收繳物業費是如何拔掉硬釘子的

　　財務助理徐小姐告訴我，小區欠費業主已經超過了百分之十，其中拖欠時間最長的差不多快一年了，如果管理處不抓緊時間采取措施加強物業服務費的收繳，恐怕問題會越來越嚴重。

　　其實早在徐助理報告我之前，我就已經意識到物業服務費收繳工作的緊迫性了。前段時間考慮到小區正忙于召開業主大會會議并成立首屆業主委員會，會上要重點討論是否與我們公司續簽《物業管理服務合同》的問題，我擔心在那個時候過多強調催費容易引起部分業主的反感，從而被個別別有用心的業主抓住機會激化矛盾，影響到續約事宜，所以特意吩咐財務部門放松對物業服務費的收繳力度，沒想到業主們都喜歡跟風，一聽說有人開始欠費，大家都找出各種各樣的理由不按時繳納，結果兩三個月下來，就有好幾十戶業主不繳物業服務費了。

　　我一面讓徐助理將小區所有欠費超過三個月的業主名單詳細列出來，一面組織管理處管理人員開會。在會上我反復強調了催收物業服務費的重要性以及當前收費形勢的嚴峻性，號召大家出主意想辦法，齊心協力打贏一場收費攻堅戰。根據大家的意見，我們首先把八名管理人員按照性別、性格以及工作崗位的不同分成四個小組，每個小組負責催收十來戶物業服務費。各小組在拿到欠費業主名單后，可以根據各自與相關業主的熟悉程度、關系好壞進行自行調整，以便提高收費成功率。

　　三天時間下來，除了房屋長期空置，找不到聯系方式的五六戶業主外，其余30多戶業主都已經聯系上了。然而，通過各小組在電話中的反復溝通，主動前來繳費的竟然只有4戶，剩下的這些業主要么借口房屋質量有問題，要么投訴管理服務水平低，還有的干脆表示自己下崗了沒錢，反正就是不答應繳納物業服務費。

　　我把欠費情況整理出來后，反映給了剛剛成立的業主委員會，希望能夠得到他們的幫助，因為按照建設部的《業主大會規程》以及我們之間續簽的服務合同，業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。然而業主委員會的人顯然不愿意，他們說你們物業公司自己都收不上來，我們怎么可能收得到呢?再說了，如果我們業委會的人去幫你們收物業費，人家業主會怎么看，他們一定會認為我們是一伙的，穿著同一條褲子整他們，今后我們還有什么威信還有什么臉面在小區里面混啊?

　　業主委員會建議我們要么干脆停止對這些業主的服務，要么直接將他們告上法庭算了。可是，委員們不知道，停止服務容易激化矛盾不說，實際操作性也不大，物業公司提供的絕大部分都是公共性的服務，比如清潔衛生，我們總不可能整個小區都打掃了，就這些欠費的業主家門口不打掃吧?至于告上法庭，不到萬不得已，任何一家物業公司都不會輕易將業主告上法庭對簿公堂，這樣不僅使雙方關系徹底搞僵，而且容易讓其他業主造成逆反心理引起眾怒，從而讓物業公司費時費力費錢還里外不討好。

　　其實，我把皮球踢給業主委員會時，也沒有奢望他們能真正解決多少實際問題，只不過是出于尊重，走那么一個形式，讓他們體諒到我們物業公司的難處和不易。接下來，我便安排各組人員開始登門催繳，每天這些欠費的業主只要一進入小區，大門崗保安員便通過內部對講系統報告管理處;等業主剛剛踏進自己家門，我們的收費人員已經笑呵呵的站在門口迎接他們了。當然，我們第一次上門的時候，會坐在業主家里，耐心的傾聽他們的拒交理由，然后認真的記錄下來，再一一的解釋給他們聽。對于那些的確是我們管理服務不到位的地方，我們及時加以改進;對于所謂的工程質量不合格、小區配套不完善等等與物業公司沒有直接關系的問題，我們當即反映給開發單位或施工單位，約他們抽時間和業主一起見面，三方會談拿出解決方案。而且，我們每找一次業主或開發單位，都會讓他們在相關記錄上簽字，既讓業主感受到我們工作的認真和規范，同時也給他們的心理上造成物業公司這次開始較真了的感覺，盡量讓他們就坡下驢繳費了事。

　　對于那些問題處理了仍然還不繳費的業主，我們開始進行輪流上門收繳的方式，第一組剛拜訪完沒兩天，第二組第三組又開始登門了。剛開始我們還趁他們晚上回家的時候上門，后來我們便開始在他們早上起床準備上班的時候把他們纏住，或者等他們家里來了客人的時候冷不丁的上門去要錢，幾個回合下來，搞得部分欠費業主哭笑不得，只得乖乖的掏錢繳費了事。

　　半個月時間下來，拖欠的物業服務費差不多收回了四分之三，還剩下的七八戶就是真正的“頑固分子”了，他們所反映的問題能處理的都處理了，該協調的也協調了，可他們就是不繳費，完全就是要錢沒有要命一條的架式。對于這些人，我們專門開會進行了分析研討，決定根據不同的情況采取不同的措施，無論如何都要把這些硬骨頭啃下來。首先，我帶著客服主管親自上門一家一家的走訪，其他業主還好說，至少都開門讓我進去了;最可氣的是聯排別墅區張先生，遠遠見我們過去了，竟然把門關上不讓進，我們才按了一下門鈴，他便從二樓窗戶上一盆水澆了下來，要不是我反應快，當場就要淋成落燙雞。客服主管勸我說算了吧，對于這樣的釘子戶，我們只能和他法庭相見了。

　　我說越是這樣的人我們越不要把他告上法庭，我們還得從其他方面下手。回到管理處后，我們通過調查了解到，張先生和小區業主黃先生關系比較熟，兩人以前是同學。于是，我們找到黃先生，黃先生說張先生就是這樣的人，他們雖然是同學，可平時來往也不多，只知道他老婆是政府某部門的副處長。臨走的時候，黃先生很抱歉的說他也幫不上什么忙，勸我們實在不行也就只能告他了。我表面一個勁的表示沒關系沒關系，其實心里想你已經幫了我們的大忙了!

　　第二天上午，我和客服主管拿著物業服務合同、政府有關規定以及張先生家的一些資料出現在張先生老婆的單位，在此之前，我已經將張太太所在部門各級領導的姓名、辦公地址和辦公電話了解得清清楚楚。在張太太的辦公室，我和她談了不到十分鐘，她便咬著牙告訴我，中午下了班她會直接把她家拖欠的管理費以及違約金打到我們公司的帳戶上......

　　從張太太單位回來的路上，客服主管說把這顆硬釘子拔掉了，對其他業主就有信心了。然而，我的心里卻怎么也輕松不起來，冤家宜解不宜結，我告訴客服主管，在接下來的工作中，他不再負責催費的事情，而是把主要精力投入到已經把物業服務費催收上來的業主身上，特別是那些我們采用非常方式催費的業主身上，想方設法搞好工作改善關系，讓這樣的催費手段永遠成為歷史。

篇2：公寓物業費用收繳制度

　　公寓物業費用收繳制度

　　1.0 目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　2.0 適用范圍

　　物業管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　3.0 工作職責

　　3.1出納員負責按程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

　　3.2各部門主管及經理負責對本部門相關有償服務項目計費與審核，開出收費通知單。

　　3.3財務部稽核負責對各項有償服務費用的計算核查。

　　3.4管理員文員負責通知單的派發及催繳工作。

　　3.5財務部主管負責費用收繳工作的監督。

　　4.0 程序要點

　　4.1費用收取的范圍

　　4.1.1物業管理服務費。

　　4.1.2機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

　　4.1.3代收代繳的水、電等費用。

　　4.1.3其他各項多種經營服務費用。

　　4.2物業管理費的收繳

　　4.2.1管理費的收取標準:

　　4.2.1.1寫字樓物業管理費:0.35元/平米/月

　　4.2.1.2水電費押金:暫免交

　　4.2.1.3電表安裝費:免費

　　4.2.1.4裝修施工保證金:3000元/層

　　4.2.1.5裝修施工管理費:20元/天/層

　　4.2.1.6臨時出入證工本費:5元/證

　　4.2.1.7臨時出入證押金:5元/證

　　4.2.1.8裝修垃圾清運管理費:100元/層/月

　　4.2.1.9電費:(營業性)1.3元/KWH，(非營業性)1元/KWH

　　4.2.1.10水費:1.8元/立方米

　　4.2.2管理費的收繳程序:

　　4.2.2.1財務部從業主入伙之日起計收各項管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費;

　　4.2.2.2物管處于每月25日前根據各租戶的應繳費情況開出《收費通知單》(《收費通知單》一式四聯，第一聯存根聯，第二聯財務聯，第三聯回收聯，第四聯客人聯)，經部門經理、財務審核后，由物管處文員送交租戶簽認，將第四聯客人聯送交租戶;

　　4.2.2.3 物管處文員應詳細記錄《收費通知單》的派發情況;

　　4.2.2.4財務部出納員根據《收費通知單》向租戶收取各項費用。

　　4.2.3費用收繳資料的保管

　　4.2.3.1財務應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核;

　　4.2.3.2財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正;如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存;

　　4.2.4管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為財務部出納和物管處文員的績效考評依據之一。

　　5.0 記錄文件與控制表格

　　5.1 《收費通知單》

　　物業管理有限公司物業管理收費通知單

篇3：物業員工工作感想：如何提高物業費收繳率

　　物業員工工作感想：如何提高物業費收繳率

　　作為物業行業，物業費收繳率的高低，是直接關系到一個物業公司能否生存下去的關鍵，而催交物業費是各物業服務處最頭痛的一件事。但我認為，業主是否愿意交納物業費，其實還是要看物業的工作做的如何，就好比一頭犁地的牛，在開春時節，勤勤懇懇，任勞任怨，把地犁順了、犁松了，在秋收時，一定會是麥浪滾滾，稻谷飄香的。下面就我服務處在平時工作中的一些體會，與各服務處的同仁共同探討一下。

　　一、首先，保安是各小區的門面，保安的形象、禮儀，直接影響到業主的情緒。業主在早上出門時，看到的是保安向業主發自內心的微笑致意時，業主今天一整天的心情肯定不會差的；當業主拖著疲憊的身體回家時，聽到的是保安熱情的問候時，業主也會覺得很舒服。我服務處的張隊在去年開始實行送溫暖的舉措，強調保安在看到業主提東西時，必須上前幫一把，提一下，送至業主家中，一路上，保安與業主拉著家常，距離近了，心也就近了。有一次，我服務處一名保安隊員，在半夜里冒雨巡邏，業主停在車位上的車，一輛一輛的仔細地檢查每輛車的車門是否已鎖好，正巧被一位業主在窗口看見，主動來服務處一定要表揚這位保安隊員，而且，這位業主還在小區里和其他業主說起這件事。由此可見，細節確實能溫暖人心。近期，從業主反饋服務處的信息來看，這些看似簡單的行為，能讓業主確確實實地感到物業是在真心為業主服務。

　　二、在保潔這方面，因為有業主反映家中有老鼠，我們就去居委會要了一些鼠藥，然后馬上送至業主家中，并囑咐業主要注意安全，特別是家中有孩子的。要求保潔員在保潔時，要用不滴水的半濕拖把，拖樓道以及電梯內的地板，最后再用干拖把再拖一次，以免業主滑到，業主都很滿意。

　　三、在服務處工程維修這一塊，業主保修的問題無論大小，都及時想辦法解決。哪怕是更換一個窗戶拉手，修一下防盜門上的鎖，兩三分鐘內就搞定，我們會對業主說：“按要求是要收費的，但是您去年的物業費因為交費及時，我們為您提供優惠服務，這樣一來，讓業主感到早交物業費可以得到實惠，他心中有了這個概念，09年的物業費也已經交納了。有些業主來服務處反映，家中的燃氣或灶具有些問題，因為燃氣這一塊是禁止私自維修的，于是，我們多次與燃氣公司聯系，終于在前段時間，燃氣公司最先來我小區對每家每戶進行了為期三天的大規模的檢查和維修，及時為業主解除了后顧之憂。

　　四、在服務處接待這方面，我們聯系了多個服務項目，包括有疏通廚房下水道的，有維修電腦的，也有清洗抽油煙機的，提供家政服務的，以及修鎖、配鎖的。我服務處主任為小區業主的孩子入托、入學，跑前跑后，帶著業主去街道、學校，為業主們節省了幾百塊錢的贊助費。在貼催費通知單時，注意語句的用詞，避免生硬，而當業主來服務處交費時，首先感謝業主對我服務處工作的大力支持，問一問業主有什么問題需要我們幫忙的，遞上一杯茶水，有意無意地透露一下，交納物業費是每位業主的義務，這樣小區的管理就會越來越好；反之，大家如不交納物業費的話，物業服務處會沒有資金正常運行，就會交不起電費，電梯不運行，垃圾無人清運，到頭來，吃虧的還是你們業主，讓業主們有這個意識。

　　前幾天，有位業主打電話給服務處，請門崗代收一下干洗店為其干洗的衣物，我們在電話里告知業主，天在下雨，還是放在我們服務處代為保管，以免搞臟了，一句貼心的話，業主第二天就打來電話給我們，讓打好物業費發票，送去。其實，物業服務都是一件件小事，只要把小事做好了，讓業主滿意了，舒心了，我想收取物業費也并非登天之難事。掌握業主的心理動態，針對不同性格的業主，投其所好，話就說上了，自然而然的就成了朋友，當你去他家中收物業費時，他也就不好意思不交了。

　　新的一年的物業費收取工作已經展開，我們將一如既往的竭誠為業主服務，求更好，更求最好。