物業(yè)管理常見問題的三個“P”
物業(yè)管理中常見的，也是業(yè)主之間經(jīng)常遇到的問題主要包括三個“P”, 即Pets（寵物），Parking （停車）和 People（人）。
寵物
公寓對寵物的數(shù)量和重量有不同的規(guī)定， 并對寵物在共用部分物業(yè)的行為及寵物對其他居民的妨害有嚴(yán)格的限制，如有些公寓的細(xì)則要求寵物主人攜帶寵物經(jīng)過共用部位物業(yè)時要將寵物抱在懷里。一般規(guī)定每戶允許養(yǎng)一只貓、一只鳥或熱帶魚或小海龜。每戶只允許養(yǎng)一只狗，狗是寵物中的頭號問題。
公寓中很多居民抱怨沒系皮帶的狗行走在走廊、電梯、大廳和地下停車場。一般情況下，物業(yè)經(jīng)理給相應(yīng)的居民發(fā)個提醒信便可解決。但是有些狗會在走廊的地毯或地下停車場小便，這是居民不能容忍的，也是公寓細(xì)則不允許的。如果沒有證據(jù)或無人舉報作證，公寓無法對其主人進(jìn)行處罰。但是如有錄像記錄，公寓可對其主人處罰250加元用于清潔地下停車場受污染的地面，或350加元清潔受污染的地毯。如果在共用部位物業(yè)發(fā)現(xiàn)主人沒有拾起的狗便，公寓可向市政府執(zhí)法部門舉報，執(zhí)法人員會對主人罰款1,000至5,000加元。
另一個問題是狗不停地吠叫。比如居民在走廊經(jīng)過某一房間時，室內(nèi)的狗叫聲不斷，物業(yè)經(jīng)理需要發(fā)出通知，責(zé)令其主人對狗進(jìn)行必要的訓(xùn)練或給狗帶口套。警告發(fā)出后如無改善，公寓會依法強行將其寵物從公寓中清除。因為狗的不斷叫聲干擾了其他居民在共用部位物業(yè)對安靜的享受 （公寓的章程、條例和細(xì)則中均有明確規(guī)定）。更有趣的是，如果有人發(fā)現(xiàn)鄰居將狗圈在陽臺，數(shù)日無人照料，并舉報給動物保護(hù)協(xié)會，執(zhí)法人員會將寵物帶走，因為這是虐待動物的行為。
停車
公寓居民的停車位通常都在地下停車場。居民常抱怨的是有些居民在地下停車場行駛時不按照規(guī)定的限速和指示行駛，給其他居民帶來危險，物業(yè)經(jīng)理需發(fā)出書面警告。還有的居民停車技術(shù)較差，雖沒有壓到黃線，但是與臨近車輛的距離太近，使臨近的車主出入不便。接到投訴，物業(yè)經(jīng)理可以口頭形式通知被投訴的居民，但是不能介入太多，因為停車位是個人的私有財產(chǎn)。如果有人把車錯誤地停在他人的車位，車位的主人可向警察局報告，警察會對該車輛發(fā)出罰單（50加元），如車主一小時內(nèi)仍未出現(xiàn)，警察會將該車拖走（費用大約300加元）。這屬于非法侵入私人領(lǐng)地，物業(yè)經(jīng)理和門衛(wèi)無需介入。
有的居民在駛?cè)氲叵峦＼噲龅男逼聲r，見到道閘開著，沒有按動開門遙控器便加速打算駛?cè)胪＼噲觥？墒谴藭r道閘開始下落，結(jié)果是要么車撞壞了道閘，要么車輛被下落的道閘損壞。無論哪種情形，一切費用均由車主負(fù)責(zé)，即車主要負(fù)責(zé)道閘修理的所有費用，而車輛的修理由車主自行解決。因為公寓的章程、條例和細(xì)則有明確規(guī)定，而且公寓的監(jiān)控系統(tǒng)會記錄每個居民進(jìn)入停車場時是否使用了遙控器。
最大的停車問題來自訪客。公寓要求所有訪客需向門衛(wèi)通報車牌號、顏色和廠商并領(lǐng)取泊車許可證，方能停在地下停車場，白天限停4小時，通宵停車需特殊泊車許可證。如果發(fā)現(xiàn)車輛沒有泊車許可證或許可證超時，由公寓的門衛(wèi)發(fā)出書面警告，放置在車輛的前擋風(fēng)玻璃上。30分鐘后仍未移動的，公寓門衛(wèi)會向市政府違章停車部門報告，市政府執(zhí)法人員會在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場并發(fā)出罰單（30加元）。
人——居民和訪客
居民：噪音是公寓的頭等問題，因為居民之間的空間緊密。而且《共管物業(yè)管理法》的宗旨是保護(hù)居民在其房間享受安靜的權(quán)利。對任何妨礙他人的不適當(dāng)和過度的噪音，公寓董事會有責(zé)任采取行動加以制止，確保居民享受安靜的權(quán)利。公寓居民抱怨最多的有鄰居猛烈關(guān)門聲；室內(nèi)居民吵嚷聲過大；看電視或聽音樂的分貝太高；夏天經(jīng)常在陽臺接打手機(jī)而且說話聲過大；不間斷地彈鋼琴或演奏樂器（尤其是中國的二胡）；經(jīng)常在室內(nèi)舉行聚會；樓上居民在夜深人靜時走步聲過重，或穿高跟鞋走在木地板上發(fā)出“嘎噠嘎噠”的聲音，兒童在室內(nèi)不停地奔跑和到處丟玩具的聲音等等。對于上述情況的投訴，物業(yè)經(jīng)理要認(rèn)真調(diào)查和處理。如果是建筑結(jié)構(gòu)本身合乎要求但是無法解決這些情況，應(yīng)以書面形式通知無意制造噪音的居民加以糾正，如注意關(guān)門的力度、降低講話聲音、調(diào)低音量或安裝隔音板；鼓勵在室內(nèi)通話以保護(hù)個人隱私；鼓勵在公寓的多功能廳舉行聚會（但每次要收費150加元）；在地板上鋪地毯以減輕噪音的傳播，對兒童奔跑或亂丟玩具，父母有責(zé)任安裝地毯，因為兒童沒有做錯什么。如果兩次書面警告后情況仍無改善，公寓會尋求律師介入令其遵守公寓的章程、條例和細(xì)則，或者公寓在其室內(nèi)強行安裝必要的隔音材料，而所有的相關(guān)費用（律師費、安裝和材料費）均由居民個人負(fù)責(zé)。如果公寓的董事會和物業(yè)管理公司聽之任之，沒有采取必要的行動，受害的居民可控告公寓董事會成員失職，賠償噪音所造成的精神憂郁和身體的筋疲力盡。
居民：在高層公寓中，經(jīng)常發(fā)生的問題還包括少數(shù)居民從陽臺或窗口扔擲煙頭、食物或其他雜物。它不僅會弄臟地面，危害行人的安全，而且還會造成火災(zāi)隱患。
莉莎把未讀完的報紙放在陽臺桌上進(jìn)屋接電話，通話期間她聞到了著火味，結(jié)果發(fā)現(xiàn)報紙、桌布和背靠墊已燃燒起火，是樓上有人扔擲一個未完全熄滅的煙頭所引起的。
杰克開車正要進(jìn)入地下停車場，一個啤酒瓶從天而降砸到前擋風(fēng)玻璃，由于突然的驚嚇，猛地加油沖向道閘，結(jié)果是道閘被撞壞，車子也嚴(yán)重?fù)p壞。
在一個涼爽的傍晚，約翰坐在陽臺的椅子上享受閱讀的快樂。突然一個剛剛用過的避孕套掉在膝蓋上，弄得約翰十分尷尬，難以向妻子解釋清楚。
一對夫婦倚靠在陽臺的護(hù)欄欣賞城市的夜景，丈夫的頭部被一個從上邊突如其來的未開啟的可口可樂罐擊中，由于傷勢嚴(yán)重，立即送醫(yī)院搶救，隨后警方也都介入了調(diào)查。
對于此類屢發(fā)事件，物業(yè)公司需定期張貼通告或散發(fā)提示通訊，要求居民的合作，說明對他人健康和財物造成的危害。通常是很有效的。
訪客：意外和不受歡迎的客人。居民時常抱怨客人提前出現(xiàn)在門前。甚至有的客人未被邀請或不受歡迎。
杰西卡正在為姨媽準(zhǔn)備生日午宴。一個未被邀請的堂弟艾倫突然造訪到門前，結(jié)果看到杰西卡穿著浴袍正忙著烹飪和烘烤食物。此
事令杰西卡十分沮喪并倍感恥辱，因為她在男士面前的不雅裝束是她宗教信仰的大忌。由于物業(yè)經(jīng)理及時了解情況并向杰西卡解釋事由和賠禮道歉，事態(tài)沒有惡化，但是門衛(wèi)被替換了。此事源于門衛(wèi)的疏忽。盡管艾倫聲稱他是杰西卡的堂弟，從遠(yuǎn)方而來并忘記了她的房間號，門衛(wèi)也不應(yīng)把杰西卡的房間號告訴艾倫，也不該證實杰西卡住在本公寓，除非杰西卡事先告知門衛(wèi)。按照規(guī)定門衛(wèi)需問明訪客欲訪居民的姓名，此時門衛(wèi)可以打電話詢問居民是否期待這位訪客。同時不應(yīng)讓訪客看到撥打的電話號碼（這是《個人隱私保護(hù)法》所不允許的）。
一位租客是荷蘭裔的中年 單身女士，有位意大利裔的男朋友，他經(jīng)常在午后來訪。來自肯尼亞的女門衛(wèi)已熟悉他的外貌也能認(rèn)出他。一天這位男子又出現(xiàn)樓前，他沒有用大門對講器與女友房間聯(lián)系開門，而是尾隨著一位居民進(jìn)入公寓大廳。女門衛(wèi)攔住了他。這位男子先是沒好氣地大吵大嚷，然后又用緩和的語氣說：“你是認(rèn)識我的”。女門衛(wèi)有些不好意思，便讓他進(jìn)入。
五分鐘后，一位同樓層的居民打電話說，有人在走廊廝打和尖叫。待物業(yè)經(jīng)理和門衛(wèi)到達(dá)時發(fā)現(xiàn)這位女士和她的新男友正盡力將意大利男子推出門外。后來得知她已與前男友分手，而前男友一直不斷地騷擾她，致使女士不得不更改電話號碼。現(xiàn)在她十分擔(dān)心自己的人身安全。
事發(fā)后不久，這位女士將公寓、物業(yè)管理公司、門衛(wèi)合約服務(wù)商，房東（業(yè)主）和前男友一并告到法庭。此案歷經(jīng)兩年半的法庭調(diào)查和審理，最后判定公寓對原告賠償2,500加元（公寓的保險公司全額支付）。
PPP只是物業(yè)管理活動中的部分內(nèi)容。在加拿大，物業(yè)管理就是以《人權(quán)法》和《共管物業(yè)管理法》為綱，具體實施公寓的章程、條例和細(xì)則的過程。這個過程并非像看上去那么簡單，它涉及相關(guān)的民法和刑法，而且由于加拿大是個多元化的國家，還要盡可能地了解和熟悉不同的宗教信仰、文化習(xí)俗和生活習(xí)慣，才能處理好公寓管理中的每一個細(xì)節(jié)。
篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答
業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答
※物業(yè)管理知識問答※
一.物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理收費實行政府導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
政府指導(dǎo)價由省人民政府價格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M標(biāo)準(zhǔn)。
已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價而定或者由雙方協(xié)商確定。
二.物業(yè)管理費的構(gòu)成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節(jié)日裝飾費、聘請專業(yè)人士費用、法定稅費、經(jīng)理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調(diào)費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？
物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。
1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理
3）環(huán)境衛(wèi)生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實際上是專項服務(wù)的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業(yè)管理公司的水電費如何分?jǐn)偅?/p>
物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨立設(shè)表計費，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M中去。
六.怎樣成立業(yè)委會？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
七.業(yè)委會成立時，空置單位是否有選舉權(quán)利？
有，因為業(yè)主委員會由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。
八.編制管理預(yù)算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？
《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：
1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；
2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；
3）開發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；
4）業(yè)主大會及業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責(zé)；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？
《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。
《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進(jìn)行修改補充，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業(yè)管理費？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》以及《業(yè)主手冊》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費按月計收，各業(yè)主需在每月的五號前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費。
十二.若拖欠物業(yè)管理費將會承擔(dān)什么責(zé)任？
對逾期繳交物業(yè)管理費者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達(dá)兩個月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會授權(quán)對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報業(yè)主聯(lián)合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費？
為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供了多種交費方法，業(yè)主可據(jù)實際情況加以選擇：
以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費；
國內(nèi)業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設(shè)儲蓄代交管理費業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦
物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦
南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。
[案例提示]
運用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因為物業(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。
[案例分析]
現(xiàn)請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因為開發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理條例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)。《條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并與開發(fā)商履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。