高校后勤社會(huì)化是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢,是我國高等教育跨越性發(fā)展的前提,是科教興國戰(zhàn)略的客觀需要。隨著高校招生規(guī)模的急劇擴(kuò)大,高等教育正處在一個(gè)前所未有的發(fā)展時(shí)期。與此同時(shí),高校后勤社會(huì)化改革也正面臨著突破瓶頸,克服和解決難點(diǎn)、重點(diǎn)問題,向縱深發(fā)展的攻堅(jiān)階段。而在高校的各項(xiàng)后勤工作中,學(xué)生公寓的管理和服務(wù)是后勤工作不可或缺的重要組成部分。學(xué)生公寓建設(shè)中不同的投資形式,不同的管理模式以及學(xué)生群體特點(diǎn)的變化和思想、觀念的多元化等,都給學(xué)生公寓的管理如何促進(jìn)高等教育事業(yè)下的發(fā)展,推動(dòng)科教興國戰(zhàn)略的實(shí)施,在保持高校穩(wěn)定的同時(shí),搞好后勤社會(huì)化改革提出了一個(gè)必須高度重視,深入研究的新課題。

1、高校學(xué)生公寓發(fā)展簡析

學(xué)生公寓的管理和服務(wù)是后勤工作不可或缺的重要組成部分,因此成為了后勤社會(huì)化改革中的重要內(nèi)容。1999年11月在上海召開第一次高校后勤社會(huì)化工作會(huì)議后,高校后勤社會(huì)化被正式提上了議事日程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從1999年至20**年底,4年內(nèi)全國新建大學(xué)生公寓3800多萬平方米,改造1000萬平方米。全國四年新建的學(xué)生公寓超過1999年前50年建設(shè)的總量,大大改善了學(xué)生公寓的住宿條件,同時(shí)也給公寓管理工作提供了一個(gè)廣闊的空間和新的發(fā)展機(jī)遇。但學(xué)生公寓等后勤設(shè)施不完善、管理水平有待提高,仍然是制約高等教育發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。國家教育部非常重視高校學(xué)生公寓的管理工作,為了推動(dòng)高校后勤社會(huì)化改革的深入,加強(qiáng)學(xué)生公寓的管理創(chuàng)新,建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的學(xué)生公寓管理體系,推進(jìn)高校兩個(gè)文明建設(shè),從1999年至20**年共召開了四次全國性的高校后勤工作會(huì)議。并于20**年2月22日以教發(fā)(20**)6號(hào)文下發(fā)《教育部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高等學(xué)校學(xué)生公寓管理的若干意見》;20**年8月26日以教社政〔20**〕9號(hào)文下發(fā)《教育部關(guān)于加強(qiáng)高等學(xué)校學(xué)生公寓安全管理的若干意見》。中國高教學(xué)會(huì)后勤管理研究分會(huì)于20**年7月25日專門成立了學(xué)生公寓專業(yè)部,這些都充分體現(xiàn)了高校學(xué)生公寓建設(shè)和管理的重要性。在國家宏觀調(diào)控和政策支持下,我國高校學(xué)生公寓建設(shè)取得了飛速發(fā)展,為高校招生規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、高校學(xué)生公寓管理與服務(wù)的現(xiàn)狀分析

隨著國家政策的制定和高效的快速發(fā)展,社會(huì)力量逐漸滲透到高校學(xué)生公寓建設(shè)中來。校外公寓、大學(xué)城、大學(xué)村不斷涌現(xiàn),與此同時(shí),校內(nèi)學(xué)生公寓新建、改造也在發(fā)生著日新月異的變化,為學(xué)生公寓的管理帶來了新的管理模式和思路。

2.1 校外學(xué)生公寓管理與服務(wù)模式

近年來,各地、各高等學(xué)校在當(dāng)?shù)厝嗣裾慕y(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下,運(yùn)用社會(huì)化的辦法,在學(xué)校的周邊及其他地區(qū),成片建成了相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生公寓。這些公寓大多位于校外,由不同學(xué)校、不同年級(jí)的學(xué)生共同使用,共住學(xué)生群體規(guī)模和管理難度較大。針對(duì)該種情況,各高校均采取了物業(yè)管理和學(xué)生管理相分開的管理模式。學(xué)生公寓的物業(yè)管理,由高校后勤服務(wù)實(shí)體或其他部門(單位)管理;對(duì)學(xué)生的思想政治與日常行為管理,主要由高校向公寓派遣政治輔導(dǎo)員,與學(xué)生同吃同住進(jìn)行管理的方法。政治輔導(dǎo)員負(fù)責(zé)學(xué)生的日常思想品德、行為規(guī)范、法律法規(guī)以及愛國主義、集體主義、社會(huì)主義教育,把學(xué)生在公寓的表現(xiàn)與學(xué)生品德鑒定、優(yōu)秀學(xué)生評(píng)選及獎(jiǎng)學(xué)金的評(píng)定等結(jié)合起來,引導(dǎo)學(xué)生開展各種健康的活動(dòng),促進(jìn)學(xué)生公寓的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。建立健全了學(xué)生公寓的有關(guān)管理規(guī)章制度。高校、學(xué)生、業(yè)主、物業(yè)管理等各單位和人員之間,建立了有效的契約關(guān)系,保證各項(xiàng)生活設(shè)施的正常使用,維護(hù)公寓的正常生活秩序。建立了有效的監(jiān)督機(jī)制,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題。同時(shí),結(jié)合具體情況,建立了由學(xué)生代表組成的學(xué)生民主監(jiān)督機(jī)構(gòu),參與公寓的管理和服務(wù),監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行,反映學(xué)生的建議和要求,協(xié)助做好安排學(xué)生勤工助學(xué)等有關(guān)工作。

2.2 校內(nèi)學(xué)生公寓管理與服務(wù)模式

后勤社會(huì)化轉(zhuǎn)制近五年來,各高校的學(xué)生公寓采取了不同形式的轉(zhuǎn)制,轉(zhuǎn)制后的學(xué)生公寓管理模式也是多種多樣。有的高校發(fā)展比較超前,完全實(shí)現(xiàn)了企業(yè)化管理,嚴(yán)格按照企業(yè)運(yùn)作模式對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)行管理,有的仍然歸屬于學(xué)生部(處),但更多的是學(xué)校確定了甲乙雙方后,簡單地把學(xué)生公寓劃歸了后勤,人、財(cái)、權(quán)、利劃分模糊,學(xué)校干預(yù)過多,學(xué)生公寓自主權(quán)微乎其微的這種半社會(huì)化管理體制。學(xué)生公寓職工

篇2：西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有一級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的就高新物業(yè)一家，有二級(jí)資質(zhì)的也就20多家，其他都是三級(jí)及其以下的企業(yè)。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現(xiàn)管面積也就200多萬平方米。要改變物業(yè)服務(wù)這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán)，就必須從西部現(xiàn)有企業(yè)的實(shí)際管理狀態(tài)出發(fā)，通過兼并、收購、控股等方式，對(duì)一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢整合。

　　一、科學(xué)重組、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合勢在必行

　　在國家不斷強(qiáng)調(diào)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革，增強(qiáng)綜合國力，提升民眾生活質(zhì)量的時(shí)候，我們利用現(xiàn)代企業(yè)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一定地域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢得以在更大范圍內(nèi)發(fā)揮，有效的實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、管理系統(tǒng)化，最大程度的促進(jìn)行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。

　　1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)服務(wù)市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對(duì)生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　2、集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

　　香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長王羅桂華女士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)應(yīng)逐步解決存在的種種問題，以適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。王羅桂華認(rèn)為，國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)市場正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn)，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國內(nèi)地的物管市場也是必然的趨勢。

　　在上世紀(jì)90年代初期，部分國外專業(yè)及一流的物業(yè)服務(wù)公司已逐漸察覺中國內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并開始提供專業(yè)化及國際一流的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)服務(wù)有限公司、東亞物業(yè)服務(wù)有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司在中國內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因?yàn)橛龅礁鞣N各樣不同的問題及面對(duì)不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)服務(wù)中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會(huì)隨著時(shí)間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因?yàn)榻裉斓奶煜绿骄透哒頍o憂，相反，更應(yīng)該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學(xué)習(xí)西方良好的管理經(jīng)驗(yàn)，作大管理范圍，作強(qiáng)中國企業(yè)。

　　3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)服務(wù)的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對(duì)集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。高新物業(yè)雖然不是國內(nèi)最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實(shí)在是發(fā)揮著舉足輕重的作用。20**年10月以來，短短的7、8個(gè)月內(nèi)，就先后有10多位業(yè)界高級(jí)管理人才和其他行業(yè)的專業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對(duì)20多位高級(jí)管理經(jīng)理和眾多優(yōu)秀管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。一時(shí)間，多個(gè)高檔項(xiàng)目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)中引起了不小的震動(dòng)。甚至，已經(jīng)有當(dāng)?shù)氐囊恍┲行⌒臀飿I(yè)服務(wù)公司主動(dòng)要求加盟。

　　4、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。現(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)服務(wù)，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)服務(wù)服務(wù)的同時(shí)，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們?cè)诎l(fā)展專業(yè)化公司方面也進(jìn)行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務(wù)公司，對(duì)社區(qū)文化進(jìn)行了有效的開發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業(yè)的保安公司、家政服務(wù)公司、保潔公司、電梯公司等。

　　5、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。

　　6、集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國門，進(jìn)入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚沒有打進(jìn)國際市場，一是我國的物業(yè)服務(wù)還處于起步階段，物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國際市場。

　　二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為

　　老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務(wù)。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講這是行不通的，但現(xiàn)實(shí)來看，我們的確可以通過經(jīng)營模式和方式的轉(zhuǎn)變，減輕老百姓的負(fù)擔(dān)，并在同等成本的基礎(chǔ)上提升服務(wù)水平。政府機(jī)關(guān)一直強(qiáng)調(diào)政企分離、企事分家，但因?yàn)樵跍仫枬M足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團(tuán)成為附屬在政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位身上的一個(gè)沉重而又無法割舍的包袱。要實(shí)現(xiàn)后勤集團(tuán)的順利轉(zhuǎn)化，就必須建立擁有強(qiáng)大收購實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將后勤集團(tuán)中占有資產(chǎn)量最大的房產(chǎn)進(jìn)行市場化管理，才能真正保障這些集團(tuán)的迅速轉(zhuǎn)化。眾多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實(shí)力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動(dòng)維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。

　　在這些因素的不斷促進(jìn)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合成為可能。同時(shí)，隨著國家政策法規(guī)不斷健全，特別是新的《物業(yè)服務(wù)條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相繼出臺(tái)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機(jī)遇。“一萬年太久，只爭朝夕”。有人預(yù)言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重整將掀起中國新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮。

　　（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)體的變革依賴于消費(fèi)主體的選擇，民眾信賴有實(shí)力的企業(yè)

　　就和中國各種大型倉儲(chǔ)式商場的迅速形成并經(jīng)營火熱一樣，人們總希望進(jìn)一個(gè)門就可以得到無限的服務(wù)。生活節(jié)奏的加快迫使人們對(duì)服務(wù)內(nèi)容的豐富性提出了更高的要求。當(dāng)前，西北眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務(wù)，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區(qū)的業(yè)主提供購物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務(wù)預(yù)定等多種服務(wù)。但一個(gè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵畢竟是有限的。要實(shí)現(xiàn)服務(wù)資源的有效共享，就必須對(duì)更多的社會(huì)資源進(jìn)行市場化整合。規(guī)模越大，整合的能力就越強(qiáng)。

　　從西部發(fā)展的情況來看，消費(fèi)者在選擇房屋的時(shí)候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質(zhì)，越來越重視物業(yè)公司的信譽(yù)、品牌和實(shí)力。在消費(fèi)者自主管理意識(shí)逐步成熟，法制觀念不斷加強(qiáng)的形勢下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合擁有了強(qiáng)大的思想保障。在呼喚整合的時(shí)代我們開始整合。

　　（2）物管企業(yè)的重整順應(yīng)了產(chǎn)權(quán)制度的改革，經(jīng)濟(jì)需要新的增長模式

　　眾所周知，物業(yè)服務(wù)的誕生是以房產(chǎn)銷售后續(xù)服務(wù)和配套形式出現(xiàn)的，它基本上是發(fā)展商的一個(gè)職能部門。在國家著力推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革的時(shí)候，我們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進(jìn)行了科學(xué)的剝離，保證了消費(fèi)者在購房時(shí)，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權(quán)及管理用房的部分所有權(quán)，并可以通過明確的法律關(guān)系追溯到承擔(dān)上述義務(wù)的法律主體，更可以保證業(yè)主在購房之后享有的各種權(quán)利得以順利實(shí)現(xiàn)。避免了開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的相互推委，明確了資產(chǎn)的管理權(quán)責(zé)。

　　同時(shí)，對(duì)眾多后勤管理集團(tuán)來講，參與重整更是對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行股份制改造的有效途徑。實(shí)力雄厚、資金強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，使收購各種后勤集團(tuán)成為可能。收購即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產(chǎn)歸屬清晰和責(zé)權(quán)明確的改革要求。同時(shí)，解決了傳統(tǒng)后勤管理中存在的下級(jí)管理上級(jí)家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級(jí)向上級(jí)收費(fèi)難等問題。后勤集團(tuán)改革已經(jīng)整裝待發(fā)，物業(yè)服務(wù)的重整正是化雨的春風(fēng)和潤物的春雨。

　　中國經(jīng)濟(jì)需要新的增長點(diǎn)。將和民眾生活息息相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)作強(qiáng)作大，一方面可以有力的提升國民的生活質(zhì)量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國家的政治穩(wěn)定；另一方面，也可以使這個(gè)必將成為關(guān)系國計(jì)民生的行業(yè)整體競爭能力強(qiáng)化，在國際經(jīng)濟(jì)競爭中取得必然的成功，使國民經(jīng)濟(jì)得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)成為關(guān)系國計(jì)民生的重要行業(yè)？因?yàn)椋谶@個(gè)以服務(wù)為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃?xì)狻⑿畔⒓夹g(shù)等多個(gè)重要行業(yè)，甚至密切關(guān)系到了文化思想、民政救助、計(jì)劃生育、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、國土資源等重要工作。

　　國家在近一段時(shí)期，相繼出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)和企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重整提供了強(qiáng)有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國物業(yè)服務(wù)進(jìn)入一個(gè)健康、繁榮的新時(shí)代。

　　（3）小艦艇也要遠(yuǎn)航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷健全，同業(yè)競爭日趨激烈。利潤決定生存，市場引導(dǎo)競爭。當(dāng)前，中國的整體物業(yè)服務(wù)度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的激烈競爭，甚至不可避免的還要面對(duì)國際的競爭。企業(yè)要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動(dòng)越多。

　　有了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的認(rèn)同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)法律法規(guī)，有了我們建設(shè)部和中物協(xié)的正確領(lǐng)導(dǎo)，有了西北諸省將法規(guī)細(xì)化的有力支持，西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？

　　三、順應(yīng)改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮

　　在積極組建大型物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的同時(shí)，我們還應(yīng)該從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，緊緊抓住國家對(duì)部隊(duì)、醫(yī)院、大中專院校、國有大型廠礦的后勤管理集團(tuán)進(jìn)行改制的機(jī)遇，順應(yīng)形勢、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合的新路，提升西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的市場競爭力，有力促進(jìn)中國物管行業(yè)的繁榮。

　　①關(guān)于發(fā)展思路

　　提升西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，擴(kuò)大綜合管理面積，需要國家主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)對(duì)這一區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行充分調(diào)研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮笮臀飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和管理優(yōu)勢，聯(lián)合或全面委托，通過集中培訓(xùn)各類后勤管理人員、分類確定轉(zhuǎn)化試點(diǎn)單位、成功樹立轉(zhuǎn)化改制典范、以點(diǎn)帶面推行行業(yè)后勤轉(zhuǎn)化等辦法和過程，分行業(yè)完成各類后勤集團(tuán)的市場化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實(shí)，帶動(dòng)全國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的再次提升，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻(xiàn)。

　　②關(guān)于支持機(jī)制

　　物管企業(yè)重整和后勤轉(zhuǎn)化工作是一個(gè)過程中的兩個(gè)不同實(shí)施方面，需要有多個(gè)單位協(xié)商參加。因此，此項(xiàng)工作首先需要建設(shè)部牽頭，聯(lián)合部隊(duì)、教育、衛(wèi)生等中央國家主管機(jī)構(gòu)，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項(xiàng)措施得以落實(shí)。其次，這是一項(xiàng)市場化程度較大的工作，涉及運(yùn)作機(jī)制、管理模式、經(jīng)營方式、人員調(diào)配、利益劃分、責(zé)權(quán)平衡、風(fēng)險(xiǎn)控制等諸多方面的問題，不是簡單的用行政方式就可以解決的，需要市場的磨合與調(diào)節(jié)。因此，在培育大型企業(yè)的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)安排必要的專項(xiàng)會(huì)議，組織或委托組織專題培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)思想上和行動(dòng)上的逐步統(tǒng)一，達(dá)到較好的效果。

　　③關(guān)于組織形式

　　在組織形式上，我們可以采取先在一個(gè)行業(yè)中的一個(gè)企業(yè)試點(diǎn)，帶動(dòng)這個(gè)行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區(qū)域的不同行業(yè)分別試點(diǎn)，逐步推行成功模式的方式。可以采取由一個(gè)企業(yè)牽頭，運(yùn)用市場化手段，進(jìn)行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調(diào)整，賦予必要的資產(chǎn)重組和職能兼容的方式，逐步落實(shí)。

　　④關(guān)于操作流程

　　在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會(huì)議，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；其次，必須組織專項(xiàng)的特色培訓(xùn)，細(xì)化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進(jìn)展有計(jì)劃，前途有保障；另外，還應(yīng)總結(jié)已經(jīng)有了改制經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，交流經(jīng)驗(yàn)，樹立榜樣，使關(guān)聯(lián)的單位能夠?qū)Ω髯运鶎俚臋C(jī)關(guān)有所交代，取得上級(jí)的支持；最后，必須聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律上保障國有資產(chǎn)的完整權(quán)利和企業(yè)運(yùn)作的合法進(jìn)行。

　　⑤關(guān)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　發(fā)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)，既是為了提高中國物業(yè)服務(wù)的整體水平，改善民眾的生活質(zhì)量，也是為了發(fā)展民族經(jīng)濟(jì)、提高國家稅收，擴(kuò)大中國物管企業(yè)的國際競爭力。因此，在處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系上，一定要遵守市場經(jīng)濟(jì)的原則，作到產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確，既能夠保證資產(chǎn)所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團(tuán)的活力和競爭力。改革需要勇往直前，改制必須穩(wěn)步健康。

　　⑥關(guān)于配套措施

　　逢山開路，遇水架橋。整合西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)和推進(jìn)后勤集團(tuán)改制，都會(huì)遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場機(jī)制不是很健全、政策法規(guī)不很完善、富余人員難以安置、控股關(guān)系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發(fā)展中出現(xiàn)的正常問題，來一個(gè)問題解決一個(gè)，有一個(gè)困難克服一個(gè)。開路架橋，朝著一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的基本目標(biāo)去努力；堅(jiān)定信念，使中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在新時(shí)代中展現(xiàn)出必然的魅力。

　　在這個(gè)業(yè)界精英云集、眾多領(lǐng)導(dǎo)親臨的聚會(huì)上，能代表中國西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報(bào)思想、漫談發(fā)展，確實(shí)身感榮幸。以上觀點(diǎn)，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評(píng)指正，更希望各位能在方便的時(shí)候來陜參觀。

　　西安高新楓葉物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司 李中勝

篇3：關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知（2016年）

　　民政部 國家發(fā)展和改革委員會(huì) 教育部等

　　關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知(20**)

　　民發(fā)〔20**〕179號(hào)

　　各省、自治區(qū)、直轄市民政廳(局)、發(fā)展改革委、教育廳(教委、局)、財(cái)政廳(局)、國土資源廳(國土局、國土房管局)、環(huán)境保護(hù)廳(局)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、建交委、規(guī)劃委、市政管委)、衛(wèi)生計(jì)生委、國資委、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)民政局、發(fā)展改革委、教育局、公安局、財(cái)務(wù)局、國土資源局、建設(shè)局(環(huán)保局)、衛(wèi)生局、人口計(jì)生委、國資委、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局：

　　為促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，加快培育發(fā)展新動(dòng)力，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)韌性，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)通知如下：

　　一、指導(dǎo)思想

　　貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔20**〕35號(hào))、《國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)揮新消費(fèi)引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動(dòng)力的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔20**〕66號(hào))、發(fā)展改革委等24部門《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)行動(dòng)方案的通知》(發(fā)改綜合〔20**〕832號(hào))、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》(國土資廳發(fā)〔20**〕11號(hào))精神，緊密結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展實(shí)際，通過整合改造閑置社會(huì)資源，有效增加供給總量，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提質(zhì)升級(jí)，滿足社會(huì)日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。

　　二、工作目標(biāo)

　　充分挖掘閑置社會(huì)資源，引導(dǎo)社會(huì)力量參與，將城鎮(zhèn)中廢棄的廠房、醫(yī)院等，事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的辦公樓，以及轉(zhuǎn)型中的黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類機(jī)構(gòu)等，經(jīng)過一定的程序，整合改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，增加服務(wù)供給，提高老年人就近就便獲得養(yǎng)老服務(wù)的可及性，為全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系目標(biāo)提供物質(zhì)保障。

　　三、主要措施

　　各地要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口老齡化發(fā)展趨勢、老年人口分布和養(yǎng)老服務(wù)需求狀況，統(tǒng)籌整合改造閑置社會(huì)資源，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。

　　(一)在各級(jí)人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，聯(lián)合開展城鄉(xiāng)現(xiàn)有閑置社會(huì)資源的調(diào)查、整理和信息收集工作，防范人居環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，摸清底數(shù)和相關(guān)環(huán)境信息，建立臺(tái)賬。有條件的地方，經(jīng)主管部門、產(chǎn)權(quán)單位(個(gè)人)同意后，可由政府購置、置換、租賃、收回，整合改造成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，由政府直接運(yùn)營或以招投標(biāo)方式提供給社會(huì)力量運(yùn)營。鼓勵(lì)社會(huì)力量通過股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。

　　(二)鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地符合《劃撥用地目錄》的，可采取劃撥方式供地;不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)依法實(shí)行出讓、租賃等有償使用方式;同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)采取招標(biāo)拍賣方式公開出讓。

　　(三)改造利用現(xiàn)有閑置廠房、社區(qū)用房等興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，符合《劃撥用地目錄》且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。在符合規(guī)劃的前提下，已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。

　　(四)城市經(jīng)濟(jì)型酒店等非民用房轉(zhuǎn)型成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，報(bào)民政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃等部門備案。五年內(nèi)可暫不辦理土地和房產(chǎn)功能變更手續(xù)，滿五年后繼續(xù)用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可由產(chǎn)權(quán)人按有關(guān)規(guī)定辦理使用功能變更手續(xù)。

　　(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法盤活本集體建設(shè)用地存量，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施;民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體建設(shè)用地。鼓勵(lì)村三產(chǎn)留地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。

　　(六)鼓勵(lì)黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類機(jī)構(gòu),在具備條件的情況下，通過規(guī)范方式轉(zhuǎn)向養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。可探索采用政府和社會(huì)資本合作(PPP)等方式組建社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)或非營利性機(jī)構(gòu)。支持各地利用現(xiàn)有培訓(xùn)療養(yǎng)服務(wù)設(shè)施場地，以多種方式提供養(yǎng)老服務(wù)。

　　(七)各地要進(jìn)一步深化“放管服”改革，加大簡政放權(quán)力度，對(duì)整合改造閑置社會(huì)資源舉辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，盡量簡化審批手續(xù)、縮短審批時(shí)限、提供便利服務(wù)。各級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)建立聯(lián)審等機(jī)制，加快養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施事項(xiàng)的辦理。

　　(八)建立統(tǒng)一開放的市場環(huán)境，不得濫用行政權(quán)力，以設(shè)定歧視性資質(zhì)要求、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)或者不依法發(fā)布信息等方式，排斥或者限制區(qū)域外社會(huì)力量參與本地養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)招投標(biāo)活動(dòng)。

　　(九)凡通過整合改造閑置社會(huì)資源建成的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，符合相關(guān)政策條件的，均可依照有關(guān)規(guī)定享受養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等資金支持和稅費(fèi)減免、水電氣熱費(fèi)用優(yōu)惠等政策扶持。

　　四、組織保障

　　各地要建立健全整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的工作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，密切合作，及時(shí)研究解決工作中遇到的重大問題。暫時(shí)不具備條件的省(區(qū)、市)可確定部分地區(qū)開展先期試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，條件已具備的省(區(qū)、市)可全面推行。加強(qiáng)對(duì)整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)工作順利推進(jìn)。

　　民政部 發(fā)展改革委 教育部

　　財(cái)政部 國土資源部 環(huán)境保護(hù)部

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家衛(wèi)生計(jì)生委

　　國資委 稅務(wù)總局 國管局

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