淺述物業管理四個關鍵問題
一、專業物管不專業行業生存受質疑
從全國層面上講，筆者認為中國的物業管理，從誕生之日起，就帶有自己的陋習胎記。它是按大包大攬的“政府化”運作模式演變而來的。物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，但這些項目實際上是貨真價實、科技含量高、專業性強的獨立行業。而中國物業管理行業的現狀是，絕大多數物管企業由于規模偏小，不可能花很高的成本配置高級專業人才，這就出現了尷尬的局面：號稱專業的中國物業管理其實不專業。
在一些規模較大的物管企業，目前已有嘗試通過成立各種專業中心的形式，加強機電維修、園林綠化，但這些所謂的專業中心基本上僅是在原有的基礎上變換一種形式而已，準確的說只能算是物管企業內部組織結構的改革，實際上僅是企業內部成立了一個與下屬小區管理處相對應的部門而已，即物管企業機電維修中心對應下屬各小區管理處機電維修部，以此類推。而社會上正規的專業機電維修、清潔衛生、園林綠化，其專業人才素質之扎實、技術力量之雄厚、行業的專業化程度之高，是大多數物管企業難以望其項背的。因此，物管企業有必要也必須按市場化的模式與要求，加快提升企業專業化程度的步伐。
二、服務觀念僵化管理模式陳舊
業主到單位上班去，物業管理人員到小區上班來；業主下班回到小區，物管人也下班離開小區回到家里，業主真正需要服務的時候卻見不到物業管理人員，有的也只是保安人員和維修工這些操作層員工。縱觀整個行業，物管企業大多還是沒有跳出“朝八晚五”，政府化、機關式的落后觀念，使得物管企業及服務人員的服務不到位。
物管企業的產品實際上就是提供給業主的服務，這種物管與服務產品的構成，主要由企業的管理服務模式、技能與方法組合而成。但我們可以發現一個奇怪的現象，絕大多數物管企業并沒有設置會對產品品質進行創新與升級的研發部門。雖然，有一些物管企業設置有類似機構，但大多沒有研發創新的職能，從而使得物管與服務的模式、技能和方法年復一年，遠不能做到與時俱進。
我們可以想見，由模式、技能與方法組合起來的物管與服務的產品，在落后于社會和時代的發展，在不能持續滿足業主日益增長的需求與期望，在廣大業主維權意識、自治意識等與日俱增的情況下，如果沒有成為投訴熱點，那才是僥幸。
三、新步伐遲緩認證步入誤區
縱觀我國甲乙丙三級物管企業，其公司本部機構設置普遍顯得臃腫而不科學。如前所述，幾乎沒有一家物管企業設有專職機構，配備專業人才對物業管理與服務進行產品研發創新，無從對企業的管理服務模式、技能與方法進行持續的提升。雖然物管行業中不少企業大多設有品質部，但這些部門沒有針對管理服務模式、技能、方法進行研發創新的職能，大多數是照本宣科以國家、省、市的物管服務標準對下屬社區管理處進行檢查考評，已異化為官僚化、形式化和傳統政府化的“專職檢查機構”。ISO9001國際質量認證近年來廣受物管企業追捧，但毫不夸張地說，目前看來ISO9001國際質量認證害了這個行業。當然，這不是ISO9001國際質量認證體系的錯，因為作為新興行業的物業管理，至今其管理與服務的模式、技能、方法還處于動態創新的探索期。而導入ISO9001國際質量認證體系，卻把需要不斷探索創新的管理服務模式、技能、方法“法制化”、“程序化”。由于ISO9001國際質量認證體系的引入，還給物管企業造成一種錯覺認為企業的管理與服務行為已納入ISO9001國際質量認證體系，已經“科學化”、“規范化”、“國際化”、“程序化”……但結果是扼殺了物管企業探索創新的激情和通道。
四、理論探索滯后基礎研究虛浮
縱觀物管行業的理論研究，表現出滯后與虛浮的多，扎實的少；表面文章多，真正研究到內質的少，整個行業理論研究大多華而不實。業界人士普遍熱衷于不著邊際的宏觀論，熱衷于企業產權結構調整，在全國數名物管企業老總的變動也曾被炒得沸沸揚揚，居然一段時期成為行業內主流話題，而關系到行業長足發展乃至生死存亡的物業管理與服務的理論研究，特別是物業基礎理論，如物業管理與服務的模式、技能和方法的研究，卻幾乎是一片空白，鮮有人提及。準確地說，物管企業改制及產權結構的調整，是所有其他行業共同而臨的體制困惑，而絕不是行業困惑。對于物管行業，最緊迫的是要重點關注行業產品品質的創新，關注行業本身的生存與發展。
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責。《條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。