--40%，但是如果加的管理力度和培訓(xùn)力度，適當(dāng)減少人員是有可能的，特別是加強(qiáng)管理和培訓(xùn)后可以適當(dāng)擴(kuò)大工作量，然后再結(jié)合人力資源管理的沸點(diǎn)、冰點(diǎn)原理，將能適當(dāng)減少人員，從而降低成本。一般的管理處人力成本可以降低2%--4%。
　　再次，開源節(jié)流、節(jié)能降耗。開展多種經(jīng)營增加管理處盈利。
　　還有，加強(qiáng)停車收費(fèi)管理。目前物業(yè)管理中最容易流失費(fèi)用的地方多數(shù)為停車場的臨時收費(fèi)，因此必須加強(qiáng)停車場的收費(fèi)管理。
　　2、人事管理
　　從員工的招聘開始就要制訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃，把好員工的進(jìn)口關(guān)。然后再員工的管理上強(qiáng)化紀(jì)律意識和服務(wù)意識。并根據(jù)員工的考核給與合理的定級，并根據(jù)崗位需要和員工發(fā)展需求給員工創(chuàng)造良好的晉升渠道。給員工創(chuàng)造一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳝h(huán)境、寬松的休息環(huán)境和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。
　　3、培訓(xùn)管理
　　（1）建立培訓(xùn)體系
　　首先，在公司高層領(lǐng)導(dǎo)的主持下建立完整的培訓(xùn)體系。其次，中層管理者（如：部門經(jīng)理、管理處主任等）切實(shí)參與到培訓(xùn)工作中去，并且要給基層培訓(xùn)者、管理者有效的支持；
　　再次，提高培訓(xùn)者的培訓(xùn)能力，提高他們的認(rèn)識，規(guī)范培訓(xùn)內(nèi)容注重培訓(xùn)效果的落實(shí)。
　　最后，是要引導(dǎo)受訓(xùn)者正確認(rèn)識培訓(xùn)，讓他們認(rèn)識到培訓(xùn)是在提高他們的業(yè)務(wù)能力，培訓(xùn)是在為他們提供能力支持，培訓(xùn)是為了使他們更輕松地完成任務(wù)，培訓(xùn)也是為他們的晉升和發(fā)展做良好的鋪墊。
　　（2）制定科學(xué)培訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)
　　進(jìn)行系統(tǒng)性培訓(xùn)的目的是全員參與、全面提升。讓全部員工接受到全面的培訓(xùn)課目，并要求其考核合格，此外還必須堅(jiān)持培訓(xùn)工作“五要”，即：培訓(xùn)計(jì)劃要系統(tǒng)，培訓(xùn)過程要嚴(yán)謹(jǐn)，培訓(xùn)考核要嚴(yán)格，培訓(xùn)效果要達(dá)標(biāo)，培訓(xùn)目的要實(shí)現(xiàn)----以實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)的系統(tǒng)性原則。
　　（3）實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)
　　科學(xué)培訓(xùn)是根據(jù)組織目標(biāo)的需要投入適當(dāng)?shù)某杀荆M(jìn)行科學(xué)計(jì)劃和嚴(yán)密的組織，并實(shí)施有針對性考核的培訓(xùn)過程。科學(xué)設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容、科學(xué)分配安防培訓(xùn)時間、科學(xué)制定培訓(xùn)計(jì)劃、準(zhǔn)確劃分各階段的培訓(xùn)重點(diǎn)，明確培訓(xùn)目的。制訂培訓(xùn)（訓(xùn)練）計(jì)劃時還應(yīng)注意：合理的培訓(xùn)（訓(xùn)練）頻次、有效的培訓(xùn)方法、豐富的培訓(xùn)內(nèi)容、良好的組織形式、及時的跟蹤考核等。
　　4、計(jì)劃與目標(biāo)管理
　　有計(jì)劃、有條理做好管理處的計(jì)劃管理工作。根據(jù)部門及各專業(yè)組的工作計(jì)劃和工作進(jìn)展情況進(jìn)行檢查落實(shí)；還要根據(jù)管理處的總體目標(biāo)進(jìn)行對各專業(yè)組的計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，以能夠完成全面工作。
　　結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際制定工作的總體目標(biāo)和階段性目標(biāo)，并根據(jù)各專業(yè)組分工不同，進(jìn)行目標(biāo)分解，通過有效的過程控制實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)。
　　5、質(zhì)量管理
　　依據(jù)公司內(nèi)部質(zhì)量體系文件和相關(guān)管理規(guī)定全面加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，崗位上實(shí)行領(lǐng)班督察、主管檢查、質(zhì)量管理員考核、主任不定期抽查；檔案資料方面實(shí)行月度管理處內(nèi)部自行審核制度，使管理處文件始終處于最佳狀態(tài)；平時還要加大對員工的培訓(xùn)，使員工樹立良好的質(zhì)量意識，養(yǎng)成良好的質(zhì)量行為習(xí)慣，將質(zhì)量管理始終貫穿于日常管理之中。
　　6、崗位管理
　　針對不同的崗位和工作性質(zhì)，制定不同的崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位工作規(guī)范，并定期不定期進(jìn)行全面檢查、巡查和抽查，督促各崗位人員搞標(biāo)準(zhǔn)完成工作任務(wù)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)遵守工作紀(jì)律。
　　崗位管理又分為八小時以內(nèi)和八小時以外的管理。
　　八小時以內(nèi)的崗位管理就是按部就班，向員工提供有效的培訓(xùn)后，根據(jù)員工的各崗位職責(zé)、紀(jì)律及日常要求，使各崗位員工能夠高標(biāo)準(zhǔn)完成崗位工作。并在以上基礎(chǔ)上制訂崗位管理細(xì)則、崗位操作流程等。八小時以內(nèi)還要建立齊抓共管機(jī)制，管理處的每一名員工都有權(quán)利對管理處員工的不恰當(dāng)行為和違反管理處規(guī)定等現(xiàn)象進(jìn)行管理，要使管理處所有人員團(tuán)結(jié)一致、齊抓共管高標(biāo)準(zhǔn)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
　　八小時之外的管理。八小時以外的管理主要還是員工的外出和請銷假管理，在員工的外出上一定要強(qiáng)化自我管理和監(jiān)督管理，防止員工八小時之外做出影響公司形象的問題發(fā)生；同時加強(qiáng)員工八小時之外的自我安全管理，以免給公司和其自身帶來不必要的麻煩。要特別注意八小時之外的保安管理。
　　7、后勤管理
　　首先，宿舍管理。外看隊(duì)伍，內(nèi)看內(nèi)務(wù)；宿舍管理的好壞可以直接反映出員工的工作和精神狀態(tài)，沒有哪一支軍隊(duì)天天打勝仗，內(nèi)務(wù)亂糟糟的。所以必須制訂嚴(yán)格的員工宿舍管理規(guī)定，和員工一起營造良好的員工休息和生活環(huán)境。
　　其次，食堂管理。若管理處建有食堂，對食堂的管理也是管理上的一個重點(diǎn)。人是鐵，飯是鋼。這句話說得一點(diǎn)也沒錯，只有讓員工吃好、睡好，員工才能夠有足夠的精力做好工作，而且是無理由的。
　　再次，物資管理。物資管理得好壞是直接影響得成本的，因此對物資管理必須建立清洗得臺帳，還要制訂各類物資的使用標(biāo)準(zhǔn)和適用期限，以有效節(jié)約成本。
　　8、關(guān)系協(xié)調(diào)
　　（1）內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)
　　（2）行政部門關(guān)系協(xié)調(diào)
　　（3）業(yè)戶關(guān)系管理
　　關(guān)系協(xié)調(diào)又分為內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)和外部關(guān)系協(xié)調(diào)。內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)主要是員工的工作關(guān)系協(xié)調(diào)和同事之間的人際關(guān)系協(xié)調(diào)，使員工的內(nèi)部關(guān)系較為和諧，員工與員工之間、部門與部門之間、上下級之間能夠團(tuán)結(jié)一致。外部關(guān)系協(xié)調(diào)主要是和行業(yè)主管部門、街道辦、派出所、居委會以及供應(yīng)商之間的關(guān)系協(xié)調(diào)。
　　9、實(shí)施例會制度
　　例會是會議的一種組織形式，管理處每周召開周例會，每月召開月度例會，對溝通工作，完成工作目標(biāo)，推進(jìn)工作計(jì)劃有著極為重要的作用。每周召開周例會，總結(jié)上周工作，布置本周工作能夠直觀反映管理處整體工作和各專業(yè)組的工作情況，并能夠使上級領(lǐng)導(dǎo)及時掌握管理處工作。月度例會主要是有利于推進(jìn)年度工作，通過月度例會總結(jié)上月工作，查看月度工作及管理處經(jīng)營情況，并對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行有針對性地改進(jìn)，可以更準(zhǔn)確地完成年度工作，也更有利于公司領(lǐng)導(dǎo)掌握管理處工作和經(jīng)營情況，能夠根據(jù)公司的總體目標(biāo)及時隊(duì)管理處的工作進(jìn)行指導(dǎo)和修正。
　　10、創(chuàng)優(yōu)工作及參觀交流
　　利用以往內(nèi)審的工作經(jīng)驗(yàn)，將管理處的檔案資料管理和ISO9000推行工作切實(shí)落到實(shí)處。在公司ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的體系下建立標(biāo)準(zhǔn)檔案，并培訓(xùn)所有員工對應(yīng)知應(yīng)會全面掌握。
　　參觀交流是一種相互學(xué)習(xí)促進(jìn)工作的良好渠道。定期組織具有相應(yīng)管理職位的員工到公司其他管理處以及其他單位進(jìn)行參觀交流，學(xué)人之長、避己之短，教育員工樹立爭創(chuàng)一流的工作意識。
　　物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)分享
　　另外，建立“工具箱”
　　對物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)建立工具性模板，例如：管理處（服務(wù)中心）組織架構(gòu)模版、前期介入工作指引模版、管理處組織工作模版、入伙工作計(jì)劃模版、入伙流程模板、入伙培訓(xùn)模版、日常培訓(xùn)流程模板、銷售配合管理模版、突發(fā)事件應(yīng)急處理模版、通知模板、溫馨提示模板、會議組織模板等，都通過經(jīng)驗(yàn)的積累和不斷創(chuàng)新建立常用模板（根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適時更新和改進(jìn)），以方便工作，提高工作效率、減少不必要的工作人員，降低經(jīng)營成本。同時為新項(xiàng)目的工作開展提供工作開展模板，節(jié)約時間，使新成立管理處快速進(jìn)入角色，提高企業(yè)整體工作效率。

篇2：物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)談：人以群分

　　物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)談：人以群分

　　我的商品是服務(wù)，不能打廣告，不能發(fā)傳單，與業(yè)主溝通的過程，就是我們用服務(wù)來銷售自己商品的全過程。

　　剛剛走上物業(yè)管理處主任這個崗位的時候，經(jīng)理對沒有多少工作經(jīng)驗(yàn)的我說:“工作中難免會受委屈，一定記住不要與業(yè)主發(fā)生沖突”。我把這句話始終記在心上，記住“業(yè)主第一”這四個字。有一種說法:“業(yè)主就是上帝”，我并不贊同這種觀點(diǎn)，“上帝”離我們很遙遠(yuǎn)的，是不現(xiàn)實(shí)的，而業(yè)主卻是我們眼前真實(shí)存在的，是企業(yè)與個人收入的來源。作為服務(wù)人員要正確對待業(yè)主，要把業(yè)主的利益擺在首要位置，在思想意識中肯定和樹立“業(yè)主第一”的觀點(diǎn)，而與業(yè)主友善的溝通、給業(yè)主良好的印象就顯得格外重要。

　　我所管理的山東電力集團(tuán)公司機(jī)關(guān)宿舍──東興大廈是山東魯能物業(yè)管理公司的項(xiàng)目之一，建筑面積9萬多平方米，共計(jì)312戶，1000余名住戶。在我主持服務(wù)期間，大致把業(yè)主分為三個群體進(jìn)行有效溝通，建立良好的合作關(guān)系，即年輕干部群體、退休干部群體、家屬群體。

　　年輕干部群體

　　一般年齡在30─50歲之間的，多數(shù)是在職干部，這類業(yè)主工作繁忙、緊張，一般很少有空閑的時間，連周末都十分忙碌。回到家里，他們的角色就轉(zhuǎn)換成我們的業(yè)主，因此，我們的服務(wù)要處處考慮周到，事事?lián)屧谇懊妫瑢栴}和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。給業(yè)主舒適的生活環(huán)境不僅是做好了本職工作，同時也為將來的業(yè)務(wù)進(jìn)展做好了鋪墊。這類業(yè)主社交頻繁、廣泛，只要我們的服務(wù)能令其滿意，在眾多的比較中略勝一籌，也能夠同時達(dá)到免費(fèi)宣傳、拓展業(yè)務(wù)的效果。

　　退休干部群體

　　年齡在50歲以上的，多數(shù)是辛苦多年之后從工作崗位上退居二線的業(yè)主。他們比較空閑，但對生活、工作的態(tài)度卻是一絲不茍;如今退休了，沒有了緊張的工作，同時也少了很多關(guān)注和聚焦，心中難免有許多失落。與這些老領(lǐng)導(dǎo)相處，首先要把他們作為長輩尊重，不管他們曾經(jīng)在何種崗位、何種位置，現(xiàn)在他們都已成為年過半百的老人，是我們的長輩;其次對他們要給予充分的重視，作為老人，他們對家的安全、衛(wèi)生都很重視，不僅關(guān)心自己家的安全，整個小區(qū)都不能存有隱患，同時老人對生活、工作很有經(jīng)驗(yàn)，對于他們提出的意見和建議一定要給予充分的重視和虛心的接受。

　　對待老人，除了工作上的聯(lián)系，生活中的問候也是很重要的。在日常生活中，哪怕一聲“你好”，一個微笑，都會給老人留下深刻、良好的印象。每天早晨上班的時候，正是老人晨練回家的時候，“您早，張老師，鍛煉身體辛苦了”，這樣簡單的一句問候，卻能為創(chuàng)造良好的工作氣氛起到重要的作用。入住初期有很多回訪工作，工作時間上班的業(yè)主一般都不在家，回訪工作只能找退休的老同志配合，這個時候日常的溝通和情感效應(yīng)，就開始發(fā)揮作用了。

　　家屬群體

　　年齡很老的老人、年齡很小的孩子，一般都是家屬或者親友，他們和業(yè)主有著直接或者間接的關(guān)系，通常在我們與業(yè)主之間會起到非常重要的橋梁作用，給物業(yè)管理工作帶來意想不到的收獲。例如，小區(qū)中最小的孩子是一歲多的小朋友“南瓜”，他不會說話，甚至不太會走路，但是他有思想，是全家人的寵愛，他能集中全家人的注意力，幾乎左右全家人的態(tài)度。和“南瓜”的相處實(shí)在很簡單，也很輕松，只要經(jīng)常抱著他，順著他手指的方向走過去，他就會很開心，下一次不管在什么地方見到你，他總會投來最熱情、最友好的笑臉。“南瓜”無心的微笑就為我和他家人的溝通做了良好的鋪墊，因?yàn)閷⒆拥膼坌暮完P(guān)注往往都能得到家長的認(rèn)可。

　　溝通的目的是為了更好地做服務(wù)，更好地開展工作，達(dá)到業(yè)主的要求，最終順利地收取物業(yè)管理費(fèi)用。但溝通的過程中卻絕不能給業(yè)主留下催款的痕跡，這樣容易給業(yè)主帶來厭惡和逆反的心理。我們的服務(wù)其實(shí)也是一種商品，讓業(yè)主滿意，就要做好服務(wù)的推銷。我們要推銷的第一件商品就是自己。如何把自己推銷出去呢？不能發(fā)傳單、不能打廣告，靠的還是與業(yè)主的溝通，雙贏的溝通，讓雙方都有利益、都有收獲的溝通。

　　要做到良好的、雙贏的溝通，就要從兩方面來考慮，從物業(yè)管理公司、廣大業(yè)主雙方的利益出發(fā)，經(jīng)過溝通、服務(wù)，最終再回到雙方的利益上來，讓雙方都有滿意的結(jié)局和收獲，這才是我們需要的溝通。

　　(作者:劉艷/作者單位:山東魯能物業(yè)管理有限公司)

篇3：國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

　　國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

　　gg開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級豪華公寓別墅--錦華苑也應(yīng)運(yùn)而生。錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

　　物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

　　我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)

　　。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。

　　管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

　　二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名ＰＡ清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長定時巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔

　　。三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。

　　比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

　　1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍--包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。

　　2、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

　　3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

　　4、所有公寓門戶及火警通道。

　　5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

　　6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

　　7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點(diǎn)。

　　8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

　　9、基本的救傷常識。

　　除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。

　　在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對錦華苑范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。

　　綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細(xì)致。像《錦華苑購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費(fèi)、公用水費(fèi)、煤氣費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化保養(yǎng)費(fèi)以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據(jù)實(shí)際支出按戶收取，并嚴(yán)格費(fèi)用成本控制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的新體系。