小區(qū)欠費催收工作的重點

　　小區(qū)的物業(yè)管理事務牽涉到業(yè)主、住戶生活的方方面面,物業(yè)服務收費人員只有熟練掌握物業(yè)管理知識,才能有效地處理與解決業(yè)主的問題,通過專業(yè)、有效地解釋與交流滿足業(yè)主相關的物業(yè)服務需求,那么收費工作中可能出現(xiàn)的問題也就能迎刃而解。

　　在物業(yè)管理實踐中,我們發(fā)現(xiàn):由于長期受計劃經(jīng)濟的影響,在多數(shù)業(yè)主的主觀印象中,業(yè)主向物業(yè)單位繳交了物業(yè)服務費用,那么物業(yè)管理公司在小區(qū)的物業(yè)服務中就應該大包攬,滿足業(yè)主各方面的需要,也就必須“包打天下”和“滿足每個業(yè)主的各種需求”,這是刻在業(yè)主們心中的印記。如鄰居間發(fā)生爭執(zhí)、因共用毗連部位維修產(chǎn)生分歧、業(yè)主上下層管道滴漏負責維修責任問題的確認、在小區(qū)物業(yè)事務中因家庭喜好差異帶來的不便等等,物業(yè)管理公司如果沒有及時協(xié)調解決,那么業(yè)主一般都會將矛頭直接指向物業(yè)服務企業(yè)。

　　因此,在加強物業(yè)管理知識與法律法規(guī)宣傳的基礎上,作為物業(yè)管理公司,在處理諸如此類問題時,從維護大多數(shù)業(yè)主的公共利益出發(fā),嚴格依據(jù)相關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定,不偏不倚、有理有據(jù),公正合理地處理問題、協(xié)調好各相關主體的關系,明確相關責任主體,并及時進行跟蹤,注意善后問題的處理,做到件件有著落,事事有結果,那么就可以得到大多數(shù)業(yè)主的理解與支持,從而減少由此產(chǎn)生的管理費收繳難的問題。因此,物業(yè)管理工作者應加強法律、法規(guī)及相關《物權法》等各方面知識與技能的學習,在工作中既要讀懂本行業(yè)的法律、法規(guī)、政策,有理、有節(jié)、有序地協(xié)調好小區(qū)內多邊交叉的復雜關系,除此之外還要讀懂小區(qū)業(yè)主的心理,理解業(yè)主的心聲,因勢利導,融合差異,使業(yè)主與服務單位形成較好的良性互動,業(yè)主們在享受服務的同時,自覺、自愿、及時的交納物業(yè)服務規(guī)費,使得小區(qū)的物業(yè)服務能夠較好地實現(xiàn)良性循環(huán),那么物業(yè)服務收費率就能保持在一個較為理想的水平。

　　物業(yè)管理所輸出的是服務產(chǎn)品,它具有長期性和先消費后交費的行業(yè)特點,因服務對象的差異性較大,個體對服務的認知差異也不同,在實踐中物業(yè)管理服務難以達到“十全十美”的服務境界。有鑒于此,在實際工作中,個別業(yè)主對于物業(yè)服務過程中稍有暇疵,甚至是未能滿足其個性化的特殊要求,就拒交物業(yè)費的情況也時有發(fā)生。

　　針對上述情況,物業(yè)管理公司除了向業(yè)主做好解釋工作外,還要從加強自身管理出發(fā),制定規(guī)范的服務標準,做到精細管理、事前管理、事后跟蹤,將服務工作做到位,創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境,盡可能讓業(yè)主滿意并得到認可,從而提高服務費的收繳率。另一方面,物業(yè)管理服務又具有社會性,其服務的對象是全體業(yè)主,不可能因少數(shù)業(yè)主不交納物業(yè)管理費而停止提供小區(qū)物業(yè)管理服務,更不可能因為某些業(yè)主不交納物業(yè)管理費而采取強制的措施,如停水或斷電。

　　也正是因為有如此的相關規(guī)定,所以有的業(yè)主會以種種借口拖欠物業(yè)管理費,完全不顧及其他已交費的廣大業(yè)主的利益。對此,除了不斷勸說、催繳外,也可利用業(yè)主委會成員上門做工作。如果采用的多種催繳方式仍然無效,那么,物業(yè)服務公司為維護大多數(shù)業(yè)主的利益,最終只好通過法律訴訟的渠道主張自己的權利,向惡意拖欠服務費的業(yè)主追收物業(yè)管理費。當然,作為服務企業(yè),采用訴訟方式解決業(yè)主欠費問題是不得已而為之的事情!

篇2：探討物業(yè)公司借助律師催收欠費

　　探討物業(yè)公司借助律師催收欠費

　　隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來越得到人們的關注。人們在關注保護業(yè)主合法權益的同時，也開始逐步關注對物業(yè)管理者合法權益的保護狀況。在物業(yè)服務合同履行過程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費。

　　一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)狀

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個普遍現(xiàn)象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進行調查，結果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個原因：一是業(yè)主認為物業(yè)管理公司服務不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費進行對抗；二是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質量問題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司；三是一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費；四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費；五是一些業(yè)主以沒錢等為由惡意拖欠物業(yè)費等。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費無論是基于什么原因，其結果是物業(yè)管理公司無法收到預期的物業(yè)管理費，其運營資金往往得不到保障，并會因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務支出、降低服務質量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來越不可調和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理者降低服務質量，業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無法進駐，從而導致一個小區(qū)有兩個物業(yè)管理者，但兩個管理者卻都形同虛設，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。

　　二、物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費的做法

　　針對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的行為，各物業(yè)管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權利。物業(yè)管理者針對業(yè)主欠費問題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進行溝通，通過思想工作來達到目的；其次是通過停水停電等措施來迫使業(yè)主妥協(xié)；再次是加強服務質量來感動業(yè)主；最后是在無奈之下訴諸于法院。

　　然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調查過程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過停水停電手段又于法無據(jù)，因為現(xiàn)在的水費、電費等多數(shù)都是采用銀行繳費方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費，而非水費、電費，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責；而對于通過加強服務質量來感動業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認為自己的管理沒有問題，完全按照物業(yè)服務合同來進行，業(yè)主認為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認為是因為業(yè)主的欠費而導致物業(yè)管理者經(jīng)費支出困難，繼而導致物業(yè)管理質量下降，改進服務質量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費；而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業(yè)費，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無奈--成本太高，得不償失。

　　在福州，有一業(yè)主從20**年底開始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費，到20**年3月，共計欠費1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過一審、二審，直到20**年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽說只有2,000元的標的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業(yè)費糾紛看似簡單，實則不省事，就算按件收費最低一件3,000元律師費，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費，人家干什么不好？而從欠費業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認為通過訴訟方式催討物業(yè)管理費的做法并不可取。

　　由此可見，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。

　　三、催討物業(yè)管理費的法律思考

　　由于我國的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業(yè)管理者催收物業(yè)費困難的現(xiàn)狀，筆者認為應該通過比較分析的方法，結合現(xiàn)實中的一些有效的做法，逐步完善我國物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權益，維護良好的社會秩序。筆者經(jīng)過調查，認為以下幾種做法不妨可以嘗試：

　　第一、由物業(yè)公司提供相關的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務合同，將相關欠費業(yè)主資料交給律師事務所，授權給律師事務所對相關住宅小區(qū)物業(yè)費進行催收，由律師事務所派專門律師進行統(tǒng)一催收。

　　這種做法已經(jīng)在不少地方實行，福州、廈門等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務所，利用律師的專業(yè)法律知識進行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時間和催討的費用。利用律師事務所進行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)享有法定的優(yōu)先權。

　　在我國司法實踐中，我們仍將物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費的請求權與一般的債權等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過提供勞務來獲取報酬的，是一種勞務性質的合同，物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費的請求權應當優(yōu)先于普通債權得到行使。在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，從到期之日開始，便構成業(yè)主協(xié)會對欠費業(yè)主房屋單元設定的不動產(chǎn)留置權。業(yè)主協(xié)會所享有的留置權，就像貸款銀行所享有的抵押權一樣，如果欠費業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費用，業(yè)主協(xié)會有權取消被留置品的回贖權，并可按法律規(guī)定的程序，強制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費所支付的訴訟費及合理的律師費。[1]筆者認為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關的立法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)的優(yōu)先權，當業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請求法院強制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

　　第三、針對物業(yè)買賣無需經(jīng)過物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費問題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結清物業(yè)管理費，否則應當由新舊業(yè)主承擔連帶責任。

　　《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”這是明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費的連帶責任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”這也明確了開發(fā)商在賣房之前要負擔物業(yè)費的責任，而且開發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時可以了解物業(yè)交易的動態(tài)。但是到了二手房交易市場，物業(yè)公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進行了，不需要你物業(yè)公司交接把關。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個業(yè)主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費。忍無可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當法院來送傳票時，承租人告訴法官上個月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說如果沒有老業(yè)主其他財產(chǎn)的資料，起訴后將來執(zhí)行也是個難題，還是先撤訴吧！筆者認為，要杜絕這種現(xiàn)象實際是比較容易的，那就是通過立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結清物業(yè)管理費，否則新老業(yè)主要承擔連帶責任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對新業(yè)主的權益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。

　　第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。

　　訴訟是權利的最后一道保障，所以我們也不應排斥通過訴訟來催收物業(yè)管理費的做法。但因為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應盡可能采用簡便程序以有效保障物業(yè)管理者的權益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時地處理糾紛。筆者認為，我們可以嘗試設立小額錢財訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。

　　總之，針對物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費的困境，我們應該盡快完善相關的物業(yè)立法，以促進物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。