醫(yī)院物業(yè)項(xiàng)目概況與分析

　　一、項(xiàng)目概況

　　1、項(xiàng)目介紹

　　**市第二醫(yī)院位于西城區(qū)油坊胡同36#。由一棟地下四層，地上八層的新樓與一棟地上四層地下一層的舊樓共同組成。總建筑面積27984m2（其中新樓：21384m2 ，舊樓：2500 m2，南區(qū)租用樓：4100 m2，）；新樓功能劃分：地下一層放射科、內(nèi)鏡室，地下二層自行車庫、物品庫、病案庫、藥庫、太平間等，地下三層員工食堂、計(jì)算機(jī)室、公共浴室、供應(yīng)室，地下四層立體停車場（92個(gè)車位），地上一至三層門診，四至七層住院部，八層手術(shù)室。舊樓功能劃分：地下一層庫房，地上一至三層病房，地上四層檢驗(yàn)科。綠化面積：500 m2；擬開放246張病床。

　　醫(yī)院在職職工420人（后勤人員約為20個(gè)），日門診量約600人次。

　　醫(yī)院南區(qū)為臨租用地，建筑面積約為4100 m2，由體檢中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心以及綜合辦公樓組成。

　　2、項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)備情況

　　**市第二醫(yī)院是一個(gè)配套設(shè)備設(shè)施非常完善的綜合性醫(yī)院，其具備：高低壓配電室，高壓變頻供水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，熱水系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)、潔凈空調(diào)及鍋爐房。電梯6部（1部客梯、1部車梯、1部污梯、1部潔凈梯、2部醫(yī)用梯）此外，地下四層為停車場，可滿足醫(yī)院及患者就醫(yī)停車使用；地下三層為食堂，可滿足用戶就餐、配餐、送餐需求。

　　二、項(xiàng)目分析

　　醫(yī)院物業(yè)相對(duì)于住宅、寫字樓、商場等一般性物業(yè)而言，醫(yī)院是較難管理的一種物業(yè)。在管理中矛盾較多，困難較大，這是由醫(yī)院物業(yè)管理自身的特點(diǎn)所決定的。

　　首先，醫(yī)院物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象具有雙重性。從業(yè)人員不僅給病人提供服務(wù)，還要同時(shí)滿足醫(yī)務(wù)人員的服務(wù)需要，而醫(yī)務(wù)人員又在為病人服務(wù)。病人屬于弱勢群體，絕不像住宅區(qū)內(nèi)的住（用）戶或?qū)懽謽抢锏霓k公人員那么易于管理和服務(wù)。服務(wù)要求越高，管理難度越大。

　　醫(yī)院物業(yè)管理的功能除了是為醫(yī)務(wù)人員和病人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高效管理，創(chuàng)造安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境，還必須保證醫(yī)院正常的醫(yī)療工作秩序。同時(shí)，良好的物業(yè)管理還能為醫(yī)院樹立品牌形象，吸引外來病人就診，提高經(jīng)濟(jì)效益。醫(yī)院物業(yè)管理范圍廣泛，包括醫(yī)院主體（門診部、住院部等）及食堂兩大部分。每一部分的管理運(yùn)作方式不同，由管理中心統(tǒng)一協(xié)調(diào)控制。因此，醫(yī)院物業(yè)管理功能和范圍決定了管理的高難度。

　　衛(wèi)生要求高，專業(yè)性強(qiáng)，這是醫(yī)院物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。清潔工作是重中之重，是管理工作面臨的最大挑戰(zhàn)。醫(yī)院不同于一般住宅、寫字樓，清潔也不再是掃掃擦擦那么簡單，要消毒，要注意交叉感染。對(duì)人員素質(zhì)有較高要求，并須注重學(xué)習(xí)醫(yī)院消毒隔離制度等知識(shí)。

　　由于醫(yī)院采取開放式治安管理方式，人員流動(dòng)量大，進(jìn)出人員復(fù)雜，并且樓棟多、面積大，管理難度大。保安員工作不只是局限于常規(guī)的治安、消防、車輛道路管理，還需從事陪護(hù)控制、救護(hù)接應(yīng)、幫助病人等方面的醫(yī)療專業(yè)性服務(wù)工作。

　　針對(duì)醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)，我們必須遵循物業(yè)管理的規(guī)律并結(jié)合醫(yī)院實(shí)際運(yùn)作狀況，使每步管理程序和每個(gè)管理環(huán)節(jié)形成一個(gè)制度化、系統(tǒng)化的有機(jī)整體，使內(nèi)部管理和現(xiàn)場管理有機(jī)地相互協(xié)調(diào)配合起來。在日常管理過程中，諸如清潔消毒、機(jī)電維修、保安消防及對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，都將直接影響物業(yè)管理正常運(yùn)行。因此，管理人員必須學(xué)會(huì)統(tǒng)籌兼顧，綜合治理協(xié)調(diào)，從全局的角度看問題，而非各管一攤不問其他。

　　我們不僅要做到讓醫(yī)務(wù)人員滿意還要讓病患滿意，這就需要聘請(qǐng)專業(yè)的保潔、專業(yè)的護(hù)工公司， 用我們高質(zhì)量的服務(wù)贏得廣大醫(yī)護(hù)人員、病人及其家屬的信任和支持，另外要保證我們的服務(wù)態(tài)度良好，時(shí)刻保持真誠的微笑面對(duì)每一個(gè)服務(wù)對(duì)象，通過我們的服務(wù)讓用戶滿意，真正達(dá)到用戶物業(yè)一家親的良好狀態(tài)！

　　三、本項(xiàng)目物業(yè)管理整體思路

　　根據(jù)以上分析，由于醫(yī)院的物業(yè)管理有別于寫字樓、辦公樓、居住小區(qū)等傳統(tǒng)物業(yè)類型，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在涉足醫(yī)院后勤服務(wù)社會(huì)化管理之前，對(duì)醫(yī)院物業(yè)的特殊性進(jìn)行充分了解，并在人力、物力、專業(yè)技術(shù)等多方面做好相應(yīng)準(zhǔn)備。同時(shí)，在實(shí)施物業(yè)管理過程中，根據(jù)醫(yī)院工作的特點(diǎn)，不斷摸索，總結(jié)出一條科學(xué)管理之路，使得醫(yī)院的物業(yè)管理服務(wù)不斷朝著專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的方面發(fā)展。

　　針對(duì)**市第二醫(yī)院物業(yè)管理工作以滿足廣大患者的醫(yī)療需求為基礎(chǔ)，確保醫(yī)院服務(wù)支持系統(tǒng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)此我公司將采取以人性化和專業(yè)化管理為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)以人為本的服務(wù)理念，借助現(xiàn)代化的管理模式和方法，為廣大用戶提供優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、細(xì)致、周到、高效的服務(wù)和智能化管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的工作及就醫(yī)環(huán)境。

　　四、建立相應(yīng)的管理體制與管理機(jī)制

　　1、完善管理體制，建立"職業(yè)經(jīng)理人"制度

　　如果說恒瑞物業(yè)公司是市場競爭浪潮中的航船，那么管理體制是船的龍骨，它直接影響到企業(yè)發(fā)展的成敗。我們將在醫(yī)院的管理中引入市場

化的激勵(lì)機(jī)制-職業(yè)經(jīng)理人制度，來充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模式。

　　2、推行用戶自治管理與企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的管理機(jī)制

　　針對(duì)**市第二醫(yī)院的特點(diǎn)，充分調(diào)動(dòng)廣大用戶自律、自治的積極性。根據(jù)公司以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，我們將組織更加多樣化的交流，對(duì)話方式，以達(dá)到物業(yè)公司、廣大用戶和諧共管的目的。

　　五、物業(yè)管理的原則

　　★ 資產(chǎn)全周期管理的原則（Life Cycle Asset Management）；

　　★ 突出專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化的服務(wù)主題；

　　★ 創(chuàng)立品牌意識(shí)；

　　★ 開展全方面、高品質(zhì)的服務(wù)，融入公司整體管理體系中；

　　★ 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。

篇2：美國物業(yè)管理概況及其借鑒意義

　　美國物業(yè)管理概況及其借鑒意義

　　一、美國物業(yè)管理概況

　　(一)管理幾構(gòu)

　　美國政府行政機(jī)構(gòu)中沒有設(shè)立物業(yè)管理的行政管理部門，行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)。行業(yè)協(xié)會(huì)辦有定期刊物，開設(shè)教育性專題講座和課程，為業(yè)主和物業(yè)管理公司提供交流的平臺(tái)。在美國，成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡便，只須符合一些基本的法定條件，但是美國的開發(fā)商或者業(yè)一般只聘用知名度比較高的物業(yè)管理企業(yè)，新設(shè)立的企業(yè)市場拓展難度很大。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格管理是比較嚴(yán)格的，比如在加利福尼亞州，規(guī)定取得資質(zhì)的物業(yè)管理公司必須每4年接受45小時(shí)專業(yè)課程的培訓(xùn)教育，才被認(rèn)為主體合格；比如有的管理崗位人員必須取得相應(yīng)的專業(yè)證書，公司管理人員必須持有大學(xué)畢業(yè)證書，有5年工作經(jīng)驗(yàn)，才能取得協(xié)會(huì)頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。

　　(二)服務(wù)特點(diǎn)

　　1、專業(yè)服務(wù)十分發(fā)達(dá)。專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)之一。美國的社會(huì)化分工十分明確，發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，而是找一家物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會(huì)征求業(yè)主意愿后決定。有關(guān)業(yè)務(wù)則由物業(yè)公司聘請(qǐng)專業(yè)的清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)公司承擔(dān)。尤其是保安工作由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局，具有執(zhí)法權(quán)，可以對(duì)業(yè)主的違規(guī)違約行為進(jìn)行處理。

　　2、企業(yè)經(jīng)營規(guī)模龐大。美國一些規(guī)模大的物業(yè)公司，其內(nèi)部管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的。如具有80年發(fā)展歷史，排列世界500強(qiáng)的Service Master公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理的服務(wù)性公司。它擁有25萬名員工，在43個(gè)國家為1200多萬家客戶提供服務(wù)，年?duì)I業(yè)額超過73億美元，并創(chuàng)造了連續(xù)30年股價(jià)穩(wěn)定增長的驕人業(yè)績。

　　3、信息技術(shù)應(yīng)用廣泛。美國的信息化程度比較高，社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)管理公司的資料，還有住宅小區(qū)的各種圖紙和管線資料，以及業(yè)主和租戶的相關(guān)資料，為做好物業(yè)管理工作才副其了有效的信息支撐。

　　4、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制健全。為了化解物業(yè)使用中的風(fēng)險(xiǎn)，減少業(yè)主和住戶的損失，物業(yè)管理費(fèi)一般包含房屋保險(xiǎn)的費(fèi)用。房屋保險(xiǎn)一般有業(yè)主保險(xiǎn)和住戶保險(xiǎn)等，當(dāng)業(yè)主或住戶因自然災(zāi)害等原因遭受損失時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)理賠。如果按住房價(jià)值每套10萬美元計(jì)算，則每戶每年的保險(xiǎn)費(fèi)約2032美元。

　　(三)服務(wù)模式

　　美國的住宅小區(qū)一般都是敞開式的，既沒有圍墻，也沒有任何隔離物和門衛(wèi)看守。美國小區(qū)中的公寓有兩種:一種是合作公寓，屋主沒有產(chǎn)權(quán)，只有股份，根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例；另一種是共有公寓，屋主擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。在美國，對(duì)于私人所有房屋的物業(yè)管理，既可以由私人業(yè)主自我管理，也可以委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

　　1、業(yè)主自我管理

　　在美國，約有20%的中小型的公寓實(shí)行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會(huì)選舉出的業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主管理物業(yè)，負(fù)責(zé)人事、財(cái)務(wù)、設(shè)備三大塊具體職責(zé)的政策研討、決定以及修正。同時(shí)，實(shí)行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)委會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)定。

　　一般情況下，規(guī)模在350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會(huì)由5名業(yè)主組成，分別擔(dān)任主席、副主席、財(cái)務(wù)、設(shè)備管理人和秘書。業(yè)委會(huì)又被稱作BOARD(董事會(huì))，這5各成員也被稱為董事會(huì)成員。

　　美國的業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)是非常重視的。業(yè)委會(huì)通常一年選舉一次，如果業(yè)主不能親自參會(huì)投票，會(huì)事先寫好委托書并經(jīng)公證后，由其委托人代為參加會(huì)議和投票。美國規(guī)定，小區(qū)中業(yè)主享有的權(quán)利與其所有房屋的面積成正比，選舉業(yè)委會(huì)大都采用有記名投票方式。業(yè)主往往選舉人品與修養(yǎng)高尚、具備財(cái)務(wù)、設(shè)備管理等專業(yè)知識(shí)的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。一般情況下，止委會(huì)成員是沒有報(bào)酬的，有些業(yè)委會(huì)成員也會(huì)有一些小的福利，如少付一個(gè)月物業(yè)費(fèi)、有一個(gè)免費(fèi)停車位等。

　　2、委托物業(yè)公司管理

　　物業(yè)管理公司在實(shí)施管理時(shí)，通常委派各房產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計(jì)劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計(jì)劃、負(fù)責(zé)租金收取和營銷活動(dòng)等，作業(yè)服務(wù)由物業(yè)公司委托專業(yè)公司實(shí)施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔(dān)作業(yè)服務(wù)監(jiān)理職責(zé)。

　　在美國，業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同期限一般為一年，如果業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司不滿意，必須要提前60天書面告知對(duì)方，不再續(xù)約，保證有2個(gè)月的緩沖、交接期。如果60天之前不告知，則視為自動(dòng)續(xù)約。另外，美國規(guī)定物業(yè)公司與業(yè)主簽約后中途撤退屬于違法行為，因此，一些管理水平低的物業(yè)公司就不敢去承接優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目和科技含量高的物業(yè)項(xiàng)目，以免造成不必要的損失。

　　(四)人員管理

　　美國擁有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實(shí)行了職業(yè)經(jīng)理人制度。隨著物業(yè)管理經(jīng)理人職業(yè)化的發(fā)展，美國物業(yè)管理協(xié)會(huì)也擴(kuò)展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認(rèn)定，針對(duì)大型居住、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)管理者，給與注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人的資質(zhì)認(rèn)定。注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理是房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的杰出專業(yè)人員，這項(xiàng)資質(zhì)是成為專業(yè)人士的重要標(biāo)志。目前，美國注冊(cè)物業(yè)管理師約有15000名，他們管理著全美8770億美元的房地產(chǎn)，960萬套住宅，76億平方英尺的商業(yè)樓。全美國物業(yè)管理人員協(xié)會(huì)(IREM)對(duì)從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書：居住物業(yè)管理經(jīng)理(ARM)和注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。IREM還設(shè)立了30年獎(jiǎng)勵(lì)、40年獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)從業(yè)人員以物業(yè)管理為終身職業(yè)。

　　1、居住物業(yè)管理經(jīng)理(ARM，Accredited Reisden-tial Manager)

　　居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負(fù)責(zé)管理出租公寓、出租活動(dòng)住宅、共管住宅、獨(dú)棟家庭住宅及單身公寓等。IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受IREM的職業(yè)培訓(xùn)并修滿5個(gè)學(xué)分的課程、通過ARM資格考試、承諾遵守并維護(hù)“ARM職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備住宅管理經(jīng)驗(yàn)等條件。作為ARM申請(qǐng)者在交納申請(qǐng)費(fèi)用后，可以在五年時(shí)間內(nèi)保留申請(qǐng)資格，在此期間，只要達(dá)到ARM規(guī)定的授予條件，即可被批準(zhǔn)獲得ARM資格。

　　除進(jìn)行ARM和CPM資格認(rèn)定以外，IREM還對(duì)物業(yè)管理公司授予合格管理機(jī)構(gòu)(AMO)稱號(hào)，申請(qǐng)AMO資格的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年，并且應(yīng)當(dāng)擁有一名CPM，而且該CPM在申請(qǐng)程序之前已在管理職位上超過180天。除此之外，IREM還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險(xiǎn)、資信等方面對(duì)候選公司作出了具體規(guī)定。

　　2、注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理(CPM，Certified property Manager)

　　注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，需通過一系列考試，內(nèi)容包括物業(yè)維護(hù)運(yùn)營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、鳳險(xiǎn)管理等。

　　IREM規(guī)定授予CPM資格必須經(jīng)過候選和正式注冊(cè)兩個(gè)階段。從業(yè)人員必須符合高中畢業(yè)并達(dá)到法定年齡、至少具有l(wèi)2個(gè)月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、交納申請(qǐng)費(fèi)用等條件，才能成為一個(gè)CPM候選人。CPM候選人經(jīng)批準(zhǔn)后，允許在十年期間內(nèi)達(dá)到注冊(cè)條件并取得CPM證書。在注冊(cè)階段，CPM候選人必須符合進(jìn)修全面的IREM培訓(xùn)課程并取得30個(gè)學(xué)分、CPM證書考試合格、成功通過管理計(jì)劃的能力評(píng)估、通過REM道德課程考試并承諾遵守和維護(hù)“CPM職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備五年以土物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、取得100個(gè)選修學(xué)分等六方面條件，才能獲得CPM資格。

　　此外，成立于1934年的美國房地產(chǎn)管理學(xué)院，作為全國房地產(chǎn)代理人協(xié)會(huì)的聯(lián)系組織之一，也對(duì)合格的物業(yè)管理人員簽發(fā)3種證書，即合格物業(yè)經(jīng)理(ARM)、合格住宅經(jīng)理(CAM)和合格管理組織成員(AMO)。CAM相當(dāng)于主管經(jīng)理或執(zhí)行經(jīng)理。ARM屬于執(zhí)行經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)同租戶保持聯(lián)系，并執(zhí)行管理政策。AMO則是具體管理人員。

　　二、借鑒啟示

　　(一)推行多樣化物業(yè)服務(wù)模式

　　在美國，物業(yè)服務(wù)方式靈活多樣，業(yè)主可以根據(jù)自身的需求自由選擇單項(xiàng)或多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)窯。有的小區(qū)只聘請(qǐng)了1名物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，具體服務(wù)由專業(yè)企業(yè)實(shí)施；有的小區(qū)沒有保安人員提供服務(wù)，這與本市強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)一概實(shí)施保安、保潔、保綠和保修的“四保合一”服務(wù)有很大的區(qū)別。從實(shí)際情況來看，本市居住小區(qū)檔次高低不一，業(yè)主的消費(fèi)水平和物業(yè)服務(wù)需求也各不相同。

　　因此，我們認(rèn)為，要借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，在本市推行多樣化的物業(yè)管理服務(wù)模式。一是物業(yè)管理運(yùn)作模式多樣化，扶持一批保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)化公司，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)將服務(wù)項(xiàng)目外包，打破物業(yè)管理企業(yè)既要實(shí)施管理又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)作模式，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)的分離，提高服務(wù)效率，降低服務(wù)成本，滿足業(yè)主需求；二是物業(yè)服務(wù)方式多樣化，根據(jù)業(yè)主實(shí)際需求和消費(fèi)能力，引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)搭建公共服務(wù)平臺(tái)

　　目前，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的要求，我局正在籌建上海市物業(yè)管理行政事務(wù)中心，通過整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的行業(yè)管理格局。我們?cè)趯W(xué)習(xí)考察中體會(huì)到，美國物業(yè)管理信息化建設(shè)和發(fā)達(dá)的專業(yè)化服務(wù)市場值得我們借鑒。

　　我們認(rèn)為組建物業(yè)管理行政事務(wù)中心，要充分依托上海市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，方面，實(shí)施對(duì)住宅維修資金的動(dòng)態(tài)管理，落實(shí)房屋應(yīng)急維修的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)、強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；另一方面，建立96212l物業(yè)服務(wù)呼叫平臺(tái)，整合房屋維修、保潔、綠化等社會(huì)專業(yè)化服務(wù)資源，為物業(yè)管理企業(yè)和廣大市民提供專業(yè)化服務(wù)信息，培育和推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化市場。

　　(三)加快引入物業(yè)保時(shí)幢

　　美國的物業(yè)保險(xiǎn)市場比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和保險(xiǎn)理念很強(qiáng)，政府部門也非常重視保險(xiǎn)在物業(yè)管理中的抗風(fēng)險(xiǎn)作用，如加利福尼亞州就將地震險(xiǎn)作為強(qiáng)制購買的險(xiǎn)種。在我國，保險(xiǎn)行業(yè)正在逐步被人們所接受，物業(yè)管理相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品還不多，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，極少有企業(yè)或業(yè)主主動(dòng)購買物業(yè)保險(xiǎn)，但是物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，由此引發(fā)的糾紛也缺乏有效的解決手段。

　　例如，前年“麥莎”臺(tái)風(fēng)期間，本市某商品住宅小區(qū)地下車庫進(jìn)水，業(yè)主停放的機(jī)動(dòng)車遭水浸泡，損失近千萬元，而管理該小區(qū)物業(yè)公司的注冊(cè)資本只有100萬元，無力承受業(yè)主索賠，為此引發(fā)的投訴在社會(huì)上造成了很大的影響。因此，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在本市建立物業(yè)保險(xiǎn)制度。引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)保險(xiǎn)，減少因?yàn)?zāi)害性天氣或者其他突發(fā)事件給業(yè)主和企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，有效地化解物業(yè)管理中的經(jīng)濟(jì)賠償糾紛和矛盾。

　　(作者系上海市房屋土地資源管理局物業(yè)管理處處長)

　　文章來源：上海物業(yè)管理

篇3：瑞典物業(yè)管理概況

　　瑞典物業(yè)管理概況

　　在瑞典首都斯德哥爾摩西南效沃爾貝時(shí)地區(qū)，有一排掩映在綠樹叢中的紅色住宅群，它由12棟三層樓房組成，居住著210戶人家。樓房外觀都一樣，而且是順地勢而建，顯得錯(cuò)落有致。住宅區(qū)四周和道路兩旁栽種了不少樹木，樓房前后有大片的綠地。這就是“瑞典全國房客合作總社”所擁有的許多住宅小區(qū)之一，建于1965年。

　　據(jù)該住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)主席卡爾孫德貝里先生介紹，全國房客合作總社是通過向住戶出售居住權(quán)和轉(zhuǎn)讓債務(wù)的形式將小區(qū)售出，它與住宅區(qū)已沒有經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系，實(shí)際上住宅區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)是這210家住戶組成的住房合作協(xié)會(huì)集體所有。

　　按照瑞典全國房客合作總社的章程，其下屬的各住房合作協(xié)會(huì)所擁有的都是向住戶出售了居住權(quán)的住房，即住戶所購買的只是房屋的使用權(quán)，而不是產(chǎn)權(quán)。任何人只要有錢都可以購買合作協(xié)會(huì)的住房，而且在購房后完全可以再把住房(使用權(quán))按市場人格出售給其他人，或轉(zhuǎn)租給其他人，不受任何限制。

　　會(huì)員交納月規(guī)費(fèi)

　　人們購買住房居住權(quán)后，便成為住房合作協(xié)會(huì)的成員，承擔(dān)協(xié)會(huì)的一切責(zé)任與義務(wù)。所有住房每月必須承擔(dān)住宅區(qū)運(yùn)作和維護(hù)所需的一切費(fèi)用，而且還要承擔(dān)協(xié)會(huì)欠下的債務(wù)，兩種費(fèi)用統(tǒng)稱月規(guī)費(fèi)，就是說住戶每月要按比例交納一定的費(fèi)用。

　　沃爾貝里住房合作協(xié)會(huì)是一個(gè)有著將近50年歷史的老住宅區(qū)，建房和改造住房貸款已還得差不多了，債務(wù)比較輕，再加上管理有方，其住戶交納的月規(guī)費(fèi)大大低于全國的平均數(shù)，如一套使用面積83平方米的三居室的月規(guī)費(fèi)僅需3074瑞典克朗(瑞典人均月工資2萬克朗)，比全國平均月規(guī)費(fèi)要低1/3，還不到全國租憑房平均月租金的一半。在瑞典，無論是租賃房，還是出售了居住權(quán)的住房，除電費(fèi)外，自來水費(fèi)、熱水費(fèi)、暖氣費(fèi)和清潔費(fèi)等其他與住房有關(guān)的一切費(fèi)用，都包括在了房租或月規(guī)費(fèi)內(nèi)，無須另行交納。

　　專職“管家”僅一人

　　與其他住房合作協(xié)會(huì)一樣，沃爾貝里住房合作協(xié)會(huì)對(duì)其物業(yè)實(shí)行的是自我管理的機(jī)制。其運(yùn)作方式是：全體住戶每年召開一次會(huì)議選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)，然后由這個(gè)委員會(huì)來全權(quán)負(fù)責(zé)自理整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，但管委會(huì)的重大決策仍需要獲得全體住戶大會(huì)的通過。管委會(huì)一般由8人組成，除1人來自斯德哥爾摩地區(qū)的住房合作協(xié)會(huì)外，其他成員均是住宅區(qū)內(nèi)的住戶，如管委會(huì)主席孫德貝里就是一個(gè)1975年搬進(jìn)來的老住戶，而且已在主席位置上干了14年。

　　管委會(huì)成員都有自己的工作，他們參加住宅區(qū)管理完全是業(yè)余兼職，大家雖然能從協(xié)會(huì)獲得一些誤工補(bǔ)貼，但也是象征性的，每人每年的補(bǔ)貼僅有1000克朗左右。整個(gè)住宅區(qū)常年只有一名拿薪水的全日制雇員，負(fù)責(zé)住宅區(qū)的維護(hù)工作。其職責(zé)范圍還包括夏季修剪綠地草坪，冬天清掃道路和積雪，幫助住戶進(jìn)行一些簡單的維修等。此外，管委會(huì)還要從住戶中挑選一名兼職會(huì)計(jì)，管理協(xié)會(huì)的帳目。不過，最后的帳目還得經(jīng)過正式的會(huì)計(jì)事務(wù)所的審計(jì)，才能送國家有關(guān)管理機(jī)構(gòu)備案。

　　沃爾貝里住宅區(qū)雖然離市區(qū)有十幾公里的路程，但由于離地鐵和高速公路較近，效能很方便，特別是由于月規(guī)費(fèi)較低，這里的住房相當(dāng)搶手，一套三居室的居住權(quán)人格現(xiàn)已從1965年時(shí)的1.5萬克朗漲到了近80萬克朗，高出全國平均價(jià)格整一倍。

　　從最近幾年的發(fā)展來看，住房由購買了居住權(quán)的住戶集體擁有和由住戶自己合作管理的形式方興未艾，受到越來越多瑞典人的歡迎。