淺析物業(yè)招投標(biāo)

　　歷經(jīng)20多年的發(fā)展，我國物業(yè)服務(wù)已逐步走上了正規(guī)發(fā)展的軌道，得到了政府的高度重視，并列入了國家和各級政府“十五”計劃“推廣和規(guī)范”工作的日程。但畢竟離社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展還有差距，在發(fā)展過程中難免會遇到這樣那樣的問題。其中，物業(yè)服務(wù)不正當(dāng)競爭的病兆也逐步顯現(xiàn)，開始制約物業(yè)服務(wù)健康持續(xù)的市場化發(fā)展步伐。

　　一、“畫地為牢”的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　從概念上講所謂不正當(dāng)競爭，是指經(jīng)營者違反《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益、擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為。

　　目前物業(yè)服務(wù)行為同室操戈的現(xiàn)象愈演愈烈，其中又重點表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)上。幾乎在絕大多數(shù)管理公司參與的競投標(biāo)過程中，都出現(xiàn)了互相壓價的不正當(dāng)競爭行為。一些公司為了中標(biāo)，報價很低，低出了管理服務(wù)的成本價，典型的惡性價格競爭。如按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的市場價收費為每平方米2元，卻報出0.8元。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時還影響了行業(yè)的發(fā)展。

　　這些企業(yè)之所以虧本經(jīng)營、低價接盤，只是想“占地為王”，但它們根本沒想到這是自己給自己套上了枷鎖，最終將是“畫地為牢”。這種低價接盤的物業(yè)服務(wù)公司一旦取得該區(qū)的物業(yè)服務(wù)權(quán)后，往往會巧立名目開展各種有償服務(wù)，更有甚者，降低物業(yè)服務(wù)的服務(wù)水平，如不按時對機械進行保養(yǎng)，使一些貴重的機械使用壽命縮短，損害業(yè)主的長遠利益等，最終敗壞整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)在業(yè)主及社會上的形象。

　　物業(yè)服務(wù)“畫地為牢”的典型就是在業(yè)內(nèi)及社會上傳得沸沸揚揚的“低收費、零收費”鬧劇。針對這一明顯違背市場經(jīng)濟發(fā)展一般規(guī)律的鬧劇，法律界及業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，所謂物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”，歸根結(jié)底采用的是一種惡性價格競爭手段，是典型的不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條關(guān)于“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。

　　該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的；二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于成本的價格傾銷物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品。

　　此外，有個別物業(yè)服務(wù)公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以即便虧損也要爭取把項目搶到手。也有管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。

　　二、“畫餅充饑”的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

　　物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭還表現(xiàn)出對市場的擾亂性特征，這些物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭行為，不但損害了其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，而且還損害了社會經(jīng)濟秩序。理論上講，良好的社會經(jīng)濟秩序應(yīng)以經(jīng)營者之間的公平競爭為基礎(chǔ)。如果公平競爭機制不能發(fā)揮正常作用，則市場機制很難運轉(zhuǎn)，社會主義市場經(jīng)濟秩序必亂無疑。目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)不正當(dāng)競爭的特征及表現(xiàn)出的違法性，還具有損害性的特征，不正當(dāng)競爭行為損害了其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)受法律保護的合法權(quán)利和利益，包括某些絕對權(quán)利或公平競爭權(quán)。

　　目前物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)可以依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和《物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)辦法》進行具體操作，但有限的法規(guī)加上不成熟的市場，仍給一些物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，甚至通過不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉酶偁庬椖?。如某些物業(yè)招標(biāo)單位實際上早已內(nèi)定好了對象，但也打著公開招標(biāo)的幌子，以其它管理公司作為陪襯。還有些開發(fā)商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)服務(wù)公司能中標(biāo)，事前透露招投標(biāo)消息，并對競標(biāo)的其它物業(yè)服務(wù)公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進行限制。甚而有嚴重缺乏企業(yè)道德和法律意識的開發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案。

　　此外，就目前來說，雖然有的物業(yè)服務(wù)公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)服務(wù)權(quán)，但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)公司的各項管理工作無法正常開展，被迫撤出。也有的物業(yè)招標(biāo)單位，先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。

　　這樣，就使物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)實際上成了地方保護主義的手段。因此說要想讓招投標(biāo)順利進行，就必須打破這種怪圈。從企業(yè)的可持續(xù)角度來看，隸屬開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司若不對外接管物業(yè)，不實行自主經(jīng)營、獨立核算，就很難降低成本、提高效益，也難以經(jīng)得起市場的考驗。而獨立經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟利益的保護，可供公開招投標(biāo)的市場資源有限而影響企業(yè)發(fā)展，市場競爭的大環(huán)境處于一種半封閉狀態(tài)，很難形成良性的市場競爭。當(dāng)前解決問題的最好辦法，是做好建管分離，真正實現(xiàn)與市場銜接。

　　三、物管行業(yè)亟需專業(yè)評判機構(gòu)及培養(yǎng)成熟的投標(biāo)主體

　　可以看出，這種“畫餅充饑”讓投標(biāo)企業(yè)竹籃打水一場空，“畫地為牢”現(xiàn)象的出現(xiàn)，深層次原因在于行業(yè)沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性。現(xiàn)在進行的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織招標(biāo)，或委托政府管理部門一起組織招標(biāo)。由于沒有統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理評價部門，對招標(biāo)內(nèi)容、程序、評標(biāo)人員組成等沒有一個標(biāo)準(zhǔn)模式，且缺乏有效監(jiān)督，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)服務(wù)行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進行招標(biāo)，否則就容易造成壓價招標(biāo)、遺留問題多，與原開發(fā)建設(shè)單位及調(diào)難度大等問題。因此在當(dāng)前全國及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)則、市場化程度不高、經(jīng)濟效益稍弱等情況下，應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)機構(gòu)，專門負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。

　　同時，對于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項:第一，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)必須事物到專門機構(gòu)備案，取得專門機構(gòu)的認可方可進行；第二，招投標(biāo)機構(gòu)應(yīng)指定專人負責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加招投標(biāo)；第三，招投標(biāo)的開標(biāo)和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構(gòu)的參與，以維護公開、公平、公正原則。此外還須培養(yǎng)成熟的招標(biāo)主體。相應(yīng)的投標(biāo)主體，即必須有各種不同專業(yè)、不同服務(wù)項目、不同服務(wù)特色、不同收費水平、不同服務(wù)質(zhì)量的獨立法人物業(yè)服務(wù)公司、專業(yè)公司或顧問公司。如果投標(biāo)主體物業(yè)服務(wù)公司千篇一律，物業(yè)服務(wù)市場就不能形成一定的競爭，物業(yè)服務(wù)公司市場化也就沒有了基礎(chǔ)。成熟的投標(biāo)主體，還要求物業(yè)公司在管理經(jīng)驗、管理技術(shù)、人才使用、市場運作諸方面的成熟。

　　必須有豐富的管理經(jīng)驗、成熟的管理技術(shù)、正確的人才使用以及準(zhǔn)確地判斷市場形勢變化，能夠根據(jù)物業(yè)服務(wù)市場情況，及時地調(diào)整公司的投標(biāo)策略、管理方向、收費政策與方式及品牌戰(zhàn)略的能力等等。其中，有足夠的、成熟的業(yè)委會尤其重要。也就是說，成熟的業(yè)委會必須能夠正確地選聘到合適的物業(yè)服務(wù)公司來管理業(yè)主的物業(yè)，或者必須能夠委托到合適的代理單位來選聘自己認為合適的物業(yè)服務(wù)公司。此外，它還能夠根據(jù)市場情況，自主地決定續(xù)聘和辭聘物業(yè)服務(wù)公司，能夠完全地適應(yīng)物業(yè)服務(wù)市場的一切變化，處理與此相關(guān)的所有問題。

　　另外從行業(yè)自救的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展，就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律，不要使陰招或降低價格來搞不正當(dāng)?shù)母偁?，要接管就去接管沒有任何法律問題的“干凈”物業(yè)。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被推到了市場前臺。雖然很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟效益差、缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益，但競爭是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，物管企業(yè)也只能在合法正當(dāng)?shù)母偁幹猩?、發(fā)展。只有招投標(biāo)真正體現(xiàn)出公正、客觀，市場競爭才能真正實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關(guān)項目的招標(biāo)信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標(biāo)項目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項、研究和設(shè)計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計中有不當(dāng)之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個問題

　　項目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點去編制投標(biāo)文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標(biāo)文件中使用的計量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時，整個投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報價，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報價時，應(yīng)注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)?。投?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價格，結(jié)合當(dāng)時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標(biāo)后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。