北京**物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書 編號

　　名稱 清潔服務(wù)供方監(jiān)控辦法 版本

　　編制 更改 審核 批準(zhǔn) 生效期

　　1.目的

　　確保小區(qū)(大廈)環(huán)境的清潔質(zhì)量，并對清潔供方的工作質(zhì)量做出客觀評價。

　　2.范圍

　　適用于**管理處清潔供方的檢查工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織環(huán)境主管、現(xiàn)場巡查員會同清潔服務(wù)供方現(xiàn)場主管每月共同對清潔服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和考評并根據(jù)檢查結(jié)果填寫一式兩份《保潔供方工作檢查記錄表》，經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后存檔。

　　3.2保潔主管負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場巡查員會同清潔服務(wù)供方現(xiàn)場主管每周對清潔供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《保潔供方工作檢查記錄表》上， 雙方簽字確認(rèn)后存檔并于每月5日前對上月檢查情況及反映的主要問題進(jìn)行總結(jié)，填寫《供方工作評估報(bào)告》并交與供方作為其進(jìn)行整改或改進(jìn)的依據(jù)。

　　3.3保潔現(xiàn)場巡查員每日會同清潔服務(wù)供方現(xiàn)場管理人員對清潔服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查并記錄在《保潔供方工作檢查記錄表》上，經(jīng)雙方簽字后各存一份。

　　4.方法和過程控制

　　4.1保潔現(xiàn)場巡查員每日對所轄區(qū)的的保潔質(zhì)量進(jìn)行巡查并對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的保潔問題及時安排清潔供方處理。

　　4.2按保潔標(biāo)準(zhǔn)(見附件)要求，新接管物業(yè)第一季度保潔輕微不合格項(xiàng)不得超過30項(xiàng)/月，第四個月起保潔輕微不合格項(xiàng)不得超過15項(xiàng)/月，輕微不合格項(xiàng)每超過一項(xiàng)扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的1%0。

　　4.3.1按保潔標(biāo)準(zhǔn)要求，新接管物業(yè)第一季度保潔嚴(yán)重不合格項(xiàng)不得超過5項(xiàng)/月，第四個起保潔嚴(yán)重不合格項(xiàng)不得超過2項(xiàng)/月，嚴(yán)重不合格項(xiàng)每超過一項(xiàng)扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的5%0。

　　4.3.2以下幾種情況判為保潔嚴(yán)重不合格項(xiàng)

　　A、同一天，同一區(qū)域三個以上輕微不合格項(xiàng)。

　　B、同一天三處出現(xiàn)同一輕微不合格項(xiàng)。

　　C、三日內(nèi)，同一處出現(xiàn)三次輕微不合格項(xiàng)

　　D、規(guī)定時間未完成整改項(xiàng)目(不可抗力除外)。

　　E、員工離崗超過30分鐘。

　　F、值勤期間吃東西聊天做影響公司服務(wù)形象的事宜。

　　4.4業(yè)主對保潔不合格項(xiàng)的有效投訴每發(fā)生一起扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的1%0，有效投訴在規(guī)定時間未整改完成每出現(xiàn)一次扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的2%0

　　4.5清潔供方保潔人員每出現(xiàn)一次與客戶爭吵事件扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的2%，每出現(xiàn)一次與客戶打架事件扣當(dāng)月保潔費(fèi)用的5%。

　　4.6保潔巡查標(biāo)準(zhǔn)見附件一《**星園清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)》

　　5.支持性文件

　　BVKWY-PZ-09 《分包服務(wù)管理制度》

　　BVKWY-PZ-11 《服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)辦法》

　　6.質(zhì)量記錄和表格

　　BVKWY-PZ-*Y-F1《保潔供方工作檢查記錄表》

　　BVKWY-PZ-09-F2《供方工作評估報(bào)告》

　　附件一

　　****清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)

　　保潔內(nèi)容 保潔標(biāo)準(zhǔn) 檢查方法

　　門 玻璃門 無塵、無污物、無明顯手印 目視

　　防火門 無明顯污跡，呈本色

　　天臺門 無塵、無污物

　　小區(qū)大門 無明顯污跡、油跡

　　窗 樓道玻璃 清洗后無明顯污跡 目視手測

　　地面

　　墻面 水泥地面 無雜物、明顯油跡、污跡

　　手摸

　　目視

　　廣場磚地面 無雜物、明顯油跡、污跡及泥渣、沙石

　　涂料墻面 無明顯污跡、腳印

　　水泥墻面 無蛛網(wǎng)，呈本色

　　公園椅 手抹無灰塵、痰跡、油跡 手摸

　　園林小品(石桌、石凳、雕塑等) 無明顯灰塵、損壞、污跡，基本呈本色 目視

　　保潔內(nèi)容 保潔標(biāo)準(zhǔn) 檢查方法

　　不銹鋼制品 無殘留不銹鋼水、無塵、無手印 目視

　　運(yùn)動設(shè)施 無油跡、污跡，無明顯灰塵

　　溝渠池井 無異味、蚊蠅，無雜物，無污水橫流，井蓋完整牢固

　　草坪燈 無油跡、污跡

　　管線井 無灰塵，無明顯污跡

　　兒童設(shè)施 無灰塵、污跡，顯本色

　　垃圾車停放點(diǎn) 無雜物，無異味、蚊蠅，無污水橫流

　　綠化帶 花壇、草地內(nèi)無雜物，無枯枝、煙頭，草不過長、無明顯黃土裸露

　　洗手間 無水跡、污跡、異味

　　停車場、車行道、走道 無積水雜物、紙屑、煙頭及明顯油跡、污跡

　　車道線、斑馬線 清晰，無明顯油跡、污跡

　　地溝 無雜物、垃圾、樹葉等 目視

　　手模

　　天花 無蜘蛛網(wǎng)、明顯灰塵污跡

　　樓梯扶手 基本未被污染

　　消防樓梯 無雜物、污跡和明顯灰塵 目視

　　標(biāo)識牌 無明顯污跡、灰塵

　　垃圾桶(箱) 外表無污跡、油跡

　　滅火器、消防栓 無明顯污跡、灰塵

　　開關(guān)、燈罩 目視無明顯灰塵、蜘蛛網(wǎng)

　　宣傳欄 基本無灰塵，室外無明顯灰塵、污跡、手印 手摸

　　管道 2米以下無明顯灰塵，呈本色 目視

　　通風(fēng)窗 目視無明顯灰塵、油跡，呈本色

　　空置房 無污跡、蜘蛛網(wǎng)

　　信報(bào)箱 無污跡

　　觀景臺 干凈無塵、無水印

　　電梯間 無塵、無手印、無花紋、不銹鋼制品干凈光明 目視

　　手摸

　　水景觀 無漂浮物、無過多積塵、無滋生蚊蟲 目視

篇2：物業(yè)公司服務(wù)供方評審管理

　　物業(yè)公司服務(wù)供方的評審管理

　　一、供方分類

　　A類提供工程材料、成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商

　　B類提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商、開元國際下屬的專業(yè)化子公司

　　C類提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商

　　D類提供清潔、綠化、消殺、清運(yùn)、保安等服務(wù)分包的服務(wù)商

　　二、新供方評價

　　A、B、C類見《工程管理手冊》；

　　D類：當(dāng)有清潔、綠化、消殺、清運(yùn)、保安等服務(wù)需要分包或原合同到期，應(yīng)由品質(zhì)部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。品質(zhì)部組織有關(guān)專家組成評標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總裁審批通過后，列入合格供方名單。評標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報(bào)主管副總裁做最后確定。

　　三、供方選擇

　　A、B、C類見《工程管理手冊》；

　　D類：合同價款（按年度計(jì)）在2000元以上20000元以下的由品質(zhì)部專業(yè)工程師從合格供方中初選3家符合條件者報(bào)副總工審核，副總工審核后確定一家報(bào)主管副總裁批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。合同價款（按年度計(jì)）在20000元以上的，由品質(zhì)部組織公開招標(biāo)，由專家組評標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)主管副總裁決策，確定中標(biāo)單位，辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。合同價款在2000元以下的，由管理處自行選定。

　　四、供方的評價

　　A、B、C類見《工程管理手冊》；

　　D類：按《D類供方評價表》由管理處主任組織技術(shù)人員、公司品質(zhì)部組織有關(guān)工程師進(jìn)行兩級評定，合同期內(nèi)最少作一次。管理處、品質(zhì)部分別算出得分率，按管理處權(quán)數(shù)0.6，品質(zhì)部權(quán)數(shù)0.4作計(jì)權(quán)平均，計(jì)算計(jì)權(quán)得分率（即折算到百分制）。計(jì)權(quán)得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總裁簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。

　　五、供方檔案

　　品質(zhì)部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總裁一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。

　　六、質(zhì)量監(jiān)督

　　A、B、C類見《工程管理手冊》；

　　D類：對D類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進(jìn)行并填寫相應(yīng)記錄。管理處應(yīng)按合同約定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對供方是否按合同、按計(jì)劃、按約定進(jìn)行服務(wù)，予以確認(rèn)，對照開元國際企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，檢查質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。并在日常檢查記錄中注明。

　　公司每月對服務(wù)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，用《缺陷消項(xiàng)記錄》通告管理處。屬于供方的問題，由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。

篇3：物業(yè)公司分供方評審管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　物業(yè)公司分供方評審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　1．目的

　　規(guī)范分供方的評審與管理工作，確保分供方的質(zhì)量滿足公司的要求。

　　2．適用范圍

　　適用于物業(yè)管理公司對分供方的評價、選擇和管理工作。

　　3．職責(zé)

　　（1）分供方評審的范圍

　　c)凡為公司采購有形產(chǎn)品時的供貨商均為需要進(jìn)行評審的分供方。

　　d)凡為公司的管理服務(wù)工作提供服務(wù)的廠家、公司均為納入評審范疇的分供方（分承包方）。

　　（2）分供方評審的原則

　　e)貨比三家，擇優(yōu)錄取的原則；

　　f)平等競爭，公正、公開、公平評審的原則；

　　g)不以價格作為惟一選擇條件的原則；

　　h)不取最低價的原則；

　　i)至少選取3家分供方進(jìn)行評審的原則。

　　（3）分供方評審的內(nèi)容

　　a)進(jìn)行分供方評審時，至少應(yīng)評審分供方以下幾方面的優(yōu)劣：

　　j)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；

　　k)價格；

　　l)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會信譽(yù)度；

　　m)售后服務(wù)；

　　n)付款方式；

　　o)交貨方式、交貨周期；

　　p)公共關(guān)系；

　　q)品牌；

　　r)分供方內(nèi)部動作狀況。

　　b)上述九個評審要素中的前四點(diǎn)為必須進(jìn)行詳細(xì)評審的基本要素；后五項(xiàng)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分供方評審的很需要因素。

　　（4）分供方參加評審的基本條件

　　a)有營業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營。

　　b)有資質(zhì)證書。

　　c)能夠提供明確有效的質(zhì)量保證證明憑據(jù)。

　　d)向公司提供本規(guī)程4-（3）款中的基本要素的詳細(xì)數(shù)據(jù)和承諾。

　　（5）分供方評審的方法

　　a)逐項(xiàng)收集證據(jù)、對比打分法：

　　公司組織分供方評審的部門應(yīng)對照本規(guī)程4-（3）款中的各項(xiàng)評審要素逐項(xiàng)收集證據(jù)（數(shù)據(jù)、憑證），然后逐條進(jìn)行加權(quán)打分，最后選取分值較高的分供方兩家提供給公司總經(jīng)理進(jìn)行篩選（詳見附表《分供方評選打分表》）。

　　b)現(xiàn)場比對，先計(jì)算出每種候選分供方的質(zhì)量價格比后，再選取相對較優(yōu)的3家分供方，然后用4-（5）中第一項(xiàng)方法逐項(xiàng)比較最后確定。

　　c)對于重要的（大宗的）對外采購或?qū)ν馕蟹?wù)，打分時應(yīng)由評審人員分別獨(dú)立打分，然后去掉最高分和最低分后選取中間分平均后計(jì)算出評審分。

　　d)對于少量或價值很低的采購或?qū)ν馕蟹?wù)，可以參照上述方法進(jìn)行簡化評審。但物業(yè)管理公司對外采購和對外委托服務(wù)均需要對分供方進(jìn)行評審。

　　（6）分供方的分類：按公司對外委托分供方提供產(chǎn)品的用途來分，可以將分供方分為提供有形產(chǎn)品類的分供方和提供服務(wù)類的分供方。

　　（7）合格分供方的評審產(chǎn)生程序

　　a)經(jīng)營部經(jīng)理依據(jù)公司的采購（或?qū)ν馕蟹?wù)）需求，對外初選至少三家以上的分供方作為合格分供方的評審對象。

　　b)對標(biāo)的在5000元以上的采購或?qū)ν馕蟹?wù)，由總經(jīng)理組織相關(guān)部門（通常由經(jīng)營部、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)部人員組成）的負(fù)責(zé)人和技術(shù)人員組成評審小組對分供方進(jìn)行統(tǒng)一評審；標(biāo)的在5000元以下的采購或?qū)ν馕蟹?wù)則由經(jīng)營部經(jīng)理組織相關(guān)人員組成評審小組對分供方進(jìn)行統(tǒng)一評審。

　　c)評審小組應(yīng)按照本規(guī)程4-（5）款的評審方法評審出兩家候選分供方后報(bào)總經(jīng)理最后審批，確定最后合格分供方。

　　d)公司與合格方簽署采購合約或?qū)ν馕泻贤?/P>

　　（8）對于日常物業(yè)管理服務(wù)工作常備材料、用品、工具的采購或常見的對外委托服務(wù)工作，應(yīng)當(dāng)在開始具備進(jìn)行某一次采購或?qū)ν馕蟹?wù)前按照本規(guī)程4-（5）、（6）款的方式和程序提前評審出合格分供方若干家，建檔后供使用挑選以縮短分供方的時間。

　　（9）合格分供方的管理

　　a)合格分供方的建檔。公司經(jīng)營部應(yīng)當(dāng)對合格分供方及時建檔，建檔時應(yīng)清晰標(biāo)明：

　　s)分供商的名稱、注冊地址；

　　t)評審結(jié)果和記錄；

　　u)分供商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　v)資質(zhì)等級證書；

　　w)質(zhì)量保證書；

　　*)其他證明材料。

　　b)經(jīng)營部每季度至少應(yīng)當(dāng)對所管理的合格分供方狀況全面組織跟蹤、評審一次，具體要求：

　　y)掌握分供方內(nèi)部管理的狀況；

　　z)分供方產(chǎn)品價格的變化；

　　aa)社會信譽(yù)的變化；

　　bb)同本公司合作的情況跟蹤；

　　cc)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理和要素。

　　b)經(jīng)營部每季度末應(yīng)當(dāng)將合格分供方的狀況填制成《分供方狀況地覽表》報(bào)公司總經(jīng)理

　　（10）跟蹤評審結(jié)果的處置

　　a)經(jīng)營部應(yīng)當(dāng)依據(jù)每季度的分供方跟蹤評審結(jié)果將分供方分為優(yōu)等、良等、合格、不合格四等。

　　b)對于不合格分供方應(yīng)當(dāng)在報(bào)總經(jīng)理審批后，從合格分供方的名單中清除。此類分供方日后如要求同本公司合作，需重新經(jīng)過本規(guī)程4（5）、（6）款的評審程序，成為合格分供方后方可再同公司簽約。

　　c)優(yōu)、良分供方將作為公司對外采購或?qū)ν馕蟹?wù)的優(yōu)先合作對象；連續(xù)劇年評審為優(yōu)、良分供方的，可在同公司合作時享有付款方式、評審條件、貨品驗(yàn)收方面的優(yōu)惠和方便。

　　（11）分供方的評審記錄和管理檔案，應(yīng)當(dāng)每半年匯總一次交公司辦公室存檔，長期保存。

　　（12）本規(guī)程的執(zhí)行狀況作為經(jīng)營部的績效考評的依據(jù)之一。

　　5．記錄

　　a)《分供方評審打分表》

　　b)

《合格分供方名單》

　　c)《合格分供方檔案》

　　d)《合格分供方年度評審表》

　　6．相關(guān)支持文件

　　《采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》