合格的管理處經理應具備七項能力
來自《現代物業》雜志

管理處經理在物業管理企業中處于承上啟下的位置,猶如制造企業的車間主任。他們同時擔負執行者和管理者的雙重角色,是企業高層與基層之間溝通的一座橋梁。他們的作用發揮得好壞與否,直接影響到企業戰略決策的成敗。在全球倡導“執行力”的潮流中,管理處經理的執行力如何成為職業經理人是否稱職的重要籌碼。我以為,一個合格的管理處經理,應具備以下七項能力:

一、 悟性能力
相信很多管理處經理都有同感,企業高層在給我們下達指令時,往往會直接以結果的形式形成指令或目標計劃。因此,管理處經理必須先弄清楚上司的意圖,以此為目標來把握執行目標計劃的方向。這一點很重要,千萬不能埋頭苦干,否則到頭來事倍功半,得不償失。
案例: 某小區已正常入住,小區車位已具備使用條件,為彌補物業管理經
費不足,管理處經理向上司提出在停車場手續申報中向業主按有關規定收取車位費。這種做法主要是由于政府機關辦事效率不高導致各項審批困難所致。上司在給管理處經理下達指令時,考慮到種種原因,沒有一個明確的說法,但告誡管理處經理要充分考慮種種會發生的潛在問題。管理處經理從上司的指令中悟出了意圖,為此贏得了一個季度的停車場收益以彌補物業管理經費的不足。此案例雖然有些偏頗,但從中可以看出管理處經理的領悟能力確實不凡。

二、計劃能力
管理處經理接到上司的指令后,在執行指令前應制訂詳盡的計劃,把各項
目標按照輕、重、緩、急列出計劃表(計劃表應明確完成時間、責任人、督導人及未完成原因等)。切記:制定計劃一定要雙方達成共識。一般管理處在制訂計劃時,按照年度計劃逐漸分解到每月,形成月度計劃,再分解到每周甚至每日?？紤]到物業管理的特殊性,不可預料的追加計劃較多。因此,管理處經理在計劃的實施與督導中,要預先掌握關鍵性的目標,用20/80原理來執行與衡量計劃的科學性與合理性。
案例:某管理處經理制定的周計劃(列出其中兩項):周五與業主委員會召開一次溝通會議,周日舉辦一次小業主戶外踏青活動。管理處經理制定計劃后,直至周三才打電話與業主委員會主任預約。結果,業主委員會主任說他們那天有其他重要工作要安排,不能推延。周日的活動由于未考慮到當天是母親節而以失敗告終。

三、督導能力
計劃制定得再周到,如不能有效地執行,也達不到良好的預期效果。管理處
經理日常督導下屬是必要的。督導下屬,首先要考量下屬能力與工作分配的合理性,也要考慮言行的方式,要知道“給我上”與“跟我沖”的區別很大,語氣不好或目標不明確直接影響到計劃的實施。管理處經理在督導下屬時,要利用個人人格魅力去激發下屬的潛意識,提升下屬的責任感與使命感。好的管理處經理懂得如何充分調動下屬的主觀能動性。
案例:某管理處經理在與下屬達成共識的前提下制定了一份月度計劃,并且在計劃實施表中增加了“中途考核時間”一欄。在事前、事中進行全方位督導,遇到阻力,下屬積極與管理處經理溝通。事后管理處經理與下屬共同分析原因、總結經驗。結果,該管理處在公司月度績效評估中一路領先。

四、協調能力
物業管理一線工作,管理處經理往往將大部分時間花在協調上。協調不僅包括內部上下級之間、部門與部門之間的縱向和橫向協調,還包括與外部顧客、合作方、相關方的協調,業主回訪、居委會、業委會的溝通,派出所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協調不好都會影響到計劃的實施,協調各方關系就是實現共贏。
案例:某管理處經理剛來北京,對北京的物業管理市場環境不了解。對內,他能很快與下屬形成一種良好的合作氛圍,在管理處內部形成良好工作局面。然而在對外聯系上,他由于性格等原因所致,與市政、派出所及業委會關系處理得不融洽。結果,工作中處處受阻,上司不得不忍痛割愛,將之調離。

篇2：年度物業公司管理處經理目標管理責任書

　　年度物業公司管理處經理目標管理責任書（僅供參考）

　　為確保**物業管理有限公司**管理處計劃目標得以實現，經公司與目標責任人（管理處經理）共同商討，已確定 物業管理處年度工作責任目標，并由目標責任人代表 物業管理處簽署確認。

　　1．責任目標

　?。?）管理目標

　　a) 全年不發生重大安全責任事故。

　　注："重大安全事故"是指：

　　★ 因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故；

　　★ 因失職或玩忽職守引發的公司很重要財產報廢、損毀事故；

　　★ 因失職或玩忽職守引發的火災事故；

　　★ 因失職或玩忽職守引發的水浸事故；

　　★ 因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。

　　b)所轄物業設施設備的使用完好率達100%以上。

　　c)員工上崗培訓合格率100%以上。

　　d)員工對管理處的滿意率達90%以上。

　　e)2000年年底前，獲得"全國城市物業管理優秀示范小區"稱號。

　　（2） 服務目標

　　a）住戶對管理服務工作的滿意率達95%以上。

　　b）員工對飯堂服務工作的滿意率達95%以上。

　　（3） 經營目標

　　a) 全年各項開支控制在 萬元以內（詳見《預算明細表》<略>）。

　　b) 全年實現經營利潤 萬元。

　　2． 為做主上述責任目標的實現，責任人（管理處經理）的權力如下；

　　（1）人事管理權

　　a)對物業管理處班組長（含）以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權（財務人員除外）。

　　b)對物業管理處副經理、部門主管/副主管、財務人員的任免、調配、解聘、獎罰的建議權

　　c)編制范圍內臨時工的招聘錄用決定權。

　　d)工薪標準范圍內的調薪建議權。

　　（2） 財務管理權

　　日常經營管理資金600元以風的支出決定權、借款審批權。（3） 管理決策權

　　a)主持物業管理處的日常管理工作。

　　b)組織實施物業管理有限公司的工作目標、工作標準、工作程序、管理制度。

　　c)主持召開物業管理處的各類工作會議。

　　d)審核管理處各類經濟合同。

　?。?） 申請支持權

　　a)依據物業管理處的工作進展情況申請專項經營管理資金和其他資金支持。

　　b)申請修改物業管理處的組織架構和人員定編。

　　c)申請業務支持。

　　3．責任人的義務

　?。?）接受公司的統一領導。

　　（2）向公司作工作匯報，

　?。?）確保責任目標的逐步實現。

　?。?）自覺接受公司各職能部門的監控、考評、檢查。

　　（5）每月5號前按時上報財務報表和其他工作報表。

　?。?）每月5號前組織目標評估，質量評審，進度、質量考評和員工績效考評。

　?。?）積極配合公司完成其他專項工作。

　　（8）保證管理處各個標準作業規程的貫徹執行。

　　（9）保證管理處的操作不違背國家的法律、法規。

　?。?0）保證員工的生活、工作秩序。

　?。?1）保證員工的整體操作技能和工作質量。

　?。?2）為公司培養人才。

　　（13）同公司交納風險抵押金。

　　4． 公司的權力

　?。?）有對管理處的運作狀況（工作進度、標準、質量、成本等指標）抽查、檢查、監督的權力。

　　（2）有對目標責任人及以下各級員工的任免權、解聘權、調配權。

　　（3）有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、報表、原始憑據、記錄的權力。

　?。?）有對管理處財務運作狀況的審計權、監控權。

　?。?）有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。

　?。?）專項事件的調查權。

　　5． 公司的義務

　?。?）及時提供合適的業務支持。

　?。?）提供信息支持。

　　（3）提供資金支持。

　　6． 目標考評

　　（1）公司財務部定期（不定期）監控、審計、檢查物業管理處資金鐵運作、成本和其他的財務工作。檢查標準、辦法依據待業法規和公司的財務規定。

　　（2）公司品質部負責目標責任人的績效考評?？荚u標準辦法依據公司績效考評相關標準作業規程和本目標管理責任書。

　　7．目標獎罰

　?。?）管理處責任人（經理）必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。

　?。?）如果工作目標完成，則管理處可按公司的獎金分配方案對員工發放獎金，其中目標責任人可提取管理處經營利潤的 %作為個人獎金。

　?。?）如果本責任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責任人的25%目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔相應的行政處罰。

　　（4）若發生不可抗力而致使責任目標無法完成，則本目標責任書失效，遺留問題由公司與目標責任人共同處理。

　　8． 本目標管理責任書一式四份，公司行政部存檔二份，目標責任人一份，物業管理處存檔一份。

　　9． 未盡事宜，由目標責任人同公司協商解決，補充條款與本責任書具有同等效力。

　　10． 本責任書自簽訂之日起生效。

　　11．本責任書解釋權在公司。

　　目標責任人簽署： 日期；

　　總經理簽署：日期：

篇3：項目物業管理處經理的簡歷

　　項目物業管理處經理的簡歷

　　姓名(此處暫不明寫)，男，36歲，持《全國物業管理企業經理》上崗證，主要簡歷如下：

　　一、基本情況：

　　性別：男 年齡：36歲 民族：漢族 學歷：大專

　　政治面貌：黨員

　　二、個人履歷：

　　1994-1996：某大學計算機運用專業

　　1996--1998：某市交警支隊勞動服務公司副經理

　　1998-2000：某市某集團房開公司經理及某市某物業管理公司經理

　　2000-20**：某市某物業管理公司經理

　　20**---今： 某市某物業公司某事務所經理

　　三、培訓經歷：

　　1999年6月，參加《職業經理人》培訓，掌握"高效率工作技巧--目標、計劃和時間管理、高效團隊"等內容，并獲相關證書;

　　20**年5月，參加北京拓展培訓學校組織的拓展培訓;

　　20**年7月，參加 "中國房地產研討會"。

　　四、個人業績：

　　具有國家建設部物業管理經理職業認可資格，勞動部物業管理中級職業資質。

　　98-2000年成功推行房改房物業管理。

　　2000年成功策劃某市某商場物業實施。

　　2000年成功管理某高層多產權虧損寫字樓，使之贏利。

　　20**年策劃某市某物業管理公司某物業物業管理方案。

　　20**年管理物業獲得國家建設部物業管理優秀示范小區稱號

　　20**年管理物業獲某市物業管理優秀示范大廈