物業(yè)糾紛的成因與對策淺析
近年來隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在gg開放大潮的強(qiáng)勁勢頭的帶動(dòng)下，以前所未有的速度不斷發(fā)展和完善，但作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的國家，我國有獨(dú)有的市場經(jīng)濟(jì)，政治文化條件，從理論上和實(shí)踐中來講都有別于國外的物業(yè)管理。
雖然說面對房地產(chǎn)開發(fā)的累累成果以及物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)總體發(fā)展趨勢良好，物業(yè)管理理念逐步深入人心，但每一個(gè)新興的事物都必然要經(jīng)歷種種曲折過程，物業(yè)管理也不例外。如建成房屋疏于管理而帶來得一系列問題，但為解決這一系列問題，物業(yè)管理也將成為房屋管理及房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)必然選擇。
八十年代初在探索與嘗試中起步的物業(yè)管理，從目前的社會(huì)發(fā)展來看，依然是一個(gè)新興的，有待逐步完善的行業(yè)。從其內(nèi)涵來講物業(yè)管理是一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，受物業(yè)的所有人委托，以合同的形式，在一定權(quán)限允許范圍內(nèi)行使管理權(quán)，對已經(jīng)投入使用的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，同時(shí)對物業(yè)的配套設(shè)施和設(shè)備及周邊環(huán)境等實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化管理，并對物業(yè)業(yè)主提供綜合性服務(wù)。但在具體的實(shí)施過程中，由于現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展不夠完善，法律、法規(guī)體系有待于規(guī)范，管理服務(wù)不夠成熟，管理理念尚未深入人心，業(yè)主收入較低及業(yè)主素質(zhì)參差不齊等諸多因素的影響，導(dǎo)致在實(shí)施物業(yè)管理過程中，雙方發(fā)生糾紛頻繁。
物業(yè)管理糾紛頻生，對物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展及其形象產(chǎn)生負(fù)面的影響。從更深層來講對當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生嚴(yán)重進(jìn)的影響。而近來物業(yè)糾紛的發(fā)生呈“上升”趨勢發(fā)展。因此，對物業(yè)糾紛進(jìn)行系統(tǒng)的分析，探其根源，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行辦法，使物業(yè)管理行業(yè)走向管理服務(wù)的制度化、規(guī)范化已經(jīng)勢在必行。
物業(yè)糾紛產(chǎn)生的因素眾多，就從目前來看，國內(nèi)物業(yè)由于處于物業(yè)發(fā)展的初級階段，人們對物業(yè)的認(rèn)識滯后等因素，導(dǎo)致物業(yè)糾紛一定程度上存在于社會(huì)政策，管理服務(wù)不到位，理念未普及等原因。
物業(yè)管理行業(yè)的政策和相關(guān)法律建設(shè)不能跟上房地產(chǎn)發(fā)展乃至物業(yè)管理發(fā)展的需求，很多開發(fā)商把工程的尾巴留給物業(yè)公司，甚至“誰開發(fā)，誰管理”依然是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的“看家寶”這種開發(fā)、管理之間的“父子”關(guān)系造成物業(yè)開發(fā)中的問題遺留在管理階段，導(dǎo)致大量的物業(yè)投入使用后，管理問題層出不窮，業(yè)主紛紛抱怨，另外，除了20**年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，在物業(yè)管理發(fā)展的二十多年里沒有一部完整的國家級行政法律可以遵循。并且地方性法規(guī)在制定過程中缺少科學(xué)理論的依據(jù)作指導(dǎo)，只局限于境外的經(jīng)驗(yàn)或就事論事的解決方案上，使法規(guī)存在諸多漏洞，“養(yǎng)虎為患”造成當(dāng)前物業(yè)糾紛頻生，物業(yè)管理企業(yè)難以開展工作。
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)有密不可分的關(guān)系，但從目前情況來看，開發(fā)商只管開發(fā)，至于業(yè)主使用后的一系列問題理所當(dāng)然的都推給物業(yè)公司，部分問題物業(yè)公司無法解決，而矛盾的另一方業(yè)主又有自身的理解，我交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就必須對我負(fù)責(zé)，這樣一來糾紛就直接在業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生，等同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成階段就把業(yè)主與物業(yè)公司推倒了對立面上。從法律責(zé)任來看開發(fā)上應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的相關(guān)責(zé)任，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前一些的專門政策、法規(guī)來規(guī)范個(gè)體和主體之間的義務(wù)和關(guān)聯(lián)，那么我們就不會(huì)有主觀上的錯(cuò)誤理解，更不會(huì)有現(xiàn)在責(zé)權(quán)不清的糾紛。可以說政策問題是目前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的最根本問題。
當(dāng)前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的直接原因突出在物業(yè)管理過程及物業(yè)理念方面，大致可以分以下幾個(gè)方面:
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
目前我國物業(yè)管理沒有在收費(fèi)上作詳細(xì)規(guī)定，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，致使業(yè)主不知道按哪中標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，許多業(yè)主認(rèn)為交費(fèi)高，又缺乏收費(fèi)依據(jù)，雙方在交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上矛盾尖銳，北京朝陽區(qū)一知名小區(qū)業(yè)主在入住時(shí)沒有和物業(yè)公司約定該項(xiàng)目的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，入住后物業(yè)公司按每平方米3.15元/月收取物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過高，拒交務(wù)業(yè)費(fèi)，還把物業(yè)公司告上法庭。
二、收費(fèi)方式問題。
當(dāng)前物業(yè)中存在開發(fā)商和物業(yè)公司在與購房者簽訂購房合同付款后準(zhǔn)備入住時(shí)，讓業(yè)主交上兩年到三年的物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛的情況也不在少數(shù)。
三、維修基金的收取時(shí)間問題。
深圳某物業(yè)公司的一個(gè)物業(yè)小區(qū)，當(dāng)業(yè)主在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主提前繳納三年的維修基金，業(yè)主拒交，理由是開發(fā)商承諾新購住宅若是自身質(zhì)量問題，予以兩年保修期，至少在保修期后繳納維修基金。物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾由此產(chǎn)生，維修基金在這段時(shí)間該不該收，怎么收到目前為止還沒有很明確的說法，這種問題給物業(yè)公司帶來了很大的麻煩，在業(yè)主中產(chǎn)生不良影響，導(dǎo)致雙方堅(jiān)持不下，矛盾不能解決。
四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的糾紛。
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務(wù)，但由于當(dāng)前缺少相應(yīng)的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點(diǎn)到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業(yè)關(guān)系，比如有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定物業(yè)的內(nèi)用包括代收水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、供暖費(fèi)等。等正式開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)卻告知業(yè)主到指定的收費(fèi)地點(diǎn)交費(fèi)。另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)看，我的事情無論和物業(yè)有沒有關(guān)系都要求物業(yè)解決，這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
五、物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備說變就變。
目前，物業(yè)管理企業(yè)配套設(shè)施設(shè)備是物業(yè)銷售，是吸引顧客的一個(gè)靚點(diǎn)。但現(xiàn)在物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際使用情況多數(shù)與承諾相背離，開發(fā)商或物業(yè)在建設(shè)和管理過程中隨意改變配套設(shè)施設(shè)備的用途，完全違背管理?xiàng)l例的規(guī)定和當(dāng)初的承諾。比如:王女士購房時(shí)，開發(fā)商所承諾的市中心廣場上有一塊中心綠地一萬多平米并有一處幼兒園，優(yōu)美的環(huán)境，方便齊全的配套設(shè)施設(shè)備，使王女士毫不猶豫的買了一套高價(jià)住房，等入住時(shí)候發(fā)現(xiàn)中心綠地處正在修建一處塔樓，幼兒園賣給了一家公司作辦公樓，王女士和其他業(yè)主把開發(fā)商和物業(yè)公司隨后告上法庭，這類糾紛在目前時(shí)有發(fā)生。
綜上所述，物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛各不相同，但共同的問題就是人們認(rèn)為一部指導(dǎo)性法律就可以包打天下，而沒有制定更多的實(shí)施細(xì)則、辦法的配套法律文件，造成諸多法律盲區(qū)存在。所以現(xiàn)在對于物業(yè)企業(yè)也好還是物業(yè)糾紛也好，制定一部完善的具有超前性的規(guī)章制度是迫切需要的!只有有健全、超前的物業(yè)管理法律制度才能協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主之間的相互責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，達(dá)到雙方最大限度的統(tǒng)一，減少不必要糾紛的產(chǎn)生。
另外，作為物業(yè)企業(yè)本身，有必要在經(jīng)營管理中提高自身的服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)工作方法，盡最大努力滿足社會(huì)和業(yè)主方面的需要，體現(xiàn)自身價(jià)值突出“服務(wù)”，把“業(yè)主之上，服務(wù)第一”作為宗旨，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境。
目前:國內(nèi)物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷向更高層次邁進(jìn)，是一個(gè)充滿朝氣的新興產(chǎn)業(yè)，盡管在一些方面還有待于發(fā)展和完善，但我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識到物業(yè)的發(fā)展對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展取決于全體物業(yè)管理同仁的共同努力，我們應(yīng)該不斷提高自身素質(zhì)級企業(yè)經(jīng)營理念，減少物業(yè)糾紛，盡快與國際接軌，實(shí)現(xiàn)中國物業(yè)管理的國際化標(biāo)準(zhǔn)。
篇2：物業(yè)采暖費(fèi)糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費(fèi)？
近幾年，隨著供暖社會(huì)化的轉(zhuǎn)變和供暖費(fèi)用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會(huì)問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個(gè)縮影，案件中被告拒交取暖費(fèi)的理由，也僅是各種拒交取暖費(fèi)理由中的一個(gè)。
理由之一：供熱不合格 拒交取暖費(fèi)
“木橋花園”案中被告拒交取暖費(fèi)的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時(shí)敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費(fèi)一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個(gè)月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個(gè)冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費(fèi)最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點(diǎn)，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費(fèi)者當(dāng)然有權(quán)拒買。
理由之二：收費(fèi)不合理 當(dāng)然不交費(fèi)
收費(fèi)不合理，是業(yè)主拒交取暖費(fèi)的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費(fèi)方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費(fèi)方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計(jì)算也不科學(xué)，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費(fèi)時(shí)卻把廁所的面積計(jì)算進(jìn)去，這樣的收費(fèi)合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時(shí)候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進(jìn)行計(jì)算的，收取暖費(fèi)卻按全額收，為什么？收費(fèi)合理的當(dāng)然要交，收費(fèi)不合理的為什么還要交？
理由之三：遺留問題不解決 取暖費(fèi)不交
購房時(shí)的遺留問題是業(yè)主不交取暖費(fèi)用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進(jìn)來，購房時(shí)的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會(huì)。諸如此類的問題長期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費(fèi)也就成了一個(gè)普遍現(xiàn)象
篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費(fèi)意識，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。
盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。
眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？
首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關(guān)系。
其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：
一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問題
根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。
二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費(fèi)問題
物業(yè)管理的經(jīng)營與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營與收費(fèi)等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：
1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；
2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；
3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；
4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。
三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)
維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。
也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序
有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。