城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.
2.范圍
適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購管理.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資采購的實(shí)施,行政副主任負(fù)責(zé)物資采購的管理控制.
3.2 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對分供方進(jìn)行評定和控制.
3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)采購物資和服務(wù)的驗收.
4.程序
4.1 根據(jù)采購物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購物資分為三類：
A類：對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如：土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.
B類：對服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如：娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.
C類：對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如：辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負(fù)責(zé)提供采購資料,包括：規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括：物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據(jù)庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據(jù)審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實(shí)施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應(yīng)急物資的采購由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務(wù)的部門提出服務(wù)采購申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實(shí)施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.
4.3.14 嚴(yán)格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進(jìn)后,采購員應(yīng)及時通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據(jù)《物資申請單》項目進(jìn)行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質(zhì)檢員對物資進(jìn)行驗收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標(biāo)識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進(jìn)行檢驗或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗時,由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實(shí)施現(xiàn)場驗證,認(rèn)真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結(jié)果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強(qiáng)的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術(shù)性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進(jìn)行驗收,以確保其質(zhì)量符合要求.
4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗收由服務(wù)申請部門負(fù)責(zé).
4.4.8 當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的A、B類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購?fù)瓿珊蟛少彽挠嘘P(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務(wù)不合格項由服務(wù)采購部門負(fù)責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關(guān)性文件
**S4.
6-01-01 《A、B、C類物資合格供應(yīng)商名單》 **S4.15-01 《倉庫管理程序》
**S4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》
7.質(zhì)量記錄及表格
**S4.6-01-F1-01《物資申請單》
**S4.6-01-F2-01《入庫單》
**S4.6-01-F3-01《物資驗收單》
**S4.6-01-F4-01《不合格物資處理單》
篇2：物業(yè)公司物資采購管理程序
物業(yè)公司物資采購管理程序
1.0目的
對物資采購過程及供方進(jìn)行控制，確保所采購的產(chǎn)品符合規(guī)定要求，價格達(dá)到成本控制的目的。
2.0適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司對服務(wù)所需的原材料采購的控制，對供方進(jìn)行選擇、評價和控制。
3.0職責(zé)
3.1行政部負(fù)責(zé)物資采購（各相關(guān)部門協(xié)助），負(fù)責(zé)按要求組織對供應(yīng)采購物資及承包合同的供方進(jìn)行評價，編制合格供方名錄，對供方的供貨、服務(wù)業(yè)績定期進(jìn)行評價，建立供方檔案，執(zhí)行采購作業(yè)。
3.2各部門或機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、采購物品驗收依據(jù)、準(zhǔn)則或標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)部或使用部門、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)采購物品的檢驗或驗證，協(xié)助核定分類物品及有關(guān)費(fèi)用支出的價格。行政組織各使用部門的質(zhì)量信息反饋，對分類物品供應(yīng)的評價。
3.3財務(wù)部負(fù)責(zé)從資金上保證審批后項目的實(shí)施。
3.4管理者代表負(fù)責(zé)審核合格供方名錄，并上報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.5使用物品的相關(guān)部門人員負(fù)責(zé)對采購物資的質(zhì)量進(jìn)行檢測。
4.0定義
4.1采購物資分類，根據(jù)對服務(wù)質(zhì)量影響程度分為：
4.1.1A類：次采購金額在5萬元（含5萬元）以上的零星采購。
4.1.2B類：次采購金額在1萬元（含1萬元）以上，5萬元（不含5萬元）以下的零星采購。
4.1.3C類：次采購金額在1萬元以下的零星采購。
4.1.4D類：緊急物品采購。
4.1.5E類:所有經(jīng)常性采購的物品。
4.2供方：提供產(chǎn)品的組織或個人。
示例：制造商、批發(fā)商、產(chǎn)品的零售商或商販、服務(wù)或信息的提供方。
注1：供方可以是組織內(nèi)部的或外部的。
注2：在合同情況下供方有時稱為“承包方”。
5.0工作程序
5.1物資采購的審批
5.1.1審批要填寫《用款/采購計劃》，由部門經(jīng)理確認(rèn)，財務(wù)總監(jiān)審核后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.1.2E類物品采購需專題報財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理批準(zhǔn)；D類物品由行政部組織，各相關(guān)部門協(xié)助進(jìn)行招標(biāo)，工作程序參照RGPM-7.2.1-B-01執(zhí)行；C類物品采購由需求部門根據(jù)年度費(fèi)用預(yù)算提出采購計劃；B類物品采購需專題報告交財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由行政部組織貨比三家，必要時簽訂合同，結(jié)果報財務(wù)總監(jiān)、董事長批準(zhǔn)；A類物品采購參照B類程序進(jìn)行公開招標(biāo)，并簽訂合同。
5.1.3《用款/采購計劃》應(yīng)清楚寫明物資名稱、規(guī)格、數(shù)量、價格、申請購買時間、用途、質(zhì)量要求等。
5.2采購實(shí)施
5.2.1行政部負(fù)責(zé)實(shí)施采購，各相關(guān)部門協(xié)助。對于重要物資，必須在《合格物資供方名錄》中選擇供方。
5.2.2采購前采購員必須對《用款/采購計劃》核實(shí)，在與供方溝通前，應(yīng)確保規(guī)定的采購要求是充分的。
5.3采購物資的驗證方式
5.3.1對采購的物資可以有如下幾種驗證方式：
a)由行政部組織相關(guān)部門進(jìn)行進(jìn)貨驗證；
b)由本公司在供方現(xiàn)場實(shí)施驗證；
5.3.2行政部應(yīng)在采購文件中規(guī)定驗證的安排和產(chǎn)品放行的方法。
5.3.3驗證活動可包括：檢驗或試驗、外觀檢查、試用、提供合格證明文件等方式。根據(jù)《采購物資分類明細(xì)表》，在相應(yīng)的檢驗規(guī)程中規(guī)定不同的驗證方式。
5.4采購信息
采購信息表達(dá)擬采購的產(chǎn)品，適當(dāng)時包括：
5.4.1產(chǎn)品采購批準(zhǔn)的要求。
5.4.2對產(chǎn)品的驗收要求。
5.4.3適用的質(zhì)量管理體系要求。
5.4.4其他要求，如價格、數(shù)量、交付、人員等。
5.5公司的采購文件
文件包括：《用款/采購計劃》、《采購物資分類明細(xì)表》、《采購合同》及附件等，由行政部保管。在與供方溝通前，原則上，應(yīng)確認(rèn)采購要求是，應(yīng)由相應(yīng)的發(fā)放部門負(fù)責(zé)人對采購要求是否充分進(jìn)行審批。
5.6對采購物資供方的評價
5.6.1合格供應(yīng)商的條件
a)有營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的經(jīng)營資格，具備持續(xù)穩(wěn)定的合格產(chǎn)品供貨渠道；
b)具有良好的供應(yīng)物資業(yè)績；
c)具有質(zhì)量保證能力的證明（必要時）；
d)價格合理；
e)服務(wù)良好。
5.6.2行政部根據(jù)采購物資要求，組織有關(guān)人員對物資的質(zhì)量、價格、履約率等進(jìn)行比較，選擇合格的供方，填寫《物資供方評定記錄表》。對同類的供貨物資，應(yīng)同時選擇幾家合格的供方以作比較。行政部負(fù)責(zé)建立并保存合格供方的質(zhì)量記錄。根據(jù)供方物資的類別及其質(zhì)量保證能力，明確對供方的控制方式和程度。
5.6.3對有多年業(yè)務(wù)往來的重要物資供方，應(yīng)提供其質(zhì)量證明文件和定期檢查記錄，以證實(shí)其質(zhì)量保證能力，適當(dāng)時包括以下內(nèi)容：
a)質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書；
b)本公司對供方質(zhì)量管理體系進(jìn)行審核的結(jié)果；
c)本公司及供方其他顧客的滿意程度調(diào)查；
d)供方產(chǎn)品的質(zhì)量、價格、交貨、服務(wù)能力等的檢查記錄；
e)供方的財務(wù)狀況及服務(wù)和支持能力等。
5.6.4對第一次供應(yīng)重要物資的供方，除提供充分的書面證明材料外，對物資應(yīng)經(jīng)樣品檢驗及小批量試用，證明合格才能供貨。具體步驟如下：
a)新供方根據(jù)提供的技術(shù)要求提供少量樣品；
b)使用部門對樣品進(jìn)行驗證，并填寫《物資供方評定記錄表》；
c)樣品如不合格可再送樣，但最多不能超過兩次；
d)小批量進(jìn)貨驗證或試用不合格則取消其供貨資格。
e)樣品驗證、小批量試用均合格的供方經(jīng)行政部審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可列入《合格物資供方名錄》；
5.6.5零星采購物資供方，使用部門對其進(jìn)貨驗證記錄即為對此供方的評價。
5.6.7對連續(xù)兩次供應(yīng)物資有嚴(yán)重不合格的物資供方，應(yīng)取消其供方資格。
5.7對合格供方的定期復(fù)評
行政部每年對合格物資供方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評，填寫《物資供方業(yè)績評定表》，評價時按百分制，質(zhì)量評分占60%，交貨期評分占20%，其他（如價格、售后服務(wù)等）占20%。評定總分低于60（或質(zhì)量評分低于42），應(yīng)取消其合格供方資格；如因特殊情況留用，應(yīng)報管理者代表批準(zhǔn)，但應(yīng)加強(qiáng)對其供應(yīng)物資的進(jìn)貨驗證，連續(xù)第二次評分仍不合格，應(yīng)取消其供貨資格。
6.0相關(guān)文件
6.1《土建維修材料采購標(biāo)準(zhǔn)》RGPM-7.4.1–C-01-01
7.0質(zhì)量記錄
7.1《用款采購計劃》RGPM–7.4.1–D-01-01
7.2《合格物資供方名錄》RGPM–7.4.1–D-01-02
7.3《采購合同》RGPM–7.4.1–D-01-03
7.4《采購物資分類明細(xì)表》RGPM–7.4.1–D-01-04
7.5《物資供方調(diào)查表》RGPM–7.4.1–D-01-05
7.6《物資供方評定記錄表》RGPM–7.4.1–D-01-06
7.7《物資供方業(yè)績評定表》RGPM–7.4.1–D-01-07
7.8《物資供方評價檔案》RGPM–7.4.1–D-01-08
篇3：物業(yè)管理公司采購管理制度
物業(yè)管理公司采購管理制度
1.0 總則
1.1 目的
為了規(guī)范公司采購行為，兼顧效率及成本，在保證公司日常運(yùn)營所需物資按時、按質(zhì)、按量交付使用的前提下，降低風(fēng)險，減少交易成本，保持并保證對供應(yīng)商的談判能力，以獲得較優(yōu)性價比的采購物資，特制定本制度。
1.2 適用范圍
本制度適用于**物業(yè)管理有限公司經(jīng)營活動所需的所有物資的采購管理。
2.0 采購職能部門劃分
2.1物資使用部門：負(fù)責(zé)《申購單》的申報及物資質(zhì)量的把關(guān)。
2.2采購部門：負(fù)責(zé)物資具體的采購以及采購資料的管理。
2.3倉庫管理部門：負(fù)責(zé)采購物資的數(shù)量、外觀質(zhì)量的驗收。
2.4財務(wù)部門：負(fù)責(zé)采購貨款的支付結(jié)算。
2.5總經(jīng)理：負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的采購、貨款的審批和超出權(quán)限范圍的審核，以及采購的監(jiān)督。
2.6集團(tuán)采購部：對采購的監(jiān)督和檢查。
3.0 采購管理
3.1采購物資分類
3.1.1A類物資：辦公用品類物資。為滿足公司正常辦公而所需的IT設(shè)備、備件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及備件、開發(fā)工具、軟件產(chǎn)品、計算機(jī)外設(shè)與耗材及其維護(hù)服務(wù)；公司用車輛、家具、辦公設(shè)備、辦公文具、辦公耗材、印刷類產(chǎn)品、禮品、財產(chǎn)保險、場地修飾、設(shè)施維護(hù)以及其它行政類物資及服務(wù)。
3.1.2B類物資：工程水電類物資。為滿足各小區(qū)物業(yè)維護(hù)而需要的各種水電配件、土建施工常用品。
3.1.3C類物資：清潔綠化類。包括小區(qū)清潔所需常用設(shè)備、工具、消耗品；小區(qū)綠化所需的設(shè)備、工具、消耗品、補(bǔ)種的花草、樹木以及維護(hù)。
3.1.4D類物資：勞保類物資。包括辦公室、保安、綠化、工程、清潔等全集職工的工服及勞動保護(hù)用品。
3.1.5E類物資：固定資產(chǎn)類物資。會同集團(tuán)采購部統(tǒng)一采購。
凡本制度定義范疇內(nèi)的采購物資類型，均按照本制度執(zhí)行。未包括物資管理應(yīng)參照本制度逐步統(tǒng)一集中管理。
3.2購方式
3.2.1計劃采購：各部門根據(jù)正常經(jīng)營活動、以及工作計劃于每月25日編制申購計劃，并填寫《申購單》報主管經(jīng)理、管理處經(jīng)理審核后，報總經(jīng)理審批，如超出審批權(quán)限，上報集團(tuán)審批。
3.2.2緊急采購：采購人員得到總經(jīng)理口頭允許，可以先行采購，而后補(bǔ)辦《申購單》手續(xù)。
3.3采購流程
申請人填寫《申購單》--主管審核--區(qū)域經(jīng)理審核--總經(jīng)理審批--采購人員按計劃采購--物資使用部門和倉庫驗收接受--采購人員辦理財務(wù)等相關(guān)手續(xù)并登記管理。
3.4采購審批權(quán)限
3.4.1為提高工作效率，采購在2000元以下的，由總經(jīng)理審批權(quán)后，可進(jìn)行采購；
3.4.2采購在2000以上的由總經(jīng)理審批后，報集團(tuán)總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)人審批，方可進(jìn)行采購。
3.5采購價格管理
3.5.1采用貨比三家的方法：由采購人員與使用人員對市場價格進(jìn)行調(diào)查，向幾家供應(yīng)商發(fā)放詢價表，進(jìn)行比價、議價到最后定價，并做好詢價、定價表的管理。
3.5.2由集團(tuán)采購部提供價格參考表，再進(jìn)行市場詢價、定價。
3.6采購實(shí)施
3.6.1采購人員根據(jù)審批的《申購單》，依據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行詢價、定價后，確定供應(yīng)商，進(jìn)行采購。
3.6.2大宗用品或長期需用物資，與有關(guān)廠家、供應(yīng)商簽訂長期供貨協(xié)議，以保證質(zhì)量以及合理的價格供應(yīng)。
3.6.3與集團(tuán)采購部保持信息共享，做好物資采購保障工作。
3.6.4原則上采購人員應(yīng)尋找至少三家以上的供應(yīng)商，進(jìn)行各方面的比較后再確定最終供應(yīng)商。
3.7采購貨款的支付與報銷
3.7.1采購人員報銷時，必須具備正式發(fā)票、手續(xù)齊備的《申購單》、送貨單、倉庫的《入庫單》。
3.7.2由經(jīng)辦人在發(fā)票上簽字確認(rèn)、主管經(jīng)理審核、財務(wù)經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，由財務(wù)部負(fù)責(zé)支付結(jié)算工作。
3.8采購協(xié)議和合同以及各種采購資料的管理
3.8.1長期供應(yīng)商。要求其提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，都要與公司簽訂供貨協(xié)議(合同)，以確保其供應(yīng)物資的質(zhì)量、規(guī)格以及價格的合理性。
3.8.2臨時供應(yīng)商。要求與其達(dá)成口頭協(xié)議，保證物資質(zhì)量、規(guī)格以及價格的合理性。
3.8.3表格管理。規(guī)范各種表格，做好各種表格的管理
4.0 供應(yīng)商管理
4.1建立供應(yīng)商檔案。做好原始詢價表的管理，以及對供應(yīng)商定期評價，包括產(chǎn)品質(zhì)量、價格、送貨時間觀念等各項評價。
4.2不達(dá)標(biāo)的供應(yīng)商。及時調(diào)整，減少對公司的損失。
5.0 采購的監(jiān)督和檢查
5.1采購人員每月5日向集團(tuán)采購部上報《月度采購報告》，每年1月20日向集團(tuán)采購部上報《年度采購報告》。
5.2集團(tuán)采購部、審計部對**物業(yè)采購情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、審計。
6.0 采購人員職業(yè)規(guī)范
6.1本規(guī)范適用于采購人員及公司其它部門直接或間接參與采購工作人員(以下統(tǒng)稱為采購人員)。
6.2采購人員應(yīng)以公司利益為己任，不允許向供應(yīng)商索要禮品或接受禮品，以及私自收受其它個人利益，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理直至予以辭退。
6.3采購人員只有在合理的工作原因情況下，經(jīng)主管經(jīng)理認(rèn)可后，方可接受供應(yīng)商的宴請；在采購談判過程中，無論任何原因，都不允許接受供應(yīng)商的邀請。
6.4采購人員只有在有利于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，方可接受供應(yīng)商的邀請，前往參觀公司、觀摩產(chǎn)品展示公開商務(wù)活動。
6.5采購人員代表公司形象，對于供應(yīng)商方面的工作人員，應(yīng)當(dāng)做到有禮有節(jié)，公平對待，不允許傲慢的舉止和不公平的態(tài)度。
6.6采購人員在與供應(yīng)商的談判過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度，杜絕任意或無意的泄密行為。
6.7對違反本制度的行為，公司有權(quán)進(jìn)行處理，包括必要時對嚴(yán)重違反本制度的員工解聘，情節(jié)嚴(yán)重的移交司法機(jī)構(gòu)處理。
7.0 附則
7.1本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋；
7.2本制度報集團(tuán)總經(jīng)辦審批備案后生效。