物業公司通過真誠服務換來業主自覺交費
物業管理行業的服務與收費問題已日益突出，成為物業管理深化的瓶頸問題。辨證看待和處理好服務與收費問題，將有力推進物業管理深入開展，促進服務對象和服務者之間的和諧。
把服務和收費看成物業管理工作同樣重要的組成部分
服務是物業管理的基本內容，做好以業主和使用人為主體對象的公共服務、專項服務和特約服務是物業管理者的天職。物業管理公司是按照合同承諾開展工作，搞好服務是責無旁貸的。與此同時，收費也是物業管理公司按照合同承諾進行的一項工作。作為物業管理公司，不能僅僅簡單地把收費與公司生存聯系起來，這會限制人們的思維。收費對于服務還有另一層重要的含義，物業管理公司是業主和使用人整體利益的代表者，按照業主公約、合同規定進行收費是對小區全體業主共同利益的維護和保障。一個專業化的物業管理公司，不能把收費只看作是養活物業管理公司的資源，這會形成與業主和使用人之間的對立意識;也不能把收費看成一種給予或受益，這容易產生可以做好也可以不做好的松懈，造成收不了費也無所謂、無辦法、無可奈何的局面。只有從工作職責的高度深化認識，物業管理公司才能對收費煥發與其他服務項目相同的足夠的積極性、主動性和創造性，因為一部分物管費收不到，就是一部分業主對另一部分業主的利益、以及小區整體利益的損害，物業管理公司必須負起維護整體利益的責任。
把服務和收費看成一個事物整體并以“雙贏”辦法加以解決
筆者在實際工作中感到，服務和收費從不分離。物業管理公司每天都要面對這些事，怎樣做好服務再收費、收了費花在哪里、策劃一個服務項目要多少經費、特約服務的耗料務工費是多少等，手腳忙的是服務、腦袋瓜子里轉的是收費。把服務和收費看成一個事物整體，用“雙贏”的思路和辦法來解決，筆者總結出了技巧問題。
1、要讓業主和使用人看到服務的效果和過程。物業管理服務“潤物細無聲”，每天不斷重復、埋頭奉獻、并不顯赫。但在一定時候，應抓住機會造成聲勢，讓業主刮目相看。20**年佛山南海麗雅苑防治SARS之戰就證明了這一點。在3月至5月間，物業管理公司在麗雅苑3次組織全員大清潔。每次行動日，從總經理到保潔員整裝出動，清洗全園區公共部位，業主從驚訝、歡迎到自動參與，認為物業管理公司關愛生命、服務到家。很自然，這一階段的收費阻力減少、業主交費義務感大大提升。
2、通過服務化解矛盾、減少不交費的借口。服務搞好了，不交費的借口就減少了。在某種角度說，服務就是促交費的武器。麗雅苑有一戶業主養了18只泰國大貓，陽臺和廳里都放了大鐵籠，貓味蔓延了一片，大貓跑到隔壁拉屎引起鄰居激烈反響，貓主對物管公司員工的勸阻置之不理，這樣下去弄不好這兩家都不交費。物業管理公司經反復研究，有針對性地采取合適的說服方案和服務措施，包括贈送戶內家政清潔專項服務、增加樓道清洗等，以耐心、熱情和真誠感化業主，化解矛盾，最后業主同意把大貓轉移出小區，兩家重歸于好，都沒有產生不交費問題。
3、主動協助服務，增加合作意向。業主在一個園區里生活，處處需要服務和幫助，其實這正是物業管理公司打動業主的好機會，這叫有機可乘。佛山華夏陶瓷博覽城業主和使用人都是陶瓷企業的老板，一部分來自外地省市，針對他們開建、裝修、開業，物業管理公司主動提供一站式服務項目，積極協助業主和使用人開線、報建、報水、報電、工地鋪排、證照申辦、裝修垃圾清運等事項;當業主和使用人準備開業慶典時，物業管理公司熱情提供人員、物料借用等服務，協助封閉區間道路、檢查高空掛物和布置裝拆會場等，使物業管理服務與業主對物業的使用過程聯系起來，增加共同維系感和合作意向，促進收費順利落實。
4、進行正確的宣傳，增加物業管理透明度，糾正對服務和收費的偏差意念。宣傳也是服務。正確的宣傳可以增加業主對物業管理的理解和共識。業主的一念之差，往往造成收費的障礙。要通過各種方式糾正業主的偏差意念。筆者所在物業管理公司堅持一年兩次對業主普訪咨詢，對業主和使用人逐戶預約普訪，每次普訪均分區分組分戶連續幾晚進行，普訪中注意宣傳已完成的工作事項和服務效果，使業主和使用人明白物業管理服務是怎樣進行的、有什么效果和意義、對小區生活環境和公共利益有什么影響，明白自己交的物業管理服務費是全部用于造福包括自己在內的全體業主和使用人的公共事業上，自己是服務費用的付出者、也是服務成果的享有者，交費是分內事，不交費就是侵占了別人的付出等，因而，提高了業主交費的責任感和自覺性。
篇2：業主不滿意物業服務拒交費敗訴案例
業主不滿意物業服務拒交費敗訴案例
7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。
原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。
被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。
法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。
20**年9月1日起施行的《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行。現世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。