中國物業管理存在的問題及對策分析

　　中國物業管理作為一種朝陽產業，提供的是一種特殊服務。這種服務不但可以使業主和用戶在商品房的消費中，享受到的便利和效用；同時也可以實現房產的保值和增值。本文分析了中國物業管理中存在的問題，并提出了相應的對策。

　　中國物業管理作為一種朝陽產業，提供的是一種特殊服務。這種服務不但可以使業主和用戶在商品房的消費中，享受到的便利和效用；同時也可以實現房產的保值和增值。作為推動市場商品化改革進程的重要措施，物業管理可以解決長期以來房地產市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。

　　1體制問題

　　從體制上考察我國兩萬余家物業管理企業，80%以上的是國有體制；如果我們再從中國物業管理企業產生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產開發商自辦的企業，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產權自主型的物業管理企業。

　　2法律法規滯后，體系不完善。

　　中國物業管理行業的立法明顯滯后：20年的時間，沒有國家級行業法規可以遵循。在退而求其次的情況下，國內第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規空白期。

　　3政府職能的問題

　　（1）政企沒有完全分開，企業無法獨立運作。

　　（2）政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業經營活動直接干預。

　　（3）管理層、管理部門過多，中國物業管理手續繁雜，往往一個小區的物業企業要應付20多個部門的檢查管理。

　　4市場化程度不高。

　　（1）中國物業管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。

　　（2）市場化程度不高還表現在物業管理的價格管理體制與運行機制上。

　　5、物管企業規模小，難以發揮綜合優勢。物業管理企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題。

　　6、物管企業經營的風險問題

　　7、中國物業管理從業者的素質問題。物業管理行業從業者素質偏低，管理服務不到位。

　　原因：

　　1政府方面

　　（1）由于以前中國物業管理作為房地產業的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業管理涉及部門過多，因而導致物業管理法規制定不及時不完善。

　　（2）由于受傳統計劃經濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業干預過多，缺少服務意識。

　　（3）對物業管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業經營還是分業與聯合經營共存，是強（4）物業管理作為一個新興行業，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業管理過分依賴于開發商，難以真正獨立出來。

　　2企業方面

　　（1）沒有建立起真正的現代企業制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作。

　　（2）發展方向不明確，限于現實情況，只能以副補主和靠開發商補貼，導致物業管理服務質量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業造成傷害。

　　（3）由于法規不完善，經營風險意識不強，導致物業管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業。

　　（4）由于中國物業管理在國內尚屬新興行業，缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意。

　　3社會方面

　　（1）由于大多數消費者剛從計劃經濟的福利中走出來，缺乏對物業管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。

　　（2）業主法制意識淡薄，加之法規不完善，業主只一味強調權利而忽視相應的義務。

　　（3）社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業公司

　　（4）行業協會還沒有完全發揮其應有的作用。

　　對策：

　　（一）政府方面

　　1、物業管理重在立法

　　（1）從物業管理業務來看：

　　一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章。

　　二是建立設備設施管理法律、法規及規章。

　　三是建立環境衛生管理的法律、法規及規章。

　　四是建立

保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。

　　（2）從市場主體來看，還應建立物業管理行業管理辦法、物業管理企業管理辦法、業主委員會管理辦法等。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使中國物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。

　　2、政府職能的轉變

　　（1）政府和企業一定要徹底分開。政府要加強服務意識，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。

　　（2）減少管理部門和管理層次，加強物業管理相關各部門之間的協調運作，實施科學管理。

　　（3）要建立物業管理市場準入制度。

　　3、加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。

　　（1）限制開發商盲目組建自己的物業管理公司。

　　（2）鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的中國物業管理公司來進行專業化的管理。

　　（3）鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

　　（二）企業方面

　　中國物業管理企業建立現代企業制度，是加入WTO后參與物業管理行業國際競爭的必然要求。要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，對物管企業實行規范的公司制改革。

　　（三）社會方面

　　1中國物業管理協會應積極有效的發揮作用。

　　2要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

　　3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一新興行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視。

　　4新聞媒體應了解中國物業管理行業的政策法規和行業特點，深切體會物業管理行業的酸、甜、苦、辣，加深對物業管理行業的了解、同情和支持，從而進行正面的引導，使業主對物業管理有一個深入地認識，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

　　5廣大業主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發展的大趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業管理消費的認同感。

篇2：物業管理存在的問題與對策

　　物業管理存在的問題與對策

　　一、目前物業管理存在的主要問題

　　1、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。

　　2、小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。

　　居住區物業管理納入社區建設的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生。在上述情況出現后，物業管理企業因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業企業承擔了大量政府部門的職能，導致企業在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區的管理未形成有效整合。甚至把物業企業視為“社會單位”，而非市場經濟中的企業主體，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系。

　　3、開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。

　　多數小區由于開發端向業主將會房屋之前，缺乏政府整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后的不滿。同時，業主又認為開發商對于銷售承諾沒有兌現、房屋質量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等，紛紛找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發泄到物業管理企業身上。業主表達不滿的通常方式就是拒交物業服務費，造成物業費收繳困難。

　　個別物業管理服務意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉換來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，業務素質不高，往往成為業主投訴的熱點。部分物業管理企業在為小區內車輛丟失；公共施維修養護不及時、服務不規范、擅自處置物業管理區域內的公共設施、共有財產等等，以上是導致物業企業與業主各種矛盾的導火線。

　　二、對策

　　1、業主委員會應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。

　　業主委員會作為業主大會的執行機構，是整合廣大業主共同意愿，維護業主合法權益的有效組織形式，是小區公眾利益的代表。它有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，有利于促進形成物業管理市場競爭機制。業主委員會要從全體業主的利益和保護共有財產的角度出發，按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權，同時在維權過程中注意把握好度。業主委員會還要與物業管理企業共同制定小區業主應遵守的規章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業主的正確引導和教育，切實保障業主的合法權益，保障業主正常的生活秩序。

　　業主也是小區和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業管理企業、業主各業主委員會的關系歸納為三句話“物業文化業是請來的管家，業主是主人的子女，業委會是家長”。由此可見，業主委員會對業主負有教育和引導的責任。業主委員會要教育業主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規、《首都市場文明公約》和社區管理的基本規章制度；遵紀守法、依規辦事。此外，還要教育業主按時繳納物業服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。

　　2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。

　　當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。

　　3、政府有關部門要做好監管、指導到位。

　　當好服務者，指導者、監督者和管理者。政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業管理企業和業主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。同時應加強對業主行為的正確引導，提高業主的素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。

　　4、開發商和物業管理企業應為小區的和諧氛圍的形成提供物質保障。

　　開發商應本著百年大計，將質量合格、配套設施合格的房屋交給業主，這也是養活小區物業管理糾紛的前提。開發高前期遺留的問題如房屋質量不合格、分攤不全理、承諾不兌現、配套設施不齊全等切實避免，才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。

　　物業管理企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用，它提供物質基礎。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，本著“我為社區服好務，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。

　　北京宣武區國土資源和房屋管理局張宏生張楠

篇3：物業管理收費難對策

　　物業管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。

　　自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下

　　開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。

　　工程質量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。

　　管理服務水平低→解決策略：苦練內功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。

　　作者單位：福州現代家園物業管理有限公司